美联储大幅升息，
开始吓跑买家了。

美联储“下重手“升息，美国房贷利率持续飙升，开始让买家却步房市，美国4月房价的增速也出现拐点。

涵盖全美的标普/凯斯席勒（S&P/Case-hiller）4月房价指数按年增20.4%，涨幅略低于3月的20.6%涨幅，当时也是自1987年此数据开始追踪以来的最高水平。

数据显示，美国十大城市的房价指数按年涨19.7%，略高于3月的19.5%；20大城市房价指数在3月按年增21.1%，4月则涨21.2%，略低于市场预期的21.5%增幅。

在20大城市中，有11个城市的房价增速放缓。涨幅最惊人的是佛罗里达州坦帕市（Tampa），按年狂飙35.8%；佛罗里达州的迈阿密市也涨33.3%；涨幅第三高的是凤凰城，大31.3%。

高房价难以为继

标准普尔道琼斯指数公司总经理克雷格·J·拉扎拉指出，4月数据显示美国房价增速下降的初步迹象。随着美联储升息，借贷成本更加昂贵。宏观经济环境备受挑战，难以再支撑非凡的房价涨幅。

“与过去5个月大多数城市的房价加速上涨形成鲜明对比的是，4月份只有9个城市的房价上涨速度超过了3月份。”

美国30年期固定按揭贷款的平均利率在1月初为3.29%，3月底为4.67%，4月份时越过5%的大关。6月时更是突破6%。

飙涨的利率打击了购房者的信心，市场预期房价上涨的趋势会有所缓解。

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这叫“春江水暖鸭先知”吗？

美国房市过去两年狂飙，房产经纪赚得盆满钵满；但随着抵押贷款利率急涨，加上房屋销售量开始下跌，认为房市开始惨淡的线上房地产经纪公司，竟开启裁员潮！

根据华尔街见闻，美国互联网房地产经纪公司Redfin和Compass正在裁员。

在提交给美国证券交易委员会的文件中，Redfin宣布裁员8%，约470人；Compass则表示会裁员10%，约450人。

Compass发言人指出，已经有明显信号表示经纪增长放缓，该公司正采取许多措施来保护业务，并且积极降低成本，包括暂停扩展业务，并且裁员10%。

Redfin总执行长格伦·凯尔曼则在博客中发文说：“由于5月份的需求比预期低17%，我们的中介和中后台员工没有足够的工作量，而且销售额减少使我们用于总部项目的资金减少。房屋销售减少的状况可能会持续数年。”

美国人难负担买房

美国各类调查显示，房价过去两年涨速过快，让人们难以负担，房屋销售已经数月呈跌，预计会进一步再跌。

同时，抵押贷款需求降至20多年来最高水平。30年期的房贷利率已经从年初的3.29%，提高到6.28%。随着美联储大幅升息，这利率还会再涨。

科罗拉多大学博尔德分校的房地产学者迈克·德尔普雷特说：“我认为Compass裁员10%是对当前市场状况的最保守的回应……要让这家公司走上正轨，更重要的是要解决商业模式、高现金消耗带来的潜在挑战。”

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美国利率飙涨，销售开始减少，
但房价却还未见跌势……

随着美联储收紧货币政策，美国30年期固定抵押贷款的平均利率在1月初为3.29%，3月底已大幅升至4.67%。

飙涨的利率打击了购房者的信心，美国房屋销售现在已经连续几个月下降，市场预期房价上涨的趋势会有所缓解。

但是，标普CoreLogic凯斯-席勒美国房价指数显示，美国3月房价按年上涨20.6%，增幅比2月的19.8%还要高！

而且，20大城的综合指数按年上涨21.2%，同样胜于2月的20.3%，创史上最快的增速。10大城综合按年增幅为19.5%，高于2月的18.7%。

坦帕涨幅破纪录

从各城市来看，按年涨幅最高的依然是坦帕、凤凰城和迈阿密，皆超过30%。尤其是涨34.8%的坦帕，已是美国房价增速最快的城市，打破了凤凰城过去三年排名第一的记录。

虽然明尼阿波利斯、华盛顿特区和芝加哥的房价涨幅最小，但也有双位数增幅。

标准普尔道琼斯指数公司总经理克雷格·J·拉扎拉在声明中说：“那些一直期待美国房价增速会下降的人，至少要再等1个月。”

库存多支撑高房价

他说，在截至3月份的报告里，所有20大城的房价都出现了两位数的增长，而且相对于2月份的报告，有17个城市的房价增长反而更快了。

虽然销售放缓，但美国成屋库存量却远低于正常水平，造成粥少僧多的局面，削弱买家的议价空间，从而推动了房价上涨。

拉扎拉也提到，宏观经济而言，高利率环境无法再支持超高的房价增长，但却难以判断减速的时间和幅度。

美国买房者的好日子到头了，
贷款利率攀至11年来最高。

根据华尔街见闻的报道，美国30年期的抵押贷款利率平均水平，从4.72%提高到5%，是自2011年2月以来，首次触及5%的高水平。

自今年年初以来，利率上升对买方负担能力的打击，相当于房价额外20%的增长。

随着美国通胀急剧升温，3月时更是达到8.5%的高位，加剧了美联储收紧货币政策的压力。该央行这几个月来也不断暗示，超宽松信贷时代已经进入尾声。

房地美首席经济学家山姆·卡特指出，随着抵押贷款利率上升，加上房价上涨、房源紧张，让美国人的购房成本，达到几十年来最贵的水平。

过去两年因冠病疫情，30年期的房贷平均利率多数低于3%，去年1月甚至低至2.65%的历史最低档，今年初这利率还维持在3%左右的水平。

也因为超低利率，让美国房市过去两年进入2006年最大的抢房热潮，甚至推高房价。

但这些好日子都即将结束，按如今5%的利率来计算，拥有30万美元（约127.64万令吉）抵押贷款的借款人，每月将支付1610美元（约6850令吉），这比去年年底的平均利率3.11%时，上升了327美元（约1391令吉）。

月供款多38%

Bankrate.com首席金融分析员格雷格·麦克布莱德分析，自今年年初以来，利率上升对买方负担能力的打击相当于房价额外20%的增长。

而Realtor.com的经济学家George Ratiu计算称，1年前，按照当时的利率购买美国中位数的房屋意味着在支付20%的首付后，每月的抵押贷款费用约为1223美元（约5203令吉）。

按照最近的利率，同样的购买需要每月支付近1700美元（约7233令吉），额外增加了38%。