黄伟益
产业管理顾问
地主与发展商
楼盘管理权谁掌控?
在任何新楼盘的发展计划中,发展商与地主可以是同一家公司,他们也可以属于不同的公司。
如果是同一家公司,当发展商被谕令清盘时,意味着地主也同样面临清盘。
若不属于同一家公司,当发展商面临清盘时,则不代表地主会跟着清盘。
有些发展商是通过全面收购地主的整个公司,然后以地主的公司直接投入成为发展商。
有些发展商则没有直接收购地主的整个公司,而是选择以联营方式,跟地主的公司合作发展这个项目,同时付予对方一定比率的款额,并在完工后,把一定数目的单位交由地主来处置。
地主的公司在接收这些单位后,可选择自行拥有、出租或转手再卖出。
须承担高昂管理费
总而言之,若地主的公司没有选择将这些单位卖出,他们就须从接收这些单位的日期算起,按每月所指定的款额缴付管理费予管理层。
由于发展商在推销这个楼盘时,只会注重推销本身的单位,当发展商的单位售馨时,地主所接收的数十个单位就会面对滞销的情况。
即使发展商的单位没有售馨,将之转为短期出租的单位,也同样不会照顾地主所接手的单位。
结果,这些不属于发展商的地主,一来面对不懂如何管理或推销手上数十个单位,二来又要承担每月数千到逾万令吉的管理费,最终搞到这些地主公司苦不堪言。
如果这个新楼盘还是交由发展商来管理,发展商当然就不会对地主追讨管理费债务。
一旦共管机构成立,这个非由发展商主导的管理层,就会立即对地主所拥有的单位追讨管理费,结果造成到地主公司“呱呱叫”,最终却是哑口吃黄连。
不管怎样,当地主的地段交由发展商转为楼盘时,他就注定要永远失去这块地。
当原有的地段转作发展计划之后,当分层地契发出之时,地主的名字将由管理机构的名义所取代,而地主公司则会变成所谓的原地主。
地主掌控绝对优势
通常,地主都会选择将整个地段连同整个地契租赁期完全卖出。
例如,这块地属于永久地契,发展商所建成的楼盘将享有永久地契。
若这块地属于租赁土地,只有99年地契,则个别业主(即购屋者或物业买家)所购买的单位,则只能享有99年地契,在扣掉入住之前所耗掉的年份之后,所剩下的地契年限一般也并非99年。
当然,也有一些特殊情况,即这个地段属于永久地契,但地主只以私人租赁的方式,给予发展商99年的地契来发展这个地段。
当99年耗完之后,这个地段又将回归原来的地主所拥有,而购屋者若要继续拥有其单位,则必须跟地主签订新的租赁合约,否则其地段上的建筑物则归地主所拥有。
在这种情况下,即使买卖合约有规定可以成立管理机构,但由于地主只有一个人,这个所成立的管理机构就只能交由一个人来管理。若管理机构要调高管理费,除非地主愿意接受各别屋主的反对意见,否则没有人可以阻止管理机构这样做。
这种情况可让地主掌控绝对的优势,而购屋者则永远面对“任人鱼肉”的窘境。
除非联邦政府愿意修改1985年分层地契法令,或是2013年分层管理法令,并且让这种情况亦能成立由屋主所组成的共管机构甚至是管理机构,否则这种问题永远都不会有机会获得解决。
若发展商清盘
地主有责申请分层地契
最糟糕的情况是发展商没有替个别业主申请分层地契,一旦发展商面临清盘,申请分层地契的责任则会回归原地主。
由于原地主当初是通过授权书(Power of Attorney),授权发展商代表地主,向地方政府及其他相关单位申请发展楼盘。一旦发展商清盘,地主就可能要负起申请分层地契的工作。
如果地主当初有从发展商那边赚到钱,那么资金方面可能不成问题。
如果地主当初被发展商欠了钱,不只亏了钱,如今还要为屋主出钱申请分层地契,他们当然是万般不愿啦!
旧楼盘恐无分层地契
试问,世上哪有一位地主愿意“赔了夫人又折兵”呢?
如果地主不肯申请分层地契,清盘师又没有办法通过清算拍卖的行动,找出太多资金来申请分层地契,而管理层或业主又不肯筹措所需的资金来申请分层地契,许多旧有的楼盘经历数十年后,迄今可能还要面对没有分层地契的情况!
购屋者拒转名省印花税
还有一种情况,就是当所有分层地契发出时,这些地契上都会印有原地主的名字。个别购屋者必须通过填具14A表格,将个别分层地契转至个别购屋者名下。在这个过程,购屋者必须承担律师费、印花税、土地局的手续费用等。
有些购屋者为了省下高额印花税,就选择不将分层地契转至本身名下。这种情况也让相关购屋者,失去在管理机构所召开的常年大会或特大投票的机会。
由于1985年分层地契法令第40A条文,在2016年经过国会废除之后,从此不再规定任何没有在12个月期限内将分层地契转至本身名下者,将面对不少过1000令吉或不超过1万令吉的罚款,这种情况将导致更多购屋者不急于为本身单位的分层地契转名。
在没有分层地契的情况下,购屋者当然可以在售屋时,将本身的产权通过转让契约(Deed of Assignment)转移给新业主。
不过,随着时间一拉长,加上发展商公司可能某一天会突然清盘,加上产业价格会随着高楼不断有单位转卖会而升值,时间拖得越久将导致业主承担更高额的印花税。
如果现有业主要等到屋子卖给下一个人的时候,才将分层地契从原地主名义直接转至购屋者名下,但这当中也会给新购屋者增添不少的麻烦,甚至要面对更多不稳定的因素。
毕竟,许多分层产业的割名手续,还是要预先取得发展商公司的书面同意,而发展商公司若记录不完整就会导致转名手续变得更加冗长,甚至可能无法在指定的期限内所完成。