投资教育城非稳赚不赔
2023年07月22日
独家报道：何燕羚
“教育城”房产发展是双刃剑
投资者要懂得伺机退场
马来西亚拥有优质的英式教育，曾被联合国教科文组织评为高等教育的十大首选目的地之一，在美国、英国、澳洲、加拿大等传统的留学国家中杀出重围。
然而，大马的高等教育不像国外般提供住宿服务。换句话说，若学生是来自海外或外坡，在学校附近租房或买房成为学生和家长必须考虑的头等大事。
无可否认，因为庞大学生人口的迁入，肯定给周围的房地产带来许多机遇，屋价和租金皆被看高，更是投资者最爱的投资热点。奈何，所谓的“教育城”房产发展项目是一把双刃刀剑，拿捏不好，投资者随时亏损连连，要懂得伺机退场。
房产投资者和产业顾问，将与《南洋商报》读者分享他们的投资经验和意见，如何避开教育城的投资误区，探讨“真正”的教育城如何带动房产价格上涨。
近年，“教育城”成为许多发展商的号召，打着“有学生，就有价值”的投资卖点。
惟产业顾问建议投资者“停、看、想”，入手前仔细调研其高等教育学府的规模和落实性，切勿跟风而掉入投资陷阱，无利可图之余还要额外背负大笔房贷。
教育城日渐成为高等教育与社会经济协同发展的重要枢纽，庞大的师生群体对迁入地而言，是巨大的新经济增长点，直接拉动周边餐饮娱乐等行业消费需求，繁荣的服务业，为周边房产带来蓬勃的发展生机。
学府因此成了很多发展商在推行发展计划时的“必需品”，作为投资卖点，进而催化整个发展计划，教育城的屋价普遍较高，发展商亦可从中获取更高利润。
产业顾问侯碧云接受《南洋商报》访问时说：“不管是大学或学院，确实是很好的卖点，也具备投资效应，相同类型的房屋，教育城里的公寓租金可超过2000令吉，普通也许月租只有700多令吉，但投资者不能一本通书看到老，并非所有教育城都能享有可观的回报。”
也是估价师的她表示，投资者经常以取得非常成功的双威（Sunway）教育城为投资蓝本，认为凡有教育机构的发展项目必火红，稳赚不赔。
其实不然。
她指出，投资者进场前（教育城）先要了解规划中的教育机构规模和形式，国际大学？本地大学？分校？日后有扩建的打算？学费如何等？
她打趣说：“当发现学费昂贵时，你要开心，意味着当地的学生消费能力会很强，租金可以抬得更高。”
她举例，一间约50万令吉的4房公寓，贷款月付逾2000令吉，平均每房租金需800令吉才能摊平，这租金水平对国际大学附近的房产肯定没问题，如果换成本地大学，学生的消费能力较低，月租顶限可能只有300令吉，直接影响投资者的租金收入。
做功课勿轻信“消息”
另外，侯碧云提醒投资者，别一味听信地产中介或发展商的推广，自行做足功课最重要，假设大学的规模约6000学生，以一间公寓有4房计算，意即需要1500个公寓单位支撑住房需求。
“问题来了，每逢有消息传出某某地方将建新大学，必定吸引一群发展商蜂拥到附近发展，原本仅需1500个单位的市场，最后或激增到5000个单位，出现过剩的窘境，主动权落在学生方，有更多住房选择，导致业主无法增租，甚至要发愁如何脱售或出租。”
一旦出现供过于求，租金只会一直下滑。
学校动工才对房产动心
教育城的首期发展（first phase）不易入市？
侯碧云坦言，很多发展计划推行时都很“完美”，投资者要保持头脑清醒，必须看到相关学校动工了，才可对周边房产动心。
“看过很多个案，即使已和发展商签约，大学负责人也会在最后关头宁愿赔偿而取消计划，投资价值即时减半。”
每个新城镇的首阶段发展项目，售价肯定最便宜，但侯碧云建议投资者别操之过急，等待周边设备逐一落实后，才进场亦不迟。
“虽然投资者成本高了，但至少有更多保障和降低风险。”
她表示，柔佛依斯干达特区当年也推介了宏观的发展规划，众发展商闻风涌入抢所谓的先机，可惜有关当局多年来并未逐一兑现，结果先机未抢得，反而造成房产供应过剩，未有预期中的成果。
侯碧云解释说，一个成功的教育城，不能仅有学府，周边必须有办公楼、商店等其他辅助，让学生毕业了可就地就业，成为稳定的居民群体，保持人口流动，助提高房产价值。
由于毕业生对院校地的劳动力市场更为熟悉，并已建立了一定的社会关系网络，如果发展商能带进更多商业机会，毕业生都会选择在就学地就业。
小单位学生屋有风险
所谓 “再穷不能穷教育，再苦不能苦孩子”，加上政府极力鼓励和推动教育发展，高等教育学府在各地如雨后春笋般冒起，投资者不宜购入仅针对学生租户的小型单位，将影响日后的出租选择。
