张仰荣博士
资深房地产顾问
http://www.ecptl.com

 

过去6个月内，我撰写了多篇文章，都是关于发展商的“零头期+现金回扣”产业投资计划。

这期我会继续跟进事情的进展。

在2012年到2018年期间，数千名大马人通过发展商和“产业大师”联手的“零头期+现金回扣”产业投资计划购买了多项产业。

这些投资者，每个人大概买了2到6项产业，并要承担每月6000至3万令吉的供款。

今年7月起，通过“零头期+现金回扣”产业投资计划一共买了76项产业的30名购屋者，向我求助。

他们每个人的月薪介于6000至1万2000令吉，因此并没有能力支付每月供款。而且他们都已经违约，无法偿还银行贷款长达3到9个月。

正如我之前的文章所提及，根据1950年合约法令第25条文，这30名购屋者所购买的76项产业，与发展商所签署的买卖合约都不合法，所以合约无效，双方并没有法律约束。

同理，由于买卖合约无效，购屋者和银行之前的贷款合约也是无效，且无法执行。

另外，当这些购屋者申请银行的房屋贷款时，是通过“产业大师”安排的“压缩”手法，在同一个时间点，一起进入国家银行的中央信贷资讯系统（CCRIS）检查并获得相关讯息。

但我们被告知这种手法，违反了国行的CRISS系统检查的规则与准则。因此30名购屋者打算向国行举报，以让国行彻查和采取行动。

30贷款者将起诉银行

另一方面，自7月，30名购屋者委任我为顾问，而我也代表他们已经写了很多信。

我致函他们购买76项产业时取得房屋贷款的银行，也与银行高层会面，献议帮助银行向发展商收回已经发放的76项产业贷款。

尽管如此，截至截稿前，相关银行的反应有2种，一是拒绝了我的献议，不然就是没有任何反应。 拒绝我的建议的银行坚持要对无法偿还贷款的购屋者展开法律行动。而且一些银行已经开始了法律行动。

另一方面，我在11月20日致函大马银行公会（ABM），寻求该会协助。想要向相关的银行传达，我愿意帮助他们向发展商收回已经发放贷款的献议。

同样的，到截稿为止，大马银行公会并未针对我于11月20日的致函做出任何回应。

由于相关银行拒绝了我的建议，而大马银行公会未回应，30名购屋者已经要求我根据1950合约法令针对银行采取行动。而我将通过律师入禀法庭，对银行采取民事诉讼。

吁受害者加入行动

同时，我代表30名购屋者，呼吁全部在“零头期+现金回扣”产业投资计划下的受害者加入我们，联合针对银行采取法律行动。

银行的财力雄厚，单单靠30名购屋者单打独斗将无法对付他们取得成果。

如果只是30名受害者展开法律诉讼，宛如蚍蜉撼树。不过，如果大家团结在一起就好像蚂蚁啃大象，小刀锯大树。

所以我们应该要学习蚂蚁，团结就是力量！

我相信，如果“零头期+现金回扣”产业投资计划的数百名或数千名受害者联手采取法律行动，就可以挑战银行，并把案件带到联邦法院。

因此再次呼吁在“零头期+现金回扣”产业投资计划中受害的购屋者，若想要加入联合诉讼，联系我并讨论案件细节。

如果你也是“零头期+现金回退”产业投资计划的受害者，并且需要帮助，你可以电邮联系我[email protected]，或者联络我的手机号码012-363 9232。

张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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都市土地昂贵，促成了现代都市人选择高楼住宅为住家，而东方人就房子的选择是十分看重的，面对都市高昂的房价，大部分人买房，便意味着一生的居所。

如何选择合适的一所好房子？对于当下的都市新中产阶级来说，一直都是聊天的谈资。

很多人，对于这个自己将要居住一生的空间，有很多期许：

1） 房子的大小；

2） 厕所浴室的数量；

3） 房子的地点；

4） 周围的建设；

5） 楼宇的休闲设备等都是买房考量的关键。

但我发现买房人往往忘记了，谁才是您的左邻右舍？而真正左右您生活品质的关键是您的左邻右舍，这也是购买共管楼宇的无形之间的一种业力，我则称之为缘分。

有缘才相见，有缘才同居，看似偶然，实则必然！

今生能在这栋楼宇相遇，这无形之间的契机，把互不相识的人，教育背景不一样，种族文化不一样，母语不一样的人，圈在同一栋楼宇里，共同生活，可以说是命中注定的缘。

既然缘分难得，如何和谐相处才是共管楼宇业主该修的一门课。

古人造字“人”一撇一捺，说明了人与人是互相扶持，唯有通达了相处之道，人才能立起来，才能继续发展下去，而且要结识一个人靠的是缘分，要了解一个人需要靠耐心，人与人要好相处靠的是包容心。

难在包容 贵在和谐

所以我才经常说：“共管楼宇的生活，难在包容，贵在和谐”。

凡事打破砂锅问到底，得了答案，伤了和气。

但是，人非圣贤，无人十全十美，有优点同时也有缺点，相处之道最重要包容，能相互体谅最好，抽丝剥茧对于共管生活并无太大帮助，记得生活不是工作，街坊邻居不是同事，也不是商业竞争对手，无需争强弱，定输赢。

