张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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了解财务报表
保护你的家园

笔者发现，许多业主自理的共管楼宇，因为预算不多，大多数选择不雇佣合规且有足够经验的会计师梳理楼宇的账目，就是为了节省每月的会计费，却因为自己不是会计专业而导致账目的记录不清不楚，最严重影响年终的会计审计工作，这时候就真的哑巴吃黄连，有苦难申。

管理层也因长年无法向众多业主呈报会计报告，而导致业主们抱团讨说法，出席年会时，更是带着怒气而来，爆粗口、拍桌子、踢椅子，甚至出手打人，把庄严的年会搞到气氛很僵，负能量弥漫的场景。

交不出清清楚楚的会计报告的管理委员，这时个个口里都塞满了黄连，有苦难申。

管理费属非营利收入

管理委员请记得，共管楼宇收取的管理费，属于非营利收入，它乃来自个别单位业主因楼宇年度维护、维修、保养与行政管理所需的资金，透过每年的年会宣读预算案，在获得表决通过后，由个别单位业主共同分摊的公摊收入。

所以，收取的管理费是公款的一种，而管理委员则是被居民（在达到法定人数的会议上由有投票资格的业主）所委任的民选代表。

需委合格特许会计

这也是为何法令规定需要委任合格的特许会计师，进行会计查证，并提呈经审计帐目及审计师报告。

这措施的目的是希望通过第三者（专业人士）以中立的角度审核该公寓的开销，来确保居民委员在使用公款是保持诚信。

先有了，清清楚楚的会计报表，才能有让业主信服的公信力。

同时，笔者呼吁每一位公寓业主都有必要认真学习解读“财务报表”这门基本功，而分析财务报表，更是管理委员必需掌握的基础能力。

看不到会计报表的管理委员，当了管理委员就如同瞎子摸象，管理公款的管理委员如果不具备深厚的财务报表分析经验，就不可能得出任何有意义的开支研究结论，更谈不上把维修维护的工作做好，妥当的管理大家共有的家。

唯有账目清清楚楚，委员，才能明明白白。

财报很难长期作假

财报很难长期作假，尤其在现代财务准则下，要长期地、严重地做假账而不被发现，可能性趋近于零。

任何造假的账目，其财务报表的一个或多个重要科目均会出现异常——有时横向对比的异常，有时是与历史对比的异常。所以财务报表分析不仅能辨别造假，还能发现楼宇的运营开支是否在合理的范围。

还有，业主们请记得，不要把财报作为一个孤立的点去解读。

单一的解读财报，通常只能看到大约三分一的重要信息，故业主需同时多看其它共管楼宇的财务报表，尽可能收集同类型的楼宇财报，结合起来解读，这样您就有了对比的参考点，来评估自家楼宇的开销是否合理。

评估楼宇财政状况

虽然财报的分析无法让我们获得百分百的真相，但它足以无限的贴近真相。

让您可以评估楼宇的财务健康水平，心平气和的看待每一年的预算案，并理性的投出您圣神的一票。请记得态度上正确了，思想上重视了，就成功了一大半。

为何我这么说呢 ？

从事共管楼宇的第三方管理者，每年我们都办不低于50场年会，每每到了预算案环节，许多不知道是看不懂，还是选择不看财报的业主们，都打着管理委员吃钱的反对口号，要推翻管理委员。

涨价是可恶的，管理委员亏空公款，管理委员朋党利益输送等等口号，兴师动众的来到年会投反对票。

虽然，财报已经明明白白的显示过去5年都年年赤字，应急的储备金，也都被挪用来支付日常开销，2022年国家通过了最低薪金制，水费和电费调高都是事实，预算吃紧也是因为开销增加了。

管理费涨价是势在必行的，却因为无法公布有公信力的财报而夭折是很可悲的，故为了避免误会，还有业主们的误解，须做到以下两点：

2方法看清管理委员

1）请雇佣合格且有充足经验的会计师来梳理账目，提呈透明化的财报；

2）身为业主也要学习正规解读财报的基础知识。

这样您才能明辨是非，才能了解，管理委员是干干净净的为民服务，还是中饱私囊的“吸血鬼”？

专业化管理成就优质楼宇生活

张惟越原本是个化学师，因买了一间漏水房，在申诉的过程中促使他投身物业管理行业，从中发现很多楼宇业主面对相同的问题，却因没有专业能力、有用知识和合适管道去解决。

他入行之后发现不明白物业管理的人不计其数，大多是单纯地买了一个单位自住，在面对问题的时候束手无策。

我国有900万人居住在楼宇，因法律不完善，人与楼宇的问题层出不穷，交流会的目的是灌输物管知识和经验，同时向与会者搜集更多楼管讯息，好传达给官方，冀望官方部门能为民解决难题。

