Categories趋势

中国人,仍爱大马房产

2022年09月23日

中国客,
近来好爱东南亚房市。

中国房市近来陷入疲软,政府积极振市,但还是有些投资客选择往外投资。

而他们的投资目的地,就包括大马在内的东南亚。

亚洲产业科技集团居外IQI在《中国产业放缓推动东南亚产业投资报告》中提到,许多买家都乐观预期,大马房市会在来年复苏,能助他们获得投资回酬。

报告中指出,大马经济正在从疫情中复苏,预计今年可以取得5.5%的经济增长率。同时,大马不仅靠近中国且价格实惠,热带环境更是寒冷北方买家向往的生活房市。

政府近期推介的大马高级签证计划(PVIP),料吸引更多外资前来,带动房地产投资。

PVIP吸引力高

再者,政府近期推介的大马高级签证计划(PVIP),也为希望在大马居住和工作的富人打开了大门。居外IQI相信,这项计划可在首年吸引近1000人参与。

“高级签证计划高级不苛刻,且非常具有吸引力。外国人不必担心每6个月或1年要更新一次签证,方便他们生活、工作,以及把孩子送到本地的国际学校。”

PVIP主打“居留20年”的签证,只需每5年更新一次。

Categories趋势

中国房贷停供潮,扩大了……

2022年09月21日

中国极力挽救房市,
却依旧挡不住购屋者停供。

中国房地产危机不断加深,除了发展商陷入财困,全国性的房贷停供更是引发动荡。

尽管当局试图通过各种方式遏制危机扩大,但有数据显示,中国的房贷停供数量不断提高。

彭博社报道,在GitHub平台有一个民委“WeNeedHome”的清单显示,目前在中国119个城市的342个项目,有购屋者停止偿还供款。

GitHub是一个颇受欢迎的编码员文件共享网站,可以让人们发布文档。这个网站上还有文档为全球投资者和银行提供一个可以评估停供房贷规模的指标。

这个数量高于8月时的数据,当时有100个城市的约320个项目停供房贷。

中国政府积极振市

其中,河南省中部和湖南省的房贷提供比较多。

中国政府正积极提振房市,包括降低利率、要求银行满足发展商的合理融资需求,以及提供专项贷款来“保交楼”。

据了解,政府已经设立了一个规模高达440亿美元(约2009.70亿令吉)的救助基金,为未完成项目提供特别贷款,以恢复信心。

发展商财困难纾解?

法国外贸银行(Natixis)曾指出,如果所有未完成的项目都面临停供,那么共有价值2.3兆人民币(约1.49兆令吉)的贷款收到威胁,占中国总抵押贷款的6%。

经济学人智库(EIU)经济学家徐天辰之前接受BBC中文访问时指出,停供潮可能会导致消费者远离房地产预售制度,导致中国发展商的融资和流行性压力更深。

路透社援引消息人士称,中国政府已经设立了一个价值高达440亿美元的救助基金,为未完成项目提供290亿美元特别贷款,以恢复信心。

法国外贸银行高级经济学家吴卓殷(Gary Ng)表示,政府的支持力度还不足以重建购房者的信心,他认为停贷潮还将持续上涨,但速度会放缓。

相关新闻:

 

Categories趋势

中国多地 宣告房市复工!

2022年09月15日

整顿烂尾楼,
想必是许多中国地方政府的KPI!

今年备受挑战的中国房市,面对销售疲软、现金流不足、债务危机,还有爆发的烂尾楼风暴。

对各地方政府而言,整顿烂尾楼“换买家公道”和稳房市,似乎已经成为当务之急。

最近各地政府开始陆续宣告房市复工。

山西省太原市规划和自然资源局9日表示,已向恒大集团旗下公司太原恒御信置业公司等41家公司签发《督促开工通知书》,对共计56宗未按期开工的土地要求尽快开工建设。

要求不能“作秀”!

