过去的“老破小”如今沦为市场遗迹

中国财经媒体报道，顶级学区房的价格面临大滑坡，包括过去最高能卖到每平方米超过20万元人民币（下同，约13.4万令吉）的“老破小”房子，如今已成为过去式。

根据《联合早报》引述第一财经报道，许多年来，在“鸡娃”（非常注重孩子教育）家庭的追捧以及投资客的恶炒下，北京和上海顶级学区房过去几乎是楼市中“不跌的神话”，连20、30平方米的老破小房子，最高都能卖到每平方米超过20万元人民币。但去年这种类型的学区房创下较高跌幅，甚至有小区成交价较过去高点跌了每平方米10万元人民币。

第一财经引述一名董姓男子说，他在2020年时为了能让女儿未来进入好学校，卖掉了两室一厅的房子，并花费接近400万元人民币，置换成一套一室户的房子。该房子对口当地“公办第一牛校”美誉的小学。报道没有提到该小学的名称和地点。

报道称，学区房市场到2021年时依然狂热，但到2022年时市场已下滑，跌回了董姓男子入手时的价格。到了2023年，价格更是进一步下滑。

董姓男子说：“几乎每个月都在下跌，一个月一个价。”他提到当时入手一室户的价格，目前已经足够买下同小区两室一厅。

中原地产资深分析师卢文曦分析，过去高价学区房的本质是学区溢价叠加了房价上涨预期，如今随着各地出台教育政策对学区进行调控，以及大力发展集团化办学，顶级学区的附加值已显著降低，再加上2023年房子本身价格也在一路下行，学区房自然跌得比普通房子更厉害。

同时，出生人口的减少，极大降低了投资客对炒作学区房的预期。卢文曦向第一财经说：“这并不意味着学区房未来就一文不值了，顶级学校仍然具备稀缺资源，还有一部分人在追求让子女去读好学校，这种需求是一直在的，但是过度炒作已经不存在了。”

另据财联社与彭博社报道，中国国家统计局1月17日公布的数据显示，12月70个大中城市住宅销售价格环比下降0.45%，比上月扩大0.1个百分点，降幅创2015年2月以来最大。

二手住宅方面，70个大中城市二手房价格环比全员下跌，是自2014年10月以来首次全部下跌，也是继11月69个城市二手住宅价格下跌后，进一步扩大至集体下跌的局面。

从房地产开发投资来看，去年全国房地产开发投资11.0913万亿元人民币，比上年下降9.6%，其中住宅投资逾8万亿元人民币，下降9.3%。根据官方数据推算，12月开发商房地产投资同比下降跌幅，至少为2000年以来的最大。

中国政府去年采取一系列“组合拳“措施遏制房价下跌，包括上个月在北京和上海放松购房限制，降低首套房和二套房的最低首付比例等，但这些措施未能提振自2021年以来持续处于低谷的市场情绪。

新闻来源: 联合早报

房价回到5年前……

孩子的教育是父母最为关心的头等大事，毕竟这关乎孩子的未来啊！

所以，在中国很多学区房是深受家长喜爱的，而且房价也会偏高，升值潜能更是逐年增长。若是毗邻优质学校的学区房，房价更是如日中天。

在上海，为了让孩子能够获得优质教育，不少市民就通过购买学区房来解决就学问题，而上海浦东新区两所名校，即进才中学和明珠小学，就是很多上海家长的首选，周边社区房价也曾一度高涨，可是近两年受到疫情及经济下滑影响，已下跌逾30%。

根据《每经网》报道，尽管经历了中考改革、多学区划片政策调整，部分学校仍然是家长心目中的首选。

然而，即使学区房作为房地产“最强阵地”，还是在市场下行中失守，部分溢价过高的上海学区房，价格已回到了5年前。

平台数据显示，明珠小学的老旧社区朱家滩小区单价在2021年初已飙升至每平方尺13万952元人民币（约85万令吉），“秒杀”隔壁豪宅，单周价格涨幅更高达39.4%，是隔壁豪宅涨幅的10倍。

地区最高曾逼近每平方米人民币15万元（97万令吉），如今下跌30%；今年第一季度的成交平均价格已在每平方米10万元人民币（约65万令吉）上下徘徊。同时，上海各区名校附近的社区房价均呈类似现象。

明珠小学旁的房产中介张凡说，部分溢价过高的学区房的价格已经回到5年前，现在挂牌的学区房价格还能谈；另一中介则说，学区房已经陷入买卖低谷期，2021年买入学区房，现都卖不出去了。

根据《新浪网》引述上海中原地区市场分析师卢文曦说，此前学区概念炒作太厉害，最热时期学期溢价甚至占房价的20%。从趋势来看，溢价比例会缩水到10%，尤其近两年学区政策有所调整，市民对学区房的热情也降温了，后续学区溢价还会进一步收窄。

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忽视安全问题
价格令人窒息

巴生谷一带租房需求高，特别在学院附近的房屋，更是一房难求！

为了赚取更多租金，屋主甚至铤而走险增建房间或成㓥房，在一间屋子以最大量化的方式切割成数十间房间。有学生租客声称，不少房东向学生和普通人收取的房租也不同，甚至更高！

据报道，一名居住在雪兰莪沙亚南18区的在读大学生称，若房东知道租客是学生，会收取双倍的租金。

“若想以每人200令吉至300令吉的租金来租房，我们必须与其他10名租户合租，要么自己找朋友，要么从外面找租户。”

根据观察，雪隆一带许多屋主把房子打造成㓥房，以获取几倍的利润。更离谱的是，这些单位房间忽视安全问题外，还以令人窒息的价格出租房间。

调查发现，雪隆旺区一间房间的租金从650令吉到900令吉不等，视地区而定，不包括水电费和管理费。

例如旺沙马朱地区，一间房间租金从700令吉起，鹅唛是650令吉起、安邦800令吉起和文良港650令吉起。

受访租户表示，由于房屋的地理位置优越，和靠近公共交通设施，他们别无选择，只能同意租下窄小的房屋。

租户肯尼斯说，他居住的三层排屋共有7个房间，住着9名男租户。屋主过后在客厅仅用胶合板墙又分隔另外三间房，还开放给女租户。

他作为租户没有发言权，“屋主说想在客厅里增加一个屏障，但我阅读合同，没有写明在客厅里增加屏障。所以我问增加屏障的目的，屋主才说想增加多一名租户。”

调查发现，社交媒体之前也广传与热议组屋和公寓非法扩建房间的情况，而且不只是发生在组屋，公寓、排屋和独立洋房也出现㓥房情况。

房产中介也承认，该地区的大部分房屋都是在当地有关部门不知情的情况下，非法增建房间。

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