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分层地契 还要等多久?

2022年09月26日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

发展商走捷径获批准信,
从而不必如期移交分层地契?

我国于2012年修订1985年分层地契法令,主旨是要确保国内发展商在包空交屋给购屋者时,能同时将分层地契连同发展商签名的表格14A(分层地契转名表格)交予购屋者,进而保障购屋者的权益。

这个新修订的法令是于2015年6月1日生效。然而,经过这么多年后,有许多新完成的项目,仍无法在包空交屋时,把分层地契弄好交给购屋者。

由于发展商要获取房屋管控官(Housing Controller)发出的延期交出分层地契批准信并非难事,这导致不少发展商在没有如期把分层地契交给购屋者时走捷径,获取房屋管控官的批准信,从而不必如期移交分层地契。

即使随着联邦法院确认,房屋及地方政府部长不能授权房屋管控官发出这类延期交屋的信,但对于一些与当局关系良好的发展商,要获取延期交屋的信也肯定不难。

2.5%款额影响不大

虽然2015年通过宪报颁布并修订的1989年房屋发展(管制与执照)条例H附表有规定,只有发展商在包空交屋的当儿,将分层地契原件连同发展商签名的表格14A交给购屋者时,他们才可以从发展商HDA控制户头申领高至95%的购屋款额。否则发展商顶多只能申领高至92.5%的购屋款额。

不过,对于许多大型发展商来说,这当中的2.5%款额确实对他们整体的财务影响不大。只要发展商证明他们已向相关的政府单位申请分层地契,这个2.5%款额即可从HDA控制户头,转入发展商的律师楼户头来托管。

政府2012年提呈1985年分层地契法令修正案到国会寻求通过时,当中一些修订包括规定发展商在售屋之前,必须从土地局取得单位面积方程式的证明书(SiFUS),然后向建筑总监提交这份证明书,始能开始售卖其所推展的发展计划。

当局亦规定发展商须在完成楼顶建筑之前,向土地测量及地图局(JUPEM)取得所提议之分层图测证明书(CPSP),并在完成顶楼建筑后3个月内,向土地局提呈分割建筑物作为分层地契之申请。

任何发展商若违反上述规定,可面对不少过1万令吉,或不超过10万令吉罚款,以及不超过3年监禁。若发展商在罪成后依然违法,则将面对每天介于于100令吉至1000令吉的罚款。

共管楼宇分层地契改革路遥遥。

当局须严厉执法

同样的,对于那些在这个法令修正案于2015年生效前建竣的分层建筑物,法令有规定发展商须于2015年6月1日算起3个月内申请CPSP,包括申请分层地契,但许多分层建筑物的业主还是面对“只闻楼梯响,不见人下来”的窘境。

这就得回到各州政府或土地局的执法决心,否则再多针对分层地契法令的修订,若当局没有严厉执法,就难以取得所要的执法效果。

即使一些发展商面临清盘,土地局依然可以要求原地主(若跟发展商属于不同人或公司)或清盘师(或是政府所设的报穷局)遵守法令,并尽快协助购屋者申请分层地契。

冻结令无碍申请分层地契

许多楼宇无法申请分层地契,主要是面对土地用途不符或分割问题、建筑图测不符、发展商清盘,而原地主不愿主动提出分层地契之申请,甚至是地契抵押给银行等问题。

有些时候,发展商甚至会以个别购屋者在主地契上所注册的冻结令(Caveat)作为借口,要求购屋者移除他们所注册的冻结令,否则就不为他们申请分层地契。

事实上,根据1985年分层地契法令第9(2)条文,除了抵押令(Charge)或留置权(Lien)外,冻结令根本不会影响分层地契的申请工作。

面对土地用途不符或分割问题,业主首先当然需寻求州政府或联邦直辖区土地与矿物局协助,其中包括转换土地用途、将两个或超过两个地段合并为一,包括要缴付额外的土地用途转换或合并费用。

若面对建筑物占用政府地或他人土地问题,其一就是向申请拥有这个政府地,或向私人地主收购其地段,再不然就是要求州政府协助征地等。若是有一些地段(作为水沟、河道、小贩中心或是宗教场所保留地)要切割出来并转移给州政府,则必须尽快完成。

总而言之,关于土地或地契相关的任何问题,州政府都可利用其权限来解决这类问题。若有一些建筑物不符入住准证,或出现非法扩建等问题,则可以自行拆除或寻求地方政府执法,再不然就是申请庭令来拆除。

至于主地契上所注册的抵押令,则须要求负责注册抵押令的银行移除,或是要求银行给予通融,让土地局先移除这些抵押令,并在分层地契发出后再注册回到个别单位的分层地契上,才能解决许多建筑物建竣数十年仍未获取分层地契的问题。

当然,最终的问题还是个别楼宇的管理委员,会否采取主动来解决这些问题,包括安排所需要的一切经费。否则,这些问题即使再耗上另一个10年或20年,始终无法取得最圆满的解决方案。

发展商走法律空隙
图继续掌控管理权

发展商为购屋者申请分层地契,无疑是一件好事,但一些发展商却利用该法律空间,继续主宰或控制分层建筑物的管理权,让业主无法早日选出代表本身权益的管理层,当然也不能召开大会成立共管机构(JMB)。

根据1985年分层地契法令第17(3)条文,一旦发出分层地契时,这个分层建筑物之管理机构(MC)即宣告成立。不过,管理机构则须等到当中25%的分层地契转名之后,发展商或原地主才须在一个月内召开首次大会,让所有分层地契割名之业主投选出他们所要的管理委员。

购屋者利益被侵蚀

由于购屋者的心态有别,当中包括一些购屋者不想在短期内再缴付多一次的印花税,使得这个分层地契转名的过程变得相当延缓,有者甚至要耗上两年甚至5年,才达到有25%分层地契转名的门槛。

在这个过渡期内,发展商得以继续主宰整个楼宇的管理权,而2013年分层管理理法令亦赋予发展商,能以管理机构的名义开设银行户头来收费,包括委任本身的职员或第三方服务供应商来管理整座楼宇。

配合新修订的法令,土地局一旦发出分层地契时,就会跟着发出管理机构的证书给发展商。在这种情况下,发展商就能以管理机构的成立证书,以管理机构名义,通过开设银行户头来鸠收管理费。

虽然美其名是交由管理机构来管理,但实质上这个管理机构只由发展商主导,而且在作决策时往往无须征询任何人的意见,导致许多购屋者的利益就变相被侵蚀。

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HBA盼国人买房痛苦能解决

2022年09月23日

你拥屋过程中,
最大的痛苦是什么?

