装修专家：颜怀志
GOODWINDS室内设计私人有限公司工程董事
https://goodwinds.com.my

问：

颜先生，您好！

我即将在半年后拿到新屋销匙，我应该如何开始规划我的室内设计项目？有什么准备工作需要做？谢谢。

凌小弟上

答：

凌小弟你好,

首先，您需要清晰地确定这个住所内您需要怎样的空间。考虑居住的人数、所需房间数量，是否需要书房等。一旦列出这份清单，便可以开始规划如何利用这个空间，并开始考虑每个区域的具体细节。

接着，思考您喜欢的装修风格是什么样的？另外，您预算中拨给装修的金额是多少？通常情况下，您需要保留10%至20%的预算作为后续可能的更改或额外设施的费用。比如，如果您的预算是10万，可以先将9万作为初始预算，而将1万作为备用款项。

大部分人对于自己家的要求通常是不断追求更好，而并没有所谓的最好。在选择设计师和建筑商时，务必要选择可靠的合作伙伴，他们需要具备品质管理能力并能够按时交付。

如果家中某个区域面向西方，需要特别注意傍晚时的高温情况。有时，您可能会在美感与实用性之间做出选择，这种情况下，我建议优先考虑实用性。如果能够稍作调整，既能兼顾美观又能满足实用需求，那将是最理想的情况。

最后，衷心祝愿您能够实现您梦想中的理想家居。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

装修专家：颜怀志
GOODWINDS室内设计私人有限公司工程董事
https://goodwinds.com.my

问：

颜先生，您好！

我想问关于红砖和沙砖差别。

为什么在槟城使用沙砖盖房子的比例较高，而在北部的莪仑至黑木山和南部的马六甲使用红砖的比例较高？

为什么其他州或地区不普遍使用沙砖或红砖？环境污染和成本因素是否在这些选择中起到作用？

是否有其他因素影响了不同地区对建筑材料的选择？

如果说怕环境污染，难道其他州就不怕？如果说成本高，难道说雪隆那儿成本低吗？

谢谢。

Gavin NG

答：

Gavin Ng 你好,

红砖因经过烘烤工艺而具备更强的结实性，但它价格较高。建筑商在选择使用何种砖块时，常取决于预算的限制。当然，客户的特定要求也会影响砖块的选择。

对比而言，红砖尽管具备上述优点，但其制作过程可能导致环境污染，因为烧制红砖时会产生浓烟。但现代科技或许已经找到取代传统烘烤工艺的方法，从而减少了环境影响。

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over Image：新居漏水修不好 保修过期   如何追究发展商？

物管专家：张惟越
物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

问：

您好，

我在2022年1月购买了一套双层房屋。开发商提供的缺陷保修期（DLP）只有6个月，然而我在拿到锁匙后就发现屋顶出现漏水问题。

在DLP期间，我多次报告漏水情况给开发商，他们维修的方式似乎很随意，且维修后不久问题又会复发，导致我多次反复维修。部分问题甚至至今仍在漏水。

此外，还有些漏水问题是DLP期过后不久发现的，开发商提供了一次维修，但维修后不久问题又再次出现。

最近，我再次报告漏水问题，但发展商以DLP已过期并且漏水是由隔壁单位的漏水渗到我单位导致的为由，拒绝继续维修。

我想请教以下问题：

1.在马来西亚，是否有法律规定DLP的最低期限？我在网上看到有些说法指出至少应该有24个月的DLP。

2.在我这种情况下，发展商拒绝继续维修是否合理和合法？我是否有权要求他们继续维修？

3.如果发展商继续拒绝维修，我有哪些手段来维护我的权益？如果需要提起诉讼，相关成本是否合理？因为我之前从未涉及过法律诉讼。

非常期待您的回复，非常感谢。

Zoelau

答：

马来西亚的房屋发展法令对于先售后建的新建房屋项目，一律给予24个月的缺陷保修期。

请细读您的买卖合同是不是按照Schedule G 的规格来拟定，基础上发展商是不可私自修改Schedule G里的条款。

建议第一步，先研究您的买卖合同的细节是否按照Schedule G 的条款，如果不是您可向Hombuyer Tribunal（购屋者仲裁庭）提告要求发展商按照房屋发展法令的条款履行责任。

