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汝来新城店屋沦为外劳宿舍

2023年11月9日

低租金“优惠”成吸引雇主关键

汝来新城商区沦“外劳区” ,雇主廉价租赁商店改建宿舍引发政府关切!

汝来新城的商业区单位以低廉租金吸引雇主,随后将这些商店单位改造成外劳宿舍,导致整个汝来地区变成了外劳聚集地。

尽管汝来新城在前几年迅速发展,被纳入宏愿谷计划2.0,并吸引国内外多所知名大学和商场入驻,为该地带来了大量人口。但大部分居民都是外来者,导致该地面临人口外流的问题。

历时5天的“Op Sabong 2023”行动共涉及10个安全和执法部门的350名官员和执法员。

由于城市发展速度不及本地人口增长,导致许多商业区单位多年来一直空置,甚至一些商店单位已经废弃。

汝来地理位置靠近吉隆坡国际机场,与森雪隆地区相连,并且附近拥有多个工业区。为了成功出租商店单位,业主降低租金,吸引了雇主的兴趣,这一低租金“优惠”成为吸引雇主的关键因素。雇主们将商店改建成宿舍,以为外劳提供住宿服务。

因此,近年来,一些商业区已经变成了“外劳区”,整个商业区充斥着外劳,还有一些杂货店和便利店专门为外劳提供服务。

随着越来越多雇主将外劳安置在汝来的商业区,社会和环境问题引起了州政府的关切,他们正在采取严厉的措施解决这一问题。

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芙蓉新城高苑Aman 智能家居

2023年10月3日

创意十足的
世外桃源环境家居

芙蓉新城高苑S2 Heights Aman,一个崭新现代及绿化的全新发展社区。

IJM LAND高级总经理蔡建顺表示,该发展计划总估值达逾15亿令吉,佔地约400英亩,当中有43英亩保留为绿肺。

“芙蓉新城推出的高苑Aman,是创意十足与精心打造的世外桃源环境家居。社区内可以拥有更美好的生活方式,让人感觉更快乐、充实和满足,为工作与生活之间的平衡居家社区。”

他表示,“Aman” 马来文的意思是宁静、和谐、轻松之意,而且在发展上述计划时,将不会影响现有的绿色生态环境。

拥有世外桃源的环境家居,高苑Aman将是最好选择。

之前在S2 Heighls Aman内发展的Sutera双层排屋计有308单位,建筑面积介于1949至2106平方尺,售价由69万8000令吉起,第一期将推出204单位,第二期共104单位也将在稍后公布,敬请购屋者把握机会。

Sutera双层排屋坐落在33英亩空地,也保留了8英亩绿色地带作为休閒活动空间。 配合智能科技的到来,未来的单位也将以智能家居科技为主;房屋单位将採用智能门锁、智能传感器、警报系统、并通过智能手机可控制空调、照明和其他智能设备,务求让购屋者拥有更舒适安全的家园,更多详情,可浏览www.ijmland.com。

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佶帝青年城 汝来教育商业枢纽

2023年09月13日

奠定汝来发展
与经济增长

佶帝集团(GD Pavillion)宣布与汝来玛尼帕尔国际大学(Manipal International University)达成战略合作,通过旗舰项目青年城(Youth City)推动汝来的教育、产业和商业全面发展。

双方打造“校园住宿计划”,不仅为学生提供全新校园住宿体验,还通过青年城的全方位生活社区服务,让学生获得健康且高质量的生活,共同推动国际教育枢纽和产业发展,巩固汝来在国际教育领域的重要地位,同时创造大量高品质的教育、研究及相关服务的就业机会。

李全翔(前排左起)及黄圣栋展示双方签署的了解备忘录;后排左起为郭俊辉、叶绍全、东姑赛拉兹曼、阿鲁古玛及马斯里。

与GEMBOX合作推旅居配套

与此同时,佶帝集团也与青年城毗邻的GEMBOX佶宝合作,携手推出旅居配套,满足游客的住宿需求,带来显著经济效益与社会价值。

坐落在汝来的青年城是汇集工作、生活、娱乐和社交的综合社区,为年轻人开创全新的生活模式,拥有森美兰州最大的社区生活俱乐部V-Club House以及4个全景天台等设施。

