林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

洋房漏水纠纷终审裁决

本案是高级围篱保安社区洋房的购屋者，对发展商兴讼。

买家购买了位于雪兰莪州某个发展项目的双层独立洋房。

购屋者于2010年8月26日致函发展商，列出了其所称的洋房中存在的缺陷，并要求发展商在两周内，向购屋者提交其拟议的整改计划，供购屋者过目和核准。

发展商于2010年9月9日回复信函，主要表示发展商正获取其顾问的答复。此外，发展商表示，根据惯例，发展商不曾在缺陷修复工程展开前，取得业主或其顾问工程师的批准。

发展商回复购屋者称，发展商愿意对部分工程进行整改，但肯定不会对涉及升级的工程进行整改。

为了进行整改工程，发展商为购屋者提供了约14天的2人替代住宿。

最后，购屋者于2011年8月29日致函发展商，由于发展商未能修复缺陷工程，买家将聘请第三方进行修复，并向发展商收回由此产生的费用。

发展商于2011年9月5日作出回应，否认购屋者的指控，并重申发展商愿按照其顾问的建议，进行适当的整改工程。

此外，发展商于2012年2月2日致函购屋者，由于购屋者未予答复，且缺陷责任期自2011年9月起已届满，发展商认为此事已告一段落。

导致本次诉讼的购屋者投诉，基本上是该洋房存在重大缺陷。

漏水为房屋主要缺陷

漏水是主要缺陷之一，也是本文讨论的主题。

购屋者是根据防水和瓷砖的整改进行索赔，而补偿金额是根据购屋者证人的估计。该名证人是一位专业机械工程师，但进行此类成本估算的合适专业人员，应是注册建筑师或工料测量师。

根据购屋者在土木与建筑缺陷整改摘要第1项中对防水、瓷砖和清理的目击估计，估计费用为11万零924令吉83仙。

该等缺陷是购屋者在缺陷责任期内向发展商提出的，但发展商未能进行整改。购屋者阻挠或妨碍发展商的工作，尤其是该名购屋者的丈夫坚持要求发展商提出整改计划，并事先获得其批准，是不合理的。

购屋者估计的补偿金额过高，并观察到瓷砖整改，与根据控状第41(iv) 段要求更换内部管道所需的一致。

基于预防原则，合理费用应为发展商证人所提到的发展商的费用，金额为6万零479令吉85仙。

厨房地板上有积水

至于根据控状第41(iii) 段提出的水管泄漏索赔，合理的损害衡量标准，是应基于设施或性能的损失，而非购屋者证人建议的更换整个内部水管。因此，合理的赔偿为1万令吉。

购屋者再次依赖其证人根据控状第41(v)段对此索赔的成本估算，金额为买方土木与建筑缺陷整改摘要第5项中的 2929令吉28仙，加上由于据称整改对现有厨柜的影响，另加2万894令吉72仙用于更换厨柜，而购屋者只提供了一个报价。

这也是发展商承认，但在缺陷责任期内无法整改的又一缺陷。因此，基于预防原则，正如发展商证人所提到的，法庭认为，发展商的整改成本应为8555令吉58仙。

结语

这个洋房买卖纠纷的另一个典型案例，双方之间的关系因期望不符而出现问题。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

房子再次出现缺陷
属结构支撑失效所致

购屋者自2009年发现瑕疵的原因后，用了近10年时间寻求当局介入和解决问题。

案情

起诉人 （购屋者）与答辩人（发展商）于2000年3月6日签订买卖协议，双方以15万2400令吉的成交价格，达成一间双层洋房的买卖。上述房产于2002年竣工，空置的物业已于2002年6月7日交付给购屋者。房屋缺陷的责任期于2003年12月7日结束。

该购屋者发现该房产存在诸多瑕疵，向发展商投诉，而发展商过后修补了这些缺陷。然而，购屋者辩称，在发展商修补缺陷后，仍继续出现缺陷。该购屋者多年来不断提出对发展商修补工作的不满。

2009年，该购屋者聘请专业工程师，调查房屋再次出现缺陷的原因。 2009年4月15日，专业工程师通知购屋者，该房子再次出现缺陷，是由于该房产的结构支撑失效所致。该购屋者随后针对房产结构支撑不良的调查结果，向房屋及地方政府发展部和几个地方当局投诉，但无济于事。 购屋者不满当局的回应及处理其投诉的方式。

该购屋者自2009年发现瑕疵的原因后，用了近10年时间寻求当局介入和解决问题。该购屋者也申诉由于有关问题 ，他无法出租该房子，却必须继续偿还房屋贷款。 最终，2021年1月，该购屋者对有关发展商采取法律行动。