为了让孩子拥有更好的未来，父母在教育方面总是费尽思量，不管是学府、交通或宿舍，任何事情都务必要求最好，发展商看准此机遇，推出200或300平方尺的小单位。
侯碧云认为，这类房型存在一定风险，一旦学校规模缩小或日后搬离，小单位除了学生租户，能迎合大众需求吗？
“投资房产千万不可购买针对特定租户的，万一出现变化，业主无法灵活变通。”
双威镇独特模式难复制
生活所需一步到位，拥有国际著名大学的双威镇，一直是市场津津乐道和发展商不断想复制的教育城，惟多半都失败收场。
双威镇不管设备或设施都是无缝接轨，有轻快铁站、BRT和捷运站轻松连通全城，完善的医疗中心、大型购物商场、酒店、学府院校，一应俱全，带旺双威镇的房产价格不断上升，简直是投资者的投资梦想地。
侯碧云指出，许多发展商欲复制双威镇的卓越成就，最终因资金不足或缺乏经验，失败收场。
“要打造成功的城镇，必须有完善的规划，并非随意兴建一座学校即可，经验丰富的发展商有时也要投资数十万令吉，特意从国外聘请城镇规划师到来协助，小型发展商难以负担。”
她坦言，双威镇的“独特性”难复制，即使毗连的梳邦再也，同样高等学府林立、美食众多及交通繁忙，但房价攀升的光环已大不如前。
梳邦再也荣景不再
侯碧云当年也是疏邦再也的大专生，当时一房难求，一间简陋的房子，20年前租金超过300令吉，属于高价位。
“如今，一些学校搬了，一些学校自行建学生公寓，周边的有地房产很多都被丢空，无法出租。”
学生人潮确实带旺了梳邦再也，特别是SS15区的食肆商店，惟侯碧云一语中的，那一区的商店流动性非常高，学生爱新鲜感，一旦失去新意，若食物品质不佳且价格昂贵，很快即被学生淘汰倒闭。
拉曼大学加持不足
金宝房市静若止水
曾被喻为“死城”的霹雳金宝，在拉曼大学于2007年入驻后，吸引数以万计的大专生前来升学，为当地经济注入新的生命力，房产业更是蓬勃发展，但在毫无控制下，目前严重过剩，价格和租金遭滑铁卢。
手持超过10项金宝房产的熊雅莲接受《南洋商报》电访时说，当消息传出指拉曼大学将入驻金宝时，即刻引来发展商的关注，大批来兴建以大专生宿舍为用途的房屋计划。
她表示，当时并不知道大学的规模和学生人口，投资者不顾一切进场购买，试图靠突如其来的学生潮大赚一笔。
据报道，拉曼大学建成前，周边有超过30家发展商参与房屋发展！
“拉曼大学进城后，学生人数确实在短短数年內飆升至上万人，周边的房产价格和租金也一路冲高，一间4房的屋子，月租可介于1300至1500令吉。”
惟熊雅莲感叹，这几年好景不在，被多项不利因素笼罩，包括拉曼大学学费上涨、学生人口饱和、网上教学、本地人经历新冠疫情后纷纷离开到新加坡工作，整个房市失去支撑。
“现在的情况是10间屋，只有约半数能出租，租金还下滑到约800令吉，业主还要提供‘全包’（包水电费和网络）服务给学生，才比较容易租出，有时扣除所有费用，业主还要亏。”
她举例，附近的屋价高峰期时，从15万令吉上涨到超过30万令吉，如今滑落到25万令吉。
海外学生需求大
国际学校成槟房市“灵药”
当教育城计划接二连三出现房产供应过剩的惨况之际，“国际学校”则成了槟城房市的“灵药”！
在槟城除了有我们熟悉的理科大学，其实当地至少有8间著名的国际学校，包括腾比国际学校、海峡国际学校、兀兰国际学校等。
槟城的国际学校推行英式教育体系，教学符合国际水准，并获得国际认可，是通往海外大学的黄金跳板，这巨大优势令越来越多海外家庭迁进槟城，带着孩子到来上国际学校。这让附近的房产是“一屋难求”、“一房难找”。
BPG房产私人有限公司产业顾问趙俊强受访时说：“国际学校无疑是槟城房产的‘灵药’，目前来看，还是万试万灵。”
熟悉槟州房市发展的他表示，国际学校学生的消费能力很强，对住宿有一定的要求，设计风格时尚的单间公寓（Studio）最受落。
他指出，只要是国际学校附近的产业发展计划，必定快速被投资者一扫而空！不管是商铺或房屋，经常出现“有钱也买不到”的局面。
趙俊强说，冠病疫情期间，因为进出境受限和网课的影响，确实很多单位被丢空，找不到租户。
“但熬过后，整个格局短时间大翻盘，使原本有意脱售的投资者，最终也不舍，租金太诱人。”
他指出，很多父母都会为孩子“一炮过”缴付一年的租金，业主不怕收租有困难。
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