汝来青年城坐落在大马宏愿谷2.0计划起点。

佶帝集团副主席黄圣栋日前在青年城交楼仪式上表示,青年城坐落在大马宏愿谷2.0计划起点,紧邻新兴的文化夜市GEMBOX和新工业园区,料将为汝来带来更多的发展机会和经济增长。

森州行政议员兼汝来州议员阿鲁古玛强调,森州政府致力通过透明、诚信的基础上,确保州内的可负担房屋均由品质保证,以让真正需要的群体受惠,他有信心青年城将会提升就业机会和上机架,为森州乃至全国的国内生产总值带来贡献。

出席嘉宾有淡边东姑勿刹兼佶宝主席东姑赛拉兹曼、芙蓉市长拿督马斯里、佶帝集团执行副主席拿督斯里叶绍全、佶宝集团总执行长拿督斯里李全翔博士、Manipal国际大学总执行长曹菲博士、佶帝巴比伦私人有限公司福董事经理郭俊辉等。

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高铁周边买地 金群利料成赢家

2023年08月5日

未来发展一日千里

隆新高铁计划有望重启,而大华继显相信,刚在去年8月收购了芙蓉潜在高铁站周边土地的金群利集团(Matrix Concepts Holdings),或是其中一家主要得益者。

大华继显分析员指出,隆新高铁可能重启的正面消息,成为了年初至今大马交易所产业股指数上涨20%的主要动力,不过金群利集团的股价却几乎没有动静,一直在1.40令吉左右交易,落后大市。

“我们相信,投资者可能低估了金群利集团在去年8月,收购芙蓉潜在高铁站周边土地的利好。”

金群利集团是在去年通过持股85%的联营公司,斥资4亿6000万令吉收购位于森美兰拉务区域的1382英亩土地。

有望获强劲市场需求

该分析员称,无论隆新高铁计划的进展如何,金群利集团已决定要在3年里,约2025年时推出上述地段的住宅发展项目。

“相关项目以住宅为主,同时包含商业区和轻工业区,估计发展总值(GDV)为70亿令吉,发展时长为10年。”

该分析员看好上述收购,指这解决了投资者对该集团地库枯竭的担忧,而且相关项目有望获得强劲市场需求。

“相关项目比金群利集团现有的芙蓉达城项目更靠近巴生谷,而达城项目的出售率已高达92%左右。”

上述拉务土地也相当靠近达城,距离约3公里。

分析员预测,金群利集团可在价值14亿令吉的未入账销售。

可创13亿销售目标

大华继显分析员认为,金群利集团可以达到新设下的13亿令吉销售目标,因为该集团将在2024财年推出17亿令吉新项目,其中12亿令吉来自达城,其余5亿3200万令吉来自位于巴生谷的Levia Residences项目。

“我们了解到,上述新项目的60%为房价不超过55万令吉的可负担房屋,30%在60万至80万令吉之间,剩余单位的价格则是80万至300万令吉。”

该分析员预测,金群利集团可在价值14亿令吉的未入账销售,以及13亿令吉新销售支撑下,在2024财年录得5%营收成长,同时净利起6%。

总体而言,该分析员基于金群利集团高于同行赚幅和股本回酬率,稳定的盈利表现,强劲的财政健康和平均达6至7%的可持续周息率,将其评级维持“买入”,目标价1.92令吉不变。

 

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金群利签署宏愿谷70亿项目

2023年06月15日

宏愿谷2.0
为森州带来更多经济机会

金群利集团(Matrix Concepts Holdings)创办人兼副执行主席拿督斯里李典和披露,该集团将与森州机构合作,签署宏愿谷B区C座的发展项目。

他指出,金群利会是首个与该机构签署协议的公司,该项目总占地为1382亩,其中大部分为产业项目及部分科技谷的相关发展。

李典和

他是今日出席宏愿谷2.0催化剂项目推介仪式后,向《南洋商报》这么表示。

他预算,上述项目的发展总值为70亿令吉,并将在明年展开工程。

“我们是第一家在宏愿谷2.0启动、发展的公司。”

