Categories趋势

设特工队解决550延工烂尾项目

2022年12月31日

地政部出手了,
努力实现居者有其屋

地方政府发展部长倪可敏宣布,该部将成立特别工作小组,寻策解决381个私人发展“严重延工”房屋项目及169个“延工”房屋项目的问题,以捍卫广大购屋者的权益。

他希望能创造双赢方案,全力以赴完成“居者有其屋”的目标与理想。

倪可敏在“星报杰出房地产商”奖项主持推介礼活动致词时说,房地产的发展关系到近200个相关行业,是我国经济发展重要推手。

倪可敏参观各参展商的摊位,右为饶伟孝。

该部寄望2023年房地产市场能蓬勃发展推出更多优质的可负担房产,使更多人能拥有自己美丽的家园。

倪可敏指出,根据该部统计,为了落实居者有其屋的宏愿,该部在第12大马计划下将兴建总共8万3728间房屋,其中2万2209间房屋巳建峻,4万7637间正在进行中,其余1万3882间则将于2025年杪前完成。

倪可敏

他表示,从现在开始地方政部在城市建设与规划中将积极配合联合国推动的永续发展目标,因此他希望私人界能与政府积极合作与配合。

“金山银山不如绿水青山,因此环保与发展,两者必须保持平衡以便造福人民。”

Categories趋势

怡保房产 十大搜查区榜首

2022年12月23日

人们似乎较向往山明水秀的居住地

2022年大马购屋者10大搜查地区榜,怡保、八打灵再也和蕉赖是购屋者和投资者搜查的前三甲。

根据iProperty.com.my公布的数据显示,这10大搜查地区榜是2022年1月至11月间,浏览iProperty.com.my待售房地产访客搜查次数最多的地区。除了上述地区以外,其中跨越巴生谷,如古晋、波德申和芙蓉地区,已愈来愈受青睐。

搜查住宅房地产的模式已有所改变,其中2022年间有更多潜在购屋者和投资者开始考虑巴生谷以外的地区,这些地区在家庭友善的环境中,提供了可负担性更高的有地房地产。

今年怡保意外荣登榜首,搜查率高达19.5%,是继2020年新山后,第二个荣登榜首的巴生谷以外城市。然而,2021年的榜首八打灵再也今年屈居第二,搜查率为13.7%;第三则是焦赖,搜查率多达11.6%。

大马PropertyGuru(PropertyGuru.com.my及iProperty.com.my)区域经理谢尔顿指出,冠病疫情造成的封城和经济困顿影响了过去两年来的房产买卖,消费者变得更谨慎行事。但随着大马走出疫情后遗症和政治情势稳定,留意购屋者和投资者可能考虑进场的住宅区会很有意思。

他说,在2022年间,有很多人考虑巴生谷以外的住宅房地产,iProperty.com.my于今年的年度排行榜出现了三个新地区。这种新发展说明疫情已造成很多消费者重新考虑自己的生活和工作方式。

“远距工作趋势让消费者优先考虑更好的生活环境来养儿育女,是否靠近其他家庭成员,以及更好的精神健康。展望2023年,观察主要城市和热门区以外的住宅房地产是否会继续受到购屋者的喜爱将是有趣的事。”

谢尔顿

2022年热门地区搜查排行榜:
1:怡保
搜查率:19.5%

与波德申及古晋相同,怡保向来是观光圣地,而不是买房首选。霹雳首府怡保以美食、古街、古建筑和历史性地标闻名各地。怡保与四通八达的南北大道相连,在过去一年来,怡保的所有住宅房地产类录得成交量1916宗。购屋者最喜欢这里的有地住宅,中价28万令吉。

2:八打灵再也
搜查率:13.7%

2006年正式升格为“城市”的八打灵再也,以位于巴生谷中部地区的交通便利性而闻名。喜欢靠近吉隆坡、具有便利性的买家,都会选择PJ幽静的环境。但是,由于地点具有策略性,一般这里的房价偏高。过去一年来,这里的有地房地产中价约为100万令吉。这些有地房地产位于SS2,靠近新班底大道(NPE)及白蒲大道(LDP)。步行即可到达各类餐饮店、巴士路线、早市、夜市和杂货店。

3:蕉赖
搜查率:11.6%

继2021年后,今年再度排名第三的蕉赖与蒲种一样是热门住宅区,它位处中央位置,且拥有许多适合自用和出租的可负担房子。过去一年来,蕉赖的购屋者都集中在美达花园(Taman Midah)及大同花园(Taman Taynton View)的有地房地产,因为靠近美达花园捷运站(MRT)。

4:新山
搜查率:10.3%

新山也是榜单常客,自2018年以来,该区年年都有入榜。由于邻近新加坡,新山一直是消费者的热门住宅区,特别是柔佛新加坡交界处。靠近通关、证照查验与检疫怍业(CIQ)苏丹依斯干达大厦的住宅区,占了过去这一年交易的最大宗。