现在的社交媒体越来越方便，也流传广泛，有些人遇到楼宇问题时，没有与业主沟通或查验虚实，就把问题贴在社媒抱怨。有真实个案显示，有潜在租户要租房，事前在社媒检查出租单位的资料，结果发现业主曾被人贴上网抱怨，最终影响到有关单位无法出租。

楼宇问题勿放上社媒

因此不要把楼宇问题放上社媒，虚拟世界有许多吃瓜群众等看笑话，不过受影响的终究是业主。

张惟越说，共管楼宇和管理委员会主要面对的问题来自七大差异，即宗教、教育、文化、族群、人口分布、职业及背景。

这些差异使各方面处理楼宇问题时，对物管抱着不一样的角度，难以决策，最后导致负能量满满，服务质量参差，纠纷矛盾切不断理还乱。

常见的共管楼宇问题：

1.在共管楼宇养宠物
2.噪音
3.停车位不足
4.维修费
5.垃圾、修理及维修
6.楼层之间漏水/邻近单位漏水
7.从发展商移交管理事务给联合管理机构（JMB）/管理机构（MC）
8.年会出席率
9.延迟发出分层地契

管理委会“只懂收钱”？

管理委员会常被人唾骂指责“只懂收钱”，许多业主对缴付管理费的态度不正确，以为交管理费就“完成任务，此后不闻不问”，直到有事情发生才发声指责。

张惟越说，收管理费是必要的，这笔钱用来聘请和支付各类服务供应商，如保安公司、清洁公司、水费等，因此良好的物业管理对楼宇生活至关重要。

管理委员会常见的问题如储备金不足、缺乏有效方法对付违约者、业主缺乏意识及不合作、预算之外的维修和毁坏、账目不清、物管职员低薪、欠缺有资格与经验的职员、台底交易、营收难增长、营运成本难降低。

年轻人不入行缺专才

种种问题导致年轻人不入行，从中无法培训专才来提供优秀服务。

管理委员会在开年会的时候，必须在有效的时间里做出建设性的决策，维持可控制的透明度。

此外，开年会集纳各方意见是不可少的，让人开诚布公说问题、拟对策，共创和谐融洽楼宇生态，而不是让业主发泄不满及谩骂的地方。

业主出席年会关系到楼宇、业主与居民租户的福祉，应积极参与。

2376注册物管员
每人须管10栋楼

土地局是以共管小区（strata scheme）来定位大楼，一个共管小区可以有好几千间单位（petak）。

土地局的数据显示，2021年西马半岛有2万1254栋共管楼宇，2022年增加1644栋至2万2898栋。

目前，合法登记的物业管理公司只有514家，假设每一家物管公司都能正常营运，一家公司要平均服务44个客户。

除了物业管理公司，我国目前只有2376名注册的物业管理人员，意味着每名物管人员平均分担管理10栋楼宇，才足以应付已建好的高楼住宅产业。

模拟火场体验逃生

“第一届中文物业管理交流会”上演了一分钟火场逃生计！

由张声雄带来现场的模拟火场，掀起紧张刺激的体验。在面积不大的充气设备里释放无害烟雾，人们进入“火场”，得在又矮又窄、黑暗闷热、几近窒息的空间逃生，限时一分钟。

蹲着摸黑寻出路，看不见前路又撞到障碍物，巨大恐慌引起的心理压力并不是每一个人都能承受。

虽有人逃出“生天”，但更多人忍受不住呛鼻浓烟，从原路而回。

须有防火意识

这样的体验震撼了每一个人，模拟火场尚如此难受，遑论真实火场，滚滚浓烟仿若吞噬人的黑洞，让人生畏。

因此防火意识不能无，防火设备是必备，可在火警初期起着关键作用。

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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如何投票都是大业主说了算