拉菲依(左二)颁发感谢状予哈斯拉,左为阿米努丁,中为法迪拉及右是森州秘书莫哈末扎菲。

森州大臣要求中央设基建

另一方面,森州务大臣拿督斯里阿米努丁指出,发展宏愿谷2.0将为森州带来更多的经济机会,而要确保该计划继续走在正轨及在2045年之前实现,需要获得各方配合。

“我想借此向中央政府申请批准在宏愿谷2.0中,进行基础设施建设,特别是道路、铁路、电力、水源和天然气设施,这对于我们提高投资并加快发展至关重要。”

他表示,森州具有成为国内外投资者首选目的地的能力和潜力。

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替代方案 森新村地契延至99年

2023年02月20日

替代方案也不错

森州新村转永久地契不成功,政府采纳替代方案,延长租赁地契到99年。

同时,每方尺土地溢价一律为50仙,2月20日起生效,森州38个华人新村,合计7243名地主可提出申请。

38个华人新村包括芙蓉11个、波德申3个、仁保6个、淡边2个、金马士2个、瓜拉庇劳6个、日叻务8个。

新村延长地契并非新鲜事,早在2009年,霹雳州政府在时任行政议员拿督马汉顺医生建议下,提出让霹雳新村人民申请更新地契获得99年,及折扣90%的土地拥有权转换税。

时隔多年,如今森州政府效仿该替代方案,马汉顺就表示:“惠民政策不怕被别人抄袭。”

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“芙隆人” 带旺森州房产

2023年01月30日

“芙隆人”群体日益壮大,
成森州房市一大“生力军”

独家报道:苏韵鸰

就像全世界各大都会一样,首都吉隆坡是国内最大的游子城,来自全国各地的打工族在这里“齐聚一堂”,也有不少自此在这里“落地生根”。

然而,对于来自雪隆邻近地区,例如森美兰州芙蓉或汝来的打工族来说,每天往返雪隆和森州早已司空见惯,因此“住在芙蓉、在雪隆打工”的现象早已不是什么新鲜事。

但反过来说,由于人口过于拥挤和土地日益减少,加上森州房地产价格相对较低,雪隆区前往森州尤其是芙蓉买房的人也与日俱增,这个被称为“芙隆人”的群体人数正日益壮大,成为森州房屋市场的一大“生力军”。

“芙隆人”早在疫情爆发前已逐渐成形,疫后这几年更是蔚然成风。

IJM置地推出Rimbun Impian项目,提供休闲公园及行人步道等各种设施,让购屋者享受户外休闲空间。(受访者提供)

IJM置地中马区高级总经理蔡健顺就指出,森州凭着优越的地理位置、永久地契的有地房产及可负担的房价,促使在森州尤其是芙蓉买房的“芙隆人”有增无减。

他说,根据观察,在2019年冠病疫情爆发前,雪隆区购屋者到芙蓉买房的比例少于10%,但疫后这短短3年内已激增至16%,凸显越来越多雪隆区民众到巴生谷以外地区,尤其是芙蓉置产的趋势。

所谓“芙隆人”,就是指来自雪隆地区,在芙蓉买房置产的人。

蔡健顺(受访者提供)

他以IJM置地于2022年在芙蓉新城高苑(S2 Heights),推出Rimbun Aman单层排屋项目为例,这是一项为首购族提供价格实惠的单层排屋。

IJM置地是芙蓉新城(Seremban 2)主要发展商。

他透露,该项目的发展总值1亿2500万令吉,共304间永久地契单层排屋,房价从35万令吉起,所有单位在短时间内售罄。

地理位置优越

“优越的地理位置、实用面积和可负担的房价成为最大亮点。”

他指出,78%购屋者是居住在森州的当地人,还有16%购屋者来自巴生谷,6%则来自其他州属,分别是柔佛、吉兰丹、吉打和霹雳。

“以往在雪隆区参加房屋展销会,民众听到项目是在芙蓉时,纷纷却步,但现在‘芙隆人’接受度。

追求生活素质宁愿住远一点

由于雪隆森三地逐渐趋向“一体化”,加上经历疫情大封锁,比起困在公寓单位的逼迫感,许多人更倾向有地房屋,对亲近大自然环境的要求变得比过去高。

不过,要在策略性地点购买有地房屋,尤其是雪隆城市地区,对中等阶层的打工一族而言,房价超出预算是一大挑战。

对此,不少人为追求生活素质,也宁愿住远一点,逐渐开启“芙隆人”的生活。

波德申芙蓉受青睐

产业网络服务平台iProperty也公布大马购屋者十大搜查地区榜,森州的波德申和芙蓉,两个地区首次入围十大排行榜,分别排在第7位和第10位,挤下2021年十大热搜区如梳邦再也、吉隆坡市中心、哥打白沙罗、安邦和赛城。

