苏莱曼
Rahim & Co研究总监

2020年进入第10个月份，而大马仍在和2019冠状病毒病疫情搏斗。

我们所有人都被提醒，疫情还远远没有过去，尤其是近日新确诊病例屡创新高，而首相也宣布收紧疫情标准作业程序。

随着商家们逐渐恢复往常的作业，人潮也逐日增加之际，大家严格遵守标准作业程序更是格外重要，因为我国无法承受另一个行动管控期。

政府已相继推出多项财务援助、基金和豁免措施，协助遭遇疫情重创的国人渡难关。

在产业领域，短期经济复苏计划（PENJANA）及全面自动延缓还贷措施，已为市场带来迫切所需的救济和帮助。

然而，当经济领域的各种事务变得更糟时，要求延长延缓还贷措施的呼声此起彼落，以抵御有关负面影响，因为许多人预期现有的恶劣情况会持续到今年杪，而只有到了明年杪，情况才有望开始逐步好转。

随着延缓还贷措施已于上月杪结束，如果情况没有预期般好转，我们是否需要第二次的延缓还贷？此外，我们也必须如同协助房贷借贷者暂缓还贷一样，为国内住宅租户提供充足的保护网和援助。

需要第二次延缓还贷吗？

政府当初在关怀人民经济振兴配套（PRIHATIN）中，宣布为所有借贷者，包括房贷和租购融资（Hire-Purchase）借贷者提供为期6个月的全面自动延缓还贷措施。尽管起初有关措施及固定利率贷款涉及的额外费用引发一些误解和混淆，随后又获得厘清而消弭，延缓还贷措施确实起到了为借贷者，尤其是那些惨遭大幅减薪甚至失业的借贷者，提供短暂喘息空间的作用。

然而，随着这延缓还贷的6个月已经过去，国内失业率仍相当高，许多人更预测今年杪会进一步攀升。这导致一些人质疑，6个月的延缓还贷是否足够，并要求延长这项措施。

去年，失业率一直保持在平均3.3%的水平，今年1及2月也仍保持在3.2%及3.3%，但到了3月开始攀升至3.9%，接着于5月达到5.3%新高，到了7月回降至4.7%，却仍偏高。

失业率偏高

很明显的，3月18日起实行的行动管控令是主因，但眼前许多商家和企业仍挣扎求存，通过缩小营运规模、裁员等措施寻求收复失地，少数商家和企业则不幸的永久结业。

为此，部分人士呼吁延缓还贷措施延长至今年12月杪，甚至明年，让那些深受疫情经济危机冲击者有更多的喘气空间，以收复失地，并有能力如过去般还贷。

从公共福祉的观点来看，针对性的延长延缓还贷期限措施，无可否认的有助于减轻借贷者的财务负担，问题是，它可以持续多久？

尽管一方面，延缓还贷措施结束后，人们能否恢复还贷令人担忧，但另一方面，有者则认为，与其一直把问题扫到地毯下，不如坦然面对现实。虽然多家国际财经机构预估，大马经济今年严重衰退后，将在明年强力反弹，但不太可能回到2019年的增长水平。

针对性还贷援助

大马经济今年第二季表现逊于预期，按年萎缩17.1%后，国家银行和世界银行双双大幅下修全年经济预估，其中，国行最新预估今年经济萎缩3.5至5.5%（之前为萎缩3.1%），原因是经济下行比预期严重。

在冠病疫情爆发后，新常态已成为大家的口头禅，我们也必须尽快调整日常的财务规划和时间表，以进行更好的长期调适。

当前改为采取针对性还贷援助的决策，会更具生产力和准确到位，因为只让真正需要的人延长还贷期限，例如那些在延缓还贷期间失业，如今面临屋子可能被银行拍卖风险的人。

财政部长早前发文告声明，是否批准针对性还贷援助和延长延缓还贷的申请，取决于个别银行，因为这属于银行的权限。通过这种个案处理的方式，个别借贷者和银行可以根据有关借贷者当前和未来的财务情况，评估借贷人是否符合延缓还贷的资格。我们也必须考量银行是否有能力承担另一轮的延缓还贷措施，因为我国仍在抵御冠病疫情，无法承受银行领域发生另一次危机。

别忽略租户权益

今天当我们浏览全球新闻头条时就不难发现，禁止驱逐租户的禁令和房租减免援助等课题，已成为各方热烈讨论和辩论的话题。

尽管国内房屋租赁市场可能不如美国、法国和英国等发达国家那么重要，但它仍面临着一个问题：在前所未有的经济动荡时期，我们已采取或正在采取措施保护国内的租户？

众所周知，大马目前仍未有本身的租赁法令，但我们确实感谢政府将其纳入2018至2025年国家房屋政策；马来西亚房地产发展商会（REHDA）已宣布它正与政府及各个工作小组合作，携手拟订租赁法令。

去年12月，有报道指这项住宅租赁法案预计在2年内在宪报上颁布，但随着今年爆发冠病疫情，该法案如今能否如期颁布，仍有待时间证明。

尽管购物中心内的商店租户在行动管控期间被迫停业近两个月，要求业主通融，一些业主也提供租金折扣或暂免还租，但如今住宅的租户在收入减少或最终失去工作的情况下苦苦挣扎，无力支付租金的困境也正在发生；在社交媒体上，这类信息更是随处可见。今年6月，数个非政府组织挺身而出，针对未能缴付房租的房客或租户，可能会被房东在没有考虑当前经济状况的情况下驱逐，要求全马的私人住宅租户暂免还租。

在美国、英国和法国等国家，这类延缓还租的概念并非新鲜事，因为这些国家已因冠病疫情而允许租客暂免还租。

在纽约，市政府已签署与颁布租户保护法令，以保护当地租户，在今年3月至8月期间免因无力还租而被屋主逐出门户；此外，纽约市也实行其他租户救济措施，例如禁止征收迟付租金罚款。

另一方面，苏格兰政府已宣布一项紧急的冠病法案，包括为期6个月的社交与私人住所驱赶租户禁令，因此给予租户更多空间，在不必担心被驱逐的情况下，安心的与业主洽谈新的还款协议。

应提供紧急保障

回头看大马，政府在短期经济复苏计划下推出的各项奖掖和豁免，更多是聚焦于购屋市场，而非房屋出租市场。基于产业投资者获得各项奖掖，以刺激市场交投，将租用有关产业的租户也应获得保障，确保他们租用产业受到法律的保护。若政府致力推行加强一个受法律保护的出租市场，应提供相关的紧急保障和援助。

基于房屋的可负担性依然是各阶层购屋者的共同课题，国人也应获得改为租用房产的选择，并获得公平的待遇。

本地一个暂免租金的案例，是关怀人民经济振兴配套中宣布的人民房屋计划（PPR）暂免还租措施；该措施涉及房屋及地方政府部旗下的人民房屋计划，以及吉隆坡市政厅辖下的公共房屋计划，暂免还租6个月。不过，这只涉及政府的房屋出租市场，而它应延伸至私人房屋出租市场。

无论如何，上述所有措施都须仔细考量到银行系统的完整性和可持续性，因为我们都需要经济中所有系统的支持。