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如何将房子拥有权转给孩子？

By Poh Gin,

2023年03月24日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问：

张律师，您好！

本人离婚已十年，与前任丈夫有一间单层排屋。现在他与泰籍女友住那里，我和孩子另外租姐姐的屋子住。我的孩子现在已经二十三岁，我想把我们二人的拥有权转给孩子一个人。

请问要怎么进行?

燕缃

答：

燕缃, 您好！

在法律上，亲属之间可在无需通过签署买卖合同 (Sale and Purchase Agreement), 并不涉及任何金钱上的交易下进行转名， 法律上称之为挚爱赠予 (Transfer by way of love and affection/Kasih Sayang)。

但避免日后纠纷，双方可签署一份简单的合同，即赠予合同 (Deed of Gift)，以示证明。

如果上述亲属有意进行转名手续，必须先清楚该产业属于clean title。 换句话说，如果你没有贷款或抵押债务，你可以进行转名程序，但如果你欠款，你就需要找到一家银行来处理翻借手续。

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想请验楼师又怕踩雷

By Poh Gin,

2023年03月21日

验楼专家：胡帼麒
Home Inspection（马）私人有限公司资深验楼师
https://homeinspection.my

 

问：

胡先生，您好！

我的新屋即将交屋，但我目前在吉隆坡工作，新屋却在新山，我实在没时间去处理Defect，想请专业人士帮忙，但又怕遇上不老实的业者。请问我有什么方法可防范踩雷？

慧芳

答：

慧芳，您好！

如果业主没有时间处理关于房子手续的话，比如Vacant Possession （VP） 的过程，市面上有些验楼公司会帮忙处理这些手续，但是一般会有另外收费。在这过程中，业主只需要准备一份授权信（Authorisation Letter）/ 许可函 （Clerance Letter），验楼公司就会派员出席所有过程，直到拿到钥匙为止。即便业主没有时间，也无需为此烦恼，我相信有些验楼公司对此过程已经是很熟悉了。

如果是验楼过程业主无法出席的话，业主可以想办法比如说在约定的时间运送钥匙到有关地点，或是要求熟人或朋友替代业主出席验楼过程，要他们在场把钥匙递给验楼团队。

对于后续过程，如果业主还是不放心发展商的维修工作的话，而又没有时间处理此类事项，业主也可以选择让验楼公司保留钥匙，直到维修工作完成之后，就可以直接要他们来做第二次的验楼（Re-Inspection），这样好了之后只需要从他们手中拿回钥匙就可以了。

如果业主怕遇上不老实的业者、怕踩雷的话，业主可以在验楼之前先做一番调查有关市场上现有的验楼公司的经验和名声，通常经过马来西亚验楼协会ACPIM（Association of Certified Property Inspectors Malaysia）认证的验楼公司极少会有不老实的。所以，业主在做选择的时候必须先仔细考虑清楚，再三比较，或者通过熟人介绍，这样就不怕踩雷了。

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只要RM500就能买拍卖屋？

By Poh Gin,

2023年03月17日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问：

谢先生，您好！

看过FB的广告说只要RM500，就可以买拍卖屋…感觉那裡不对劲，因为拍卖房子应该是要根据底价付承诺金的是吗？

晓玲

答：

晓玲，您好！

当你决定是否购买金融拍卖产业时，最好多留意拍卖文件的的所有条约，如注明金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税及其他费用。若金融机构不愿支付有关的拖欠费用，你应先了解有关拖欠的数额。

在购买拍卖产业前，最好先询问银行以你现有的收入还可以申请多少贷款额来购买有关产业，避免在投标过程中，投标超过银行所允许的贷款预算。

我在此欢迎你到我们专为所有对拍卖房地产业有兴趣的投资者或拍卖产业销售代理员所设置的拍卖资讯互联网www.auctionguru.com.my寻索最新的拍卖产业资讯和为你提供最佳的产业投资，购买和销售解决方案。

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屋子加名 该怎么做？

By Hsin Chih Tee,

2023年03月14日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问：

张律师，您好！

我和妻子有一间公寓，公寓的拥有者是在妻子名下。

银行贷款则是我和妻子联名取得，我是还款者。

我想知道：

1. 如何把我的名字加入这间公寓，需要向那一方接洽或委托来办理手续？

2. 房屋税务方面该如何计算？

JK

答：

JK, 您好！
首先，您需要找一位律师来处理名加名字、转名手续。当您向银行申请贷款时，您需要重新申请抵押，因为房子已经有主人，银行不允许你更改姓名并使用现有姓名。

因此，银行为了保护自己的利益，银行一般不会让你加名，然后强行把钱花在贷款上（即使你从同一家银行再次借到相同的金额），新的主人需要签署新的银行账户贷款文件。

因此，您必须考虑 (1) 房屋所有权的法律费用和印花税，以及 (2) 重新申请抵押贷款时的法律费用和印花税。

转名手续的印花税是依据政府所估的价钱来计算的。如果转名给配偶，印花税是全免的。此转名方式必须以 love and affection的方式，即使所谓的kasih sayang，才能享有以上的优惠。

