张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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在马来西亚，公寓、共管公寓、服务式公寓、办公楼等分层地契高楼建筑物，一般上都有委任专业的物业管理人，也会成立一个由居民或业主组成的管理委员会，负责有关分层地契共管楼宇的管理。

如果用简单易懂的俗语来比喻，物业管理人就是共管楼宇的“管家”，而居民或业主组成的管理委员则是“当家”。

共管楼宇的管理委员，向来是自愿和义务的负责为街坊们提供服务，本以为就是份黑白分明的差事，但物业管理表面看来是楼宇维修与保养的技术性工作，但面对的却是行行色色的人，大家有许多共同点之余，也有许多不同点。

管委不好当

虽然绝大部分的人都拥有一双眼、一张嘴巴、一对耳朵、一个鼻子，但基于大家的教育背景、成长环境、族群、宗教信仰，以及过往生活上的点点滴滴都大不同，共管楼宇管理委员在管理形形色色的住户时，就免不了要处理人与人之间的摩擦与纠纷。

加上在大马，共管楼宇管理相关法令已是国会上、下议院三读通过的法令，有关法令清清楚楚的阐明，一旦管理委员没有依据2013年分层地契管理法的章程办事，就等于触犯分层地契管理法。一旦罪成，最高刑罚如下将是罚款不超过25万令吉，或坐牢不超过3年，或两者兼施。

因此，共管楼宇的管理委员其实并不好当。没有领取一分钱酬劳，免费为大家服务之余，往往还会遭到邻居白眼和冷嘲热讽，甚至是诬赖，还可能要背负法律责任。

变质是因为心凉了

我担任职业物管人多年来，曾目睹过一些本性纯良的街坊，因出席年会，多提问了几个问题，提出建设性的建议后，往往就成了众望所归委员人选，但最终却因个人变质的行为，违反居民共同意愿，甚至危害居民权益的案例。

这类委员的初衷本是抱着我为人人、人人为我的心态为出发点，既可服务大家，也对自己的家园有所贡献。

但他们在担任了管理委员后，却突然变成犹如24小时热线客服人员的角色，频频受到滋扰，搞到身心疲惫不说，还得面对居民的冷言冷语，甚至遭人无中生有的恶意中伤，导致这些刚走马上任的委员顿时不知所措，深深地体会到人性的冷暖。

反正做什么都有人指指点点，流言蜚语传不停，这类当初本性纯良的委员开始变质，变成不再是为共管楼宇住户发声请命的“独裁者”，而这将是该楼宇居民噩梦的开始。

拒听住户心声
管理决策变一言堂

这类委员忘记了自己只是受委的居民代表、管理的是“共用资产”而非个人私产，变得以自我为中心，对于管理的决策，往往不优先考量住户的心声就自行定夺，导致共管楼宇的管理决策变成“一言堂”。

虽然这类委员并非做坏事，但不听取民意，擅作主张的作风却容易引发居民不满。在他们眼里，自己的想法或方案就是最好的方案，因此他们不愿听取别人的意见和心声。

一旦形成自私的个性，心中只有自己的时候，这类委员不会考虑别人的立场和感受，纵使有时口头上会替别人着想 (这一点和虚伪的人类似)，但真正涉及到个人利益的时候，他们绝不会做半点让步。

这类委员总以自己的立场为别人立场的向导，凡是他们认为对的，别人都应与自己抱持一样的观点。

一旦有第二把声音，他们不先聆听，就将有关异议者当成是敌对阵营，这样只会加剧彼此之间的鸿沟，渐渐地变成为了反对而反对。

续留任恐全员受害

更糟的是，这类委员就算在明知别人的观点正确时，也依然坚持己见，不愿接受对方的意见，因而难以从良好态度和价值观的层次上与别人交往。

当物业管理人不幸遇到这样的委员，果断的决策就是建议管理委员会“炒他鱿鱼”。要知道，这类以自我为中心的委员，继续留任就是深渊的开始。

如果委员会不想做坏人，希望大家好来好去，其实等同于默许这类委员的行为，最后受害的是整个委员会。

这是因为在所有住户眼中，共管楼宇的委员会都是一个个体，如果管理委员会中有“烂苹果”，住户通常都不会知道，知道了也不会加以理会。

须以团队为依归

委员会是一个团队，任何决策都必须以团队为依归，以居民的声音为基础考量，绝对不能凭个人主义行事。

物业管理人是委员会委任的“管家”，我们不是业主，我们不会也不希望取代委员会做决定。

另一方面，根据2013年分层管理法令第二章节第三(e)条文，如果委员涉嫌触犯以下罪行，将被革职：

1）涉及欺诈、不诚实或道德败坏的罪行；

2）犯下任何与腐败有关的法律所规定的罪行；

3）犯下本法令中的罪行；或

4）任何其他可判处有期徒刑（仅其本身或作为补充或代替罚款）的罪行，被判处坐牢2年以上

第 f 分段）如果“他/她（指委员）”的行为给管理委员带来名誉伤害，该行为不论是有关其委员职权或其他相关事务。

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大部分人对于共管楼宇管理费的普遍观念，就是要随着楼龄增长而不断上调。

事实上，这其实是多数人对于管理费的认知盲点。

楼宇老旧，管理费就一定高吗 ？

其实并不一定，在市场上有很多中古楼宇，虽然楼龄已经十几年了，但管理良好，楼宇的硬件设施运行效率高，损耗低，节省了很多临时维修的开销，重点是管理费在过去十几年不但没有上涨的必要，还存有几百万的余款，何须上调管理费呢 ？

管理费其实并不一定很直接的与楼龄挂钩，但当管理委员雇用了不同的管理公司，采取了不同的管理方针，其管理费就大相佐庭。

这也是为什么新手业主经常搞不清楚，为何新楼的管理费经常都是在每平方尺35仙起跳，而旧楼却可以维持在25仙左右，这是如何做到的呢 ？

左右管理费2阶段

其一，建筑品质管理

严谨把关和控制建筑质量，谨慎筛选建筑材料的建筑商，透过良好的品管，可避免或减少紧急维修，让楼宇的经济寿命得以延长。

这是先期把控，但却不是买房人可左右的，所以买房人最好选择口碑好、重信誉的发展商，这是十分关键的买房事前考量。

其二，就是共用设备设施的数量与密度，是否适宜民居还是商用楼宇？

设备多的楼宇，很自然的，日常保养与维修的密度也跟着增加，固定开销也将保持在一定的水平，加上如果该楼宇是建立在商用地契的综合性建筑，水费、电费和地税都是商用收费，开销自然也比较高，买房时需要认真估计自家的消费力。

其三，维修保养管理

另一个左右管理费的就是管理的素质。管理良好的楼宇，其配备的损耗度低，可使用期限长。

这时候，业主在2013年分层管理法令下被授权可参与管理，只要业主出席年会并提名自己竞选委员，就有机会参与自家的楼宇管理。

当委员把管理方针专注于楼宇设施设备的日常保养，透过延长其可使用期，减少临时维修，将可以把管理费控制在低于预算下，进而做到年年有余。

提醒读者，管理费是可以被控制的，只要优先达成以下4大关键管理要素：

1） 事前规划；

2） 严谨执行预防性保养；

3） 平衡收入开支；

4） 严格的执法单位-政府

现在疫情当下，各行各业或多或少都受到打击，适当的下调管理费可行吗 ？

从律法的角度，管理费下调不是不可能任务，可行性还是存在的，如何合法的制定合理的管理费所需的章程，已经于2019年7月14日发表的专栏公寓管理费谁决定？解释了，所以这里就不再赘述。

切记避免好心却犯法

这里要提醒读者的是，调整管理费，无论是上调或下调，都有法律所规定的章程，而法律授权的决定权是需获得51%有投票权的法定人数透过投票表决，而不是管理委员。

如果您居住的共管楼宇委员，在没有通过年会或特大，没有让有投票权的法定人参与下调管理费的决策，虽然您是善意要减轻业主的经济负担，但却好心做了犯法事，最糟情况将面对罚款不超过25万令吉，或坐牢3年，或两者兼施。

共管楼宇的管理处能否针对疫情适当的下调管理费，请重新探讨Form of Service Charge Statement优先拟订适宜的管理方针，建议管理处可以根据以下图表考量。

按优先顺序检讨开销

因疫情，清洁卫生消毒的工作增加了，同时，某些设施设备却被迫暂停提供服务。

凡事都有个先、后、急、缓的优先顺序（请参阅图一），检讨楼宇的日常开销，把某些因疫情而被迫停止服务的设施设备从新定制维修保养的密度后，把预算挪出来，扣除了因疫情引起的临时开销后，如有余额，暂时把剩余的空间减免，进而下调管理费，减轻业主的财务负担。

