买了房子却被租霸拒之门外

花了946万买房却不能入住，你该怎么办？

美国一对夫妇约瑟夫与苏珊娜于2023年花了200万美元(约946万令吉）买下一栋房子，准备作为退休后的安身之所，岂料竟然遇到无赖租霸，房子买了5个月仍无法入住。

约瑟夫夫妇看上这栋位于纽约市皇后区道格拉斯顿镇的房子，认为非常方便他们照顾患有唐氏综合症的儿子，便于去年10月买下房子。

让两人意料不到的是，一名非法租户直到今天，仍然赖死不走。

这名非法租户名为弗洛雷斯，是前房主的居家护理员，自从前房主去世后，弗洛雷斯便“顺理成章”地长住下来，因为他认为本身有权“继承”。更过分的是，弗洛雷斯还将房子放上租赁网站，准备出租给其他人。

这对倒霉夫妇已数度上庭，却始终奈何不了这名租霸，还要支付购房后的一切费用，让他们欲哭无泪。

根据纽约市目前的法律，只要民众在居所住满30天就自动是居民，房东只能通过向法院申请强制驱逐令，才可赶走他们。

约瑟夫夫妇认为极不合理，怒将弗洛雷斯告上法庭，至今已进行了5次听证会，却毫无进展，因为弗洛雷斯一直没有申请律师，最近甚至申请破产。

约瑟夫对此极为不满，这名租户既没有租约，也没付租金，根本没无权住在这里。而且，自他买下房子后，还要支付水电等各项费用。

直至近日，弗洛雷斯才申请了律师，他回应说问题将在庭上解决，并且解决的时间会很快。

事实上，这对夫妇的经历并非个案，数据显示，2023下半年，纽约市各地租客遭到逼迁执法的数量大增，全年共有1万3000多户，数量已接近2019年疫情前水平。

商业地产重新定价

美国银行的国际业务主管伯尼·门萨和渣打集团行政总裁温拓思称，美国一些地区性银行面临的商业房地产问题可能不会对更大范围内的金融业构成系统性风险。

门萨在迪拜举行的世界政府峰会上表示，许多商业房地产资产可能需要资本重整或重组。他说，美国银行对该行业的风险敞口“很小”。

“我不认为该行业有任何系统性（风险）——虽然话不能说得太满——可能是各种因素合力引发火灾，”负责这家美国银行业巨头国际业务的门萨表示，“美国房地产行业实际上相当复杂，有过繁荣，也有过萧条。”

渣打的温拓思表示，美国银行业处于有利地位，可以抵御商业房地产市场的任何动荡，因为它们的资本比上次金融危机前要多得多。

“美国市场形势艰难，”温拓思在会议间隙接受采访时表示，“肯定会有损失。已经出现了损失，我们在美国已经看到了损失。但我认为这一切都非常可控。”

他们发表上述言论之际，投资者对商业地产价值的担忧在最近几周升温，因为纽约社区银行大砍派息并大幅计提损失拨备以应对该行业相关问题贷款。

冠病疫情开启了远程办公的新时代，导致办公楼入住率下降，加剧了对业主可能拖欠债务的担忧，对这个行业的仔细审查就已开始。美联储2022年开始激进加息，让情况变得更加复杂，因为这意味着，现有贷款到期时，再融资成本会更高。

数据供应商Trepp称，未来两年有超过1兆美元的商业抵押贷款到期。

门萨表示，商业地产重新定价，贷款价值比改善之后，他的公司已经发现越来越多的投资者对夹层贷款感兴趣。

彭博评论

彭博最新MLIV Pulse调查显示，今年美国抵押贷款利率有望回落，料增强对地产市场的乐观情绪。

236名受访者的预测中值为30年期固定抵押贷款利率年底降至5.5%，这将比目前约6.69%的水平低超过一个百分点，是该利率连续三年上升后首次较前一年下降。

高额借贷成本导致美国二手房销售降至近30年来的最低水平。购房者选择观望，许多业主暂缓挂牌出售房产。但随着美联储暗示今年可能降息，一个越来越大的共识是借贷成本将会降低，57%的受访者认为，今年房地产将比2023年更具投资吸引力。

最糟时期已过

“房地产市场最糟糕时期已经过去，但全面复苏是一个缓慢过程，”穆迪分析公司首席经济学家马克·赞迪表示，“抵押贷款利率应该会在今年继续走低。”

房主们一直不愿挂牌出售房屋，不舍得放弃在借贷成本开始上升前获得的较低利率。这对二手房的销售构成了阻力。但随着30年期利率从去年10月触及的高点回落，市场开始略微回暖。

根据Redfin Corp.的数据，截至1月21日的四周，新挂牌房屋较去年同期增加了2.2%。

市场的充分释放可能需要利率更大幅度的下降。只有十分之一的受访者认为6%的利率会导致单户型住宅存量显著增加。39%的人表示，5%左右的利率足以提振市场。

房地产市场的其他部分可能会继续面临困境。较高的借贷成本冲击了商业地产估值，并导致许多业主面临再融资挑战。

这也给房地产投资信托公司带来了压力。大约三分之二的受访者预计今年房地产投资信托将跑输标普500指数。

办公楼价值暴跌

自冠病疫情爆发以来，由于远程办公导致雇主缩减办公面积，办公楼市场受到尤其严重影响。受访者对全球办公楼需求的前景存在看法分歧，42%的人认为需求会继续下降，45%的人预计需求将趋于稳定。只有13%的受访者预计今年办公室需求会上升。

利率的急剧上升对办公楼市场无异于雪上加霜，价值暴跌，业主难以跟上不断增长的成本。

高质量产业受青睐

鉴于估值下跌的速度，仲量联行估计，房贷在2025年末到期的房主需要至多5700亿美元（约2.70兆令吉）的新净值才能弥补损失。

这种困境为一批积累了大量现金的投资者提供了巨大的机会。

根据经纪公司Savills Plc的东北区域研究高级总监玛丽莎·克林顿的说法，买家可能会偏爱关键位置的高质量建筑。

“那些物业将成为投资者追逐的目标，”克林顿说道。“但他们仍然必须小心那些短期内将有大量债务到期的资产。”

为了提振需求，包括纽约在内的一些城市推动允许更多的旧办公室转为住宅用途。虽然美国各地确实正在进行一些办公楼改住宅的行动，但这个过程有时需要付出大量时间和金钱，而且可能会受到区域规划的限制。

但是，当被问及如何处理空置办公楼时，受访对象普遍建议进行用途改造，许多人建议将这些建筑物改建成公寓楼。

穆迪大警告！
形势堪忧

“还没到谷底，未来一年更严峻！”

国际评估机构穆迪警告，指美国的房地产市场虽然在过去的一年“惨不忍睹”，惟在进入2024年这一市场的整体前景仍然不容乐观，尤其是办公楼单位。

根据新浪财经，穆迪高级经济学家埃芒加德贾比尔（Ermengarde Jabir）在一个访问中表示，美国在2024年商业房地产，包括办公楼、多户住宅、工业和零售物业的整体前景并不受看好和，发展也不乐观，因为几乎所有领域都将迎来各种各样的重新调整。

“但有一件事是明确的，那就是2024年美国的办公楼市场将继续面临最大的压力。”

贾比尔的这番话足以让美国的办公楼市场寝食不安！

她表示，尽管2024年将落实更严格的重返办公室要求，但预计企业将进一步减少办公面积，从而略微推高空置率。穆迪甚至预测，办公楼的空置率将在2024年达到新高。

然而，专家们却空前一致认为，对于那些重视当面互动的公司来说，办公空间的质量将变得更加重要。这意味着与B类或C类物业相比，A类办公空间的竞争将更加激烈。

贾比尔说，一些未使用的B级和C级办公楼最终可能会被改造成住宅物业。

“为了解决空置率问题，越来越多的公司将会追求高质量，导致一些老旧的、不理想的B与C级旧式空间被淘汰。”

这为将（中央商务区）的办公空间转换为公寓或数据中心等其他用途创造了机会，虽然这并非百试百灵，但却给赋予一些物业新的生命，以解决办公室过剩的困境。

市场趋势对年轻人
越来越不利

年轻人要买房不是容易的事，对美国的年轻人来说更是没那么简单！

因为他们除了要面对高房价和极高的贷款利率以外，要存钱付头期也不容易。

很多人的购房之路都是困难重重，拥有自己的房子甚至已成了年轻人的奢望。

根据《财富》，美银研究所在去年12月初指出，相较过去，当今的美国年轻人更关注买房，60%的年轻人比他们父母年轻的时候更关注买房问题。

然而，有买房意愿是一回事，买不买得起又是另一回事。

霍夫斯特拉大学弗兰克扎布商学院教授、房地产金融投资专家安德鲁斯皮勒就直言，“我不知道以后还会不会出现年轻人买房的好时机了。市场趋势一直是对他们越来越不利的。”

他表示，美联储一年半前开始加息，对房地产市场来说“不是很长的时间”。另外，美国房市近来出现一些反直觉的现象，因为去年的贷款利率已经超过过去20年的水平，而且房价还在逆势上涨。

“我不认为2024年是买房的好时机，最多能比现在的形势好一点点。”

他说，一般上如果利率上涨，房价就应该下跌，惟前提是卖家想要降低价格。

“但是现在卖家的价格弹性并不大，卖家还需一段时间才能真正对高利率和买家的负担能力下降做出反应。在我看来，一年的时间在这个周期中都不算是很长的时间。”

另一方面，为了买房，很多美国年轻人想尽了各种办法。有的为了攒首付而搞副业、做兼职，还有的小两口在结婚时明确要求亲友，参加婚礼别带礼物，就给现金以供首付。

Zillow home Loans公司的私人理财专家阿曼达彭德尔对表示，虽然当前房市对人们的负担能力提出了很高要求，但很多首次购房者都在创造性地解决这个问题。其中60%首购族的首付款都至少来自两个来源——既有储蓄，也有亲朋好友的份子钱。

对此，洛杉矶贝弗利山庄的房地产经纪人比阿特丽斯德容也指，如今几乎所有年轻客户在买房时都离不开家庭的资助，有的是父母帮着掏首付，有的是共同申请贷款，还有的是按月帮着还房贷。

“还有很多年轻人自己实在买不起房，只能和父母联名买房。他们在买房时就表示打算和家人一起住，比如跟父母同住。”

至于房子的规模，德容说，以现在这么高的房价水平，年轻人想像他们的父辈当年那样买一套独栋带两车位的别墅肯定是不现实的，所以很多年轻人都在考虑买一间公寓楼房作为自己的第一套房。