卖地大赚 却因佣金被追税150万

根据ACKHT第2附表第5段，纳税人可以申报与“维护、保障、保管及争取拥有资产”的直接相关支出，并从应课税增值中扣除。这些支出包括地契维护费、法庭抗辩费用、以及必须支付的土地保管费用等。但条件很明确：这些支出必须是“完全且专门”（wholly and exclusively）为保障该项资产的权属与价值而发生的。

与此同时，第6段则容许在资产处置过程中，为促进交易而进行的合理佣金支付作为扣税项目，前提同样是必须“完全且专门”为了该次处置。

如果花费只是“间接关联”或“不完全用于处置”，将无法被接受为可扣除支出。

一场完美的土地交易

“阿兴，我们终于签了！”

“恭喜老板！1500万令吉的土地，一纸合约搞定了。”

这是2018年2月的一天，陈老板和他的顾问阿兴，站在土地边看着签署完成的买卖合约，脸上满是笑容。他刚刚以RM1516万的价格成功售出一块闲置已久的空地，买家是一家大型发展商，买卖迅速达成。

“记得佣金要先结清，代理那边安排好了，他们搞定了一切。”陈老板补充道。

“没问题，佣金350万，另外还有托管费20多万，也都安排转账了。”阿兴翻着Excel表格，信心十足。

意料之外的税务信

就在交割完成几个月后，陈老板收到了来自内陆税收局的Borang K通知书，要求缴交逾55万令吉的房地产增值税。

“55万？咦，我记得我们扣除了佣金和维护费用后，增值税应低得多。”陈老板皱起眉头。

“对，我们在CKHT 1A和CKHT 3中已经注明了全部费用。”阿兴自信地答道。

但事情并没有如他们想象的平稳。2019年4月，他们又收到了一封更“可怕”的信件——一份Borang KA（附加税务评估通知书），要求再缴纳151万令吉的税款。

“这不可能！”陈老板在办公室里站了起来，“我们已经付了税，这是什么鬼？”

法庭对峙

陈老板决定上诉，将案件提交至“特别税务专员法庭”。

“我不要为了这件事多缴超过150万令吉的税款，那太不公平了，”他说。

开庭那天，双方律师唇枪舌剑，激烈辩论。

陈老板律师：“我们有完整合约、银行付款证明及委托协议，佣金支出与托管费都是直接相关处置土地的成本。”

税务局代表：“根据法律，支出必须是专属为处置而非间接相关。且佣金明显超过市场上限11%，无法接受。”

最终，法庭裁决——驳回上诉，原税务通知（Borang KA）维持有效。陈老板必须缴清RM151万令吉附加税。

税务宝典

这个案件对所有涉及房地产交易的企业主或个人提供了宝贵的警示：

第一，不是所有支出都可以从应纳税利得中扣除。即使支出“看起来有关”，但只要不是“完全且专门”用于该目的，税务局有权拒绝。

第二，支付佣金必须符合市场标准。根据《1986年估价、评估、房地产代理及产业管理人员法规》，房地产代理佣金最多不得超过3%。若超过，即便是真实付款，税务局仍可不承认。

第三，托管费等支出必须明确与资产的维护或处置相关，并具备清晰合同、付款证明和用途说明。

第四，税务合规文件（如CKHT表格）虽已提交，但并不等于“无懈可击”，税务局有权重新评估。

企业主应当怎么做？

为了避免类似的风险和损失，以下是企业主应采取的对策：

1.在交易前进行税务尽职调查：聘请专业税务顾问参与交易前规划，评估所有费用是否可扣除。

2.费用支出必须有完备文件支持：包括服务合同、银行付款记录、发票、项目执行说明等，一切证据必须明确与处置资产有关。

3.谨慎处理佣金比例：绝不可因“方便办事”而付出不合理比例的佣金。必须符合行业规范，并有第三方评估证明其必要性与合理性。

4.托管或维护费用需明示用途：若费用涉及资产保管、抗议非法侵占等，必须由律师或专业人士出具说明，证明其与产权保护直接关联。

5.了解并遵守ACKHT 1976的所有条款：企业应定期培训财务与合规部门，提升对房地产税法的理解与执行力。

总结：合法≠合规

一笔看似成功的土地交易，最后却因佣金与费用的认定，演变成一场艰难的税务战役。这个故事提醒我们：在税务世界里，合法≠合规。

只有充分理解法规、精准申报支出，企业才能真正保护好自己的利润。你，准备好面对下一次资产处置了吗？