判决

如果索赔是以违约为前提的，则该索赔在法定时效范围内已失效。

以违约为由兴讼的有效期限，为兴讼原因产生之日算起的6年内。 因此，假设兴讼的原因是由2003年12月7日算起，那么，就违反买卖协议第23条文兴讼的有效期限，将在2009年12月7日结束。 原告于2021年1月兴讼，这远远超过了6年的有效期限。

侵权有时效

假设该购屋者是基于侵权过失而兴讼，那么，基于侵权兴讼的一般有效期限，也是自兴讼因由产生之日算起的6 年内。

一般有效期限以外的两种情况：

（i） 限制法令第 6A(2) 条文规定的3年限制

在本案中，购屋者可能发现，并知道兴讼和有权兴讼的最迟日期，是他于2009年4月15日被告知房子再度出现缺陷的原因时，应用限制法令第 6A(2) 条文的3年限制，购屋者被允许在2009年4月15日算起的3年内提出诉讼。 第 6A 条文规定的有效期限，应于2012年4月15日设定。 换句话说，该诉讼提出时，已过了有效期限。

（ii）限制法令第 6A(3) 条文规定的15年限制

在本案中，虽然购屋者于2009年4月15日发现了缺陷的原因，但他在2002年6月7日接收房屋后就开始抱怨缺陷，因此诉讼因由必须在发现之前产生。 如果诉讼因由发生在2002年，则15年的时效上限将在2017年设定。即使诉讼因由发生在缺陷责任期结束时，即2003年12月7日，15年的时效期限，也已于2018年12月7日结束。

结语

基于以上分析，无论购屋者于2021年1月提起的诉讼，是以违约或是以侵权为前提，或两者皆有，该诉讼肯定具有法定时效。因此，买家的诉讼受到诉讼时效法的限制，并被法庭撤销。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

案情

起诉人在法庭供证时说，在签署志期2019年12月5日的转租协议（“协议”）之前，答辩人向他提供了一份协议草稿。

起诉人签署协议时，是真诚地相信，条款与草案相符。然而，约一个星期后，他发现协议的条款与草稿中的条款有有出入，特别是答辩人应向起诉人支付的租金金额，草稿中阐明，整个30年的租期为合共15万令吉，但协议中只有7万4300令吉。

起诉人在案发时间到答辩人的经理处投诉，并要求修改有关租金总额，但答辩人无动于衷。 因此，起诉人以虚假陈述、事实错误和/或议价能力不平等为由，提出本诉讼，寻求撤销协议。

答辩人就具体履行协议提出反诉。答辩人辩称，除了协议外，双方还在同一天签署了一份变更契约，将协议中规定的7万4300令吉租金总额，改为11万8880令吉，同时也修改付款方式。

结语

一如上述，起诉人的诉状是分租协议和变更契约的条款，没有反映早先给他的草稿的条款，而非在执行后有任何事件，使得分租协议和变更契约无法履行。起诉人对此事的指控显然是错误的。其次是起诉人与答辩人之间的议价能力不平等的指控。在结案陈词中，起诉人辩称，这是因为答辩人的律师在准备草稿、分租协议和变更契约时，只听取了答辩人经理的指示。首先，在起诉人的状纸中，所谓的议价能力不平等，从来都不是由这些情况引起的。

其次，答辩人如实供述，没有证据显示，答辩人曾对起诉人进行压迫、胁迫、施压，致使起诉人签署转租协议和变更契据。

如果仅因为分租协议和变更契约是由答辩人的律师所拟订，并不因此意味着议价能力不平等。

起诉人签署分租协议和变更契约不存在争议。起诉人只是试图通过声称他是在错误、虚假陈述和/或由于议价能力不平等的情况下这样做，而试图避免受分租协议和变更契约的约束，还据称因为分租协议和变更契约而受挫。因此，起诉人的诉讼请求被驳回，并需支付堂费。

鉴于法庭对起诉人索赔的裁定，起诉人受分租协议和变更契约的约束。答辩人也获得了针对协议的具体履行，即反诉成功。

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师，您好！

如果我的车和屋子被门前邻居自种的树倒下压坏，可以向谁索赔？

邻居种的芒果树有两层楼高，树身粗大，就在我家门口边，距离我park在家里的车只有两三步的距离！

Shal May

答：

Shal May, 您好！

为了成功证明这起滋扰案件，您需要证明你的邻居所做的是不合理的、持续地对你的产业进行干扰，并对你造成某种形式的损害。

你仍然需要证明以下要素：

1.其财产的享有或使用受到实质性干扰

2.这种干涉是不合理的

3.干扰给他造成了伤害或严重的不便

如果邻居种的树损坏了您的汽车或房屋，您可以根据私人滋扰向法院提起诉讼。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。