5:蒲种
搜查率:9.6%

除了2020年,蒲种年年都有入榜。蒲种是可负担房子选择多的成熟住宅区,经由白蒲大道,交通也很方便,这里的居民能很方便地往返梳邦再也及格拉那再也。同时,区内也设有几家便利生活的购物商场。

6:古晋
搜查率:7.6%

古晋是今年榜单的意外新客。以旅游景点著称的砂拉越首府。向来以美丽的沙滩、美味的海产,以及独特的原住民文化闻名。在后疫情时代,想要有更高品质的生活和可负担房子的人来说,古晋发展成住宅房地产中心的潜力已愈来愈高。

7:波德申
搜查率:7.4%

波德申是另一个榜单新客。透过南北大道,与吉隆坡的连接性好,而芙蓉波德申大道(SPDH)则让它与芙蓉紧密相连。相较于吉隆坡,波德申的排屋中价为20万令吉。过去的这一年,大部分购屋者购买可负担价位排屋,这显示了波德申为何会在远距上班的年代大受欢迎。

8:满家乐
搜查率:7.0%

2018年最后一次进榜后,满家乐于2022年再度入榜。此地区以高品质时尚生活大受外籍人士青睐,这里具备良好的基础建设和很多很好的国际学校供选择。

在后疫情时代再度入榜,说明有些购屋者就是喜欢能满足高品质居家和生活风格需求的地区,他们一般都买这里的高楼型房地产。

9:莎阿南
搜查率:6.9%

2018年以来,莎阿南一直是榜上常客,原因是这里的公路规划良好、环境宁静,交通方便。2021年10月与2022年9月间,莎阿南录得房地产交易1392宗。

10:芙蓉
搜查率:6.4%

芙蓉因具有与吉隆坡相似的方便性和便利设施而首度入榜。受欢迎的原因之一,是因为这里有比较多的可负担和宽敞房子,特别是如今远距上班已成常态。

芙蓉电动火车(KTM)线使得这里的通勤非常方便。2021年10月与2022年9月间,芙蓉的购屋者主要买的地房地产是排屋和半独立式排屋。

Categories趋势

明年房市 价格料涨 销量却跌

2022年12月1日

全球多地房市疲软,
东南亚却依然表现韧性!

货币政策晋紧缩周期、冠病疫情还有俄乌战争等因素,不断动摇全球投资者的信心,但看来受影响的不包括东南亚房市。

PropertyGuru数据科技房地产智能部主管李乃佳(译音)博士在《东南亚:住宅房市的宏观经济趋势及其影响》报告中指出,虽然中美这两大贸易伙伴开始出现经济放缓迹象,但东南亚的防控措施放宽后,房市投资信心逐渐复苏。

李乃佳

同时,劳动力市场回温,以及外国直接投资者稳步回流,都缓冲了全球种种不利因素,让东南亚的房市需求仍处于涨势。

“甚至在印尼和马来西亚,房产的要价和标价都更高。“

根据PropertyGuru今年次季的数据,东南亚主要市场普遍反弹,大马、新加坡、印尼和越南的住宅房价都取得涨势,惟新加坡和越南的销售速度有些许放缓。

虽然泰国的房价没有受到提振,但房屋需求已见激增,相信市场复苏指日可待。

大马房市整体向好

在马来西亚方面,李乃佳博士认为,我国今年次季经济按年增长8.9%,按季也大涨7.7%,足以支撑房市增长。

同时,大马吸引到的外国直接投资,从2020年的32亿美元(约151亿令吉)跃升到2021年的近116亿美元(约547.5亿令吉)。

“马来西亚保持了其作为‘投资磁石’的地位,在今年上半年吸引了 280 亿美元(1321.6 亿令吉。”

他预计,我国的房市在2023上半年,会处于价格上涨但销量下跌的情况,这是因为大部分屋主只愿意以满意的价格出售房屋,中低收入家庭可能会因此而放弃或推迟购买的决定。

根据PropertyGuru 2022下半年的消费者情绪调查(Consumer Sentiment Study)显示,如果我国拥屋计划(Home Ownership Campaign)重新推出,69%的受访者将会购买房屋。

Categories贴士

二手房有哪些优点?

2022年11月25日

你喜欢新屋子还是二手屋?

一个发展地区,若有新推出的房地产好价,自然也会带动周边的二手房更有价。

尤其是在吉隆坡大城市、地点优越、交通方便,并且社区治安好的二手房。

相对于新屋,购屋者可以选择的空间多,弹性也大,所以二手房的市场发展潜能相当大。

那么,基本上二手房有哪一些优点?

