公寓 Archives - Page 9 of 20

问诊室

自家双格泊车位停中间被锁车

By Poh Gin,

2023年05月24日

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

问：

想请问我在某个公寓买了两个单位，但是空置了很久，近期回去发现有人和保安串通，将我的parking lot租了出去。为了防止再次发生这种事，我就把家里没有驾的车停在两个parking lot的中间，这两个停车位都是我的。

可是管理层却锁我的轮胎，说我违例停车，他们说就算两个停车位都是我的，但是停在中间线违反了停车规则，请问真的有这回事吗？

FOONG

答：

FOONG 你好，

如何在共管楼宇内停车，需要遵守SMR2015 3rd Schedule Paragraph 27

《2015年分层管理（维护和管理）条例》第25条列共有7条附属条例，明列停车的常规。

第一疑点：管理处无权出租您的停车位，那是您的私人财产

第二疑点：把车子停在中间确实，不符合2015年分层管理（维护和管理）条例》第25条列里的规定。

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问诊室

拿钥匙8个月共管机构仍无踪影

By Poh Gin,

2023年05月17日

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

问：

您好，我们公寓从去年8月交屋到现在，公寓管理机构还未成立，发展商通知我们并不会成立JMB而是必须直接等超过30%屋主完成MOT后成立MC，理由是根据Strata Management Act 1985 Chapter 3，我看不懂里面的条例说明。

目前的管理问题很多，包括公共空间油漆脱落、电梯维护问题、Access Card由于管理通过向发展商Supplier提供的100张新的白卡有问题导致遗失旧卡的屋主无法申请新卡（管理层给的理由是Supplier要求额外收费才愿意调整白卡频率）等等。

最近还有屋主提出我们缴交管理费用的银行户口属于发展商，而且管理机构一直无法公布管理开支账目，多次询问都被拖着，几个月了。最近有屋主提出向COB寻求协助，COB好像给了一些建议。

2年缺陷保修期很快要过了，公寓公共空间的缺陷却没有follow up，发展商成立的管理机构也对我们爱理不理，什么都拖，请问我们可以如何处理？

JH 谢谢你的提问，

提问（1）的答案

根据2013 年分层管理法令，第17条第（1）文的明文规定，发展商必须在交楼日算起（英文 Vacant Possession）不超过12个月以内，召开第一届的常年大会以建立JMB ，并且把公寓的管理工作交接给JMB，否则被视为发展商犯罪。

但是，该条文中的第5（a）附属条文，却是这样表示：

如果土地局的Strata Book 已开启后，发展商还无成了联合管理机构（JMB），哪举办年会成立联合管理机构（JMB）以无需要了。

发展商需要举办年会成立管理机构（Management Corporation），但是，成立管理机构的另一个先前条件则是，需要25% 的单位业主完成分层地契的认领 (Strata Perfection) 您需要先确认，Strata Book 是否开启了？

如果您发现发展商没有按时召开第一届大会：

1）您可以写信举报给建筑物委员会（COB）投诉，COB 会任命人召开第一届的常年大会，该大会一切费用由发展商支付。

2）业主也可以通过分层仲裁庭提起诉讼，通过分层仲裁庭庭諭强制开第一届的常年大会，并成立共管机构。

而，召开管理机构年会的的先前条件就是至少 25% 的业主（不包括土地的原业主和开发商）完成分层地契的认领，并登记在Strata Roll 里。

提问（2）的答案

缺陷的课题与日常管理的难题，需要安排与管理单位对话，如果管理单位还是发展商，就要求与发展商的客服对话。

如果遇到逃避责任的发展商，您可直接向仲裁庭立案庭审

提问（3）的答案

根据2013 年分层管理法令，第14条第（1）（a）文的明文规定，发展商需要完成会计审计评估，如无就等于抵触法令，可面对不超过马币250千的罚款，或不超过3年的牢狱之灾，或两者兼施。

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趋势

打房失效？狮城房市买气爆冲

By Poh Gin,

2023年05月15日

新加坡私宅销量飙80%

新加坡今年4月房屋销售创7个月新高，这也解释了为何新加坡政府4月杪祭出最新的“打房”措施。

新项目开盘销售表现好，带动新加坡新私宅销量连续4个月扬升，4月份共售出887个公寓单位，比3月份飙升80.3%。

新加坡市区重建局今日发布的最新预估数据显示，跟去年同期比较，4月新私宅销量也按年激增34.2%。

若包括执行共管公寓（EC），4月的新私宅销量环比飙升77.2%，卖出909个单位，跟去年同期相比增加7.32%。

发展商在4月推出了博盛苑（Blossoms by the Park）和莉丰嘉园（Tembusu Grand）这两个新项目，它们带动代表中档私宅的其他中央区（RCR）私宅在4月表现最好，共卖出628个单位。代表高档私宅的核心中央区（CCR）和代表大众化私宅的中央区以外（OCR）的私宅销量则分别为208个和51个单位。

发展商在4月共推出779个新私宅单位，比前一个月的573个单位劲扬36%，按年飙升96.2%。

新加坡4月27日生效的最新“打房”措施重磅出击，调高额外买方印花税（ABSD），其中外国买家须支付的ABSD倍增，从30%调高至60%。

PropertyGuru新加坡全国经理陈智坤（译音）指出，新加坡最新“打房”措施对售价介于180万至400万新元（约603万至1340万令吉）房产的买气打击不大。

“由于上一代财富转移给下一代，新加坡家庭拥有更强的流动资金，房屋升级者的需求仍然存在。

“而且，当局未来进一步限制（房产市场）的风险，反而可能会促使一些购屋者提前买房。”

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趋势

装修砸穿承重墙 31层秒变危楼

By Poh Gin,

2023年05月4日

乱拆承重墙，
后果很严重！

中国黑龙江省哈尔滨市松北区利民学苑内的一栋31层高的小区内，3楼的一个业主为了装修健身房，破坏大楼的承重牆，造成牆壁裂开，大楼240多户居民紧急疏散，一夜之间无家可归，受灾损失粗略估计约1亿6800万人民币（约1亿823万令吉）！

由于室内的墙体只靠人工搞不定，就把挖掘机、铲车全部吊进去，开到了室内，目前多面墙体已经被拆除，其中包含一整面的承重墙，导致整栋建物瞬间变成危楼，害得240多户人家被强制撤离，事件引发关注。

综合中国媒体报道，一名网友近日发文爆料，哈尔滨市松北区利民学苑有租户擅自拆除承重墙，导致该楼每层基本都有墙裂情况，业主也因此无法回家居住。根据现场视频，只见一户正在装修的房子里，多面墙体被拆除，其中一面墙体仅有钢筋缠绕，该面墙疑似就是承重墙。

据了解，拆掉3楼承重墙的利民学苑小区，在当地是比较热门的小区，位于利民大学城的核心位置，附近包含了哈尔滨师范大学等20多所学院，建筑面积是106至128平方公尺，整栋楼层高达31层。

对此，松北区城市管理和行政综合执法局获报后立即到达现场，责令当事人停止违法行为，对当事人进行立案调查。同时，会同相关部门对拆改的墙体进行安全支护，组织专业机构进行安全鉴定，制定拆改墙体恢复方案，并切实做好群众服务保障工作。下一步将依法依规从重追究相关责任人责任。

另一方面，当地政府已经成立了临时指挥部，每户每日按照200元（约129令吉）标准进行货币补贴，直到房屋可以居住为止。业主和施工单位已被警方刑事拘留，并对当事人进行立案调查。根据《房屋建筑工程抗震设防管理规定》，房屋建筑使用者擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万以上10元以下罚款。

贴士

建筑学家不建议买这4个楼层

By Poh Gin,

2023年04月27日

买房选楼层
告诉你这些技巧

购买公寓，选择楼层很重要，来看看建筑学家的建议，尽量避开买进这4个楼层的单位。

到了现在，还有很多人不会买4楼、8楼、18楼的单位，原因是这些楼层的数字“不吉利”，4谐音“死”、8因为七上八下的成语意味着运气走下坡、18则是对应“18层地狱”。

其实购屋者真正要注意的是采光、通风、返潮、噪音等，既影响居住品质又影响日后的二手价格。建筑学家不建议购买以下4个楼层；

顶层

顶楼一般有三大问题，(一）受到太阳的直射，天气热时会非常炎热”、（二）容易漏水，住久了难免出现渗水的情况”、（三）过度依赖电梯。

底层

底层虽然进出方便，但是底层就在地面，存在潮湿、采光差、私密性差、安全系数低、蚊虫多等问题。

腰线层

很多公寓为了外观好看，会设计一个腰线层，一般没有什么实际作用，纯属为了好看。住在腰线层的住户，采光会很不好，而且容易藏污纳垢，树叶、楼上扔下来的各种垃圾，都可能会落在腰线位置上，长期也可能会因为积水导致墙壁发霉。

设备层

设备层就是停放电梯机房、排水电机等设备的地方。这些设备都会制造非常大的噪音，会长期影响居住环境。

趋势

发现非法劏房请速举报

By Poh Gin,

2023年04月21日

非法劏房
害人害己

我国房东请注意了！别想着非法改造屋子或划分屋内间隔，以香港“劏房”的形式出租，以便从中获利更多。

只怕到时候，偷鸡不着蚀把米，遭受政府当局对付，所以屋主切勿以身试法，而是应该遵守法律行事。

早前有个屋主将屋子分隔成“劏房”出租，甚至连阳台也被“装潢”成房间出租，并且租金高达600令吉之多的报导，或许会令众多的业主感到心动而想要依样画葫芦，但其实这已经引起政府的关注。

地方政府发展部长倪可敏指出，任何人要在现有建筑物修建或增加建筑，须根据现有房屋建筑法令，且必须向地方政府、即县议会、市议会或市政厅申请。

他说，一旦发现有劏房情况，民众受促向地政部做出投报，该部即会派官员调查及采取进一步行动。

他说，若有投诉，该部的立场很明确，一切必须依法行事。奉公守法、遵从法治是大马立国的五大原则。屋主必须遵循法律，希望不要以身试法。

“走廊或阳台也充作房间出租，存有其危险性，也不符合消防及消拯局的防火措施，一旦发生意外，后果十分严重。”

非法扩建屋子的业主无以身试法，任何违规将屋子改建或以“劏房”形式出租，都会受到对付。

资料来源：中国报

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学区房变㓥房屋主牟暴利

趋势

房价飙升！东京人越住越远

By Hsin Chih Tee,

2023年04月11日

我住不起
难道还搬不起吗？

疫后经济活动恢复，东京房价飙升导致都市居民越搬越远。

日本冠病疫情放缓后，东京首都圈的经济活动已恢复到疫情前的水平，市区房价也随之飙升。由于大都市住房太贵，许多小家庭被迫迁往东京边缘城市，东京出现前所未有的人口大搬家。

《日经新闻》以“住宅难民”发文，指东京和周边的三个县（神奈川、埼玉、千叶）的屋价差距大。东京新建的独户住宅价格高过三个城市20%到50%，公寓租金高出50%。

报道说，屋价偏高的东京虽然吸引了投资者，却迫使居民成了住宅难民，选择远离东京。

调查报告显示，2022年从东京迁出的人口比迁入的人口多9万9519人，这一数据比前一年增加了1万7820人，当中迁走的人多是育有孩子的年轻夫妇。乔迁人口最多的是30岁到40岁的男女，有2.1万人。紧接着的是14岁以下孩童，约1.1万人。迁入人口则大多是29岁以下的单身男女。

分析指出，日本人的去城市化现象先出现在老龄人，现在则转为年轻人。疫情中一个更常见的情况是，都市居民越搬越远。东京人口极可能因为年轻一代的离去而进入世代不平衡的现象。

日本放送协会（NHK）指出，即便都市人口年龄层出现了波动，但基于东京仍然是商业大都会，市区房产仍有投资价值，其中住宅区平均地价比去年增长了2.6%，商业区增长3.3%。

一名20多岁的男上班族说：“我在东京买不起房子，但也要投资小公寓。以后有了家庭就难住市区，上下班会很辛苦。我不愿成为城市住宅难民，小公寓能充当我的旅馆。”

问诊室

多间单位同时拍卖，何故？

By Poh Gin,

2023年03月31日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

问：

谢先生，您好！

同个公寓有达到十多间单位拍卖，表示那里欠管理费的情况可能很严重？

ZZ Vivian

答：

ZZ Vivian，您好！

同个公寓有多间单位拍卖，不代表拖欠管理费的情况很严重。

无论你是前或新的业主，只要有拖欠管理费，都需要付管理费。因为法律的改革，现在的管理层已经不一样了，管理层可以把拖管理费业主告上法庭。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

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MGB推介新山可负担公寓项目

By Poh Gin,

2023年03月29日

该项目位于具战略性地点
完善设施出入方便

林木生集团（LBS）旗下建筑公司创建集团（MGB）推出崭新且方便的可负担住宅发展项目Saujana Indah公寓。

这项位于柔佛新山占地2.61英亩的项目，发展总值（GDV）约4亿3716万令吉，属于永久地契，涵盖2栋37层大楼，分别有393和595间，合计988个单位，售价从35万2000令吉起。

该发展项目可通过主要高速道路，如南北大道（NSE）、通往依斯干达公主城的新沿海高速道路、巴西古当高速公路、东部疏散大道（EDL）、新山东海岸大道、以及士乃 – 迪沙鲁大道抵达，距离苏丹依斯干达大厦（CIQ）仅20分钟路程，非常方便常旅客。

创建集团执行副主席丹斯里林福山说：“可负担性，衔接性和社区是该发展项目组成的关键因素，我们是拥有良好业绩记录，兼具有可靠的能力和财务实力的公司，我们会准时并在预算范围内提交房屋方面占了上风，这不但会让Saujana Indah公寓的购房者为我们的发展项目有信心，甚至不必担心延期交房的风险。

Saujana Indah公寓位于百合花园(Molek)和柔佛再也广阔的城镇中，高楼林立。毗邻Daiman 18高尔夫俱乐部，是高尔夫爱好者的理想之地。

Saujana Indah公寓的居民也可以轻松享受各种休闲设施，例如游泳池、儿童游乐场、多功能厅、教堂、烧烤区、健身区和健身房，以及户外公园，其中包括提倡健康生活方式的户外跑道，探索附近主要的地点外，也能快速启动柔佛再也城市生活。

同时，距离Austin Height水上主题公园只有10分钟路程，对于那些喜欢大自然的人来说，这里也靠近Seri Alam湖公园和Seri Alam蓝湖。

Saujana Indah公寓提供了经济实惠和便利的完美结合，是寻找在柔佛新山舒适居住体验的家庭和专业人士的理想产业。

Saujana Indah公寓将成为LBS FABULOUS EXTRA 22-23 幸运抽奖活动的最新参与项目，购房者有机会参与幸运抽奖，赢取总值150万令吉的奖品，包括22 辆 Perodua Axia、41架SM Sports 110R摩托车、33架Sony 5.1家用影院条形音箱、46 部Decathlon Rockrider ST30山地自行车、Panasonic 40寸电视机、以及多部家用电器。