这也是最近中国第二个明示督促开工的城市。第一个是河南省郑州市,要求全市在10月6日前实质性复工。

而且郑州还提出了5项具体实施方案,并且严谨弄虚作假、表演式或阶段式的象征性复工。

中共中央政治局在7月底的会议上,首次提出“保交楼、稳民生”。自此,全国多地陆续推出相关政策。

根据《中国新闻周刊》不完全统计,已有超过30个推出相关措施。

不过也有业界人士认为,政府要求房企复工,但部分业者流动性不算宽裕,可能面临新的压力。

相关新闻:

 

Categories趋势

济南 国企进场买3000套房

2022年09月9日

中国各地政府齐力撑房市,
国企也出场了。

面对房市疲软,中国发展商正面临沉重的销售压力。而在济南,国企平台出手要买3000套商品房。

济南市国资委官网近日发布了《首购存量房源 助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》的3份招标公告。

招标单位是济南城市发展集团旗下的济南城市发展集团资产运营管理有限公司,将通过自筹资金来在全市首购3000套商品房,用于租赁储备住房。

收购四大条件

当然,国企出场也不是胡乱买,也开出了“布局合理、配套完善、手续齐全、保障品质”的条件。

招标公告中指明,房源必须要贴近中心城区、周边交通便利、生活配备等设施完善,而且最好是整栋未出售的商品住宅或公寓,方便封闭管理,供未来出租。

而且,招标单位还会优先收购知名房企的高质量项目,会重点把控项目设计水平、房屋质量、园林景观、物业服务品质等因素。

竞标者必须是独立法人资格、营业制造和房地产开发资质有效,不接受联合体参与。

房市不景 多番松绑

拟收购的项目必须“四证齐全”,满足金融机构的贷款要求。

济南房市长期不景气,近一年来的交易量下跌,二手房市更是惨淡,占总交易量的20%左右。

今年以来,济南已经进行了多轮楼市“松绑”,包括调整限购、限售和公积金贷款额度,还降低了第二套房公积金贷款最低首付比例。

来源:中国基金报、每日经济新闻、证券时报

相关新闻:

 

Categories品味

挂在峭壁1500年的寺庙

2022年09月9日

【远古黑科技】系列5

“挂”在断崖绝壁的寺庙,
你敢去吗?

看过《笑傲江湖》的武侠小说迷,可记得里头提过悬空寺?中国真有此寺,而且玄妙特点誉满古今中外建筑史。

悬空寺不是光有虚名,她真的是悬空“挂”在斷崖絕壁间。2010年,是美国《时代》杂志评点世界十大最奇险建筑之一。

位于中国山西省北岳恒山的金龙峡山腰,前人以:“面对恒山,背倚翠屏;上载危岩,下临深谷“来形容她的奇特、惊险、巧思和奥秘。

悬空寺凌空而建,又和自然景观相互辉映,像镶嵌在峭壁间的浮雕。
承重的是隐藏在栈道上的横梁,而不是在外张扬的立柱。

飞架栈道连接 脚下是百米深渊

是的,整座木结构的寺庙,基本上是悬空“挂”在陡峭断崖上;说奇特和惊险,因为抬头是峭壁,往下看是深渊、栈道摇摇晃晃,还会发出“吱吱”声响。

可是这间寺却一直“挂”了1500年,如此鬼斧神工之作,不得不让人佩服古人的巧思,但当中的奥秘却是过年才被解开。

悬空寺各大殿、宇、楼、阁,都是单靠一条10米的飞架栈道相通,而殿和栈道都是在直面百米的的悬崖。

要贯游各殿各阁,必须踏上栈道,但没有人不是屏住呼吸踏上去的,因为楼台和栈道之下就是百米深渊。

悬空寺 40间大小的殿、楼、阁之间都是中断的峭壁,只靠栈道连接起来。
殿楼屋檐和屋顶形态丰富多姿,尽显传统建筑美学。

“壮观”,写自李白

如果从下抬头仰望凌空的栈道,看似只有数条立木和横木支撑着。

如此奇景,就连诗仙李白也惊呆;史记,李白西元735出游至此,忍不住在崖壁写下“壮观”2个大字。

明崇祯6年,大旅行家徐霞客到此一游,赞之为“天下巨观”,之后便在游记写下 “伊阙双峙,五夷九曲不及比拟也”来形容悬空寺的险峻形势。

寺殿楼阁都是顺着山壁起伏而建,空间有限,殿前的走道也很狭窄。

力学的奥妙

根据专家之后的解剖,悬空寺完美体现了古人巧思和对力学的掌握;廊栏左右紧联,彼此借力连接。

栈道悬挂的秘密在于下面的横樑,这种半插飞樑主要是把粗壮的木条打横半插进崖上凿出的窟内,一半外露的明柱搭上木板变成栈道,另一半插在峭壁内,就是借助岩石暗托住整个栈道。

这些悬臂梁在当地叫“铁扁担”,选用的是当地特产的铁杉木,同时经桐油浸泡,达到防腐防虫的作用。

不只如此,研究还发现,横樑打入山体前会先打上三角楔子,横梁打进去时被楔子撑开,功能就像现在的膨胀螺栓,起到加固的作用,几乎和山体融为一体。

悬空寺建在峡谷一处的天然凹槽,不怕风吹雨打,也不怕落石击中。

 题外话公输天巧,形态多姿

远眺,悬空寺就像是镶嵌在万仞峭壁间的浮雕,玲珑剔透,就像是九天宫阙的奇景。

悬空寺高23公尺,由4层阁楼组成。

阁楼内外别洞天,小小的152平方公尺,却有大小殿宇楼阁40间,除了南楼和北楼,还有钟鼓楼、关帝庙、纯阳宫、观音殿等。

建筑群布局紧凑、错落有致,分布对称中有变化。

横梁上可见斗拱结构、抬梁结构、平顶结构等,达到平衡和抗震作用。
到此一游的李白都忍不住要提字“壮观”,来赞叹悬空寺的险、奇、巧、奥。

与周边浑然相成

连接的栈道迂回曲折,顺崖壁凹凸之势凌空而建,和周遭自然景观相互辉映,虚实相生。

除了建筑本身令人讚叹,寺内的建筑构造也很有特色,屋檐形态丰富多姿,单檐、重檐、三层檐等同时存在,屋顶则有戗脊、贫脊、正脊、垂脊4种。

殿宇和楼阁可见斗拱结构、抬梁结构、平顶结构等。

这些建设和峭壁岩石、翠林有趣地层迭,形成一种”窟连殿,殿连楼”的独特风格,既体现独有的传统建筑风格,又融合了园林艺术蔚为奇观。

栈道石壁上刻有“公输天巧”,来赞赏悬空寺的工师造艺,如同鲁班那样巧夺天工的匠师。

随手可摸到的立柱,其实很多并不受力。

题外话佛道儒同

悬空寺是中国唯一集佛、道、儒三教于一身的寺庙,三教殿建在寺院的最高处,道教李耳、佛教释迦牟尼、儒教孔子3位教主,共同安坐同一个殿中。

根据《恒山志》记载,悬空寺原名“玄空寺”,”玄”取自道家、”空”源自佛家。

在北魏晚期太和十五年(西元491年)开始建设,据记载,之后在后金、元、明、清各代都经过修缮。

建筑群错落有致,和栈道峭壁形成“窟连殿,殿连楼”的独特风格。

寇谦之遗训?