波德申与芙蓉在这项2022年1月至11月,浏览待售房地产访客搜查次数最多的地区报告中,深受购屋者和投资者青睐,也说明了冠病疫情已造成许多消费者重新考虑自己的生活和工作方式。

调查发现,消费者更趋向更优质的生活环境、养儿育女、房屋是否靠近其他家庭成员及良好的精神状况,皆成为重要考量。

报告也点出芙蓉和波德申的“致胜关键”,也就是与吉隆坡微妙的链接。

远距离上班成常态

芙蓉一直以来深受“芙隆人”欢迎,主要是可负担且宽敞的有地房产,加上通勤便利,可取道南北大道、加芙大道(LEKAS)、乘搭电动火车或巴士到吉隆坡上班,数十年来远距离上班已成常态。

蔡健顺坦言,IJM置地数十年来,积极在森州开拓房地产综合发展项目,购屋者选择在芙蓉置产在雪隆区上班,有90%是自住,仅10%是投资者。

“90%购屋者当中,有30%是首购族,另外60%是年轻家庭。”

他表示,购屋者几乎是居住在芙蓉新城第二代或第三代人,相信也是习惯了“芙隆人”的生活模式外,也希望置产的地点靠近家人,随时能团聚享受家庭乐。

他也透露,明年IJM置地继续推出实惠的双层排屋外,也会推出高端房产(双层半独立式及独立式洋楼)及双层楼商业单位,以迎合不同购屋者的需求。

曾爱珍

隆市打工族外移 首选可负担型有地房产

马来西亚房地产中介师协会(MIEA)总会长曾爱珍表示,20年来“芙隆人”的趋势有增无减,在选择屋型方面,都以有地房产为优先。

她说,雪隆市区的房地产高密集和房价昂贵,导致近年隆市打工一族,纷纷往外移,选择在万挠、双溪毛糯、双溪龙等地区置产居住。

森购房产者自住居多

“‘芙隆人’的诞生,必须归功于芙蓉新城(S2)的崛起,让不少人在芙蓉买房,每日赴隆上班。”

她指出,可负担型的有地房屋是打工族的第一选择,有些“芙隆人”每日赴隆上班,但也有些“芙隆人”把芙蓉当作第二个家,每逢周末回到芙蓉休假。

她透露,在森州购买房产几乎以自住居多,投资方面则是人潮区或旅游景点区的商业单位。

电动火车45分钟抵隆

“吉隆坡堵车的路况是梦魇,我曾经从八打灵再也驾车到梳邦再也,短短约10公里车程,结果夸张到花了1小时半才能抵达。”

她说,“芙隆人”能躲过塞车的噩梦,就是乘搭公共交通(电动火车)上下班,每趟45分钟就能抵达吉隆坡,这也是许多人选择在芙蓉置产的关键。

据她从iProperty所得的资料显示,2018年第二季度森州中价排屋的房价推高至35万令吉巅峰后,持续下滑至2019年第三季度的最低点,并在25万令吉以下“徘徊”至2020年第一季度,才逐渐回升,但在2021年第一季度回升至30万令吉,房价呈现持续下滑的情况直到2022年第三季,跌破25万令吉。

不过,她强调,中价排屋的价格有不少因素影响,也相信是房地产开发商为了满足可负担型房屋的需求,兴建更多中价房屋。

芙蓉房地产拥6优势

马来西亚房地产发展商公会(REHDA)森州分会主席叶保倖指出,森州以有地房产为主,目前最受欢迎的是中价单层和双层排屋,房市走势乐观。

“有6大优势让芙蓉的房地产持续发光发热。首先是地理位置、四通八达、多样化房地产选择与具备吸睛力的房价、工业园发展蓬勃、消费能力及教育机构进驻。”