优点1:地点好社区成熟

购屋者喜欢买二手房的主要原因,大多是喜欢它的地点。

一般上地点好的二手房,由于发展较早、地理位置优越、主要集中在闹市、毗邻商业区或老社区,所以交通一般都很方便。

加上社区设备完善,有超市、商店、银行、医院、学校、邮局、餐厅、公园、购物广场、地铁站等让生活便利,还有康乐与休闲设施。

优点2:比新屋便宜实惠

二手房(指旧房,非新房转手)的价格,一般都比新推介的新单位便宜至少30%;因此,一般中低阶层也更有能力负担得起。

买房因为比较便宜,省下的钱,还可以用来作装修与布置之用。

优点3:环境细节一目了然

买二手房,一切眼见为实。

只要你看中了,不必等二、三年后,只要完成交易手续,随时即可迁入居住,非常适合那些急着要找房子居住的人。

而且,屋子已经建成,可以清清楚楚的看到房屋的状况,包括建筑格局和结构质量。也可以了解小区的地理环境。

还可以确保看中的二手房已经获得地契。在过后的割名转让手续等会更加顺利。

优点4:选择随心所欲

买二手房,选择空间大。

若要计较价位,从低价、中价到高价都可以找到。产业类型当然不限于单层或双层排屋、半独立式或独栋洋房、高级或服务公寓。

还有,无论是从巴生谷到全国各地,只要你想买或投资,任何时候,都可以去物色理想二手房。

结语:

不过必须注意的是,买或投资二手房的时候,要慎防欺诈。

要确保产业经纪是合法的,相关二手房是合法(允许出售)并可以完成转让程序。

Categories趋势

中国救房市,力度得加大!

2022年10月4日

今年的金九银十,
中国房企也未必开心得起来。

有一句形容词叫“金九银十”,通常是指每年的9月和10月是销售旺季。

但在今年的“金九”,中国的房地产行业依然是冷风吹过,未见太多的温度。

尽管中国政府积极出台扶持政策,但根据克而瑞地产发布的数据显示,该国百强房企在9月取得的销售操盘金额为5709.6亿人民币(约3317.87亿令吉),按年跌25.4%。

不过,若与8月相比,9月的销售按月增长了10%。

中国房市因为几年前的打房措施、房企的爆雷、烂尾楼停还贷风波,还有“清零“政策冲击,持续了一年多的滑坡,继续拖累该国的经济表现。

为了扭转局面,中央政府已经允许超过20个符合条件的城市,自主决定在今年底前下调或甚至取消新建首套住房的贷款利率下限。

对于解决买家因烂尾楼而停还贷的问题,政府也继续推动“保交楼“转向借款加快落地,并视需要适当加大力度,引导商业银行提供配套融资支持。

中国房市因为几年前的打房措施、房企爆雷、烂尾楼停还贷等风波,拖累该国的经济表现。

需推更多措施 重拾购屋者信心

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示,政府需要更大规模、更普遍和更迅速的扶持措施来提振购房者的信心。

“央行的行动降低了购房成本,但不足以改变买家对前景的看法。”

彭博对国家统计局今年6至8月份70个大中城市新建商品住宅价格数据交叉核对发现,共有23个城市符合下调或取消首套房贷利率下限的条件,但北京、上海、深圳和广州这四个一线城市均不在其列。

中央政府也在提供购房税收优惠政策,加大对陷入困境房地产行业的支持力度。

金融监管机构据悉已要求国有大型银行,在今年最后四个月合计对房地产领域的净融资至少新增6000亿元人民币,以避免信用无序收缩、维护房地产市场的稳定健康发展。

Categories趋势

烂尾楼,有得救吗?

2022年10月3日

独家报道:苏韵鸰

“烂尾楼”风暴
会否也在大马房市上演?

疫情爆发2年多来,国内“严重延工”房屋项目(sick housing project)的数量激增逾60%,而早前接受本报访问的业界人士预计,“严重延工”项目数量不仅无望减少,还会进一步增加,而预计超过50%的“严重延工”项目最终会变成废置项目(abandoned project,俗称“烂尾楼”)。

房产市场陷入谷底的中国早前爆发“烂尾楼”风暴,不仅“烂尾楼”购屋者拒还银行房贷,这股“断供潮”随后会进一步蔓延至产业领域供应链,一些中资房企的供应商因被拖欠账款,而拒还银行贷款,显示这波始于购屋者的断供潮延烧。

本地购屋者更关注的是,这股“烂尾楼”风暴会否也在大马产业市场上演?我们能否先打“预防针”?

房屋及地方政府部的数据显示,截至今年8月31日,我国共有411项严重延工项目,涉及7万9476个房屋单位。

这个数目比起今年首季有所减少,但业界人士早前却预估,由于种种不利因素,未来12至18个月内,严重延工项目恐会进一步增加,更有半数最终可能成为“烂尾楼”。

截至今年3月底,国内获批准的2552个房屋发展项目中,多达580个或22.73%是处于“重病”状态的“严重延工”房屋项目。换句话说,每100个房屋项目中,约23个是正面临“重病”的项目。

