张玮真

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邻居装修导致墙裂 该追究谁？

By Poh Gin,

2024年03月15日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问：

我的邻居打算将他们的双层房子改建成办公室或短期出租（Airbnb），在进行装修时不慎损坏了我的房屋。

现在，我家墙壁出现了洞口，导致漏水和裂缝，而且装修活动已经扩展到了我的房屋范围。我担心这会对房屋的整体结构造成影响。

我曾试图与邻居沟通，但发现房屋已更换了新的居住者，而新邻居还没有露面。承包商也不愿意解决问题。在这种情况下，我能够采取哪些行动？

谢谢您。

Prit

答：

您好Prit，

面对这种情况，首先您可以向管理层投诉（如果是分成 “strata”产业），如果不是， 可以向地方政府投诉并且查询该装修是否需要获得批准。如果装修没有获得批准，地方政府可以发布通知要求个相关方拆除违法的装修。

如果该装修不需获得批准或已获得批准但疏忽影响了您，您可以追究邻居的疏忽（negligence）或根据私人滋扰（private nuisance）提出诉讼，向邻居追究造成损坏房子的责任。

如果装修活动已经扩展到了您的房屋范围，你还可以根据非法侵入（trespassing）条文向邻居进行起诉。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

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被邻居装修坑惨 怎么解决？

By Poh Gin,

2024年03月6日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问：

您好。

想咨询如果隔壁的装修导致家里通风和照明的问题，请问有什么办法申诉？

问题在于这位邻居家的装修已经获得市议会的批准，也答应会赔偿装修时造成隔壁屋子损坏，但是住在隔壁的住户还是觉得自己的居住权益受损。

这个单位是本区数一数二高级的住宅区。开开心心投资买房，有了安乐窝；可是却遇到新邻居大肆装修，几乎与重建无异，非常无奈。

请问还能用什么样的方式争取这些权益？谢谢。

来自实兆远的小陈

答：

您好小陈，

面对这种情况，业主可以向法院申请禁令（injunction）来追究邻居的疏忽（negligence）和滋扰（nuisance）而造成的通风和照明问题，包括可能的物质损失和生活质量下降的责任。

在处理这类问题时，记录和证据非常重要。保留所有装修前后的居住条件对比照片以及任何可能证明您受到影响的其他文件。这些资料都可以成为庭上证据使用和帮助。

如果邻居不回应，业主可以通过律师向邻居寄出索赔函（letter of demand），然后再决定是否把你的邻居告上法庭。

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屋主不公正扣押金 怎样追回？

By Poh Gin,

2024年01月6日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问：

您好,

我们以公司的名义租住了公寓已经有4年，现在租约已经到期，屋主要求我们搬走，我同意并归还了钥匙。

屋主最初承诺在两周内退还我之前支付的押金，但后来却声称屋子需要进行一些修补工作，涉及维修费用总共9000令吉。但他不让我看维修费的收据，也不愿意退还我的押金。

我曾去仲裁法庭询问，但他们表示无法协助，因为租赁是以公司名义租的。

我有租赁协议的备份，押金总共是1万1000令吉。在我搬离前，我还特地安排了专业的清洁公司彻底打扫了整个公寓。

我想请教，在这种情况下，如何才能成功索回押金？还有什么其他法律步骤或措施可以采取吗？谢谢。

明光

答：

你好，

由于你的案例牵涉租约的纠纷， 法庭会比较合适。你可以先聘请律师出个律师函索求押金。

如果他不领情，你可以把他告上法庭。

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如何将欠租者列入CTOS？

By Poh Gin,

2023年11月24日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问：

张律师您好,

租户租用店铺欠3个月租金1万5000令吉，加上水电费600令吉。

我想知道如何将租户列入信贷情报系统（CTOS）？但房屋的所有权是私人名字的。

群业

答：

群业 你好，

法律上正确的方法是带上法庭。 CTOS 是可以自动记录的。

如果你要在没有法庭庭令的话想要列入CTOS。我会建议你联系CTOS公司了解。 也要注意你所做的不会触犯毁谤。

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交付快一年 房屋瑕疵未修复

By Poh Gin,

2023年11月8日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问：

张律师您好，

发展商于二月交付房屋，然而直到目前为止，仍未解决任何房屋瑕疵。原本承诺房屋为“即可入住和全装修”（move-in condition and fully furnished），但实际情况是直到五月才完成装修。

此外，冷气设施从二月起至今仍未修复，而预定的三层保安监控系统（3 tiers security）从未实施，导致从外面可以轻易进入并直接使用电梯进入大门口。

在6月，我已经向物业管理方发送了电子邮件反映所有问题，但得到的回复相当敷衍，问题至今未得到解决。我想知道是否有法律行动可以采取，向发展商或物业管理方要求赔偿？

明宏

答：

你好

发展商有义务在defects liability period 完成房屋瑕疵。如果没有的话，你可以把它带上Housing Tribunal 要求赔赏。

建议你不要超过expiry date 的一年后带上Housing Tribunal。 如果超过了，就得去法庭。

你可以在 www.kpkt.gov.my 了解Housing Tribunal 的procedure。

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父亲立的两份遗嘱 哪份有效？

By Poh Gin,

2023年11月1日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问：

张律师您好,

父亲在2017年去律师楼做了一份遗嘱，内容是将产业归给我。

父亲今年去世，我在他去世一个星期后才得知有这份遗嘱的存在。母亲告诉我父亲在2017年确实做了一份遗嘱，并前去律师楼办理地契手续。

今天律师联系我，称父亲在十多年前的另一间律师楼也有一份遗嘱，内容是将产业归给我的大哥。原来，我的大哥也在那间律师楼办理了地契手续。

请问像这样的情况，产业是归谁所有？

秀丽

答：

你好，

你父亲最新的遗嘱才是生效的。

如果你的大哥有欺骗，或是错误的情况下得到了地契。 我会建议你快点做land search, 然后看看地契的最新资料。 请马上放Private Caveat。然后带上法庭索求赔赏。

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租客欠租 可驱赶或断水电？

By Poh Gin,

2023年10月20日

法律专家：张玮真律师
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问：

张律师您好，

我有一间出租房，最近有一个租客经常拖欠租金。我们之间没有签订租赁合同。

请问，我是否可以随时将这名租客赶走？是否可以采取比较极端的措施，比如切断水电，理由是他非法入住我的房产？

需要注意的是，我们之间没有租赁合同的保障。我的理解是，如果有租赁合同，采取这样的行动可能是违法的。

谢谢。

卢先生

答：

卢先生 你好，

虽然没有签订租赁合同， 但只要有交易的存在，也算是有合同的。

如果你想把客户赶走，建议你给两个月的通知 。如果客户不走，你必须上法庭申请听令将他赶走。

你的极端的措施我都不建议你做。客户还可能反诉你。

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房子当破产资产卖 可脱穷籍？

By Poh Gin,

2023年09月22日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
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问：

张律师您好，

父母拥有一间已经供完款的房屋，但父亲在20年前已经是破产人士，而且还是残疾人士（OKU），目前已经77岁。

考虑将房子卖掉，但担心父亲不能分享卖房款，因为他没有银行户口。卖房款实际上足以还清父亲之前的欠款（仅60多千）。

想了解如果将房子作为破产资产卖掉，是否能直接从卖房款中扣除父亲的破产欠款？

谢谢。

小璇

答：

小璇 你好，

建议您先尝试申请解除破产令。

如果未获批准，您可以考虑申请将房产出售，将销售所得扣除破产欠款后，再次申请解除破产令。

剩余的资金将归属于您的父亲。

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新房烂尾一年 该如何处理？

By Poh Gin,

2023年09月13日

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问：

张律师您好，

小弟不幸购买了一间烂尾楼，已经过去一年多了，可是项目依旧没有任何进展，也没有复工的迹象。

现在该项目已经停建，我应该采取什么措施？如果我不继续偿还贷款，会有什么后果？

谢谢。

Adrian

答：

Adrian 你好，

如果项目没有取得进展，您可以向房屋与地方政府部门（The Ministry of Housing and Local Government）查询该项目是否已被归类为问题项目，并了解是否有任何进展情况。同时，您也应尽快了解发展商是否已经宣告破产（winding-up）。如果确实如此，需找到清盘人（Liquidator），因其有权处理该项目。

如果发展商尚未破产，通过法律途径追讨款项的胜算较大。但若发展商已经破产，只能交由清盘人处理。至于是否应将清盘人纳入诉讼程序，建议征询律师的意见。

关于贷款问题，若银行已经放款，您必须继续按计划还款。如若拖欠，银行有权采取法律行动。因此，建议您与银行进行充分的协商，寻求解决方案。

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