当然这个做法只是权宜之计，下调管理费也只是疫情期间的特别举措，并非疫情后也需要保持。

这时候委员要细心考量，要避免降低管理费的同时，牺牲了楼宇的日常维修保养， 还有拟订疫情管理方案，需得透明化处理，让业主与街坊进行讨论，并以少数服从多数的方式定夺。

而且，管理处需持续跟进疫情的演变，以及持续根据国家安全理事会公布的最新防疫标准作业程序，进行适当的管理调整，并在适当的时候恢复正常的管理费。

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都市土地昂贵，促成了现代都市人选择高楼住宅为住家，而东方人就房子的选择是十分看重的，面对都市高昂的房价，大部分人买房，便意味着一生的居所。

如何选择合适的一所好房子？对于当下的都市新中产阶级来说，一直都是聊天的谈资。

很多人，对于这个自己将要居住一生的空间，有很多期许：

1） 房子的大小；

2） 厕所浴室的数量；

3） 房子的地点；

4） 周围的建设；

5） 楼宇的休闲设备等都是买房考量的关键。

但我发现买房人往往忘记了，谁才是您的左邻右舍？而真正左右您生活品质的关键是您的左邻右舍，这也是购买共管楼宇的无形之间的一种业力，我则称之为缘分。

有缘才相见，有缘才同居，看似偶然，实则必然！

今生能在这栋楼宇相遇，这无形之间的契机，把互不相识的人，教育背景不一样，种族文化不一样，母语不一样的人，圈在同一栋楼宇里，共同生活，可以说是命中注定的缘。

既然缘分难得，如何和谐相处才是共管楼宇业主该修的一门课。

古人造字“人”一撇一捺，说明了人与人是互相扶持，唯有通达了相处之道，人才能立起来，才能继续发展下去，而且要结识一个人靠的是缘分，要了解一个人需要靠耐心，人与人要好相处靠的是包容心。

难在包容 贵在和谐

所以我才经常说：“共管楼宇的生活，难在包容，贵在和谐”。

凡事打破砂锅问到底，得了答案，伤了和气。

但是，人非圣贤，无人十全十美，有优点同时也有缺点，相处之道最重要包容，能相互体谅最好，抽丝剥茧对于共管生活并无太大帮助，记得生活不是工作，街坊邻居不是同事，也不是商业竞争对手，无需争强弱，定输赢。

共同居住在同一个大屋檐下，如果没有触犯原则，该忍则忍，或左耳进右耳出，可大事化小，小事化无，但一旦碰触到了原则性课题，就一定要坚持立场、维护原则，这样当双方了解了彼此之间的立场和原则后，就会自我调整，避免纠纷，减少矛盾。

住屋条例保障业主共同利益

虽然共管楼宇居住的精神，重圆满，轻利益，一切以和谐为主。

但是凡事无规矩不成方圆，共管楼宇的和谐共处的原则很多时候就是大家如何看待住屋条例（House Rules/ By-laws），捍卫它的同时教育街坊邻居，这就是大家都不可妥协的大原则。

2015年分层管理（维持及管理）条例（Strata Management Regulation 2015）第三附件内，规划了一套蛮完整的住屋条例，通过统一化及正规化个人单位和共管产业的控制、管理、行政、使用及享用的住屋条例来确保业主们的共同权利与利益。

2013年分层管理法，更是授权给予管理层（居民委员）有拟定，修改或增新的住屋条例的职权。

管理层通过年会或是召开特别会议召集单位业主出席会议投票表决，只要拥有超过75%出席者构成的法定人数，投票表决通过该住屋条例，它将是该共管楼宇合法的住屋条例，拥有法律效用，并受到宪法的保护，每位该楼宇的业主、租户、受益人及住户都得遵守该住屋条例，并受到该条例的约束。

国家立法就是希望业主可以通过住屋条例，了解自己身为业主的权力与职责，了解管理委员的职权所在，因它将影响整个共管社区的日常运行。

共管楼宇除了是您的家，同时也是您购买的资产，共管设施的维修与保养水平将大大左右该楼宇的市价。

温馨提醒您，共管楼宇不止是您的家，它同时也是有金融价值的资产，管理良好的楼宇，和谐的居住环境，将确保您的财产价值。

而大前提就是您得先了解什么是共管楼宇生活，共同分享一个大屋檐的社区生活方式，因为它已经是大马接近800万都市人口的居住方案。

注：管制共管社区内共管产业及共管设施的住屋条例，既：

A）分层管理条例下所设定以管理、控制、行政，使用及享用共管社区内共管产业及共管设施的条例；或

B）依据分层管理法令下，设定的附加住屋条例。