白武士成烂尾楼救星

根据房政部的定义,严重延工房屋项目是指建筑工程进度比预定落后了30%以上,或是房屋买卖协议已经失效的房屋发展项目。

至于“烂尾楼”,则是已经完全停摆的废置项目,不幸买到这些项目单位的购屋者欲哭无泪,除非有“白武士”出手拯救或重建有关项目。

当然,情况也不是一片悲观,完全没有翻身的余地。

房政部的数据就显示,截至今年7月7日,有102个废置项目被列为可重建废置项目,有望“起死回生”,而其中35项属于今年新增的烂尾楼。

谢廉义

严重延工仍有生路

安德资产(拍卖、投资,交易与咨询)公司执行董事谢廉义就指出,尽管面对严峻的经济挑战,但我国并未掀起或酝酿着一股“烂尾楼风暴”。

他接受《南洋商报》线上专访时强调,目前国内出现的问题房屋项目,大多是严重延工项目,而非已经完全停工的“烂尾楼”,大众须懂得区分两者的区别,因为严重延工项目还有一线生机,未必走上沦为“烂尾楼”的这条绝路。

安德资产公司合伙人洪永勤指出,为了避免陷入买到“烂尾楼”的陷阱,购屋者可以先打“预防针”,这包括了解发展商过去完成项目的营运记录、了解发展商的财务状况,以及购屋者务必妥善保管完整的文件。

他强调,万一不幸买到“烂尾楼”,购屋者可以做的就是和清盘师保持密切联系,包括把手上的相关文件呈交给清盘师,因为这有助于清盘师加速处理法律程序,更快地完成由“白武士”接手“烂尾楼”和重建。

洪永勤

雪新增烂尾楼最多

新增的可复工“烂尾楼”中,34个项目废置超过5年,仅有1项在雪州的项目,兴建208个单位公寓,已售出56个单位,原定今年1月24日竣工,但因发展商破产,最终惨遭房政部于2月11日判定为烂尾楼。

在今年新增的“烂尾楼”当中,雪兰莪州高居榜首,共有12个房屋项目完全停摆;其次是吉兰丹和登嘉楼,分别以7个项目并列第二,吉隆坡则排第三(4个项目)。接下来依序为槟城(3个),以及彭亨和霹雳(各1个)。

发展商破产致工程停摆

谢廉义指出,国内一些“烂尾楼”主因几乎都是由于发展商经营不善,宣布破产,进而令开发项目变成“烂尾楼”。

当然,一些“烂尾楼”则是由于发展商在整个大环境不利因素的打击下周转不灵,最终陷入财务困境,无力完成工程所致。

资金周转濒崩溃

他解释,疫情拖延工程进度,即使复工也必须面对建筑材料价格飙涨30%和劳工严重短缺的窘境,加上经济疲弱冲击市场,承担高昂的建材开销,赚幅不足的情况下,造成许多发展商的资金周转快逼近崩溃边缘。

“冠病疫情最严重时期实施行动管控令(MCO)造成建筑工程被迫停工,政府允许发展商的延长交屋期和逾期交屋赔偿金今年期限已到,更令发展商头痛不已。”

洪永勤则指出,部分“烂尾楼”因过度依赖外国投资者,前期还贷期表现良好,惟在大环境挑战和全球经济受到冲击,外国购屋者或因原生国实施外汇管制,以致外国购屋者被迫不定期汇款,种种连锁效应,发展商的资金流变得吃紧。

他以中国为例,中国政府为制止人民扩张过快的“非理性”海外投资采取一连串的政策措施,管控跨境套利和收紧允许中国企业到海外投资的资金外流,这项外汇管制多年来持续至今。

他认为,即使今年4月1日我国重开边境,国内不少房地产项目也进入“合理调整期”,但锁定外国购屋者为顾客群的项目,仍存有高风险。

申请司法管理重组债务

谢廉义表示,大马经历1997至1998年亚洲金融风暴,我国已有完善的司法保障机制,切实筑牢抵御国际金融危机冲击的风浪,包括公司法令等。

“一旦债权人起诉,其他债权人就会一窝蜂向有关发展商提告,可能被迫提前清盘,造成无法挽回的局面。”

他说,发展商若面对短暂的资金周转,可向顾问公司或律师咨询,向法庭申请司法管理展开债务重组计划,通过法律程序禁止债权人提出法律控诉。

他举例,亚航集团(AIRASIA,5099,主板消费股)、世霸动力(SERBADK,5279,主板能源股)及沙布拉能源(SAPNRG,5218,主板能源股)向法庭申请列入司法管理,暂时由法庭委任中立的官员掌管公司事务。

重建债主信心

洪永勤表示,疫情影响了发展商的现金流和工程进度缓慢,发展商必须拟定重组架构,整肃财务状况、创造现金流履行还债义务的解决方案,否则法庭不会贸贸然接纳申请。

他补充,司法管理是通过2016年《公司法令》引入的一项由法庭监督的临时复苏计划,旨在帮助陷入财务困境的公司,提供复原机会,并使其恢复净利能力。

他认为,司法管理是财务陷困发展商申请破产前的最后一线生机,可在禁止债权人提控期重建债主的信心,恢复财务偿还银行和债主。

寻找白武士重建耗时

谢廉义披露,要寻找“白武士”拯救“烂尾楼”和重建并非易事,需要突破层层困局,无法在一年半载内马上解决。

“一旦有关发展商破产,交由清盘师接手,从整理所有资料、调查项目和评估工作,至少耗时3至6个月,再找上合适的‘白武士’,前后整个程序耗时超过一年。”