小单位业主不满意联合管理机构不透明的运营方针，虽民怨沸腾，却面对个别单位虽然数量多，却因持有的单位面积少于大业主的尴尬困境，无奈无法获得共管楼宇的管理权，典型的大业主控场，小业主如砧板上的鱼和肉。

按照 2013年分层管理法令第二章节第17条文：常年大会决议事项的方式，

(1) 任何需要年会决定的事项，均应以举手方式决定“除非业主或其代理人要求以投票方式表决”。

这句法律条文所表达的意思就是，一旦有合格投票人（Qualify Voter ) 要求以持有的单位面积比重来投票，持有大量单位或超大面积的大业主，将很容易获得投票表决控场权。

如果是以举手投票的方式进行表决，大业主将无法善用其比重优势。

还有，2013年分层管理法令第22条文中的（f）与（g） 。

(f) 在任何年会上，包括第一次年会，为了确定法定人数，发展商应被视为一个个体（一个人），无论有关发展项目内尚未出售的地块数量如何； 以及

虽然法令表示在年会时，发展商只可委任一个人来代表所有所拥有的未出售单位，来限制发展商委任许多代表（proxy）来控场，但条文（g）却授予发展商所有单位的投票权。

（g）在任何年会上，包括第一次年会上，为了确定投票权，发展商对于发展项目内尚未出售的地块，应拥有与该股买家拥有同等的投票权。

白话的解释就是，发展商可按照第二章节中第17条文的规定，按照持有的总面积来投票。

人数多却无法拿控场权
个案：

如果年会现场出席者有100人（合格投票者），99人个别持有一个单位（假设面积是1000方尺），而发展商的代表（虽然只是一个人）却拥有100个面积1000方尺的单位。这等于发展商的一个人就是全场的简单多数票（Simple Majority），当回佣进入投票表决环节时，虽然99位个别单位一人一票投了反对，发展商却可按照一人100个单位面积的比例来推翻，并获得简单多数票，通过该议案。（*注：这是合法合规的哦）

如果，一座拥有 3134 个大大小小之个别单位的高密度综合发展项目（SoHo + 套房 + 零售单位 + 私有化的停车场）。当零售店铺的业主与停车场业主的单位面积，就占了全场个别单位综合近六成的总面积。

年会所有的决议案，如何投票都是大业主说了算。

小业主固然不同意，但法律授予业主的投票表决权，明文条例就是这样，虽然小业主强烈表示不公平，但别忘了，大业主也得清了管理费才换来投票表决权的，这样的个案如何判定公平呢？

综合型发展计划，虽然提供了许多功能上的方便，同时也因为“民居+商用”的需求个不相同而出现管理委员“意见不一致”的僵局。

所以，2013年分层管理法令第二章节中第17条文，授予合格投票人（Qualify Voter) 要求以持有的面积比重来投票的权利，让持有大量单位或超大面积的大业主，将很容易获得投票表决控场权。

个人单位代表无参选资格
另一个法律的灰色区域！

分层管理法确实表示，如果个别单位是私人有限公司（法人）持有，它可以委任代表（ Proxy ）出席年会。代表有限公司的人（Proxy）在分层管理法的架构下，除了拥有投票权，还拥有可竞选管理委员的权力。

这权力“有别”于个人持有的单位，如果您是以私人名义持有共管楼宇的单位，因无法出席年会所以委任代表，他/她只能有投票表决权，并无竞选管理委员的权力。

结果，造成钻法律漏洞，当发展商除了发展的公司持有未出售单位外，通常都会把某些的单位转让给集团持有的公司（非发展商公司），这样就可确保掌控年会的法定人数（Quorum），透过私人有限公司所持有单位的投票权，委托了给法人代表，即合法的Proxy（ Company Representative），然后再把朋党（Friendly Parties）单位的投票权委任给集团雇员出席年会是完全合法合规的行为。

通过这样安排：

1)发展商就可以派一位代表（Proxy ) ，代表发展商的所有未出售单位；

2）委任多位公司代表（ Company Representative）；因每家私人有限公司都可个别委任公司代表，并拥有该单位的投票权和竞选管理委员权；

3)把控所有朋党持有单位的投票权， 透过代表（Proxy），虽无竞选管理委员权，但可以提供控场的表决权。

就这样个别单位业主，一人一票的情况，却因大家互不相识难以凝聚力量抗战，共管楼宇的年会变成了发展商或大业主的聚会。全程控场。业主发狂也无用，因一切按照律法章程推行合法、合规。