但到底是谁建设?各有不同说法。

有说是由北魏的了然和尚所建,又有说是源自北魏天师道长寇谦之(公元365~488年)仙逝前留下遗训。

据说,寇谦之离世前告诉弟子,自己离开之后要选择一处地方修建一座上延宵客,下绝嚣浮的空中寺院。

他离开后,弟子们开始筹资选址,并精心设计寺院构图,经过众多弟子合力43年,寺院才落成。

和尚或道人都好,根据专家近们解剖,可以确定兴建者必定是掌握科学真知的人。

入夜点上华灯的悬空寺,如同九天宫阙。

题外话】承重的竟不是立柱!

真正制造悬空寺轻飘飘的是27根悬臂梁,立柱上下一体,而且还有“弹性”,走在栈道上,用手轻推立柱,它还会晃动。

但后来发现,这些立柱是之后加上去的,“装饰”功能多过主要承重。

另外,为了确保安全,古人还用9根铁链将悬崖和祖庙的中心连接起来,彼此牢牢地固定在一起。

远眺寺院,加强了一种被9根铁链拴着,离地悬挂半空的错觉。

落石也击不中!

可能有人会问千年来无数场的天灾,甚至是超级大地震,悬空寺建在半山腰,总会有机会被翻滚下来的落石击中,她又如何避过?

这又是古人令人折服之处,悬空寺位于2座山环抱的峡谷,中间被河水侵蚀形成一个天然凹槽,落石顺著抛物线跌落,但都不会砸到她。

悬空寺所依靠的翠屏峰,顶峰有个突出的部份,刚好可为悬空寺挡雨。

资料来源:综合媒体&网上资料

相关系列:

 

 

Categories趋势

中国发展商 半年少赚87%

2022年09月8日

黑暗时刻,
何时迎来曙光?

从中国房地产发展商上半年公布的业绩来看,这个行业正在经历前所未有的“至暗时期”。

根据彭博统计,公布了今年上半年业绩并有连续数据的136家中资房企,合计经历达176亿人民币(约117亿令吉),按年大跌87%,是自2008年下半年以来最差的半年度表现。

而且,这还不包括那些没公布2021年全年以及2022年上半年业绩的公司。

资金链断裂导致烂尾

彭博报道指出,严格的疫情防控措施,加上宏观经济低迷,中国房地产销售萎靡,至今仍未出现明显好转的迹象。

不仅如此,房企的信用危机越来越严重,资金链断裂更是影响到交屋时间,促使买家们停止支付贷款月供额,危及社会稳定。

克而瑞地产研究报告指出,在今年8约,中国百强房企的单月销售操盘金额达5190亿人民币(约3460万令吉),虽然和上个月持平,但若按年比较,确实低了329%,是房市疲软的又一证据。

最糟糕的时刻还未到?

房产巨头碧桂园的财务总监伍碧君近期在业绩发布会上也提到,房市尚未完全触底,预计行业整合也尚未结束。

碧桂园的销售额在业界排行第一,上半年的净利创纪录下跌了96%。

私人发展商继续面临资金吃紧的问题,甚至还有一些受困房企屡屡推迟公布业绩;不过,有国资背书的发展商,依然表现强稳。万科净利增长11%,扭转前一年的跌势。

房市的困境更是带出政府刺激措施的急迫性。监管部门近日出台措施,通过政策性银行的专项借款方式支持住宅项目建设交付。部分房企的债券发行也获中债增信担保,以支持再融资。

相关新闻:

 

Categories趋势

融创中国 突遭“清盘呈请”!

2022年09月8日

中国房地产业者,
这两年可能“犯太岁“了……

一波未平一波又起,中国房地产业这一两年遭遇需求降温、现金流吃紧、债务违约、烂尾楼等事件打击,如今又有地产巨头突遭“清盘呈请”!