他表示,以上情况需视文件转交的配合度而定,可加速清盘师接手工作,不过大部分破产发展商的职员往往都人去楼空,或发展商董事不愿意配合提交文件,清盘师在处理“烂尾楼”事件上也难关重重。

发掘有潜能废置项目

“NCT集团是业界有名和活跃的白武士,发掘许多有潜能的废置项目,当然也有不少私人公司的白武士,只是处事不高调。”

他披露,该公司近期接获多项有关烂尾楼重建项目,协助召开购屋者意向大会,有85%购屋者同意重建计划。

“废置项目涵盖中马区,有公寓项目及有地房产,当中也有还未动工就宣布倒闭,也有工程兴建到一半,不过这些工程已停顿7至8年,与冠病疫情无关。”

购屋者需补贴差价

洪永勤说,一旦清盘师完成评估后,会登报寻找“白武士”,一般“白武士”财务实力雄厚,拥有丰富的经验,会详细衡量有关“烂尾楼”是否值得投资外,法律上的种种皆需要考量。

他指出,有鉴于废置项目已久,兴建工程开销和成本逐渐升高,“白武士”若计划重建项目,会制定方案,而买家也需要补贴差价,若差价太高,与购屋者谈不拢,届时又一拖再拖,寻求新的白武士登场。

“白武士需召开购屋者会议,得到至少75%购屋者同意补贴差价,才有机会重建‘烂尾楼’。”

他表示,一般“烂尾楼”兴建工程进度达60至70%,大部分购屋者都愿意补贴差价重建房屋项目,希望能一圆拥屋梦,购屋者需准备现金补贴差价。

不过,他认为,虽然严重延工项目和“烂尾楼”项目情况仍受到控制,但随着国家银行再调高基准隔夜政策利率(OPR)至2%,如同在房市浇冷水,加上国人的薪资收入没有增加,买房已变成很多人能力之外的事,恐怕房市将持续低迷。

烂尾楼涉及的主要单位:

1. 清盘师
2. 律师
3. 银行或金融机构
4. 购屋者

防买烂尾楼,如何先打预防针?

1. 了解发展商过去兴建工程的背景
2. 先了解发展商的财务状况
3. 购屋者务必妥善保管完整的文件

Categories意见

分层地契 还要等多久?

2022年09月26日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

发展商走捷径获批准信,
从而不必如期移交分层地契?

我国于2012年修订1985年分层地契法令,主旨是要确保国内发展商在包空交屋给购屋者时,能同时将分层地契连同发展商签名的表格14A(分层地契转名表格)交予购屋者,进而保障购屋者的权益。

这个新修订的法令是于2015年6月1日生效。然而,经过这么多年后,有许多新完成的项目,仍无法在包空交屋时,把分层地契弄好交给购屋者。

由于发展商要获取房屋管控官(Housing Controller)发出的延期交出分层地契批准信并非难事,这导致不少发展商在没有如期把分层地契交给购屋者时走捷径,获取房屋管控官的批准信,从而不必如期移交分层地契。

即使随着联邦法院确认,房屋及地方政府部长不能授权房屋管控官发出这类延期交屋的信,但对于一些与当局关系良好的发展商,要获取延期交屋的信也肯定不难。

2.5%款额影响不大

虽然2015年通过宪报颁布并修订的1989年房屋发展(管制与执照)条例H附表有规定,只有发展商在包空交屋的当儿,将分层地契原件连同发展商签名的表格14A交给购屋者时,他们才可以从发展商HDA控制户头申领高至95%的购屋款额。否则发展商顶多只能申领高至92.5%的购屋款额。

不过,对于许多大型发展商来说,这当中的2.5%款额确实对他们整体的财务影响不大。只要发展商证明他们已向相关的政府单位申请分层地契,这个2.5%款额即可从HDA控制户头,转入发展商的律师楼户头来托管。

政府2012年提呈1985年分层地契法令修正案到国会寻求通过时,当中一些修订包括规定发展商在售屋之前,必须从土地局取得单位面积方程式的证明书(SiFUS),然后向建筑总监提交这份证明书,始能开始售卖其所推展的发展计划。

当局亦规定发展商须在完成楼顶建筑之前,向土地测量及地图局(JUPEM)取得所提议之分层图测证明书(CPSP),并在完成顶楼建筑后3个月内,向土地局提呈分割建筑物作为分层地契之申请。

任何发展商若违反上述规定,可面对不少过1万令吉,或不超过10万令吉罚款,以及不超过3年监禁。若发展商在罪成后依然违法,则将面对每天介于于100令吉至1000令吉的罚款。

共管楼宇分层地契改革路遥遥。

当局须严厉执法

同样的,对于那些在这个法令修正案于2015年生效前建竣的分层建筑物,法令有规定发展商须于2015年6月1日算起3个月内申请CPSP,包括申请分层地契,但许多分层建筑物的业主还是面对“只闻楼梯响,不见人下来”的窘境。

这就得回到各州政府或土地局的执法决心,否则再多针对分层地契法令的修订,若当局没有严厉执法,就难以取得所要的执法效果。

即使一些发展商面临清盘,土地局依然可以要求原地主(若跟发展商属于不同人或公司)或清盘师(或是政府所设的报穷局)遵守法令,并尽快协助购屋者申请分层地契。

冻结令无碍申请分层地契

许多楼宇无法申请分层地契,主要是面对土地用途不符或分割问题、建筑图测不符、发展商清盘,而原地主不愿主动提出分层地契之申请,甚至是地契抵押给银行等问题。

有些时候,发展商甚至会以个别购屋者在主地契上所注册的冻结令(Caveat)作为借口,要求购屋者移除他们所注册的冻结令,否则就不为他们申请分层地契。

事实上,根据1985年分层地契法令第9(2)条文,除了抵押令(Charge)或留置权(Lien)外,冻结令根本不会影响分层地契的申请工作。

面对土地用途不符或分割问题,业主首先当然需寻求州政府或联邦直辖区土地与矿物局协助,其中包括转换土地用途、将两个或超过两个地段合并为一,包括要缴付额外的土地用途转换或合并费用。

若面对建筑物占用政府地或他人土地问题,其一就是向申请拥有这个政府地,或向私人地主收购其地段,再不然就是要求州政府协助征地等。若是有一些地段(作为水沟、河道、小贩中心或是宗教场所保留地)要切割出来并转移给州政府,则必须尽快完成。

总而言之,关于土地或地契相关的任何问题,州政府都可利用其权限来解决这类问题。若有一些建筑物不符入住准证,或出现非法扩建等问题,则可以自行拆除或寻求地方政府执法,再不然就是申请庭令来拆除。

至于主地契上所注册的抵押令,则须要求负责注册抵押令的银行移除,或是要求银行给予通融,让土地局先移除这些抵押令,并在分层地契发出后再注册回到个别单位的分层地契上,才能解决许多建筑物建竣数十年仍未获取分层地契的问题。

当然,最终的问题还是个别楼宇的管理委员,会否采取主动来解决这些问题,包括安排所需要的一切经费。否则,这些问题即使再耗上另一个10年或20年,始终无法取得最圆满的解决方案。

发展商走法律空隙
图继续掌控管理权

发展商为购屋者申请分层地契,无疑是一件好事,但一些发展商却利用该法律空间,继续主宰或控制分层建筑物的管理权,让业主无法早日选出代表本身权益的管理层,当然也不能召开大会成立共管机构(JMB)。

根据1985年分层地契法令第17(3)条文,一旦发出分层地契时,这个分层建筑物之管理机构(MC)即宣告成立。不过,管理机构则须等到当中25%的分层地契转名之后,发展商或原地主才须在一个月内召开首次大会,让所有分层地契割名之业主投选出他们所要的管理委员。

购屋者利益被侵蚀

由于购屋者的心态有别,当中包括一些购屋者不想在短期内再缴付多一次的印花税,使得这个分层地契转名的过程变得相当延缓,有者甚至要耗上两年甚至5年,才达到有25%分层地契转名的门槛。

在这个过渡期内,发展商得以继续主宰整个楼宇的管理权,而2013年分层管理理法令亦赋予发展商,能以管理机构的名义开设银行户头来收费,包括委任本身的职员或第三方服务供应商来管理整座楼宇。

配合新修订的法令,土地局一旦发出分层地契时,就会跟着发出管理机构的证书给发展商。在这种情况下,发展商就能以管理机构的成立证书,以管理机构名义,通过开设银行户头来鸠收管理费。

虽然美其名是交由管理机构来管理,但实质上这个管理机构只由发展商主导,而且在作决策时往往无须征询任何人的意见,导致许多购屋者的利益就变相被侵蚀。

Categories趋势

HBA盼国人买房痛苦能解决

2022年09月23日

你拥屋过程中,
最大的痛苦是什么?

买房是人生重大决定之一,但并非每个人都那么幸运,能一路“顺风顺水”,有些人就会遇上不少麻烦,让购屋者的利益被损害。

马来西亚购屋者协会(HBA)总秘书拿督郑金龙日前为edgeprop.com撰写的专栏中,就列出了“九大期望”,盼望购屋者们长期面对的问题能有解决方案,真正地埋线更好的马来西亚。

对付不道德发展商

第一,他希望当局采取切实行动解决烂尾楼问题,而不是将这类项目重新归类为病态项目或延工项目。

对许多买家来说,无法准时获得房子实在困扰,更烦恼的是发展商获得延期批准,而不会补偿自身损失。为此,郑金龙希望不再批准业者任意延长交屋的期限,以免剥夺购屋者获得法定延误赔偿的权利。

同时,希望采取更严格的措施防止房屋出现缺陷或做工不良的情况。

负担能力,一直是我国许多中低收入群体的拥屋阻碍。郑金龙指出,期待有一个更平衡的借贷体系,不会让一般的购房者承担“终身还款”、利率高于平均涨薪幅度的负担。而且,即便面临烂尾楼,也可以终止贷款协议。

第五,期望威慑控制发展商,避免他们习惯性清盘来逃避合同和法定义务。

购屋者最困扰的是发展商获得延期批准,因而面对索偿无门。

减少依赖进口

他也指出,期望能出台一些预防性措施,防止专业人士经常利用系统漏洞,比如说发展商在出售单位给毫无戒心的购房者后就随意清盘、打着“行政费”的幌子单方面且任意的加入一定比例的“专业费用”等。

对于成本大涨的问题,他希望能建立一个不过度依赖进口通胀的体系,目前大量的建筑原料和人力资源都是进口,而且主要以美元交易。

“期望能有更好的法规,确保大部分国人能负担得起特定受保护类别的房子,而不是让价格飙涨,超出了人们的负担能力,也违背了这类房产项目一开始建设的初衷。”

最后他也指出,希望能有一个真正赋予人民权力的坚实长期政策,而不是看似纠正这种不平衡制度的“短期新政”,但实际上却进一步加剧了贫富差距。

Categories意见

买“佳”居 做好功课不吃亏

2022年08月15日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

 

 

买房前需做足功课
免掉入隐形陷阱

在大马,要购买房屋或其他产业,有几种方式。

购屋者可以购买已竣工或仍在施工中的房屋或单位,可直接向发展商购买全新单位,也可以在二手市场或转售市场,向其他人或公司购买有关房产。

虽然二手房屋占国内房屋总交易量约三分二,但许多人仍选择购买新屋,因为新屋往往因其令人兴奋和有吸引力的更新概念和生活方式,而受到许多人的青睐。

更常见的是,购屋者向发展商购买的房屋,是尚未完工或已可以入住的房产。

这包括购买楼花(预售尚未完成的房产)或刚推介但尚未动工的房产,或是购买施工中,但通常需要2至3年才完工的房产。

基于所购买房屋的情况不同,购屋者很可能面临的风险和好处也各有不同。对于刚建好的房屋,事情就一目了然,因为你可以看到和触摸得到的,是一间完整的房屋,而且只要获得发展商移交锁匙和住用证,就可入住。

兴建中或未动工具风险

相较之下,兴建中甚至还未动工的房屋,就带来较为复杂的风险,但当然,购屋者可能在购买时,获得发展商提供折扣或回扣。

全世界在经历了2年多的疫情洗礼后,目前正重拾昔日的动力,但一些准备新居入伙的购屋者,却突然发现自己所购买的房屋面临工程延误,因为发展商无法如期完工。

这些购屋者如今不仅因为房屋工程延工,而必须等待更久才有望入住,更糟的是,这些由于疫情和行动管控令期间停工而导致的工程延误,许多案例下,发展商不必因此而支付逾期交屋赔偿金(LAD),因为获得2020年减少冠病疫情影响临时措施法令(829法令)的保护,并获得房屋及地方政府部批准。

在房屋买卖合约下,如果发展商延迟移交房屋锁匙给购屋者,必须作出财务上的赔偿。

同时,购屋者可以因为延迟入住有关房屋,而要求银行延长房屋贷款期限,但取决于有关购屋者的房屋协议条款而定。

对于还未签署买卖合约的购屋者,在此提醒你在购买一间还在施工中的房屋时,必须知道和留意哪些事项。

留意周遭环境基设

购买施工中单位需要注意的其中一个事项,是购屋者无法对有关房屋项目“一窥全貌”,而是依靠样板房屋来大概了解建好后房屋的模样。

这点在高层住宅方面尤为棘手,因为购屋者可能无法看到他们所选择的单位在整个发展项目中的确切位置。对某些人而言,阳台景观、日光方向和窗户隐私等因素可能是促成他们买房的关键要素,而错失这些重要的信息,可能会导致他们所选择的单位其实并不那么理想,最终导致他们后悔买下有关单位。

此外,买房时,购屋者不应只是关注本身所买的单位,还应该留意整个发展项目的周遭环境。对于还在施工中的房屋,购屋者目前可能无法了解周遭环境,只能在入住后才能这样做,但这不意味着,他们就这样轻易地忽略这个环节,并完全依赖广告中的插图来略知一二。

房子施工期间会否出现任何延误,没有人可以预测或预见。

如果你所购买单位周遭正有其他建筑物在施工中,那么你必须了解这些建筑物将会在何时竣工。只有这样做,你可以避免在新居入伙时,才惊觉你的新家被施工中的建筑物,以及其制造的噪音和污染所包围。

这也可让你知道未来新居周遭有哪些现成和即将兴建的便利设施,从中了解将来是否有利于未来的日常生活。

当然,也不要忘了,周遭新的和即将落实的公共基建设施,例如大道、公路和火车或快铁站等,这将进一步加强你家周遭的交通便利和潜在增长。

了解发展商信誉

你也必须了解有关发展商在如期交屋及建筑质量方面的声誉和过往表现,以及发展商在移交房屋给购屋者后,在房屋缺陷保修期内针对购屋者投诉所作出的回应。

当你要了解有关发展商时,可以轻而易举地在新闻网站和社交媒体搜查相关资讯。你可以从中搜寻是否有任何针对该发展商延迟完工甚至搁置发展项目的投诉。同时,你可以记录你和有关发展商之间的互动情况,从中衡量发展商对潜在购屋者的帮助和透明度。

MCO迟交屋发展商不必赔

没有人可以预测或预见,施工期间会否出现任何延误。这就是房屋买卖协议(SPA)条款在发生此类事件时,可以发挥保护购屋者作用之处。

SPA条款保护购屋者

但尽管有这些条款,依然可能发生超出任何人控制或想象的情况,这也会导致延误,并在情有可原的情况下要求豁免受到有关条款的管制。

过去2年多来席卷全球的冠病疫情就是最好的例子。疫情期间,大部分的经济活动被迫暂停,导致许多人遭遇重挫。

对于建筑业而言,由于面对疫情爆发期间的各种行动管控措施、劳力短缺和供应链中断,施工进度受到严重干扰,迫使发展商展延原订的项目竣工日期。

为了应对前所未见的危机,政府颁布2020年减少冠病疫情影响临时措施法令(829法令),以减少疫情对国人和商家企业的影响。

该法令涵盖了在规定期限内免除发展商由于延迟交屋而必须赔偿给购屋者的LAD罚款。对购屋者而言,银行在疫情期间提供的延缓还贷措施,则有助于减轻他们的财务负担。

即使如此,购屋者在拿到新屋钥匙并入住之前,仍将面临更长的等待期。在等待期间,预计购屋者仍将如期摊还房屋贷款利息。

房贷摊还期延长

有些人可能在不知不觉中陷入房贷摊还期限已经延长的局面,甚至比延缓还贷期限还长。对于目前正在租房或租屋的房屋首购族,他们可能需要继续租房。

购买施工中的房屋有其好处和风险。好处是由于发展商提供各种“好康”来促销,购屋者可能以较低的价格购得房屋。

一些购屋者则没打算在买房后立即入住,而是先买下以备未来所需。

因此,这些购屋者是趁眼下有理想的家居单位而马上先买下,无需等它建好后才购买。

然而,购买兴建中的房屋同样需面对风险,因为在房屋建好之前,可能会出现任何状况,例如有关房屋项目是因发展商的疏忽和管理欠佳而导致工程延误,你永远无法预先做好准备面对这一切。

所以,请寻求专业的咨询,厘清买房所涉及各项合约的条款,以及相关法令,以在情况需要时保障你作为购屋者的权益。

 

Categories趋势

雪州爱排屋 隆市首选高楼

2022年07月29日

地区发展不一样,
人们对房屋的类型需求也不同!

马来西亚房地产网站iProperty.com.my的2021年二手屋交易数据显示,整体而言,有地住宅的价格中位数和成交量,都比高楼住宅来得高。

但若细分州属,不同地区的需求还是不太一样。

PropertyGuru.com.my 和 iProperty.com.my大马区经理诗仁德拉(Shylendra)指出,在雪隆地带,房屋类型的需求就相反。雪州对排屋的需求较高,隆市则首选高楼住宅。

吉隆坡的高楼住宅比较受欢迎。

隆市 公寓最好卖

“吉隆坡的高楼住宅需求量高于有地住宅,这反映出首都有很多高楼住宅单位。“

高楼住宅中,高级公寓和公寓是最受欢迎的类型,2021年的成交量有约1.7万宗,服务式公寓成交量为6442宗。

雪州成交量最高的是排屋。

雪州 疫情推动排屋需求

雪州方面,成交量最高的是排屋,达1.8万宗。相信是疫情改变了城市居民的生活房市,人们开始追求工作和生活的平衡,所以选择实惠又宽敞的可负担排屋。

排屋的每平方尺价格中位数从2018年的339.06令吉,增长5.4%至357.32令吉。

槟城 组屋最受欢迎

在槟城,最受欢迎的房屋类型则是组屋,2021年成交量达2939宗,每平方尺中位数为274.49令吉。诗仁德拉认为,这可能是因为槟城之前缺乏经济实惠的房屋。

槟城公寓虽然只有224宗交易,但每平方尺价格中位数3年内涨了22.5%,去年是526.82令吉,2018年为430.04令吉。

柔佛 仍爱有地住宅

柔佛的二手屋买家则和全国大市一致,倾向有地住宅,去年排屋的每平方尺价格中位数为225.03令吉,高于2018年的228.51令吉

“有鉴于排屋在柔佛州仍然是相对经济实惠的住宅,宽敞和舒适的居住空间将继续受到购屋者的青睐,因屋价仍处于可负担水平。

相关新闻: