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亚洲房市承压 房产危机扩散

By Poh Gin,

2024年01月5日

亚太地区房市陷入全面冲击

从韩国到越南再到香港，亚洲诸多经济体中的建筑商和债权人都在感受利率飙升和监管整顿带来的冲击，这也凸显出亚洲地区房地产行业的困境并不只限于中国内地的楼市危机。

力度强劲的货币紧缩和冠病疫情给欧美商业地产造成的影响更为显著，而在亚洲，住宅市场则承受了更大压力。其中受创最重的韩国，房价创25年来最大跌幅，而且一家建筑公司的债务困境重新引发了人们对当地2022年信贷市场动荡局面重演的担忧。

“消费者债务或资产负债表负担沉重的经济体将需要关注，”State Street Global Advisors亚太区固定收益主管黄康翔（译音）表示。“韩国就是其中之一。房地产市场一直在下行。”

从太平山顶，可以眺望香港的天际线和海港。（美联社）

以下是房地产市场风险可能在2024年爆发的一些经济体：

韩国跌幅25年最大

在亚洲地区，韩国房地产市场的压力仅次于中国，房价连年上涨之后在2023年下跌的幅度创25年来之最。造成这一结果的直接原因是韩国央行的货币政策，该行2021年成为第一个启动当前货币紧缩周期的亚洲主要央行，一路将政策利率提高至15年高点。

2022年末，房地产市场的疲弱局面演变成危机，当时一家主题乐园开发商爆发债务问题，滚雪球式的扩散效应导致韩国信贷市场陷入全球金融危机以来最严重的崩溃。韩国政府之后采取了一系列救助措施来稳定局面，而到了2023年12月底，一家工程建筑公司提请重组债务，这促使当局承诺提供更多支持。

家庭和企业的坏账不断累积，韩国央行表示与项目融资债务相关的风险2024年可能会加剧；这类证券用于为建筑项目融资，正是引发2022年危机事件的背后因素。不过尽管如此，官员们表示韩国的金融体系总体将保持稳定。

花旗集团经济学家金振旭表示，在2024年4月大选之后，对房地产项目融资贷款的潜在重组可能会在年中开始，这可能至少暂时会加剧短期货币市场的波动性。

印尼建筑商承压

印尼央行的激进加息行动导致负债沉重的住宅建筑商承压，这其中包括PT Lippo Karawaci和PT Agung Podomoro，因为家庭购买力受到抑制。本币贬值更是令市场雪上加霜，建筑商偿还即将到期美元债务的成本大幅抬升，迫使他们诉诸资产出售来筹集资金。

惠誉评级在11月底表示，Agung Podomoro的2024年6月到期1.32亿美元（约6.12亿令吉）债券可能出现某种形式的违约，此前该公司取消了回购部分无抵押票据的要约。

惠誉表示Lippo Group印尼子公司Lippo Karawaci的再融资风险也在上升，并在11月下调该公司2025年1月到期美元票据的评级至CCC+。

不过，随着投资者预期房地产需求将改善，印尼结束收紧政策的前景正在提振以美元计价的房地产债券。

惠誉预计本地企业债券发行回升，因再融资需求增加以及经济环境更加有利。惠誉表示，在利率不确定的情况下，对短期票据的需求增加，预计借款人2024年将继续偏爱较短期限的债券发行。

越南房企发债遇阻

越南政府开展雄心勃勃的反腐运动，这让本就受到供应过剩困扰的房地产行业再遭冲击，企业债券发行遇阻，引发流动性紧缩以及借款人拖欠还款等。不过，监管干预以及多次降息减缓了恶性循环。

“越南房地产市场经历了极具挑战性的一年，但我们预计经济低迷的最糟糕时期已经过去，”VinaCapital Group Ltd.首席经济学家麦克高加拉里在报告中写道。“一些银行的抵押贷款利率在2023年初达到16%的峰值，但随后急剧下降。”

不过，迹象显示仍有重重问题。

银行资本缓冲薄弱

标普信用分析师王雪（译音）表示，一些银行的资本缓冲薄弱，还有一些银行的房地产敞口很高。

越南最大开发商之——Novaland投资集团是当地的房地产危机典型，该公司的美元债尤为瞩目。在7月未能支付利息后，该公司同意将债权人持有的3亿美元（约13.90亿令吉）可转债的到期日延期。

香港房价7年最低

香港几家开发商发行的永续美元债券8月遭遇几年来的最猛烈抛售，市场对融资成本以及中国内地房地产危机蔓延影响感到担忧。

新世界发展领跌

当时新世界发展领跌，这家香港负债最重的开发商之一的债券在2023年表现逊于同业。

投资者紧张情绪的背后是当地房地产市场的大跌，香港房价跌至近七年来的最低水平。在实施了三年防疫严格管控措施以及美联储历史性的货币紧缩之后，香港写字楼以及零售商铺的租金收入也下降。

降价促销

需求也呈低迷态势，香港开发商只能俯首降价促销，而银行同样大幅折价也难以卖掉法拍屋。

Creditsights高级信贷分析师泽琳娜曾（译音）表示，对在内地低线城市拥有很大住宅和商业地产敞口的香港开发商持谨慎态度，另外还有那些在核心地区以外拥有大量写字楼资产的公司，因为这类资产空置率居高且租金在继续负向调整。

她并表示，由于港元融资成本上升，而且这种情况预计将在2024年上半年持续，继续低配杠杆率较高的香港开发商。

澳洲浮动利率更高

澳洲的房地产行业压力略有不同，澳洲央行激进的紧缩周期引发了人们对家庭承受利率上升能力的担忧。

国际货币基金组织表示，澳洲可能会感受到借贷成本上升的影响，在疫情期间以创纪录低位利率发放的大量固息住房贷款势将重新定价变成更高的浮动利率。据IMF的数据，澳洲超过50%的抵押贷款采用浮动利率。

澳洲央行10月警告称，有一小部分家庭处于财务压力的早期阶段，但这个群体正在扩大。该行称，一旦期限到期，约14%的固定利率借款人预计将面临按揭还款额增幅超过60%。

澳洲审慎监管局有关银行的住宅地产敞口数据显示，新增不良贷款升至三年高位，但仍保持相对较低水平。

来源：彭博社

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中国房市低迷 削弱亚太区增长

By Poh Gin,

2023年10月15日

亚太区复苏失去动力迹象

国际货币基金（IMF）的经济学家警告称，中国的房地产行业低迷，可能削弱亚太地区的增长前景，而该地区已看到复苏失去动力迹象。

IMF经济学家在周五发布的报告中写道：“短期内，中国负债累累的房地产行业的急剧调整，以及由此导致的经济活动放缓可能会波及该地区，特别是与中国贸易联系密切的大宗商品出口国”。

随着一些国家追求供应链多元化并将需求转向国内来源，该地区还面临着越来越大的地缘政治阻力。

亚洲经济体在未来五年可能面临产出下降高达10%。

他们写道：“在‘去风险化’和‘外包回流’策略占据上风的下行情境中，与中国经济联系最密切的亚洲经济体，在未来五年可能面临产出下降高达10%”。

IMF稍早将该地区明年的增长预测下调至4.2%，比4月份的预测下降0.2个百分点。对2023年的预测仍维持在增长4.6%，高于去年的3.9%。

这两位经济学家说：“我们不那么乐观的评估，是基于第三季度增长和投资放缓的迹象，部分反映了全球经济放缓之际，外部需求走弱，诸如东南亚和日本，以及中国的房地产投资乏力”。

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加息潮影响 各国房价停滞不前

By Poh Gin,

2023年07月17日

8个市场跌幅超过5%
韩国房价排名垫底

根据房地产咨询公司莱坊国际(Knight Frank)发布的最新全球房价指数报告，马来西亚在全球房价中表现稳定。今年第一季度，马来西亚的房价以1.2%的涨幅位居全球第36位、亚太地区第7位。

受各国央行通过上调利率对抗通胀，全球房价增速降至2015年以来的最低水平，在莱坊追踪的56个国家和地区中，平均年度房价涨幅为3.6%，低于前一季度的5.7%。

报告指出，尽管年度价格增长放缓，但第一季度的季度表现有所改善。在2022年最后三个月下滑0.6%之后，2023年第一季度房价上涨了1.5%。然而，这种逆转并不能证实全球房地产市场将会好转，反而突显出供应紧张、新房建设有限和家庭形成加速等因素正在支撑许多市场的价格。

报告还指出，截至今年第一季度，56个市场中有39个市场的房价录得年度增长。土耳其以惊人的132.8%的年增长率位居榜首，但这主要是由于畸高的通货膨胀所致。

东欧和东南欧国家在涨幅榜单上名列前茅，北马其顿和克罗地亚分别以18.8%和17.3%的常年涨幅位居前三位，匈牙利、立陶宛和希腊的房价年增长率均突破14%。

然而，17个市场的房价较去年同期下跌，其中8个市场的跌幅超过5%。韩国的房价排名垫底，按年下跌15.7%，纽西兰和香港的房价较去年同期分别下跌13%和10.3%。

在亚太市场中，新加坡的房价表现亮丽，常年涨幅达11.3%。莱坊表示，新加坡政府最近提出的税收政策主要针对海外买家，以冷却不断上涨的房价，预计新加坡国内买家的需求将继续支撑房价。

展望未来，莱坊预计纽西兰将快速退出全球房市放缓的趋势，而美国的房价上行趋势令人惊讶。然而，大多数市场仍面临一些风险，主要问题是通货膨胀，许多地区的总体利率正在下降，而英国、美国和欧洲的核心通胀率仍然居高不下。

莱坊指出，虽然利率可能接近高峰，但短期内下行的概率不高，甚至比一个月前的预期更遥远。预计多个主要市场的首次政策利率下调可能会推迟到2024年下半年，这意味着未来12个月甚至更长时间内，房市交易和市场流动性都可能减少。

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疫祸延烧 亚太装修费涨11%

By Poh Gin,

2022年04月29日

【装修那么贵？】系列2

需求越来越弱，
成本愈来愈高……

冠病疫情一年又一年，房地产和建筑业继续深受影响，连带装修业也深受冲击，需求减弱，成本升高。

国际房产顾问仲量联行（JLL）指出，过去一年受劳动力不足、材料短缺和供应链断裂等问题，连带推高亚太区装修成本。

该行日前发布的2021/2022年《亚太区装修成本指南》提到，调查的30多个主要城市，办公楼装修成本平均按年上涨10.8%。

“统计这些市场的办公楼装修成本，达到每平方米1109 美元（约4697令吉）。”

材料价格飙升及劳工短缺为装修业带来挑战。

人力建材短缺

报告说，亚太大部份城市的装修成本都上涨，反映劳动力和原料短缺造成的广泛影响。

仲量联行亚太区项目与开发管理服务董事经理Martin Hinge 指出，亚太市场过去一年，忙着应对新冠疫情各种影响，疫情中断供应链等问题，对亚太和全球造成影响。

在中国，除了疫情影响原材供应和价格，因媒炭价格上和严格碳排目标造成限电供应，也是影响装修成本上升主因。

中国影响全区

许多装修材料依赖中国供应，该国受疫情影响产量和供货等问题，不光影响中国本身，甚至整个亚太区。

“这也直接导致了材料的大量紧缺，全球疫情对供应链的影响则进一步加剧供需失衡。”

报告说，疫情影响供应链中断和劳动力流动受阻更加速价格的攀升。

印度各主要城市去年急剧上涨，尤其是机电相关成本。

仲量联行说，今年上半年的第二波疫情，给印度造成了毁灭性的打击，建材严缺，虽然防疫限制逐渐放宽，建材需求回升，但供应却无法快速满足订单。

报告称，整体上，亚太区装修成本和装修意愿分化极大：“尤其是东南亚受新变种的新冠疫情冲击，市场信心和装修意愿都受挫。”

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亚太房价最贵的城市，降温了

By Poh Gin,

2022年04月12日

高利率、经济逆风，
投资者终于停下脚步了。

过去两年的超低利率环境，让买家产生“害怕走宝“的心态，全球多个地区的房价暴涨，亚太也有好几个城市经历这一波疯涨。

其中，澳洲悉尼房价去年上涨接近27%，新加坡房价创10年高点，香港“全球房价最难负担“的榜首低位无人能撼动。

但如今，降温讯号出现了。

根据钜亨网，面对各国陆续调高利率，加上经济逆风，买家和投资者如今选择观望态度，香港和悉尼的房价开始呈跌势，新加坡的涨势也停止了。

悉尼3月房价下滑0.2%，延续2月的跌势。这个城市的房价中位数，是澳洲薪资中位数的17倍，澳洲家庭负债占可支配收入的比率，更是接近200%。

香港房价从去年8月的创纪录高点算起，至今已经下跌7.3%，除了经济低迷和利率上升，“清零”的防疫政策也让一些投资者感到挫折。高盛岑给预测，在2025年前，香港房价料蒸发20%。

而新加坡政府针对富人调高房产税后，新私人住宅房价在首季的涨幅收窄至0.4%，3月房屋销售更是急剧下跌至21个月低点。

亚太区房价涨幅收窄

莱坊 （Knight Frank）亚太住宅的主管 维多利亚·加勒特表示，全球金融危机过后，亚太地区政府对资产价格涨势更谨慎，疫情爆发后的财富差距扩大，也引起政府关切。

“虽然卖方市场不再，代表买家将有更多机会，但现在的买家也变得更挑剔，对价格更敏感。”

莱坊预期，亚太区的房价涨势将从去年9.1%的增幅，放缓到今年的3至5%。

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亚太商务地产哪最火？

By Poh Gin,

2021年05月24日

在经历2019冠状病毒病的冲击后，亚太区商务产业的投资活动也重拾动力，最新调查显示，中国更取代日本，成为最活跃的商务产业市场。

房地产分析公司RealCapitalAnalytics（RCA）最新的《亚太资本趋势》报告指出，在今年首季，亚太区多个市场的商务地产投资活动持续加速复苏。

当中，中国的交易额按年增长4%至80亿美元（约330.56亿令吉）；跌到第二位的日本交易额跌至69亿美元（285.11亿令吉）；交易额在去年创新高的韩国也有所回落。

同时，香港和台湾的交易额，皆取得双位数增长，新加坡亦现复苏态势。

其中，经历政治动荡和2019冠状病毒病疫情挑战的香港，一转之前的颓势，商务产业销售大增28%至14亿美元（57.85亿令吉），办公楼交易量更按年增长超过一倍。

RCA的亚太区常务董事David Green-Morgan指出，首季数据显示整个亚太区的商务地产投资活动正在复苏。虽然日本跌幅相当大，但跨境投资者对东京的投资热情依旧高涨。

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这地区房价涨最多！

By Poh Gin,

2021年05月20日

去年开始，全球遭遇2019冠状病毒病的冲击，各行各业大受打击，当然也包括了产业市场。

不过，根据亚洲房产科技平台居外IQI的《全球房地产指南》调查结果显示，在全球的53个住宅市场中，去年有40个市场都见房价上涨。

在这当中，涨势最凌厉的就是亚太区！

根据《联合早报》，这项全球房地产指南，是根据经通胀调整后的住房统计数据所制成，虽然上半年全球房市打交易量因为多国实施管控令而减少，但下半年就开始出现强劲反弹。

主要的因素，是低利率和量化宽松政策提振了买房需求。同时，人们更偏好城市以外的地点。

从地区来看，亚太区的增长势头最强，所包含的14个市场中，有10个都有强劲增长，尤其是纽西兰和斯里兰卡。

纽西兰的房价在2019年涨10.28%，去年更进一步扩张到16.77%的涨幅；前年才上涨2.46%的斯里兰卡，去年竟然录得15.47%的涨幅。

另外，韩国房价涨8.51%，台湾和日本都取得6%以上的增幅。