2023年11月5日
潘荣德博士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com
先建后售概念仍处于“只闻楼梯响”
前阵子，地方政府发展部长倪可敏提出为了鼓励发展商先建后售，该部门甚至可以批准发展商将房屋发展账户（HDA）中的押金减少至20万令吉。
虽然对笔者而言，这笔押金减少的数额并不多，但此建议可谓在后疫情时代迟来的“及时雨”，毕竟目前市场出现房屋项目属于延误 (Project Lewat)和严重延工（Project Sakit），比起疫前来得更严重，受害者更是面临巨大的生活压力，从而衍生更多的社会及民生问题。
需知，这些深受其害的购屋者不仅是本地人，也不乏外国投资者。
这些外国投资者甚至向笔者投诉，发展商并没有兑现买卖合约里的协议，而且还对交屋情况毫无下文，种种的货不对办，令人感人揪心。
严重延工司空见惯
据悉，早在约20年前，政府已有提出先建后售的概念，但基于种种因素，这项计划至今仍是“只闻楼梯响，不见人下来。”
今时今日，国内房屋项目的延误及严重延工情况早已是司空见惯，有者情况更令人咋舌，受影响的购屋者只能自叹倒霉。
进一步分析，当中一些的延误主要是受疫情的影响，但也有一些发展项目早在疫情前已岌岌可危，包括出现财务危机及总承包商停工等因素，这些都是我们经常听闻的。
值得注意的是，根据地政部特工队（严重延工项目和废弃房屋项目工作组（TFST））的报告中，截至今年8月31日，共有112项共2万3912个单位的私人房屋计划陷入延工状态，涉及的发展总值为129亿8000万令吉。这些官方数据是令人震惊的。
“谁是发展商”更重要
不得不提的是，就以笔者的观察看来，目前很多购屋者都不敢贸贸然去买房或投资新建的项目，毕竟有太多不确定的因素存在。
当中，无论是产业项目所在的地理位置有多么的优越，但笔者认为，发展商的口碑及形象更关键，千万不能因为是可负担房价、地点好，就掉以轻心，没做好审核发展商及其团队背景的“功课”。
早期我们所认知投资房产不二法则，就是以“地点、地点、地点”为首要条件。
但笔者认为，现阶段投资房产，却是以“谁是发展商”为前提，以免一失足成千古恨，坠入万劫不复的陷阱。
更令人发指的是，一旦房产项目出现货不对办、资金出现问题，甚至直接搁置（俗称烂尾楼），那购屋者们只能欲哭无泪。
最不能接受的是，一些发展商更是持着“上有政策，下有对策”的态度，对购屋者的不满及申诉充耳不闻，要么就诉诸法律行动，真是令人不敢恭维。
买房“功课”不能马虎
我们常说“凡走过必留下痕迹”，对于那些早期已是劣迹斑斑的发展商所承建的新项目，更须做足“功课”，特别针对一些换汤不换药的项目管理及承建团队，都须去深入了解。
笔者最近给予一些投资者建议，即若不急于购屋自住，或纯粹买房投资的话，应稍为耐心的对于发展商的背景作出尽职调查（Due Dilligence），毕竟，这类先售后建模式存有一定的风险。
当然，笔者也不是“一竿子打翻一船人”，笔者所强调的是，发展商的背景须令人信服，而承建及团队能力也须得到认可的。
总的来说，一旦政府落实先建后售模式，将可完全避免“烂尾楼”问题。
笔者认为，若只是规定那些先售后建的发展商，须支付3%建筑成本，是无法取得遏制的作用，而且只会治标不治本。
因此，笔者认为，若团结政府的“先建后售”方案能落实，那我国产业领域将是掀起一篇新页章，前所未有的一大新突破！