第二步，如果漏水的问题还未改善，建议您雇用Qlassic Assessor（建筑品质评估系统评估员）来进行防水检测，如果发展商没有按照标准来安装防水工作，哪发展商就需要负责，这里的关键词在于时间证明漏水乃遗留的课题。

您也可向仲裁庭申请，官方的检测员对于楼宇进行检测，这将方便仲裁庭主席进行判决。

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法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师您好，

小弟不幸购买了一间烂尾楼，已经过去一年多了，可是项目依旧没有任何进展，也没有复工的迹象。

现在该项目已经停建，我应该采取什么措施？如果我不继续偿还贷款，会有什么后果？

谢谢。

Adrian

答：

Adrian 你好，

如果项目没有取得进展，您可以向房屋与地方政府部门（The Ministry of Housing and Local Government）查询该项目是否已被归类为问题项目，并了解是否有任何进展情况。同时，您也应尽快了解发展商是否已经宣告破产（winding-up）。如果确实如此，需找到清盘人（Liquidator），因其有权处理该项目。

如果发展商尚未破产，通过法律途径追讨款项的胜算较大。但若发展商已经破产，只能交由清盘人处理。至于是否应将清盘人纳入诉讼程序，建议征询律师的意见。

关于贷款问题，若银行已经放款，您必须继续按计划还款。如若拖欠，银行有权采取法律行动。因此，建议您与银行进行充分的协商，寻求解决方案。

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拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

问：

郑律师您好，

我之前与父亲联名购买了一间房屋，并且贷款还款完全由我和父亲承担。现在父亲想将房屋的产权转让给我的姐姐，但是她从未支付过任何款项。

我是否可以申请退出房屋共有，让父亲独自承担贷款责任？或者我能除名重新申请单独贷款吗？如何进行割名的程序，是否可以让父亲独自负责，与我无关？

Evon

答：

Evon您好！

这是一个联名的房屋，意思是如果您的父亲要转让，他只能转让房屋一半的份额。房屋另一半的份额是您的，是由您来决定。我建议大家一起协商，达到共识。

是否要把房屋转让给您父亲，您姐姐或您，这就由大家做个决定。决定后就可以进行转让手续。但是，这间房子还是有银行贷款，所以也需要申请银行的同意，进行重新贷款（refinance）。之后，银行借款人（Borrower）就继续为这银行贷款负责。

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法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师您好，

我将工厂出租给某商人用于塑料回收（plastic recycling）业务，经过四年后发生火灾，整间工厂被100%烧毁。

我购买的保险只覆盖了500千的金额，而工厂的重建费用需要两百万。在这种情况下，我是否有权要求承租者负责50%的重建费用呢？谢谢。

Gek

答：

你好，

请您检查租赁协议，看是否包含了火险（fire insurance）的条款（clause）。

如果没有提及，您也无需感到沮丧。只要能明确火灾的起因是租户的疏忽所致，您仍然可以考虑向租户寻求赔偿。

至于胜诉的可能性以及证据的充分性，务必咨询专业律师的意见。

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拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

问：

郑律师您好，

我的一位单身亲人去世了，他留下了一间未付清的排屋。由于他没有留下遗嘱，他的家人已向法院提出了遗产申请（LA），并计划在之后出售这间排屋。

我想请问，在出售房屋之前，是否需要进行过户手续？

另外，如果成功出售房屋，他的家人是否需要支付房产利得税？谢谢。

Figo

答：

Figo 您好！

如果遗产继承人已经达成一致的共识同意出售这间房屋，并且已经有了买家，那么在获得庭令 (LA) 并指定了一个遗产管理人 (administrator) 后，还可以申请另一个庭令 (Order For Sale)，直接将房屋卖给买家。这样就可以直接进行转让手续给那买家。如果在五年内成功出售房屋，是必须支付产业盈利税 (RPGT) 的。

另一方面，如果目前还没有买家，或者遗产继承人并不急于卖掉房屋，那么在获得庭令 (LA) 后，可以进行过户手续，将房屋转让给遗产继承人。

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