他说,1小时车程使芙蓉成了雪隆人的另一个选择,加上四通八达,如南北大道、加芙大道及隆布大道(Maju Expressway,简称MEX),吸引布城、赛城及吉隆坡国际机场工作人士来置产。

此外,雪隆人外迁助长此势,加上对房屋的需求、地价等促使雪隆的房价越来越高,他指出,若民众计划在雪隆市区购买有地房产,房价肯定超过百万令吉,反观在森州购买有地房产只需一半价钱。

他说,芙蓉屋价并不高,在芙蓉购买一间双层排屋所花的钱,在雪隆市区外可能只够买一个公寓单位。

“森州的中价单层排屋房价平均约30万令吉,双层排屋约50万令吉。

“大部分住宅是自住,投资房产集中在汝来区,因为靠近大学,购屋者可出租单位给学生当宿舍。”

他解释,森州房价格受限,大部分高档房地产难卖,主要是地理位置暂时无法媲美雪隆富人区的高标准,以及塑造的品牌效应。

根据国家产业资讯中心(NAPIC)报告显示,森州在2020年至2021年滞销房屋下降,主要是政府推行拥屋计划(HOC)刺激房市,对此,他也希望政府重启拥屋计划,鼓励首购族置产。

森工业园发展蓬勃

森州吸引外资进驻,工业园蓬勃发展是不可忽视的要素,高科技工业发展定位获得投资者青睐。

森州在2022年第二季度的投资额仅14亿8000万令吉,但在第三和第四季度却吸引近80亿令吉的投资,成为疫情后最高的投资额。

转型高科技工业

森州从2020年吸引79亿3000万令吉总投资额,即便受疫情影响,但在2021年也成功吸引58亿令吉投资,政府积极打造数字友好环境、自动化使用及高科技成为吸引投资者从低成本密集劳动型产业,转型到高科技工业。

叶保倖指出,国际知名的可口可乐、高露洁(Colgate-Palmolive)、子母牌(DLADY,3026,主板消费股)、味之素(AJI,2658,主板消费股)都纷纷进驻森州,而设在新纳旺的三星(Samsung)也斥资58亿令吉投入电动车专用电池工厂。

他说,工业园的发展带动新那旺、端姑查化、达城科技谷(Sendayan TechValley)及科技工艺园(Enstek),尤其Enstek科技工艺园仅距离国际机场约20公里车程,吸引国内外专才选择到森州买房定居。

教育机构进驻森州

另一方面,他也指出,雪隆区生活成本高,不仅要承担高额房贷和车贷,还有过路费、泊车费、公寓管理费等各种开销,让打工族大叹吃不消。

“反观,芙蓉房价比雪隆区便宜一半,房租也便宜,甚至可以下班后回家煮饭省钱,直到周末或特别日子才外出消费。”

他认为,居住在芙蓉到雪隆区上班,个人的可支配收入更多,才能去消费或投资。

此外,他说,不少教育机构如私立学校和大学纷纷进驻森州,也让不少人在森州置产,让孩子上学,有更好学习环境。

IJM置地迎合“混合办公模式”及线上学习的新常态,也提前在Rimbun Impian项目已配备光纤宽频服务。(受访者提供)

房屋设计更注重灵活性

蔡健顺表示,冠病疫情在某程度上影响了未来的房屋设计走向,尤其在空间运用上极具伸缩性,更贴近后疫情的要求。

他说,尽管防疫措施大松绑和经济全面解封,但疫情期间掀起的“居家作业”和“混合办公模式”,已成为不少企业继续沿用的新型工作模式,因此在空间设计上要求更高,更灵活。

“宽阔的客厅空间,设计具伸缩性,可间隔,转换部分空间作为工作室或学习室。”

他坦言,从前购屋者偏向把室内延伸至阳台增加空间利用率,如今回到最初的传统阳台设计,更珍惜户外的新鲜空气及在阳台体操,或进行休闲活动。

购屋者关注宽频基设

他说,除了设计走向外,芙蓉新城高苑项目优越的地理位置,四通八达,非常靠近南北大道,周边也有各种便利设施如学校、医院、银行及购物商场等,日常生活变得轻松简易。

另一方面,他也强调,高速光纤宽频网络服务也是“芙隆人”关切的基本设施,远程办公或在线学习课程,选择房屋项目时最在意的是地理位置、房屋设计,紧接着是宽频基设。

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淡边可负担屋可申请啦!