买房是人生重大决定之一,但并非每个人都那么幸运,能一路“顺风顺水”,有些人就会遇上不少麻烦,让购屋者的利益被损害。

马来西亚购屋者协会(HBA)总秘书拿督郑金龙日前为edgeprop.com撰写的专栏中,就列出了“九大期望”,盼望购屋者们长期面对的问题能有解决方案,真正地埋线更好的马来西亚。

对付不道德发展商

第一,他希望当局采取切实行动解决烂尾楼问题,而不是将这类项目重新归类为病态项目或延工项目。

对许多买家来说,无法准时获得房子实在困扰,更烦恼的是发展商获得延期批准,而不会补偿自身损失。为此,郑金龙希望不再批准业者任意延长交屋的期限,以免剥夺购屋者获得法定延误赔偿的权利。

同时,希望采取更严格的措施防止房屋出现缺陷或做工不良的情况。

负担能力,一直是我国许多中低收入群体的拥屋阻碍。郑金龙指出,期待有一个更平衡的借贷体系,不会让一般的购房者承担“终身还款”、利率高于平均涨薪幅度的负担。而且,即便面临烂尾楼,也可以终止贷款协议。

第五,期望威慑控制发展商,避免他们习惯性清盘来逃避合同和法定义务。

购屋者最困扰的是发展商获得延期批准,因而面对索偿无门。

减少依赖进口

他也指出,期望能出台一些预防性措施,防止专业人士经常利用系统漏洞,比如说发展商在出售单位给毫无戒心的购房者后就随意清盘、打着“行政费”的幌子单方面且任意的加入一定比例的“专业费用”等。

对于成本大涨的问题,他希望能建立一个不过度依赖进口通胀的体系,目前大量的建筑原料和人力资源都是进口,而且主要以美元交易。

“期望能有更好的法规,确保大部分国人能负担得起特定受保护类别的房子,而不是让价格飙涨,超出了人们的负担能力,也违背了这类房产项目一开始建设的初衷。”

最后他也指出,希望能有一个真正赋予人民权力的坚实长期政策,而不是看似纠正这种不平衡制度的“短期新政”,但实际上却进一步加剧了贫富差距。

Categories意见

买“佳”居 做好功课不吃亏

2022年08月15日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

 

 

买房前需做足功课
免掉入隐形陷阱

在大马,要购买房屋或其他产业,有几种方式。

购屋者可以购买已竣工或仍在施工中的房屋或单位,可直接向发展商购买全新单位,也可以在二手市场或转售市场,向其他人或公司购买有关房产。

虽然二手房屋占国内房屋总交易量约三分二,但许多人仍选择购买新屋,因为新屋往往因其令人兴奋和有吸引力的更新概念和生活方式,而受到许多人的青睐。

更常见的是,购屋者向发展商购买的房屋,是尚未完工或已可以入住的房产。

这包括购买楼花(预售尚未完成的房产)或刚推介但尚未动工的房产,或是购买施工中,但通常需要2至3年才完工的房产。

基于所购买房屋的情况不同,购屋者很可能面临的风险和好处也各有不同。对于刚建好的房屋,事情就一目了然,因为你可以看到和触摸得到的,是一间完整的房屋,而且只要获得发展商移交锁匙和住用证,就可入住。

兴建中或未动工具风险

相较之下,兴建中甚至还未动工的房屋,就带来较为复杂的风险,但当然,购屋者可能在购买时,获得发展商提供折扣或回扣。

全世界在经历了2年多的疫情洗礼后,目前正重拾昔日的动力,但一些准备新居入伙的购屋者,却突然发现自己所购买的房屋面临工程延误,因为发展商无法如期完工。

这些购屋者如今不仅因为房屋工程延工,而必须等待更久才有望入住,更糟的是,这些由于疫情和行动管控令期间停工而导致的工程延误,许多案例下,发展商不必因此而支付逾期交屋赔偿金(LAD),因为获得2020年减少冠病疫情影响临时措施法令(829法令)的保护,并获得房屋及地方政府部批准。

在房屋买卖合约下,如果发展商延迟移交房屋锁匙给购屋者,必须作出财务上的赔偿。

同时,购屋者可以因为延迟入住有关房屋,而要求银行延长房屋贷款期限,但取决于有关购屋者的房屋协议条款而定。

对于还未签署买卖合约的购屋者,在此提醒你在购买一间还在施工中的房屋时,必须知道和留意哪些事项。

留意周遭环境基设

购买施工中单位需要注意的其中一个事项,是购屋者无法对有关房屋项目“一窥全貌”,而是依靠样板房屋来大概了解建好后房屋的模样。

这点在高层住宅方面尤为棘手,因为购屋者可能无法看到他们所选择的单位在整个发展项目中的确切位置。对某些人而言,阳台景观、日光方向和窗户隐私等因素可能是促成他们买房的关键要素,而错失这些重要的信息,可能会导致他们所选择的单位其实并不那么理想,最终导致他们后悔买下有关单位。

此外,买房时,购屋者不应只是关注本身所买的单位,还应该留意整个发展项目的周遭环境。对于还在施工中的房屋,购屋者目前可能无法了解周遭环境,只能在入住后才能这样做,但这不意味着,他们就这样轻易地忽略这个环节,并完全依赖广告中的插图来略知一二。

房子施工期间会否出现任何延误,没有人可以预测或预见。

如果你所购买单位周遭正有其他建筑物在施工中,那么你必须了解这些建筑物将会在何时竣工。只有这样做,你可以避免在新居入伙时,才惊觉你的新家被施工中的建筑物,以及其制造的噪音和污染所包围。

这也可让你知道未来新居周遭有哪些现成和即将兴建的便利设施,从中了解将来是否有利于未来的日常生活。

当然,也不要忘了,周遭新的和即将落实的公共基建设施,例如大道、公路和火车或快铁站等,这将进一步加强你家周遭的交通便利和潜在增长。

了解发展商信誉

你也必须了解有关发展商在如期交屋及建筑质量方面的声誉和过往表现,以及发展商在移交房屋给购屋者后,在房屋缺陷保修期内针对购屋者投诉所作出的回应。

当你要了解有关发展商时,可以轻而易举地在新闻网站和社交媒体搜查相关资讯。你可以从中搜寻是否有任何针对该发展商延迟完工甚至搁置发展项目的投诉。同时,你可以记录你和有关发展商之间的互动情况,从中衡量发展商对潜在购屋者的帮助和透明度。

MCO迟交屋发展商不必赔

没有人可以预测或预见,施工期间会否出现任何延误。这就是房屋买卖协议(SPA)条款在发生此类事件时,可以发挥保护购屋者作用之处。

SPA条款保护购屋者

但尽管有这些条款,依然可能发生超出任何人控制或想象的情况,这也会导致延误,并在情有可原的情况下要求豁免受到有关条款的管制。

过去2年多来席卷全球的冠病疫情就是最好的例子。疫情期间,大部分的经济活动被迫暂停,导致许多人遭遇重挫。

对于建筑业而言,由于面对疫情爆发期间的各种行动管控措施、劳力短缺和供应链中断,施工进度受到严重干扰,迫使发展商展延原订的项目竣工日期。

为了应对前所未见的危机,政府颁布2020年减少冠病疫情影响临时措施法令(829法令),以减少疫情对国人和商家企业的影响。

该法令涵盖了在规定期限内免除发展商由于延迟交屋而必须赔偿给购屋者的LAD罚款。对购屋者而言,银行在疫情期间提供的延缓还贷措施,则有助于减轻他们的财务负担。

即使如此,购屋者在拿到新屋钥匙并入住之前,仍将面临更长的等待期。在等待期间,预计购屋者仍将如期摊还房屋贷款利息。

房贷摊还期延长

有些人可能在不知不觉中陷入房贷摊还期限已经延长的局面,甚至比延缓还贷期限还长。对于目前正在租房或租屋的房屋首购族,他们可能需要继续租房。

购买施工中的房屋有其好处和风险。好处是由于发展商提供各种“好康”来促销,购屋者可能以较低的价格购得房屋。

一些购屋者则没打算在买房后立即入住,而是先买下以备未来所需。

因此,这些购屋者是趁眼下有理想的家居单位而马上先买下,无需等它建好后才购买。

然而,购买兴建中的房屋同样需面对风险,因为在房屋建好之前,可能会出现任何状况,例如有关房屋项目是因发展商的疏忽和管理欠佳而导致工程延误,你永远无法预先做好准备面对这一切。

所以,请寻求专业的咨询,厘清买房所涉及各项合约的条款,以及相关法令,以在情况需要时保障你作为购屋者的权益。

 

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雪州爱排屋 隆市首选高楼

2022年07月29日

地区发展不一样,
人们对房屋的类型需求也不同!

马来西亚房地产网站iProperty.com.my的2021年二手屋交易数据显示,整体而言,有地住宅的价格中位数和成交量,都比高楼住宅来得高。

但若细分州属,不同地区的需求还是不太一样。

PropertyGuru.com.my 和 iProperty.com.my大马区经理诗仁德拉(Shylendra)指出,在雪隆地带,房屋类型的需求就相反。雪州对排屋的需求较高,隆市则首选高楼住宅。

吉隆坡的高楼住宅比较受欢迎。

隆市 公寓最好卖

“吉隆坡的高楼住宅需求量高于有地住宅,这反映出首都有很多高楼住宅单位。“

高楼住宅中,高级公寓和公寓是最受欢迎的类型,2021年的成交量有约1.7万宗,服务式公寓成交量为6442宗。

雪州成交量最高的是排屋。

雪州 疫情推动排屋需求

雪州方面,成交量最高的是排屋,达1.8万宗。相信是疫情改变了城市居民的生活房市,人们开始追求工作和生活的平衡,所以选择实惠又宽敞的可负担排屋。

排屋的每平方尺价格中位数从2018年的339.06令吉,增长5.4%至357.32令吉。

槟城 组屋最受欢迎

在槟城,最受欢迎的房屋类型则是组屋,2021年成交量达2939宗,每平方尺中位数为274.49令吉。诗仁德拉认为,这可能是因为槟城之前缺乏经济实惠的房屋。

槟城公寓虽然只有224宗交易,但每平方尺价格中位数3年内涨了22.5%,去年是526.82令吉,2018年为430.04令吉。

柔佛 仍爱有地住宅

柔佛的二手屋买家则和全国大市一致,倾向有地住宅,去年排屋的每平方尺价格中位数为225.03令吉,高于2018年的228.51令吉

“有鉴于排屋在柔佛州仍然是相对经济实惠的住宅,宽敞和舒适的居住空间将继续受到购屋者的青睐,因屋价仍处于可负担水平。

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IJM Land携兴业推SWITCH

2022年07月27日

谁不想打造独属自己的完美之家?
我国购屋者面对的挑战通常是什么?

经济环境和沉重的财务负担,也需要投入很多的时间和经历,从一开始选择合适的地点、确定您的预算,到寻找家居装潢的设计灵感等等,实现拥屋梦往往是一条漫漫长路。

为此,IJM Land决定根据购屋者的不同需求,为他们量身打造一系列的优惠和津贴,从而节省更多!

该公司宣布和兴业银行(RHB Bank)建立了战略合作伙伴关系,为购屋者和业主提供回购计划——SWITCH,是房地产行业首开先河的创新金融解决方案。

Duta Perintis公寓项目。
Savvy @ Riana Dutamas KL项目。

不幸失业可退回房屋

根据双方合作推出的SWITCH计划,从购屋者在签署买卖协议算起,直到获得完工证明书(CCC)起的12个月内,这期间若是在非自愿的情况下失业,就可将他们的房屋退回给发展商。

SWITCH计划主要针对首购族、年轻家庭和想要升级房屋的购屋者,旨在为他们提供稳定性和保障,以应对未来任何的不确定性。

目前有两个项目的最多50个单位,可供客户选择SWITCH计划,那就是Savvy @ Riana Dutamas KL和Duta Perintis Apartments @ Bandar Alam Suria。

IJM财务总监拿督张新杰指出:“IJM Land一直致力于帮助马来西亚人一圆他们的拥屋梦。我们所有的努力,就是想让他们有梦想实现的一天,这需要创意的增值配套、独一无二的优惠和福利,方能减轻他们的负担,更轻松买到属于自己的梦想家园。”

IJM财务总监拿督张新杰和RHB担保资产主管安努亚阿敏在SWITCH计划签约仪式上合影。

客制化拥屋计划

兴业银行集团社区银行董事经理黄耀友表示:“我们很荣幸能与发展成熟的房地产发展商IJM Land展开密切合作,助客户购买他们的梦想房屋。SWITCH旨在帮助新业主们解决一些未来可能面对的关键挑战,包括遭遇非自愿失业。如此一来,他们会更有信心且坚定地实现拥屋梦。”

IJM Land还推出首个年度优惠活动Living Masterpiece,搭配SWITCH计划同行,通过具吸引力的优惠,以及根据购屋者的生活方式和要求来客制化拥屋计划,还能享有更多优惠,包括低首付、免贷款律师费、豁免地产转名(MOT)印花税等,还有免费的家具配套(适用于指定项目,须符合条款)。

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房屋项目停工烂尾 谁来买单?

2022年07月18日

独家报道:李治宏

不幸买“严重延工”房屋,
购屋者能做些什么?

人病了,需就医;房屋“病了”,而且还是“重病”,该怎办?

截至今年3月底,国内获批准的2552个房屋发展项目中,多达580个或22.73%是处于“重病”状态的“严重延工”房屋项目(Sick Housing Project)。换句话说,每100个房屋项目中,约23个是正面临“重病”的项目。

根据房屋及地方政府部的定义,“严重延工”房屋项目是指建筑工程进度比预定落后了30%以上,或是房屋买卖协议已经失效的房屋发展项目。

这样的数据意味着什么?“严重延工”项目最终会否变成废置项目?不幸买到这些房屋的购屋者该怎么办?

事实上,“严重延工”房屋项目的数量,在过去2年疫情期间激增近60%。

截至2022年3月31日,国内私人领域“严重延工”房屋项目从2020年3月杪,即我国首次实施行动管控令(MCO)时的365个,激增59%至580个。

而且,“严重延工”项目在批准项目中所占的比重,也从2020年3月底的12.89%,急增至22.73%。

“严重延工”项目激增,归根结底,当然和疫情重创房地产市场及过去2年来,多次MCO期间建筑工程停工有很大的关系,也是最大的主因,但还有其他因素促成今天的这个局面。

本报走访多位产业界人士时发现,还有至少另4大因素,令“严重延工”项目激增。

这包括:

1.政府在疫情期间实行的延缓还贷措施,令购屋者可暂停支付房屋贷款工程进度付款(progress payment),银行在暂时没有获得这笔付款下,也暂停按工程进度付款给发展商,加剧发展商的现金流吃紧困境;

2.疫情期间房屋销量下跌,施工中房屋项目的营收减少甚至没有任何营收下,发展商的现金流大受影响,甚至无法融资施工中的项目;

3.各类建筑材料价格自疫情爆发以来持续飙升,导致施工中的项目建筑成本大增,甚至超出了发展商的成本预算,令有关项目无利可图,也令发展商完成有关项目的意愿大减;

4.联邦法院2021年1月裁决,发展商的逾期交屋赔偿金(LAD),是从购屋者缴付订金,以示有意愿购买当天开始计算,而非从签署买卖合约那天算起。加上疫情和MCO期间停工导致许多房屋项目延迟完工,发展商预计将在完工和移交房子时作出巨额赔偿给购屋者,这不仅将导致较小型发展商的现金流干涸,甚至不支倒闭。这迫使一些小型发展商在无力作出巨额赔偿下,宁可选择结业,其手上的房屋项目停摆。

发展商丹斯里林景清早前在本报专栏中指出,在疫情发生之前,地价昂贵、合规成本居高不下和政府部门审批效率缓慢等问题,已让业者们面临重重考验。

如今加上建筑材料价格高涨和人力严缺这两大挑战,很多中小型的发展商都无法继续撑下去,进而导致市场出现众多延迟完工和被搁置的项目。

逾半项目恐成烂尾楼

大马房产协会(MIPE)主席纪华顺指出,我国向来都有“严重延工”房屋项目的问题,但疫情、MCO和建材成本飙涨,令这个问题恶化并加速浮上台面,成为房产市场的棘手课题。

他说,尤其是联邦法院针对LAD的标志性判决更是影响深远,因为该判决影响所有在1966年房屋发展法令下签署买卖合约的房屋项目,包括在判决前未完工的项目。

纪华顺

大小发展商都不愿接手

纪华顺也是鸿愿地产(Premier Asia Realty Berhad)董事经理,他预计未来12至18个月内,“严重延工”项目数量不仅难望减少,还会进一步增加,而预计超过50%的“严重延工”项目最终会变成废置项目(abandoned project,俗称“烂尾楼盘”)。

“这并非危言耸听,因为小型发展商在非但没有钱赚,可能还要倒贴一大笔钱下,可能会选择废置有关项目;其他发展商则在无利可图,还要拿出一大笔钱下,也不可能愿意接手。

“政府目前也没有任何机制或融资来拯救这类项目。因此,‘严重延工’项目变成废置项目的几率很大。”

他指出,已面临现金流紧缩的发展商无法获取融资,而市道欠佳、利率回升、更多违约案例,以及购屋者无法支付工程进度付款(银行也因此没有发放付款给发展商),是“严重延工”项目可能持续增加的另一主因。

薛国龙

现金流吃紧被迫延工

Metro Homes Realty有限公司执行董事薛国龙指出,2020年首次MCO期间,个人的贷款有延缓还贷措施的帮忙,在一段时间内暂时不用还贷而缓解还贷压力,但发展商的贷款母金和利息并没有延缓还贷,工程停顿了,利息却必须照还。

“所以当发展商资金周转不灵,就会导致工程进度缓慢下来,甚至搁置发展项目。”

他预计至少40%的“严重延工”项目最终会成为“烂尾楼盘”,原因包括疫情重创小型发展商的销售和现金流、令吉汇率持续下跌,建筑材料成本持续扬升等。

佳得楼宇管理有限公司物业管理人张惟越则表示,发展商太过依赖项目销售收入,而非本身的储备金,导致一旦营收大跌,现金流就会受困,进而拖慢项目工程进度,甚至停工。

据他了解,很多“严重延工”项目涉及可负担房屋,而国内一些地区可负担房屋滞销的问题时有所闻,关键在于地点不合适,造成供应和需求错配。

郑金龙
“严重延工”项目大增,带来哪些负面影响?

屋没得住还须续供

纪华顺指出,购买有关房屋的购屋者首当其冲,除了房屋未完工而无法入住,还必须继续缴付房贷利息给银行。

“严重延工”项目的发展商则可能被迫退出这个行业(最糟情况是破产或结业),或是把有关项目交给财力较强的发展商接手(若合适)。

马来西亚购屋者协会名誉秘书长拿督郑金龙说,上述580个“严重延工”项目多达影响5万1000名购屋者。如果“严重延工”项目最终变成搁置项目,购屋者面临的后果不仅是财务上的损失,也同时承受各种精神压力。

张惟越

房贷利息“没完没了”

他指出,有关购屋者必须继续供还房贷,而若无力还贷,就面对被国家银行列入借贷黑名单的风险。

张惟越说,许多借贷者都没留意到,无论房屋是否建好,他们向银行借的钱须照还,因为房屋买卖合约和房屋贷款合约是2份独立的合约,彼此不受对方约束。

购屋者买了先售后建的房屋,结果房屋迟迟没有完工,却因为银行已发放部分贷款给发展商,购屋者必须开始根据房屋的工程进度摊还贷款利息,变成“没完没了”的利息。

这延伸出2个问题。

第一,许多房贷借贷者因为无法或不愿还贷,被银行列入黑名单,也影响他们的信贷评分。很多借贷者是中下阶级,如果被列入黑名单,将难以获得新贷款。

第二,这笔钱如果不是放贷给出现问题的房屋项目的购屋者,而是提供给生产力的项目,就会为国家经济作出正面贡献。

政府应助“脱绑”

他认为,政府必须介入解决“严重延工”项目,解除受影响购屋者所签署的房屋买卖合约和房贷合约,否则购屋者将继续受房贷合约捆绑,在没有取得和入住房屋的情况下,白白的供还房贷利息。

“政府可设立一个机制,例如规定金融机构为房屋贷款投保,以保护本身的权益。当银行与购屋者之间签署的房贷合约解除了,购屋者将解除还贷的责任,而银行因此蒙受的损失,则由保险赔偿。

纪华顺补充,正因为我国房屋市场向来实行先售后建的政策,购屋者如果担心不幸买到“严重延工”项目的房屋,可以选择购买二手屋,毕竟二手屋是现成的房屋,购屋者可以先视察和了解房屋状况后才购买,成为问题房屋的风险低了许多,对购屋者比较有保障。

不幸买“严重延工”房屋,购屋者能做些什么?

通知银行停付款发展商

针对这点,纪华顺指点2大招应对。首先,购屋者必须尽快发出书面通知给银行,指示银行立即停止发出工程进度付款给发展商,并获得银行签收,这是身为购屋者和借贷者在法律上的权益。

“例如,如果有关房屋已完成40%,购屋者可以在书面指示中阐明,银行必须停止付款给发展商,他不会对其余60%工程的后续付款负责。

他指出,购屋者的这项指示,银行不能不受理,否则购屋者可以发律师信给银行。

调整财务免陷困境

第二,如果已确定自己买的是“严重延工”房屋,那么就必须做好之前一大笔投资和利息开销付诸东流的心理准备。在这情况下,购屋者须重新调整自己的全盘财务规划,调整其他方面的财务需求和开销,以免自己和家人的生活和财务陷入困境。

其实,与其等到事情发生后束手无策,购屋者其实可以防患于未然,这包括须经常到发展商销售处询问,了解所购买房屋的工程进度。

如果发展商什么都不透露或不说实话,那购屋者又该怎么办?纪华顺认为,至少购屋者有先主动积极了解房屋进度,一旦知道房屋工程进度有问题,甚至已经停工,就马上要求银行停止继续付款给发展商,这是购屋者保护自己权益的方法。

“其实,在房屋发展法令下签署的文件,银行也会一直检查房屋的工程进度,才会进一步发放工程进度付款。但如果购屋者主动定时了解工程进度,有助于降低面临亏损的风险。”

国内是否有任何法令或机制,保护购屋者在这方面的权益?涉及的发展商会否被对付?他们面临的最高惩罚是什么?

房屋发展法拟合约
购屋者权益较受保障

根据1966房屋发展法令新增的18A条文,一旦发展商“拒绝执行或延迟或暂停或停止工作持续6个月或更长时间,或超过买卖协议约定的规定完成期限”,有关项目就可被视为废置项目。

抵触这项条文,发展商将面临25万至50万令吉的罚款,或不超过3年的监禁,或两者兼施。

纪华顺强调,买房除了选地点、发展商,合约也很重要,一定要选房屋发展法令下拟订的买卖合约,因为它会给予购屋者比较多的保障。

“这是因为在该法令下签署的买卖合约,根据该法令规定,发展商从银行收到的工程进度付款,只能用在有关购屋者所购买的发展项目上,不能用在其他项目,这样对购屋者比较有保障。

“如果你买的房屋不是严重延工项目的单位,就不会发生发展商拿你的钱去救严重延工房屋的事。”

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林木生抽奖,今年加码!

2022年07月13日

买房子,有机会赢奖品。

车子、摩托车、音箱、电视机、家用电器,都等着林木生集团(LBS Bina Group)的客户!

林木生集团执行主席丹斯里林福山通过文告指出,继LBS Fabulous 20-21幸运抽奖活动大获成功后,这一次为LBS FABULOUS EXTRA 22-23幸运抽奖活动加码,共有价值150万令吉的奖品等待购屋者赢取。

林木生集团执行主席丹斯里林福山

这包括22辆Perodua Axia、41架SM Sports 110R摩托车、33架Sony 5.1家用影院条形音箱、46部Decathlon Rockrider ST30山地自行车、Panasonic 40寸电视机、以及多部家用电器。

活动直到明年底

LBS FABULOUS EXTRA 22-23从今年7月1日起开跑,直到2023年12月31日期间,只要购买林木生集团售价从30万1令吉起跳的特定房产项目,就自动符合参赛资格。

LBS FABULOUS EXTRA 22-23分两阶段,首阶段从2022年7月1日至9月16日期间,在林木生集团面簿和Instagram等多个社交媒体平台进行;第二阶段将配合国庆日和马来西亚日,于2022年8月至9月份期间,以嘉年华式活动举行。

此外,购屋者也将享有额外优惠,如低至200令吉预订费、免律师费、忠诚奖励、灵活付款方案、零退出费及家具配套。

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智能家居生活 e起防疫

2022年06月27日

独家报道:王连贞、黎添华

【房子也要免疫力】系列5

后疫情时代房产
开启e时代智能生活

过去的2年多来,不少发展商的市场及销售部都在多次行动管控令(MCO)期间面对同样的挑战。立足槟城的汇华产业集团也不例外,不同的是,其他发展商烦着的是不知该如何售卖自己的单位,汇华集团却忙着应付络绎不绝的顾客。

如此各走极端的发展不是没有理由的,本报就在走访业界后发现,疫情改变了购屋者对房屋的要求,也只有符合后疫情房屋标准的房产,才能在市场上分得一杯羹。

下来,您将看到,原来所谓的 “后疫情时代房产”,可不只是打造快递接领处、更多的绿意环境,或空间更具伸缩性那么简单……

超过1200多间的Tree0在疫情间售罄,令业界瞩目。

科技使用大量提升

看在许多人眼里,汇华在疫情间的表现是令人意想不到的,但洞悉房产走势的人都知道怎么一回事。

首先,该集团位于槟岛湖内的TreeO项目就摒弃了可负担房屋不设阳台的观念,甚至在空间运用上采取了更灵活的设计,加上地点以位于山区的自然环境为主,以及豪气附加数十样的休闲基设,完全符合了后疫情的要求,因此1200多间单位在疫情期间悉数售罄。

打造具防疫设计

不过,该集团增加房屋疫后抵抗力的做法还不仅如此。在槟城国际商业城(PICC)的高端项目Muze中,他们就借助科技,打造一个更具防疫意义的设计。如:减低触碰几率的智能锁、方便存放快递及避免代收遗失的智能储物柜、减低肢体触碰的智能访客登记、减低感染几率的声控智能家居、智能开关以及接触感应器等。

据悉,智能房屋早年前已落实,不过,疫情后则提升到更高标的要求。其中,中港台三地的后疫情房屋就备有声控电梯、自动空气清净机、紫外线灭菌灯、水龙头、马桶和自动给皂机都安装感应器。但,在我国类似单位并不多。

不仅如此,由于引进了零线(Neutral Wire)设备,Muze住户可随时升级智能家居功能及系统。这不仅提升了居家生活的品味与质感,更让人在后疫情时代住得即安心也舒适。

显然的,发展商们已大量提升科技的运用,让过去停留在远距离操控的技术,提升到更全面、且细微的境界。

许芝敏

着重安全健康
兼具科技时尚

汇华集团执行董事许芝敏接受本报访问时表示,基于社交距离、减低感染风险或隔离需要,不少人都纷纷搬离老家,另找房住,这点从年轻人选择疫情期间出来买房可窥探一二。但,也就从这方面来看,不难发现,现在的购屋者对安全和健康更为看重,而智能单位不仅符合这点要求,同时还兼具科技时尚的潮流感。

“他们要求的空间不必很大,只要价格可负担,符合年轻人的要求, 例如配套设施应有尽有,交通便利和快捷,以及通讯发达即可。”

价格可负担

就此,PICC第二期的服务式公寓考虑了上述的房产趋势而做出改进,其中单位面积不大,但室内空间分配完善,且价格绝对可负担。

再来,基于考虑到行动管控和社交距离的局限,PICC就包含住宅、商场、办公大楼、中央公园、美食街和医疗中心,完善的设备符合了后疫情时代的房产趋势,而覆盖式的衔接天桥和人行步道,更让 PICC 的住户以步行就可以到达。

她指出,在概念上,综合性项目比疫情前更受欢迎。MCO限制人们只能在住家范围10 公里内活动,所以居住附近若有完善设备,如消费、休闲、医疗,工作,开会等汇聚都是人们买房的考量之一 。

此外,个别距离能以步行抵达无疑更具卖点,尤其政府规划中的轻快铁站之一就在 PICC 。

换言之,住在该区的居民,未来往返乔治市或槟城国际机场都不必开车。

潘振荣

注重景观园艺设计

在疫情期间,绿色园艺或可持续园艺变得非常重要,而这也使得房地产的景观设计会有所不同,甚至出现更多的要求,针对这点资深景观设计师潘振荣不置可否。

“这是肯定的。疫情期间,人们实际上花上比以往任何时候还要多的时间在家里,而园艺已经成为休闲期间治疗活动的一部分。我们可以预见,人们会欣赏和理解绿色在日常生活的重要性。”

此外,鉴于园艺与景观对心理有积极的影响,可以缓解一天的忙碌和紧张或与工作有关的压力。因此发展商在开发规划中开始要求和配置更大、更宽敞的公寓阳台或地块绿化小区。

潘振荣也是Landart创办人,该公司成立超过24年。较早前该公司更在马来西亚园景设计师协会(ILAM)举办的第12届全国园景设计大奖(MLAA)中,凭着雅逸岚 2获得卓越大奖(专业组别),以及分量最高的国内最佳年度发展项目殊荣。

更大阳台

他认为,未来发展商可以配置一个更大的阳台,并在阳台上提供水龙头,方便屋主打造容器园艺或农业,甚至垂直园艺,或饲养床园艺。

再来,他也建议,发展商可以为项目提供更大、更宽敞的绿色庭院,以满足园艺和农业的需求,如可持续水培农业、家庭城市农业、容器农业和饲养床园艺。此外,发展商还可以提供充足的阳光渗透的室内种植箱,将空气净化植物的好处融入到嗜生物的室内。

匠心打造就不可能不会提高成本,不过,潘振荣表示当中的涨幅都会在控制范围内。

“发展商应该预留至少10%的建筑费用在绿化工程上。这不仅有利于居民,也有利于环境和整个社区的发展,同时增加项目的卖点。俗话说‘你付出的越多,你得到的就越多。’事实上,生命中任何有价值的东西只有在被给予时才会倍增的。”

询及会否拖延竣工期,他表示,景观设计其实可以和结构工程同时进行。但这需要在现场施工阶段进行适当的规划,更需要有经验的顾问和承包商携手合作。

给购屋者的建议

●若能力所及,可买一个更大的绿色空间。

●提供适当的排水系统,防止水滞留和溢出。

●注意太阳的朝向,避免光线被高楼大厦阻挡。

●若范围有大树就一定要检查树的状况,查看是否有任何症状,如根部问题、害虫和蚊子、虫害等。

●大树是自然的能源节约器,若摆放得当,将让人倍感舒适。

●检查硬质景观材料是否合适。

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后疫情时代房子,怎么设计?

2022年06月20日

独家报道:王连贞、黎添华

【房子也要免疫力】系列3

如何设计后疫情时代的家?
在考验着发展商的能力。

一套单位能不能卖,很大程度取决于它多贴近民众的生活需求。这些住宅不仅是舒适和功能并存的地方,其设计在精良之余,更得具有实用的日常生活布局。

M Panora,Rawang——禅意乡居抚慰人心

本报就发现,马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)位于雪州万挠的M Panora项目选择了以低密度出发,其中396个有限单位满足了当前的市场需求外,其低密度社区更符合了疫情后时代家庭的需求——拥有更大的功能性家庭生活空间。

M Panora对准后疫情市场趋势。

这个以禅意生活方式打造的轻松舒适单位,对准了现代人在疫情后,对自然绿意的要求,同时也了解这样的设计助于应对快节奏的城市生活,达到缓解压力和焦虑。不得不提,M Panora设计特地面向西北和东南,以提供遮阳和防晒。

另外,该集团位于雪州雪邦的项目M Senyum也取材自乡村生活概念,让购屋者多体验大自然。

这无论对原本就紧张的城市生活,又或因疫情延伸的居家作业、隔离封锁来说都是最抚慰人心的贴心设计。

M Senyum

空间自由成布局焦点

集团首席设计总监刘世忠表示,冠病后“空间”和“自由”成为该集团在布局和概念设计中的首要关注点。

“当我们建造房屋时,我们心中有一个不变的目标:为居民增加价值,提高生活质量,同时创造一个和谐的社区。因此,我们努力不断完善项目管理和建设,跟踪最新的市场趋势和需求,为购房者打造出更好的生活体验。”

设计理念遵循3C

他指出,疫情不仅带动全新房屋设计,更鼓励发展商打造出更永续且全面的城镇项目,其中该集团所有现在和未来的项目都遵循3C,即连接(Connectivity)、方便(Convenience)和公共空间(Communal space)的设计理念:

连接——除了连接房产的道路和交通基础设施,集团还强调数字连接,以及即将到来的国家5G基础设施倡议。

方便——马星集团现有项目都位于成熟的社区,即使物业本身也有零售设施,包括专门为居民提供便利的快餐,尤其是在行动管制期间。

公共空间——在公共区域内将有公共设施,如行动管控令期间可使用的共享工作空间和指定的‘口袋空间’、宽敞的开放式景观等。

设计细化紧贴需求

刘世忠坦言,过去2年来的疫情让业界上了宝贵一课,而这也让他们进一步了解客户的需求和期望。

在设计细化过程中,马星集团研究和调查了许多关键的设计环节,如,指定投递包裹和食物区、运动区域,例如物业内的慢跑及单车径,以及更大的开放空间与内外的小型景观空间。这些细节都让现有及未来的项目紧贴市场需求。

他说,若项目打从一开始就设计得很好,将有助于节省施工错误,并最终提高成本。此外,良好的开发设计提高了开发的价值,最终有助于提升房地产市场的投资信心。

“我们相信并应用蓝海战略,价值创新的应用将消除及降低成本,同时提高和创造价值。”

他强调,在后疫情时代,马星集团的理念不仅是“以产品为中心”更是“以人为本”为发展主轴,他们也更关注购屋者的需求与体验而不是市场的情绪。显然的,疫情改变了我们的生活,而房屋亦然,也唯有赶得上疫后变化的房屋设计,才能让房屋有面对疫后市场的韧性与实力。

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置业新风向 健康住宅成主流

2022年06月20日

独家报道:王连贞、黎添华

【房子也要免疫力】系列1

好房子也能抗疫!
疫后开启健康住宅元年

过去半年,槟州某第三线发展商陷入了一片愁云惨雾中。

不是因为陷入了财困,而是其发展的住宅单位在解禁后越加卖不出,其中最坏事的,莫过于之前的一个错误设计——没有阳台。

2019冠状病毒病疫情爆发前,该发展商在一项调查中发现,民众很少使用阳台空间,所以直接取消阳台设计,还宣称本身单位的实际可居住范围更大。岂料,一场疫情后,阳台却成了购屋者最看重的一种必需。

如此一个措手不及的演变,让他们方寸大乱外,同时也为同业们敲响了一记警钟。类似的情况不仅发生在我国,本报就从中新港台的实况发现,疫情后的房屋原来也得要有“免疫力”才行……

马来西亚建筑师协会主席拿督依祖米

PAM:4空间要求改变

抗疫期间,人类需要增强抵抗力,但很多人却忽略了原来房子也需要“免疫力”。其中最快察觉这一点的,莫过于马来西亚建筑师协会(PAM)主席拿督依祖米。

他接受《南洋商报》访问时指出,后疫情单位对内部空间的使用变得比过去更为讲究,而这可体现在客厅、厨房、书房及阳台4大方面。

居家作业需更大客厅

首先,因疫情启动的居家作业与居家学习模式,让客厅空间的需求比过去更高。哪怕如今各领域早已全面松绑,但疫情期间开启的线上作业,如网上补习、视讯会议、电商网卖、直播与群聊等,全都对单位空间有了一定的要求。

再来,过去厨房对许多年轻单身户或双薪家庭而言并不重要,尤其很多人宁可为了节省时间,或基于家里厨房过小,而不太注重厨房设计。许多年轻人也基于喜欢在外用餐和交际,不太重视家里的厨房。

然而,一场疫情后,厨房不仅成了大家居家烹饪烘焙的地方,开放式厨房更成为重要的休闲空间。

不仅如此,由于许多人开始经营烘焙副业,或通过拍摄烹饪视频赚取外快,因此大家对厨房空间的要求也比过去大了很多,其中,开放式厨房、中岛厨桌(Island Table)及光线充足都成了厨房的一种必需。

第三,过去,许多3房1厅单位中,最小的房间严格来说更本无法充当卧室,因此许多人会将家里最小的房间充作书房或储藏室。然而,疫情后,不少人开始将有关空间打造成工作室或休闲空间。如此一来,屋主既能保有隐私,也不会和其他家庭成员彼此干扰。不过前提是,这过去最小的所谓“书房”,未来将要求更大的空间。

阳台成公寓必需装备

对于阳台,依祖米也表示,这已成了高楼单位的一种必需,尤其长时间关闭在家或居家作业后,大家都希望能有一个能与外界接触的室内空间,而阳台自然成了一种必需。

本报就在接触一些发展商时发现,哪怕只是不足1000平方尺的可负担房屋,业者都会将阳台放在单位设计中。

以槟城汇华集团的可负担房屋Tree 0为例,900平方尺的单位中都附有阳台设计,结果1200多间单位在疫情这段期间悉数售罄,成为北马区近年来尚未竣工却售罄的项目之一。反观一些没有阳台设计的1000平方尺以上单位,则面对销售窘境。

依祖米认为,疫情后,建筑师确实重新思索未来的空间设计与内部细节的打造,尤其是在内部的空间设计结构上,更需要有一定的灵活性。

细节要求更“龟毛”

别以为后疫情的房屋细节要求只出现在外国,马来西亚建筑师协会就发现,我国的房产开始了更“龟毛”的高标要求。

询及这些设计会否将增加成本和竣工时间,依祖米表示,若在设计最初就作出安排,那么成本将能控制在不超过15%内,更不会拖延到竣工时间。

更重要的是,这些细节不仅能增加单位在后疫情时代的卖点,同时也是最佳的“抵抗力”。

毕竟,没人知道下一场疫情将在何时爆发, 而其威力是否又将一次比一次严重。

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