租客 vs 业主，该保护谁？
美国政府陷入两难。

因为冠病疫情而失业的美国租客，原本有“租客保护令”保护，以免给不出房租而被赶出家门，但这个保护令已经在7月31日到期。

这意味着，收不到租金的业主，可以从8月1日开始驱逐租客。美联社指出，未来数星期内会上演最严重的逐客行动，美国将迎来自大萧条时期以来最严重的住房危机。

美国非营利组织阿斯本研究所的报告显示，目前美国有约650万户拖欠超过200亿美元（约845亿令吉）的租金；詹恩家庭研究所的调查显示，截至上月初，有8成拖欠租金的租客就居住在冠病疫情的热点地区。

如果保护令延长，已经不满抗议的业主团体料将反弹，因为没有租金收入的他们无力支付房屋税款和保险金；但若让保护令失效，流落街头的民众可能会加剧社区感染，这让美国政府陷入两难。

这项保护令是去年9月由美国疾病控制与预防中心（CDC）实施，防止交不出租金的租客流落街头导致疫情扩散，并多次延长。

美国总统拜登先前发出声明指出，由于Delta病毒正迅速传播，支持CDC延长租客保护令。但最高法院在7月裁决，CDC无权颁布此类金陵，只能通过国会通过延长。

美国国会众议院佩洛西在上周五（30日）提出延长保护令到10月18日，但温和派的房地产行业团体抵制，众议院投票取消；即便隔日参议院罕见地在周六开会，同样也没有解决。

不过，美国国会从本月9日起就进入夏季休会期，意味着国会可能会赶在之前通过延长保护令；否则，沦落街头的民众可能要等到9月10日之后了。

资料来源：CNN、美联社、搜狐、环球网

提起香港，很多人就联想到香港的房屋价格，殊不知香港的房租已开始下跌，要在香港租房屋，现在是少有的好时机。

根据中原地产的数据，香港房价租金在第一季度已经降至每平方英尺33.60港元（约17.68令吉），为2016年底以来的最低水平。

租房网站千居（Spacious.hk）的信息披露，苏豪区一间典型的两居室公寓现在的月租金也从两年前高达4200美元（约1.72万令吉）下降至目前的3500美元（约1.44万令吉）。

在香港发生反政府抗议示威之后，许多外籍人士搬离香港，加上香港人口下降和失业率高企，导致香港的租房需求低迷，尽管房价还保持稳定。

根据千居的数据，半山区、深水湾等地区的高档物业降幅最大，租金比2019年中峰值下跌25%。同期，外国学生和年轻白领喜欢的上环苏豪区，租金也下降了20%。

千居营运总裁詹姆斯费舍尔表示，香港发生反政府抗议示威期间的经济不确定性和出行困难推动了这一下降。疫情及严重经济衰退加剧了需求疲软。

彭博行业研究分析师帕特里克黄（译音）认为，受人口减少及旅行限制，香港2021年租金可能再降5%至10%。

他在一份研究报告中表示，香港人口为747万，按年减少0.6%，随着英国政府收到2万7000份香港居民的英国国民（海外）护照申请，香港人口可能进一步减少。

尽管香港首季度经济以10年来最快速度回升，3月份失业率仍高达6.8%，接近上一季度创下的17年高点。许多失业者都选择搬回家跟家人同住，以此减少开支。

虽然房屋租赁市场不景气，但庞大的买房需求使得房产售价保持坚挺。与2019年中期的峰值相比，房价下降不到4%。

根据最新的政府数据，2月份的租金收益率已降至历史最低。大型物业受到的打击最大，160平方米（1722平方英尺）以上的住宅，租金收益率已经降至1.8%。

张仰荣博士
资深房地产顾问
http://www.ecptl.com

从今年2月到5月，我的文章中分析了2019冠状病毒病危机将对大马产业市场有什么影响，这一期会与读者探讨，危机后大马住宅产业的租市。

今年1月，大马经济本来就要陷入衰退，加上3月的行动管控令，经济就急转直下。

从3月18日开始的管控期间，因大部分国人遵守指令呆在家，所以国家经济几乎停顿。

而从管控令开始到6月18日期间，许多生意倒闭。这也导致许多大马家庭失去收入和失业，所以料看到更多房贷违约，进而拖累更多房屋被拍卖。

经济衰退，加上冠病危机冲击，不少大马家庭或失去偿还房贷的能力，进而被银行拍卖产业，然后被驱逐。

今年和未来5年内，可能有数千或甚至是数万个大马家庭失去家园。而这些丢失家园的大马家庭可能就要租屋，因此租市内的住宅产业需求会增加。

需求增长租市环境改变

正如政府所宣布的，我国从3月18日开始的管控令，将于8月31日结束。9月1日起，大马的生活料恢复“正常”。
那么9月1日后，大马的住宅产业租市会在冠病危机后恢复正常吗？

今年和之后，大马的住宅产业市场会变成什么局面呢？

基于租屋的需求会增长，我们要做好准备，迎接租市环境的改变，这些改变包括

房屋租金料上涨

由于更多大马家庭因房屋遭到银行拍卖而被驱逐后，将需要租金更便宜的房屋，所以房屋的租金会上涨，可能就会比现在更高。

每月租金介于3000至4000令吉的高价公寓或排屋的租金可能不会有变化，甚至有可能下跌，因为原本的租户可能选择搬到更便宜的房子。

我认为，过去2年内，巴生谷内租金介于每月1000至1500令吉的公寓或排屋，将会最受新租户欢迎的住宅产业。而随着需求上涨，供应渐渐减少，这些公寓和排屋的租金有可能上涨到每月1500至2000令吉间。

房东的市场

当更多家庭要租金更便宜的房屋，加上更多人没有能力购屋，就会更需要租房子。当需求上涨，就会推高租金。

所以，无疑今年起将会是“房东的市场”。

新的租金支付方式

今年起，料出现新的租金付款方式，比如每月直接过账。

虽然现在有更多创新的网络付款方式，但是我认为，目前大部分租客还是以旧的方式给租金，比如现金或支票。

不会贷款违约

由于经济情况不明朗，加上未来30年内无法准时偿还房贷的风险更高了，我奉劝想要购屋的人，考虑租屋这个选择，因为不用担心贷款违约，也不会影响到自己的金融信贷评级。

不买屋则不会欠房债

消费者若选择租屋而不买屋，就不会背负上银行债务，因为少了每月偿还供款的责任。更不用为了应付银行而烦恼。

更弹性面对变化

如果一个人选择租屋，就少了每月偿还贷款的责任，如果他/她的财务状况发生变化，比如失业，就可以更加弹性的面对。

相反的，如果要供屋，一旦失业就无法偿还银行贷款，有可能违约并可能会破产。

未来5年屋价续跌

如果经济不好，人们只能求存并只负担得起食物和租金，不会有多余的钱来购买产业。

未来，至少5年内，95%的大马家庭若只能想着如何生存，应付每日所需。由于负担不起，购买产业，他们想都不敢想。
当这些大马家庭没有能力购买产业，就没有需求或者需求有限。

市场内，若没有需求又出现供应过剩的窘境，产业价格就会下跌。因此，未来5年内，产业价格会持续向下。