笔者呼吁地方政府发展部关注这类的无奈困境，不公平的公平，民怨沸腾但却因法令的限制无能为力。

物管专家：张惟越
物业管理人
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问：

想请问我在某个公寓买了两个单位，但是空置了很久，近期回去发现有人和保安串通，将我的parking lot租了出去。为了防止再次发生这种事，我就把家里没有驾的车停在两个parking lot的中间，这两个停车位都是我的。

可是管理层却锁我的轮胎，说我违例停车，他们说就算两个停车位都是我的，但是停在中间线违反了停车规则，请问真的有这回事吗？

FOONG

答：

FOONG 你好，

如何在共管楼宇内停车，需要遵守SMR2015 3rd Schedule Paragraph 27

《2015年分层管理（维护和管理）条例》第25条列共有7条附属条例，明列停车的常规。

第一疑点：管理处无权出租您的停车位，那是您的私人财产

第二疑点： 把车子停在中间确实，不符合2015年分层管理（维护和管理）条例》第25条列里的规定。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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一根小烟头酿成的火患
足以将整个单位吞噬

笔者因物管经理职务的关系，每每接手一项分层共管楼宇时，都惯性地为该楼宇进行建筑物状况评估（Building Condition Assessment Report），以了解该楼宇现在的建筑结构健康水平，却发现许多楼宇的消防系统几乎处于“瘫痪”状态。

真实个案 ：坐落在雪兰莪某栋共管楼宇的消防系统，已“瘫痪”多年。

当我们把消防系统“瘫痪”的报告如实呈报给管理委员，并申请维修预算时，得到的答复就是，都已“瘫痪”了这么多年，不要大惊小怪、小题大作，没那么“衰”（倒霉）的啦！

该楼宇其实面对多个问题：

1） 楼宇管理层因拖欠物业管理公司、升降机服务商、泳池系统服务商、水务局等款项，而同时面临这些单位的起诉；

2） 多年未进行账目审计评估；

3） 楼宇单位业主拖欠总额上百万令吉的管理费。

新任管理委员费心费力的召开年会把旧委员除名后，才接手这烂摊子。因此新任管理委员认为，还有其他更多更重要的事物要优先处理，而暂时不处理“瘫痪”的消防系统，偏偏短短几个月内非发生了多次火患，殃及多个单位。

所幸每次火患发生时都被及时发现，动用灭火器就把火势扑灭，避免火势蔓延燃烧其它的单位。

莫让火患夺命才觉悟

笔者要强调，一根小烟头酿成的火患足以将整个单位吞噬，一丝电火花能烧毁整栋楼宇，管理人口密集的共管楼宇，需更关注火患所带来的隐患。每每火患发生，从小火变成大火，只须短短的几分钟，甚至一瞬间。

而且，楼宇结构复杂、人口密集，加上易燃建筑材料的采用，导致高楼发生火灾时，火势迅速蔓延，疏散居民和救援的难度很大，一旦疏导不当，慌乱下被烟雾呛至缺氧晕眩后导致丧失逃生能力，就很容易酿成人命伤亡的悲剧。

所以，高楼建筑物的火患救援工作，一直是世界公认的消防难题。

没正确消防意识

此外，多数业主也没有正确的消防意识，有些甚至消防局的专号都不知道，家中更没有备用的灭火器，或就算有灭火器，也因不曾使用，而不了解正确的实用方式。

还有，许多共管楼宇的住户总抱着侥幸的心理，不当的在紧急逃生道停放脚踏车，或占用消防通道为自家储物空间，更是大大增加了救援与逃生的难度。

消防局的数据也显示了，对于火患后的事后评估，或对命丧火场者进行的验尸报告，证明了更多受害者是先死于火患所产生的烟雾和有毒气体。消拯局的报告更提出，窒息是火灾死亡的主要原因，比烧伤的比例高出3倍。

据报道，高达85%的死者是被浓烟熏晕，丧失行动力后，才被大火烧死。这是由于火灾产生大量有毒气体，会导致受害者在吸入过量的有毒气体或浓烟，丧失了活动和逃生能力。

所谓不怕一万、只怕万一，笔者促请管理委员平日即须密切关注楼宇的消防系统，采取预防措施维护和定期的修复消防系统，确保消防设备安好。