去年销售额达5974亿人民币(约3858亿令吉)的融创中国,是中国具影响力的巨头之一。根据《中国基金报》报道,这家企业突然在香港遭提出清盘呈请。

据了解,发起人为自然人“Chen Huaijun”,已经将呈请提交到香港特区高等法院,拟定在11月16日早上9点半聆讯。

融创:不影响营运和债务重组

融创中国在接受该报记者询问时回应,这是单个债权人的“激进行为”,不会影响公司经营和债务重组的推进。

“截至目前,公司尚未收到有关清盘呈请”。

融创中国也指出,这位债权人的持有金额占比极小,而且他没有通过信托行,而是直接发起清盘呈请,有待论证法律的有效性。

年内公布重组方案

融创中国目前已经开始和债权人小组故未能积极沟通初步重组方案,大部分债权人都表示支持,计划今年内会对外公布重组方案。

其实,这也并非第一家接获清盘呈请的中国地产公司。

根据《中国基金报》的不完全统计,今年至少有7家地产公司被发起清盘呈请,有些已经开始清盘程序,有些被撤回,也有些正在等待聆讯。

 

 

Categories趋势

房贷延至40年 中国学者被炮轰

2022年09月2日

专家建议,
应也要接地气……

最近一则“专家建议还房贷事件延长至40年”的话题,登上微博热搜第一,点击一看,大部分都是中国网友在炮轰此专家的言论。

“建议专家不要建议”,可能是许多网友的第一反应。

这位专家是来自北师大房地产研究中心的主任董藩,他日前接受媒体采访时表示,现在中国买房需要30%的首付,是全球算高的比例,其他国家一般都是10%或甚至5%。要中国直接降至10%有点难,但可以考虑降到20%。

同时,他还认为可以延长还贷年限,中国一般是贷款30年,建议可以延长到40年,让年轻人的压力大大减轻。

“有人说延长还贷时间的话可能退休了还得还房贷,但退休了还贷也无所谓。因为退休了还有退休金,而且等你退休的时候,这部分贷款在你的收入当中所占的百分比也很少很少了。”

退休金应还房贷吗?

没想到董藩的这一番言论,引发网友热议,而且许多人还给予批评。

有网友表示::“为什么退休了还要还房贷,指着退休金生活呢?”

《北京商报》评论员陶凤也在一项评论中指出,退休金虽然是一笔稳定的收入,但对大多数普通工薪阶层来说,退休金是用来养老而非还贷的。

在陶凤看来,董藩言论遭遇网络“炮轰”的主要原因,也在于一般人眼中,贷款主体的偿还能力是随着年龄增长波动的,而非一条上升曲线,对于不同行业,不同收入结构的人群,退休之后的经济能力往往因人而异。

“贷款年限并非越长越好,要考虑后期偿还能力,更要考虑每个人的收入状况、收入预期。无论是首付还是贷款年限,都不是简单拍脑子就能随便出主意的问题。”

支付的利息更高了

根据中新经纬计算,若贷款100万人民币(约65万令吉)、首套房贷利率4.1%,每月等额本息还款,贷款30年每月月供为4832人民币(约3139令吉),总支付利息73.95万人民币(约48.04万令吉)。

但如果贷款40年,每月月供为4242人民币(约2756令吉),总支付利息为103.61万人民币(约67.31万令吉)。由此得出,每月月供减少590人民币(约383令吉),但利息多出了近30万人民币(约19.5万令吉)。

胥视贷款收入预期

招联金融首席研究员董希淼接受中新经纬访问时点出,贷款期限本质上是一种商业行为,是银行的自主选择。部分银行有相应的规定,比如要求贷款期限与贷款人年龄加起来不能超过一定的数值,如贷款人40岁,和贷款时间相加后不能超过70。

“贷款期限也不是越长越好,贷款40年的利息要比30年高不少,还会存在后期是否有足够偿还能力的问题。所以,贷款期限、首付比例的选择,需要依据贷款人收入情况、收入预期来做安排。”

“如果当下收入不高,每个月偿还压力大,那贷款期限可以适当延长,但是要接受向银行付息会更多;如果现在收入足够高,也不想退休后再还款,那贷款期限就可以短一些。”

资料来源:中新经纬、北京商报、新浪财经

相关新闻:

 

Categories趋势

中国人忧房市疲软 冲击经济

2022年09月2日

对房价下跌的预期,
让中国人捂紧钱包。

《华尔街日报》最近走访了中国多名房主,发现许多人因为担心房价会持续下跌,而选择减少支出,并且不再进入房市。

中国数十座城市的新成屋和二手屋均价,自去年9月以来下跌,且还未看到复苏迹象,加上许多发展商违约停工,让更多人对房市失去信心。

而且,房市危机拖累了中国整体经济增长,人们财富缩水,不得不捂紧钱包。

买房不再保证赚钱

在上海从事金融业的39岁唐女士受访时指出,原本想要卖掉现在的房子“升级”到更大间的房子,但经历了两年的疫情和房市动荡,她担心若更多人收入受损,将会动摇房市基础,所以放弃了换屋的想法。

除此之外,她也开始收紧日常开支,包括和他人共同搭计程车等。

贵州凯里的一名居民也透露,儿子结婚前想要在北京买房,他本来打算卖掉几间房子来筹钱,但没想到房价跌了五分之一因此一直无法卖出,不得已只好拿出所有积蓄,还要向亲友借钱,才凑够了首付。

“每个人都认为在中国买楼,是稳赚不赔的事;但没想到风向会变得那么快。”

风向一转 很难回头?

来自安徽蚌埠49岁的崔先生也说,几年前为了母亲的退休生活而买了一间房,打算等以后增值后卖掉,赚到的钱就支付母亲的生活费,但没想到现在降价三分之一都卖不出。

上海高级金融学院专家朱宁指出,随着市场对房价下跌的担忧加深,相信越来越多人会重新评估支出和投资决定。

“目前房市最大问题不是泡沫是否会破裂,而是如何软着陆,并把对中国经济的损害降至最低。一旦人们的预期改变,那一切就很难料。这是一个影响深远且令人不安的变化。”

相关新闻:

 

 

Categories趋势

碧桂园 下半年交屋50万套

2022年08月30日

下半年没有到期债券,
碧桂园不会爆雷?

中国房地产发展商接连爆雷,“幸存”的也纷纷呈报亏损的业绩表现。作为行业巨头之一的“碧桂园”,也备受国内外市场关注。

碧桂园近期公布,预计今年上半年的核心盈利介于45亿至50亿人民币(约29.2亿至32.44亿令吉),股东应占盈利为2亿至10亿人民币(约1.3亿至6.49亿令吉)。

这预估远逊于2021年上半年的表现。当时,碧桂园的核心盈利为152亿人民币(约98.62亿令吉)。

碧桂园解释,上半年疫情影响交屋速度,因此项目结算的进度也跟着变慢,冲击业绩表现。

今年上半年,碧桂园在214个城市,如约交付1070批次,超25万套房屋;下半年计划交付50万套。

现金流测试 防爆雷

而对于市场的“爆雷担忧”,碧桂园总裁莫斌指出,已经针对未来可能遇到的各个风险都纳入考量,做了极致版本的现金流压力测试。

“中长期按季度、短期按周进行滚动更新,确保实现‘削峰平谷’,以平滑可能存在的阶段性波动,留足安全垫以应对外部的不确定性。”

下半年无到期债

债券方面,今年下半年已无到期美元债,境内则有两笔债务到可回售状态,合计40亿人民币(约25.95亿令吉),除此之外没有其他直接到期的直接融资。

明年上半年,碧桂园有合计4笔境内债、69亿人民币(约44.77亿令吉)到期或达到回售状态;境外美元债只有1月份的一笔,折合人民币40亿人民币。

莫斌指出,上半年盈利的影响因素多为非现金性质,集团的经营状况良好,具备充足的可动用现金,现金流依旧稳健。

“我们会继续优化债务结构,偿还高息的、短期的债务,进一步拉长融资久期。”

相关新闻: