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高楼住户 勿让住处变高危

2022年12月25日

黄伟益
产业管理顾问

 

业主若不合作,
可直接采取行动

峇冬加里发生营地土崩惨剧,牵引出国内许多高楼管理层,皆面对许多业主往往先斩后奏或“先上车、后补票”的情况,有者甚至把自己置于高度危险之中而不自知。

最常见的情况,就是业主往往在不属于自己单位的范围内筑起围墙或围篱,把共管产业的范围纳入个人私占的领域。

当其他业主有样学样地跟着效仿,而管理层要开始采取行动时,这些业主却质问管理层:“为何你们针对所有人采取行动?”

另一个常见的情况,就是将自己的物品堆积在门外的走廊,或是堆积在楼梯口,这些情况都可能会影响到火灾时逃生或救援工作,甚至加速火势蔓延。

住在高楼的业主,首先须了解自家的产业范围。他们可以参照分层地契,而若没有分层地契,就参阅地方议会所批准的建筑图测来确定。

若是根据分层地契,我们还可进一步确定本身单位所拥有的附属物业(Accessory Parcel),包括停车位、空调窗台、花圃庭苑之位置及实际面积,进而避免侵犯其他不属于本身产业的范围。

当确定了本身产业之范围,业主是否就能为所欲为呢?当然,若这个业主关上门窗,在本身单位内做任何事情,只要不违反任何法律,而这些行为又不影响或干扰到其他业主,这基本上不会构成太大问题。

私占公共区域,藏安全隐患。

管理层可限制部分行为

然而,若这个单位不断传出噪音,或者其个人行为或所展开的商业活动,影响到其他楼上、楼下或隔邻单位住户的日常生活,再不然就是因为这个单位所展开的装修工程,影响到整栋楼宇的结构安全,管理层就有权力介入并采取进一步行动。

2015年分层管理(维修与管理)条例第3附表,授权楼宇管理层可规定业主或居民以下行为或活动:

(1)不可在晚上11时过后大声播放音乐;

(2)不可随意更改本身产业的外观与颜色;

(3)不可在本身单位储存易燃品或爆炸物;

(4)要对自身单位展开害虫管治工作,避免影响他人;

(5)要确保本身宠物不会对其他人构成干扰;

(6)不可乱丢垃圾,包括随意给外来鸟类喂食;

(7)不可在未经管理层批准之下,展开装修工程;

(8)不可随意停放交通工具,或在停车场置放障碍物

除了上述所谈的,管理层可以通过召开常年大会或特大,并给予21天通告,来制订附加管理法规,以确保整个楼宇的管控工作更加顺畅。

装修非获批即为所欲为

对于装修工程,许多业主的一般认知,就是只要得到管理层所批准,他们就可以根据自身意愿,并对自身单位展开任何装修工作,但事实看来并非如此。

首先,业主须根据室内设计师的设计图,要求承包商把整个图测画出来,然后再把这个图测提交管理层。

禁影响结构安全

随后,管理业须鉴定这个设计图,是否涉及某些不能被敲打的剪力墙或所谓结构墙(Shear Wall),还有这些装修工程对毗邻单位所可能构成的影响。

要如何鉴定何为剪力墙,何为切墙(Brick Wall)?这可以通过建筑图测,或是土木工程图测来鉴定。

由于剪力墙内的墙身涉及钢筋水泥,任何敲打足以影响整栋楼宇的结构安全,绝不可以随意作任何修改。至于砖块砌成之切墙,由于墙身未涉钢筋水泥,要对其敲打则影响不大。

当然,若这个设计图涉及修改屋内的区分空间(Partition),或是涉及重大的结构修改,管理层可以指示业主通过委任建筑师、工程师等,将整个装修图测提交地方议会来批准。

至于整个工程,则应该交由建筑师或工程师来全程监督承包商施工,以让所有住户更加放心。

当然,你身为业主有权决定要如何对本身的单位展开装修工程,但管理层同样有义务要让其他住户住得更安心,所以管理层有权对未经批准之装修工程发出停工令,或充公承包商的建筑材料或器材。

我们经常面对一些业主在未经管理层批准,或未提呈图测予管理层的情况之下,就擅自展开装修工程。当他们被抓包时,又会搬出各种理由耍赖。

为了更有效应付这种情况,管理委员会可以通过召开大会制订附加管理法规,包括授权管理层发出停工令、阻止承包商进入、限制施工时间,甚至若有必要,还可充公整个装修工程所需使用的建筑器村或材料。

管理层有适当裁量权

其实,2015年分层管理(维修与管理)条例第3附表底下之管理法规,明确授权管理委员会,再通过权力下放予管理层职员、保安人员等,针对任何违反法令或管理法规的事项展开任何执法行动。

这包括管理层有权拆除任何违章建筑、移除任何留在共管产业范围内的障碍物,包括充公这些物品并转售。只要管理层在采取执法行动之前,给予所有相关业主或单位所需通告,并给予对方足够时间来解决问题,若面对业主还是不合作的情况,就可以直接采取所需行动。

尽管如此,许多管理委员或管理层职员,未必有足够胆量去采取这一类行动。

他们甚至担心,自己会成为被业主报复的对象,包括车辆被爆胎、车身被刮花等。这就解释了为何管理层工作,应交由那些本身并非住在高楼内的人士来负责。

身为产业经理,我们绝对有义务根据管理委员会的指示或决定,负责对违规的业主采取行动。

除非是超越管理层能力范围所能采取的行动,否则管理层可以随时自行采取行动,而无需涉及地方议会或其他执法单位。

如果管理委员会不想直接采取行动,可以通过入禀分层管理仲裁庭或是法庭,先取得所需之裁决或庭令,再来通过执行这些裁决或庭令也不迟。

毕竟,迟采取行动总胜过完全不采取行动,但若可能涉及人命伤亡或财物损失的个案,则事不宜迟了。

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高楼民宿能否完全禁止?

2022年11月25日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

公寓能否经营民宿,
这课题争执了许久……

随着联邦法院早前针对Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont’ Kiara Management Corporation一案作出判决后,许多高楼管理层就纷纷通过召开大会制定附加管理法规,尝试要禁止民宿在高楼范围内营业。

但是,这当中衍生许多争议,包括:若这个高楼地契所规定的用途属于商用产业用途,管理层是否有权限制民宿运作?有些楼宇本来就是规划作为类似酒店用途,为何管理层如今要限制呢?还有管理层要如何开罚,要如何搜集证据呢?

酒店式发展项目 矛盾更深

这些都是高楼管理层与各别业主之间,经常引发争议所在。一方面,有些业主不是要住在公寓内,他们当初只是为了投资而购置这些房产,然后将之转为经营民宿,以取得更高的利润或回酬。另一方面,则有业主是为了自己入住而购买这些房产。

对于一些类似度假村发展概念的高楼,由于主楼属于有营业执照的酒店或度假村,而其他卖给各别业主的单位,则不属于酒店或度假村所管理的产业,管理层可能就会想尽办法来阻止其他业主投入民宿运作,进而让双方引发更多的矛盾或纠纷。

若高楼地契所规定的用途属于商用产业用途,管理层是否有权限制民宿运作?

强硬手段难解决问题

其实,要禁止民宿运作,若只是一味制订附加管理法规,并不能完全解决这方面的问题。首先,管理层与业者之间,以及不同的业者之间,必须针对这个问题有一定共识,否则一味靠打压、罚款,始终不能让所有人和谐共处,甚至可能导致住客间接受影响。

任何所制订的附加管理法规,都必须在常年大会或特大取得至少75%业者同意,始能通过。即使有其中一方赢得超过75%业主同意,但是少过25%获得支持的另一方,会否就这样同意呢?他们难道就会马上收手了?他们会否诉诸公堂,将整件事闹得更大?这些都是我们所不能忽略的重要考量。

何不立法解决?

当然,各别地方的县市议会,当初批准某个发展项目之前,是否有深入研究这些发展工程的规划详情,再到其规划的实质动机,还有各别议会所采用的相关法律或发展指南,又是否有全面或确切地封堵各项发展计划的规划漏洞?这些才是所有问题的实质症结所在。

与其让各别高楼管理层永无止境地针对民宿运作问题互相拉扯、对立甚至“厮杀”,当权政府何不考虑从立法、执照及执法等角度,来解决跟高楼民宿运作相关的问题。

至今为止,我们只是看到槟州政府有尝试要通过管控及执法角度来解决民宿运作的问题,但是掌管大权的联邦政府,尤其是房屋及地方政府部,却似乎没有任何动作。这看来是房政部新任部长走马上任之后,应该立即着手处理的一大课题吧!

Categories问诊室

如何避免高楼住宅淹水?

2022年08月3日

装修专家:颜怀志
GOODWINDS室内设计私人有限公司工程董事
https://goodwinds.com.my

 

问:

颜先生,您好!

前阵子的淹水课题,让大家真的很恐慌,就连高楼都有可能淹水……

请问我在装修的时候,能够做些什么预防日后水灾吗?至少能降低损失。

HS Lee


答:

HS Lee,您好!

高楼淹水通常是因为阳台阻塞,要定期检查排水洞,可预防高楼淹水。

买房子时可以买在高地区的房子,以避免淹水。

通常有地的产业面临水灾时,都是外部流进来的水,主要是因为大雨或某地方排水渠堵塞。这部分和自家装修没有什么关联。

若住家大门能高于马路,可稍微降低淹水的几率。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。
Categories趋势

雪州爱排屋 隆市首选高楼

2022年07月29日

地区发展不一样,
人们对房屋的类型需求也不同!

马来西亚房地产网站iProperty.com.my的2021年二手屋交易数据显示,整体而言,有地住宅的价格中位数和成交量,都比高楼住宅来得高。

但若细分州属,不同地区的需求还是不太一样。

PropertyGuru.com.my 和 iProperty.com.my大马区经理诗仁德拉(Shylendra)指出,在雪隆地带,房屋类型的需求就相反。雪州对排屋的需求较高,隆市则首选高楼住宅。

吉隆坡的高楼住宅比较受欢迎。

隆市 公寓最好卖

“吉隆坡的高楼住宅需求量高于有地住宅,这反映出首都有很多高楼住宅单位。“

高楼住宅中,高级公寓和公寓是最受欢迎的类型,2021年的成交量有约1.7万宗,服务式公寓成交量为6442宗。

雪州成交量最高的是排屋。

雪州 疫情推动排屋需求

雪州方面,成交量最高的是排屋,达1.8万宗。相信是疫情改变了城市居民的生活房市,人们开始追求工作和生活的平衡,所以选择实惠又宽敞的可负担排屋。

排屋的每平方尺价格中位数从2018年的339.06令吉,增长5.4%至357.32令吉。

槟城 组屋最受欢迎

在槟城,最受欢迎的房屋类型则是组屋,2021年成交量达2939宗,每平方尺中位数为274.49令吉。诗仁德拉认为,这可能是因为槟城之前缺乏经济实惠的房屋。

槟城公寓虽然只有224宗交易,但每平方尺价格中位数3年内涨了22.5%,去年是526.82令吉,2018年为430.04令吉。

柔佛 仍爱有地住宅

柔佛的二手屋买家则和全国大市一致,倾向有地住宅,去年排屋的每平方尺价格中位数为225.03令吉,高于2018年的228.51令吉

“有鉴于排屋在柔佛州仍然是相对经济实惠的住宅,宽敞和舒适的居住空间将继续受到购屋者的青睐,因屋价仍处于可负担水平。

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Categories问诊室

阳台淹水 验楼能发现吗?

2022年07月19日

验楼专家:胡帼麒
Home Inspection(马)私人有限公司资深验楼师
https://homeinspection.my

 

 

问:

您好,之前看到社媒上流传,高楼公寓依然也会“淹水”,屋主怀疑是排水管/系统不好,导致阳台淹水,水也流进家里。

请问这些在验楼时能发现吗?

YH


答:

YH,您好!

这个问题可分为3个部分。

首先,排水管系统不好是一个问题。正如能在社交媒体上看到的,最近下雨频繁得不寻常,雨水就多到了排水管系统不能承受的程度,导致就连高楼公寓也淹水的情况。

这也难归咎于设计因素,因为在一开始设计这个排水管系统的时候,设计师并没有料到这样不太可能出现的问题,也就是说这种天灾因素,其实算是罕见的,所以导致了排水管系统不能负荷的情况出现。

但是,如果排除掉这种天灾因素,而家里还是淹水的话,也有可能是排水管道阻塞问题,所以影响排水。

第二、问题中提到阳台淹水的情况,那么除了上面所说的原因之外,造成这种情况的还有可能是设计缺陷。

也就是说,在施工的时候在阳台的边缘墙上没有做这个所谓的排水孔(weep hole),导致溢进来的水无法排出,所以阳台就因此淹水了。

还有一种情况就是,我们称作 curb的那个阳台边缘的围墙太高,甚至高于客厅(排水孔就位于 这个围墙的下面部分),这样的话,就容易导致溢进来的水在客厅累积,或是流进家里来了。

三,这些导致淹水的原因都属于房屋缺陷,那么验楼师在验楼的时候能发现吗?答案是当然可以,因为这些都属于设计缺陷因素,有经验的验楼师就能够指出来,并会建议屋主向发展商提出修正的要求。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。
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公寓也有“地契”?

2021年10月16日

公寓地契,
一定要办理吗?

居住在公寓的你,是否受发展商催促,赶快办理名字转换手续,以获得分层地契。这一定得办吗?

高楼住宅,也有“地契”吗?

执业律师刘健辉在《南洋商报》的“商法律”栏目中解释,根据马来西亚的土地法,所有有关土地或产业的法律源自澳洲的托伦斯系统(Torrens System)。

我们必须依据土地登记的制度来运作在国家土地法典(National Land Code, 1965),靠地契作为土地或产业属于自己的证明。

由于高楼住宅是建在一片土地上,由此衍生出“分层地契”。

分层地契是分层物业(比如说:公寓和高楼等等)所发布的土地地契的一种类型,能明确地分辨你和别的物业拥有者的单位。

用来计算管理费

你也必须履行身为屋主的责任,以及兼顾公共区域的责任。公共设施包括了:公园、游泳池、走廊、健身房、电梯和任何不属于个别地契单位的范围。

此外,分层地契能证明你所持有的单位面积,以及你在所有总合计的公共单位中所占有的份额分配,以计算管理费等等。

而且,分层地契方便你以后出售房子,甚至用来作抵押。

转名手续(MOT

一旦发展商通知你分层地契已经颁发,而且必须准备名字转移手续时,这就意味着你必须签署产权转移备忘录(Memorandum of Transfer)。

这个手续需要支付印花税和律师费用等,有些人会想要拖延,但没有分层地契,会阻碍你日后的售屋程序,碰上发展商突然间倒闭而被清盘了,以后的转让手续更为麻烦。

此外,如果以后你想脱售该房产,那么可能也会拖延程序。甚至有些时候,发展商甚至会向屋主收取一些费用,因为发展商必须储存相关资料等等,这些费用介于50令吉至100令吉,甚至更多。

Categories意见

短租业主看过来!

2021年03月27日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

槟州政府推出国内首个管制公寓短期出租的指南,有助于让公寓管理层遵循业主的意愿,来决定是否管制或允许高楼的短租活动。

至少,公寓管理层今后须更谨慎地应对短租业者的要求,同时以业主的基本利益为依归。

州政府的指南须依附在现行的法规,才能起着执法或取缔的效应。

这份指南的法定基础为2013年分层管理法令,以及地方政府之前针对酒店或客栈所制订的法规(By-Laws),而管理层的执法标准则以共管机构或管理机构所制订的附加管理条例(Additional By-Laws)为基础。

根据2013年分层管理法令第70(2)条文,共管机构或管理机构有权以21天通告召开常年大会或特大,通过制订管理短租活动的附加管理条例。这个附加管理条例须以特别提案形式在大会提呈,并须获得至少75%有效票支持,始能通过。

有权赶住客罚业主

一旦获得通过,管理层有权针对违反附加管理条例的业主采取执法行动,包括有权把住客赶出去、对业主处以每次不超过200令吉罚款等。

由于公寓皆属于私人产业,附加管理条例就能授予管理层或保安人员所需的执法权力,让他们对付违法的业主。

若有业主继续罔顾管理层所制订的附加管理条例,共管机构或管理机构有权通过入禀分层管理仲裁庭,要求当局作出所需裁决来强行执法,或是更严厉对付一再违背附加管理条例的业主,包括针对其违法行为所引起的损失提出索偿。

我有幸参与槟州政府制订这份指南的过程,并针对如何管制公寓短租活动提出许多相关意见。当初引发州政府要制订这份指南的原因,就是看到州内一些公寓或高楼,甚至是平地的洋房或排屋,即使在行动管控令期间仍有许多人跨州跨县来入住,引发当地居民对生命安全之隐忧。

州政府的出发点是要全面管制所有高楼,包括服务型公寓、家居办公(SOHO)单位、商业单位的短租活动,随后再扩大并管制平地屋,包括围篱社区、保安住宅(Guarded Neighbourhood)内所谓民宿、爱彼迎(Airbnb)之类的短租活动。

总而言之,槟州是国内首个推出短租指南的州属,势将影响联邦政府及其他州政府纷纷仿效。

我们期望通过这种赋权予民的指南,让大多数住在其内的业主或居民共同来决定他们所住高楼的命运,同时一劳永逸解决他们所面对的长期苦恼。

1年租逾30天须获批准

除了获地方政府批准的服务型公寓之外,其他高楼若要允许短期出租活动,一年内则只允许经营30天,每次只能允许居住不超过3天,而每间房不得超过两名住客。

若要经营超过30天,就必须获得共管机构或管理机构所批准。此外,当局亦规定所有短期出租的经营者,还必须跟地方政府登记。

州政府规定所有短租经营者,必须每年提交报告予共管机构或管理机构,而管理层则必须把这些报告提交予建筑总监。

至于联邦政府或州政府所管理的廉价或中廉价组屋,以及人民组屋则完全不允许经营民宿或转作短租用途。

千万不要以为槟州政府所推出的短租指南,乃是没有执法效用的无牙老虎。

若要确保本身所经营的民宿不会面对法律追究行动,您就必须获取完整的指南,始能全面掌握整份指南的各项规定。

勿踩法律灰色地带

很多人对这份新的指南不以为然,甚至抛出诸多疑问,其中包括管理层可否不召开大会或制订附加管理条例,直接允许业主经营民宿或短租活动?

对很多人而言,这也许是法律灰色地带,也是许多人可以钻的法律漏洞。但是,大家千万不要忘记,即使是批准作为商业用途的大楼,不代表就能经营民宿或充作短租活动。

从法律角度而言,只有批准作为酒店用途的大楼,才能作为民宿或短租活动。

更何况,许多地方政府皆有制订管制商业活动或酒店的法规,授权地方政府对没有营业执照的民宿或短租活动采取执法行动。

早前,联邦法院对Innab Salib及另3造,就Verve Suites Mont’ Kiara管理机构起诉公寓业主非法经营民宿而上诉的个案所作的判决,就清楚阐明即使地契注明作为商业用途的公寓,管理层依然有权管制或禁止民宿或短租活动。

因此,若管理层没有通过附加管理条例来禁止民宿或短租活动,这不代表业主就可以擅自经营民宿或短租活动。毕竟,管理层仍可以通过向地方政府投诉,要求当局介入并采取法律行动,包括将违法的民宿经营者提控上庭,严重的话甚至还会被判监。

一些人或许会担心若没有75%的业主反对,或者发展商因持有很大面积的产权,就会导致共管机构或管理机构轻易通过让民宿或短租活动经营下去。

但是,这乃是2013年分层管理法令所订下,用来通过附加管理条例的最低门槛,只要善用得当反而会变成对少数者有利的条件。这就要看你如何善用当中的技巧了!