新常态 共享办公将走向何方？
2022年07月12日
独家报道：李治宏
混合办公模式的崛起，
传统办公产业市场还有明天吗？
过去2年疫情期间，居家作业（Work from Home）和混合办公模式（Hybrid Working）蔚然成风，几乎所有大大小小的企业都采取这些工作模式。
然而，随着防疫措施大松绑和经济全面解封，国内各大城市上下班时间的交通拥堵，甚至有过之而无不及，显示大部分员工早已重返公司或工作岗位上班。
而随着2022年雇佣（修正）法令今年9月1日正式生效后，雇员可向雇主申请灵活上班，早在疫情之前开始逐渐流行的共享工作空间（Co-working），以及疫情期间盛行的混合办公模式，会否更大行其道？传统办公产业市场还有明天吗？
随着2019冠状病毒病疫情进入第三个年头，在这个后疫情时代，亚太地区的大多数企业都出现明显的转变，转向与病毒共存的办公策略。
跨国产业顾问公司世邦魏理仕（CBRE）5月11日发布的“2022年春季亚太地区租户调查——打造疫后办公室”报告显示，最受欢迎的选择是混合办公模式，近60%的受访者选择了这种作业方式，让员工每个星期其中几天在家工作，其他工作日则回公司上班。
然而，约半数采用混合办公模式的受访者，希望他们的员工不久后将大部分或全部时间都花在办公室里，而其余的则期望同样的“实地上班”模式。
《南洋商报》访问本地产业界人士，也得到几乎同样的结论。
打工族返回办公室
百乐园（PARAMON，1724，主板产业股）副集团总执行长张宗贤预计，随着打工族纷纷返回办公室，以及越来越多的企业采用混合工作模式，对灵活工作空间的需求将会增加。
他接受本报书面访问时说，一半时间远程作业，另一半时间回公司上班的混合办公模式将持续一段时间，但最终大企业将恢复疫情之前，所有员工回公司上班的模式。
“我认为，在公司工作仍更有效率，特别是对于希望将团队重新凝聚起来的大企业而言。
“尽管如此，我认为，关键在于，企业必须在让员工远程独立工作，以及在公司与经理及同事面对面交流，两者之间取得平衡。
“它还取决于工作的性质、行业和企业文化。这没有对或错。归根究底，哪一种方式对所有涉及者最有效和最有生产力，才是重中之重。”
灵活办公适合白领
产业代理公司Metro Homes执行董事薛国龙说，过去2年的疫情期间，大马上班族已适应混合办公模式，而在这个后疫情时代，这仍是最可行的作业方式。
“2年疫情下来，许多企业不是倒闭，就是缩小规模。那些不太需要见客户，或不是做门市生意的行业和公司，就可采纳混合办公模式，或是让员工在共享工作空间上班。
“对老板而言，较少员工在公司上班，就可缩小办公室的规模，从中削减成本，包括省下一笔水电费。对员工而言，如果所有员工都回公司上班，将每天继续浪费很多时间在通勤上。”
当然，完全回公司上班、混合办公模式，还是在共享工作空间上班，这几个工作方式行不行得通，端看是什么行业、什么公司，还有什么职务而定。
灵活工作制度或远程办公比较适合白领的工作领域，例如企业界的管理阶层、会计文员、新闻界、学术研究人员等，但生产线的蓝领员工、建筑业、服务业、餐饮业、农业领域等未必适合灵活工作制度。
共享办公减轻成本
共享工作空间“Infinity 8”联合创办人兼总执行长李雪亮则指出，对中小企业而言，居家作业已成为过去式，大型企业则是某些职务仍允许居家或远程作业，但不论是中小企业或大企业/跨国企业，他们对共享工作空间的需求持续增长。
“小型和中型公司几乎都不再允许员工居家作业，全体员工回到公司上班，一个星期数天在公司上班和数天在外工作的混合办公模式也已不常见。”
毕竟，这类中小企业甚至微型企业的员工人数可能只有区区10人左右。共享工作空间则是他们的选项之一，毕竟设在市中心的工作地点，对打工族有很大的吸引力。
中小企业也可以选择租用设立在市中心外围地区，例如孟沙南区、谷中城等地区的共享工作空间，这类地点的办公空间通常租金高昂，但共享工作空间却可以让企业在无需花费一大笔装修费下，打造一个适合小团队的理想工作环境。
至于大企业或跨国企业，对他们而言，特定职位或工作性质，例如无需到公司上班或无需太多协调工作的员工，仍被允许居家作业或混合办公，例如3天在家工作和其余2天回公司上班。
实体办公提高动力
李雪亮认为，传统办公空间还是有一定的市场，因为很多公司还是需要自己的空间，不需要跟其他公司共享。
张宗贤则指出，对于团队协调工作和培养员工归属感，实体办公室仍然至关重要。
“由于员工人数减少、合并和新部门，目前许多企业正缩小营运规模，这将导致办公空间需求减少。
“然而，我们的许多客户都希望保留现有的办公空间，以容纳当前的员工人数，并满足未来的业务增长。原因是，虽然现有空间可能被认为是过剩的，而员工居家作业且办公室的流动量不大，但我们预期大马经济将在未来一两年内复苏、企业恢复疫前的业务水平时，一切可能会发生变化。
“这就是办公室设计需要改变思维方式之处，因为传统的办公室设置将为更多用途、多用途的空间让路，从而鼓励更好的互动和团队合作。
此外，报告显示，实体办公室似乎对我们的身心健康有更高程度的积极影响，这是因为国内的办公室除了是工作的地方，也是很好的社交场所，许多员工在公司内有亲密的朋友，这可以提高动力、生产力、工作满意度和整体幸福感。
娱乐消遣改租金津贴
李雪亮预估，共享工作空间还在持续增长，增长率会比传统办公空间来的快。
后疫情时代，远程办公要看是什么行业和工作性质，如果是高度甚至完全依赖外国专才的行业，例如区块链、虚拟货币、数字经济等领域的业者，员工来自全球各地，这类企业80%以上是远程作业，这种工作模式已是无可逆转的大势所趋。
但对于比较传统的行业，居家作业就已经是明日黄花。
全球首富马斯克控制的特斯拉早前宣布员工必须100%回公司上班，没在工作岗位就当已经辞职。
远程作业也可以是在共享工作空间上班。过去，共享工作空间的租户一直都只有企业，是一种企业对企业（B2B）的情况，但疫情爆发后，越来越多的个人租用共享工作空间，因为他们无法居家作业，这个模式变成了企业对消费者（B2C）。
这类个人客户也会要求雇主提供津贴，甚至把过去用来应酬的娱乐消遣津贴，改成租用共享工作空间的租金津贴。
对公司而言，这不会涉及额外开销，而对员工来说，把娱乐消遣津贴改成租用共享工作空间租金津贴，则可视为工作上的另一种福利。
办公楼租用率扬升
随着大部分员工如今已重返公司上班，早在疫情之前就已面对供应过剩的吉隆坡办公市场，接下来的租用率会否回升？
对此，各受访者的看法不一。李雪亮认为，随着政局趋向明朗化和疫情受控，国内办公空间的租用率还是会扬升。
他指出，整个办公产业市场最主要的推手还是跨国企业、大公司，还有各大科技巨头，因此只要政局和疫情稳定，过去两三年一直在观望的外资企业将会回笼，对办公空间的需求相应提高。
不过，隆市办公空间的租金上涨空间则不大，因为办公市场的竞争很大。很多新办公楼为了推高租用率，就为租户提供很多甜头，现在还是租户主导的市场，不是业主主导的市场。
供过于求 租金料跌
薛国龙则认为，由于原已供过于求，又有更多的新办公空间将投入市场，隆市中心的办公楼租金和租用率将继续面对下行压力，尤其是疫情之后，混合办公模式盛行，一些企业在没有这么多员工固定每天在公司上班，缩小办公空间下。
“而且，目前灵活工作安排模式也很盛行，例如即将退休的员工，与其一周工作5天，改为和雇主进行灵活的工作调整，改为一周只工作2天，薪水则比原本减半。这类员工反正原本将要退休了，续约也没太多东西做，2天就可以做完原本5天的工作，所以索性改为这样的灵活工作安排。”
根据大马莱坊早前的一项报告显示，吉隆坡主要办公楼租金今年首季按年下跌2.1%，比起去年第四季则没有起落。
与此同时，预计将有额外约50万平方米的新办公空间（包括 Merdeka 118 Tower, PNB 1194, Felcra Tower, Aspire Tower @ KL Eco City and The MET Corporate Towers等等）将在今年底之前陆续投入吉隆坡办公市场，料将加剧供过于求和租金下跌压力。
