2022年12月7日
历史性的动荡，
似乎让中国楼市的复苏变得艰难
中国最近采取了若干重大措施来扭转本国现代史上最严重的楼市滑坡，经济学家开始寻找市场好转的迹象。
经济学家们对彭博表示，住宅销售、购地交易、新房开工和开发商融资都是展示房地产行业来年复苏能力的关键。
尽管政府最近几个月宣布了一系列措施来解决开发商资金难题并提振住宅需求，但历史性的动荡会让市场的复苏变得很艰难。除了人口结构转变等长期挑战，防疫限制和其他政策调整也带来了短期不确定性。
“市场仍在探底，”仲量联行首席经济学家兼大中华区研究主管庞溟表示。“任何复苏都将是温和的，不会达到之前的高点。考虑到中国人口结构和城镇化步伐的大趋势，过去的美好时光已经结束。”
以下是分析师用以评估中国房地产市场强弱的一些主要指标：
住宅销售
一些关键指标：
·中国月度住宅总销售额
·中国年至今住宅销售额
·中国年至今商品住宅销售面积
·中国一线城市每周新建商品住宅成交面积
Pantheon Macroeconomics首席中国经济学家邓肯·维格理认为，市场是否找到底部的一个迹象是，城市住宅销售是否回到疫情前水平。
他也在关注二手房价格的反弹，以及开发商开始停止打折的迹象。
Wrigley表示，经济复苏的强劲程度将取决于中国动态清零政策的进一步调整。他补充说，另一个因素是支持低线城市的政策——例如，他表示，棚户区改造项目是2016-2018年复苏周期的关键。
根据彭博基于国家统计局数据的计算，全国住宅销售自2021年7月以来一直在下滑。今年4月上海实施疫情封控时，住宅销售额和销售面积按年降幅均超过40%。
国家统计局的房地产数据均为今年迄今的数据，会在每个月月中前后发布。市一级的数据由工业或金融信息提供商提供，他们会按周甚至是按天汇总地方政府数据。
仲量联行的庞溟表示，确认市场正在复苏的一个方法是，数据连续三个月较上月以及疫情爆发前的2019年同期出现正增长。
这在一定程度上是因为，开发商往往会在季末打折以提升销售，从而改善财务报表。不过，这样做的代价是会削弱未来几个月的部分需求。
土地出让和新开工面积
一些关键指标：
·年至今土地成交价款
·年至今住宅新开工面积
经济学家们表示，土地出让规模和住宅新开工面积对于评估开发商的信心以及市场复苏可持续性非常重要。
自2021年年初以来，随着开发商陷入财务困境，这两个指标在大多数月份都出现了按年下降。例如，自去年7月以来，住宅新开工面积的下滑已加深到两位数。
维格理表示，即使政府宣布了最新政策，土地出让规模或住宅新开工面积也很难达到疫情前水平。
“政策支持侧重于预售房的完工和交付，开发商新项目的融资渠道很少，”他说。
与此同时，土地出让规模的下滑对中国地方政府收入造成了沉重打击，财政赤字升至历史高位。这促使国有企业加大了购买力度：城投公司今年早些时候取代开发商成为土地拍卖主力军。
尽管出现这种转变，分析师仍然预计土地销售数据未来还会是一个良好指标。
“数据失真不是问题，”澳新银行分析师邢兆鹏表示。他预计中国将逐步把房地产行业收归国有。“国有企业未来将占据主导地位。”
房地产融资
一些关键指标：
·自筹资金
·定金和预收款
彭博根据国家统计局数据的计算显示，自2021年7月以来，房地产开发商收到的资金总额一直在下降，今年自3月份以来每个月的按年降幅都超过了20%。
这方面数据的复苏可能表明，政府的政策正在见效，其中包括帮助开发商获得确保预售项目完工或偿付债务所需资金。
“房地产相关信贷增长是政府可控的，应该会有所改善，”麦格理集团中国经济研究主管胡伟俊表示。
决策者已要求银行向开发商提供更多融资支持，允许开发商获得更多预售监管资金。
此外，在8月份放松对房企发行担保债券的抵押物要求后，中国政府上月末还取消了对公司股票发行的一些限制。
国家统计局数据显示，开发商近70%的现金来自自筹资金，其中包括债务和股权融资，以及来自购房者的定金和预收款。包括银行贷款在内的国内贷款约占12%，个人按揭贷款约占16%。
资料来源：彭博社
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