2022年12月5日

淡边县居民
赶快准备好申请资料

淡边县“可负担房屋”计划,将于本月6日至19日,正式开放让符合申请资格的民众申请。

勒巴州议员威拉班日前在勒巴州议员服务中心代表森州政府,派发天灾援助金予甘榜杜顺传统村庄水灾灾黎时,为民众捎来上述好消息。共有16户于日前遭受水灾影响到村户,获得州政府拨出各500令吉作为赈灾基金。

勒巴州议员威拉班(左四)代表森州政府,派发水灾援助金予甘榜杜顺传统村庄水灾灾黎。

威拉班也是森州行政议员;他指出,所有申请是项坐落在与淡边运达花园一巷之隔,即“翠玉岭花园”的“可负担房屋计划”A型,市价8万令吉的3房式单层排屋。

“申请者的家庭总收入每个月不可超过3500令吉;优先考虑目前定居在淡边县又或在淡边县境内就业者,并且已经结婚拥有家庭的人士;那些尚未拥有房子及土地者将获得优先考虑。”

他强调,凡是符合上述申请条件者,必须在本月6日开始,浏览森州政府官方网页(www.ns.gov.my)或脸书,下载申请表格及填写相关的个人资料,再交由各区州议员盖印签证为准。

有任何疑问,可以在办公时间前往淡边运达花园的勒巴州议员服务中心寻求协助(电话为06-444 9132或06-441 5052)。

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森州地契转永久 仅限住宅!

2022年11月9日

森州子民看好了,
仅有住宅能申请转永久地契。

森州推行住家租赁转永久地契已经好一阵子,但据闻近期有传闻指,农业和商业地也能够转地契,而且还出现分派申请表格的情况。

为此,森州行政议员朱建华出席波德申咖啡酒餐旅商公会第36週年纪念暨颁发会员子女学业奖励金联欢晚宴致词时澄清,这项政策仅限于住宅,不包括农业和商业土地。

朱建华

首个推转地契的州属

森州希盟政府是首个推行“住家租赁地契转永久地契”政策的州政府,让森州人民拥有自己的房屋。

他指这是别有用心的领袖不健康的政治宣传,为的是误导州民。

“在政治斗争上,需要健康的手法,不是破坏,只要针对人民福祉,我们可以合作把好的政策推广到全国。”

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汝来旧镇 将现新面貌!

2022年11月2日

汝来旧镇,将重拾活力!

汝来新镇发展进度良好,但旧镇却平平淡淡缺乏开发。为此,芙蓉市政厅宣布打造为期20年的“重塑汝来旧镇特别行动蓝图“,盼望重新激活汝来旧镇和周边地区的活力。

芙蓉市政厅在常月会议上提呈这项蓝图,并获得一致通过,将在12月呈交给森州策划委员会会议寻求批准。

这项发展蓝图预计总值约4.28亿令吉,占地121.33公顷,其中有45.80公顷为汝来旧镇,分为快赢发展项目、高效应计项目(HIP)和入口点项目(EPP)。

当中共有11个驱动项目,已经22个支援项目,旨在将汝来打造成交通和连接枢纽为发展导向的活力经济区。

马斯里(右)提呈芙蓉市政厅2023年财政预算案,左为市政厅秘书马斯米雅万。

 重整交通和各项发展

森美兰市政厅秘书马斯米雅万披露,汝来旧镇目前没有发展蓝图,现有的发展是在汝来新城。若获批准,最快明年就可以采用。

在这项重塑计划中,在交通方面,政府将会建设新的外环和内环公路,加宽道路、实施交通循环管理系统、建设交通圈、连接桥以及规划集中式泊车区。

同时,计划重新规划马来保留地房屋计划、重整瑟卡河的河流线及开拓周边发展、提升排水系统、在汝来巴当河设垃圾滤闸、把独立洋房转为商业楼、打造瑟卡河广场、袖珍公园、建设汝来标志牌楼及交通圈地标、空店重生计划、开发新市集等。