林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

协议已确认
不存有虚假陈述

案情

答辩人（买方或购屋者）以250万令吉价格，向上诉人（发展商）购买了一间洋房（以下简称物业）。 随后，双方签署了一份买卖合约。

由于该物业是一间示范屋，买方还同意通过一项附加协议，以45万令吉的价格，购买该物业的所有固定装置、配件和室内设计工程。买方随后终止了买卖合约和附加协议。然而，买方继续支付了物业的买价，并已完全缴清。

买方随后对发展商提出诉讼，要求恢复原本的法律地位，犹如协议从未存在一般。

买方同时控诉发展商违反了协议。高等法庭法官基于以下原因，同意了买方的控诉，理由是：

(a)逾期交屋赔偿金（LAD) 应计算到买方领取物业钥匙的日期；(b)存在虚假陈述，因为发展商向购屋者表示，将交付一座“豪华高端”物业；(c)以“现状出售”基础购买的固定装置，须处于完美状态和无缺陷，而发展商交付的物品充满了瑕疵； 以及(d)买方有权撤销协议，因为发展商未能纠正物业及其固定装置中的各种缺陷。

发展商对高庭的裁决提出上诉，理由包括：(i) 买方已确认了协议；(ii) 不存有虚假陈述；以及(iii) 不存在协议总体交付的失败。

上诉庭裁决

上诉庭裁定，并没有发生协议总体履行的失败，因为购屋者已取得了该物业的空置权，并行使了他在协议下的权利，包括领取了房屋钥匙、检查物业并向发展商提交他的瑕疵检查清单，要求赔偿逾期交屋赔偿金，并继续支付为购买物业而提取的银行贷款。

购屋者还确认了协议。因此，购屋者现在不能撤销协议，并寻求恢复现状。而且，由于购屋者已确认了协议，高庭法官不应发出撤销协议的谕令。

高庭向购屋者同时给予撤销协议和赔偿金的裁决时，法官在法律和事实上犯了错误，提供了不一致的法律补偿措施。

此外，高庭法官实际上发现了物业存在缺陷，但这些瑕疵并未导致物业无法居住。

从高庭法官的裁决结果来看，这些缺陷并非由建筑瑕疵引起，且物业仍可以居住，发展商并非无法履行协议。

因此，在发展商并非无法履行协议，以及有关物业虽有缺陷，但仍可居住的情况下，高庭法官允许购屋者撤销协议的判决，已犯了事实和/或法律上的错误。

结论

上诉庭驳回了高庭的判决。

上诉庭裁定，购屋者的索赔，应局限于由于发展商未能解决房屋缺陷和遵守买卖合约和附加协议中规定的具体条件，而产生的损害。

兜兜转转还是“你”

骗子打着“帮你装修和管理”名号，利用数套家具在多间单位“巡回重复使用”，最终却人去楼空，近20名屋主上当！

受害者均来自吉隆坡同一栋公寓，分别被骗走1万7000至2万2000令吉。

据报道，这些骗子看准屋主工作工作忙碌或为外地购屋者，无暇频密上门检查和监督房子状况，因此称可提供验楼、装修、放上订房平台及协助管理服务，并承诺屋主每月可获至少2600令吉租金。

王姓受害屋主通过电子合约及汇款，支付超过2万2000令吉的装修费，他曾带家人前去住了一晚，当时并无异样，惟当他于9月欲前去居住时赫然发现屋内大部分家具和电器包括电视、冰箱、洗衣机、餐桌、被单、床单都不见了，只剩沙发、茶几及床褥。

他与负责人对质时，对方竟然称因其他未完成单位有客户入住，需“借用”其家具装置，庆幸的是对方在王姓屋主坚持下，在3天的期限内归还大部分物品。

然而，这名负责人如今已失联，其设在有关公寓底楼的办事处也已关门大吉。

受害者稍后在公寓屋主群组分享自身遭遇，才揭发竟有超过20名屋主面对同样遭遇。

资料来源：星洲日报

独家报道：林秀芳

帮助年轻人
或低收入群体拥房

房屋先租后买计划在我国已实行多年，但至今未能成为房市主流，如今政府再次力推这项计划，产业界人士认为，关键在于能否保障买卖双方的利益，否则该计划将始终热不起来。

无论是发展商或产业中介，他们接受《南洋商报》访问时皆不约而同的指出，表面上，先租后买计划有利于活络房地产市场，但政府若只讨好买方（购屋者），以致卖方（发展商和产业中介等）需要付出各种不必要的代价，最终在羊毛出在羊身上的效应之下，买方依旧难逃承受高房价的代价。