另一个经济和短暂的解决方式就是，你们可以先做一份授权书，注明你们愿意转名的安排，保障你们的利益，等以后你们有经济能力才处理转名字和翻借贷款程序。

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淹水屋，银行估价更严？

By Poh Gin,

2023年03月10日

史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my

 

问：

史小姐，您好！

请问曾经遭遇水灾的房子，会不会让银行在估价时更严格？我用这屋子进行再融资，会不会比较吃亏？

李陵

答：

李陵，您好！

水灾肯定会对财产造成一定程度的损害。 因此，物业的价值可能会在估值时降低。

如果房产所在的地区经常发生水灾和自然灾害，估值将受到更大的影响。如果你的房产估价过低，再融资的机会就会降低。

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如何鼓励业主出席AGM？

By Poh Gin,

2023年03月8日

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问：

张先生，您好！

可否分享经验，您所管理的共管楼宇，是如何鼓励业主出席AGM？我居住的公寓，业主们都不太出席AGM，我住了6年，每次都是小猫三两只，想反馈或投诉什么事项，都没人理。

Cherrie

答：

Cherrie，您好！

这是好问题，目前没有特别好的方案，但是在楼宇的显眼处上布条后，在提供餐点却是有改善出席率。

其实，业主应该参与一年举行一次的AGM，这可以让业主更了解公寓的情况。有问题或不满可以当场提出，并寻找解决方案。

通过参与AGM也可以了解管理层的素质。

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如何检查验楼公司合法性

By Poh Gin,

2023年03月3日

验楼专家：胡帼麒
Home Inspection（马）私人有限公司资深验楼师
https://homeinspection.my

 

 

问：

胡先生，您好！ 请问要如何检查验楼公司的合法性，SSM的注册似乎不足以证明他们的专业性，贵行业是否有任何专业执照/认证可查询？

Tan

答：

Tan，您好！ 在马来西亚有个 ACPIM （Association of Certified Property Inspectors Malaysia）的协会，这是隶属验楼师行业的协会，可以为马来西亚合格的验楼师提供认证，所有合格的验楼师将会得到这个的专业执照和认证。所以，如果一个验楼公司是经过ACPIN的认证的话，就可以对业主的利益进行保障。

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住了30年的房子 却是叔叔名下

By Poh Gin,

2023年03月1日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors
taiyong@tehkimteh.com

 

问：

郑律师，您好！

我们一家住的屋子是在叔叔的名下，已经住了快30年，这屋子的费用，包括水电费、地契费都是我父亲付的。但是，我父亲在上个月去世了，叔叔也已经拿走地契了，我有什么办法可以拿回地契吗？

Khoo

答：

Khoo，您好！

如果地契是在叔叔的名下，那您的叔叔就是房子的合法拥有人，并有权力拿回这个地契。

虽然这屋子的费用都是您父亲付的，但您的叔叔才是法律上的屋主。

您可以跟叔叔商讨是否可以转让拥有权给您或您的家人。如一切谈妥，您需要委任一名律师帮您处理转让文件。

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租户拒搬离已被拍卖房子

By Poh Gin,

2023年02月24日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问：

谢先生，您好！

买到了拍卖屋，发现屋内竟然还有住户。住户坚持自己和房东有2年合约，还有白纸黑字。请问这样的情况，租赁合约算是合法吗？我必须要履行吗？

Wen Jye

答：

Wen Jye，您好！

根据金融机构拍卖产业的“销售规矩和条例”, 金融机构是不会包空交屋（vacant possession）给予成功投标者。假如有关拍卖产业仍有业主或租户，成功标获者必须本身亲自和业主或租户讨论如何配合。

如果有关住客不愿合作，并抱着敌意态度，投标者最好通过法庭申请庭令驱赶住客。假如他们的态度友善，有可能给予配合，你会有现成的租户，并准备一个新的租赁协议。如果你打算与家人自住，以人情的角度来考量，或许你可以考虑给予租客为期60天的期间来迁出有关产业。

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邻居大树若压坏我的车和屋

By Poh Gin,

2023年02月21日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问：

张律师，您好！

如果我的车和屋子被门前邻居自种的树倒下压坏，可以向谁索赔？

邻居种的芒果树有两层楼高，树身粗大，就在我家门口边，距离我park在家里的车只有两三步的距离！

Shal May

答：

Shal May, 您好！

为了成功证明这起滋扰案件，您需要证明你的邻居所做的是不合理的、持续地对你的产业进行干扰，并对你造成某种形式的损害。

你仍然需要证明以下要素：

1.其财产的享有或使用受到实质性干扰

2.这种干涉是不合理的

3.干扰给他造成了伤害或严重的不便

如果邻居种的树损坏了您的汽车或房屋，您可以根据私人滋扰向法院提起诉讼。

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