为此，他们认为，只有拟定利惠双方的协议，才能让此理想计划获得有效执行，从而避免让计划流于空谈。

昨日提呈国会的第12大马计划中期检讨报告显示，政府发展房屋领域的大方向改弦易辙，从向来鼓励国人买房，改为鼓励租赁可负担房屋，尤其是力推先租后买计划。

马来西亚房地产中介师协会（MIEA）会长陈建铵表示，先租后买房屋计划有其执行上的困难，因为房产价值锁定与否，都对买卖双方带来冲击。

他说，纵观过去10年的房地产价格走势，尤其雪隆区一带皆是升多跌少，若合约锁定协议签署期间的售价，举例在3年后正式转售购屋者时，房产市价上升，卖方肯定变成折价销售了。

“而且先租后买也让卖方在期间也承担了头期、贷款利息、印花税等‘损失’，在这种情况下，卖方自然会通过租金来转嫁成本，最终还是由购屋者承担代价。”

他表示，此计划虽有助低收入群拥房，即无需在短时间里拿出头期、交付印花税等大笔费用，但，当租买计划涉及的执行方是私人界（发展商或银行）时，“赚钱”依旧会是大前提考量。

“若政府无法提供发展优惠，这些成本实际仍会通过租金转嫁购屋者的，毕竟谁又能担保租户最终会在期限内买下有关房子呢？”

他说，换言之，卖方不但要承受最终房子是否能脱售的问题，而且，租借期间也让他们的资金流套牢，种种不利因素，都是计划可行与否的关键。

“实际上，上述计划也曾获本地银行推行，如今该计划正好运行第3年，也是时候审视计划的成果之时，如果可行，确实值得参考该方案。”

张润安：须有优惠才会参与

和丽园发展有限公司董事经理拿督张润安表示，政府须提供多项优惠条款，包括低息、分散承担公共设施建设费用、减少繁文缛节等，才能吸引发展商参与有关计划。

他说，有关计划绝对有利于帮助年轻人或低收入群体拥房，但是，在实施方面需有深思熟虑的周详规划，尤其不能朝令夕改，否则将让计划胎死腹中。

“实际上，此概念也曾多次被提出，然而，最终因双方利益无法得到保障而不了了之，比如租借将让发展商面对资金周转问题、无法担保房子最终得以出售，以及购屋者担心租金被抬高等。”

身为资深发展商的张润安也分享说，发展商须承担建设成本，包括贷款利息、公共设施建设费用、土地转换用途税务等，如果政府要推行上述计划，就应考虑在计划上提供优惠政策，以减轻发展成本的压力。

“若要私人界直接参与计划，虽然可提出2种协议，即一、私人参与者直接出租给购屋者，但需要有担保人确保房子最终会被买下、二、政府担保，同时提供各类优惠措施，包括获银行提供低息率等，但其始终仍存在缺陷。”

扩大计划让选择多样化

政府将扩大先租后买计划，以让房屋融资选择多样化。

此计划也将允许目标群体在规定的租赁期内，可以选择买下本身租赁的房屋。

政府过去曾实施多项先租后买计划，包括一马房屋计划和雪兰莪州推出的“我的雪兰莪房屋”（Rumah Selangorku）。

先租后买的首期费用通常较小额，为尚未做好准备购屋的国人，提供一个灵活性的选择。

首相拿督斯里安华昨日在国会提呈第12大马计划中期检讨报告时说，为了让人民有一个安全舒适的居住环境，人民房屋的主体转变将不断完善，从“拥有权”向“居住”观念转变。

政府推新租赁条规

政府将推出新的租赁条规，以促进租赁制度成为房屋拥有权的替代方案。

同时，政府也将加强先租后买房屋计划，以提供更好的房屋融资管道和增加可负担房屋的供应。

根据经济部在昨日提呈国会的第12大马计划中期检讨报告中指出，政府的房屋发展政策将以基本需求和人权概念作为出发点，而非房屋拥有权。

“因此，公共和私人界扮演关键角色，以便积极参与提供安全、有保障和可负担的房屋。”

报告指出，在此概念下，政府在发展房屋计划上将重点从销售转为租赁。

“政府拥有的可负担房屋发展机构一马房屋计划（PR1MA）和国家房屋公司（SPNB）将会联合支持促成这个转变方案。”

制定评估指南

报告说，为了提供具吸引力且可持续的房屋融资方案，经济部将寻求与金融机构的合作。

政府将制定评估和标准土地转换溢价和合规成本的指南，以加速可负担房屋的发展和审批。

此外，政府也将探讨，为在建筑工程质量评估体系中，获得70%以上分数的发展商，设立奖掖方案。

报告指出，由建筑业转型计划委员会所制定和预先批准的计划，将作为设计准绳，以加速地方政府的建筑计划审批，更快、更高效地建设可负担房屋计划。

“同时，将设立一个整合所有宗教基金土地信息的土地信息库存，以便确认适合建筑更多可负担房屋的土地。”