共同居住在同一个大屋檐下，如果没有触犯原则，该忍则忍，或左耳进右耳出，可大事化小，小事化无，但一旦碰触到了原则性课题，就一定要坚持立场、维护原则，这样当双方了解了彼此之间的立场和原则后，就会自我调整，避免纠纷，减少矛盾。

住屋条例保障业主共同利益

虽然共管楼宇居住的精神，重圆满，轻利益，一切以和谐为主。

但是凡事无规矩不成方圆，共管楼宇的和谐共处的原则很多时候就是大家如何看待住屋条例（House Rules/ By-laws），捍卫它的同时教育街坊邻居，这就是大家都不可妥协的大原则。

2015年分层管理（维持及管理）条例（Strata Management Regulation 2015）第三附件内，规划了一套蛮完整的住屋条例，通过统一化及正规化个人单位和共管产业的控制、管理、行政、使用及享用的住屋条例来确保业主们的共同权利与利益。

2013年分层管理法，更是授权给予管理层（居民委员）有拟定，修改或增新的住屋条例的职权。

管理层通过年会或是召开特别会议召集单位业主出席会议投票表决，只要拥有超过75%出席者构成的法定人数，投票表决通过该住屋条例，它将是该共管楼宇合法的住屋条例，拥有法律效用，并受到宪法的保护，每位该楼宇的业主、租户、受益人及住户都得遵守该住屋条例，并受到该条例的约束。

国家立法就是希望业主可以通过住屋条例，了解自己身为业主的权力与职责，了解管理委员的职权所在，因它将影响整个共管社区的日常运行。

共管楼宇除了是您的家，同时也是您购买的资产，共管设施的维修与保养水平将大大左右该楼宇的市价。

温馨提醒您，共管楼宇不止是您的家，它同时也是有金融价值的资产，管理良好的楼宇，和谐的居住环境，将确保您的财产价值。

而大前提就是您得先了解什么是共管楼宇生活，共同分享一个大屋檐的社区生活方式，因为它已经是大马接近800万都市人口的居住方案。

注：管制共管社区内共管产业及共管设施的住屋条例，既：

A）分层管理条例下所设定以管理、控制、行政，使用及享用共管社区内共管产业及共管设施的条例；或

B）依据分层管理法令下，设定的附加住屋条例。

张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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楼宇管理表面上看是硬邦邦的大楼的维修与保养工作，其实，骨子里是为街坊邻居打造舒适的居住环境，人，才是物管真正服务的对象。

由于“人”才是真正是服务对象，我们就不能忘了人是有情感的生物，而人的情感离不开六觉。

张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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您是暴力行为的受害人吗？

源自街坊邻居却“挥之不散，驱之不净”的软暴力事件，是公寓租户心里的一根刺，深深的扎入了业主的心里，针针扎心，直入心房啊！

真叫人，痛彻心扉。

群聚的人类，离不开人，却绕不了人……

原来暴力行为不一定是简简单单的“拳打脚踢”，很多时候“酸言酸语”的破坏力与伤害比动手动脚来的更深。

屋檐下的软暴力正侵蚀着楼宇生活之品质。

读到这您可能会问：暴力就暴力，还分什么软软硬硬的搞不清楚？

其实，暴力行为基础上可被分类成两大类：

一、伤害肉体的“肉体暴力”：殴打、拳踢；

二、伤害精神的“精神暴力”：酸语冷眼。

任何可以让人产生恐惧，恐慌进而形成心理强制行为的动作都属于软暴力，只要该强制行为足以造成以下影响：

一、危及人身安全（财产或身心灵健康）；

二、日常作息，正常生活；

三、心理创伤；

四、或涉及违法犯罪。

还有滋扰、纠缠、哄闹、借人气聚众造势等行为，也是软暴力的一种呈现方式……问问自己您是否也中招了？

精神暴力造成心灵创伤

对了，软暴力的另一个解释就是造成精神伤害的暴力行为，简称“精神暴力”。

还有，共管楼宇里困扰着街坊邻居的“冷言冷语”或“酸言酸语”都是不容忽视的小细节。

关键在于，肉体暴力伤人肉身，而软暴力伤人的心灵。

然而对旁观者来说，可能就是某某人口里不干不净，那只不过是个人修养与道德层面有缺而已，听过了就过去了，不带任何牵挂。

但对被指责的当事人来说：这些话基本就是刀剑相对“杀人以无形的利刃，出自人口的刀”，句句深深的扎入了业主的心里，针针扎心，直入心房啊！

千万别看轻软暴力行为，它对人的内心与精神可造成极其的严重伤害，只要通过破口而出的话语，当时采用的文局，讲话的神情，不假思索的肢体语言，事后的的眼光与神态，这种情感上的煎熬，如同虐待，可锤残人脆弱的心灵。

无奈的是，街坊举动，是我“猜”不到的不知所措，却是街坊邻居们“眼”里的无关痛痒。

要求严苛也属软暴力

软暴力行为，如果没有稳得住的人来管制约束，就像破窗理论习惯了听之任之，而“人云亦云”导致伤害升级，这样伤害的不再是当事者，而是这个小区内的和谐。

搞不好，还严肃到闹刑事纠纷、律法诉控，间接地伤害楼宇的整体形象。

侮辱比挨打难受

分层地契楼宇的维修保养工作其实不难，难的是个个业主有想法、有声音，但管理者无法做到每位都听，这能尽量挑中间线来执行。

所以免不了无法满足全部人的想法，那些自我中心思想重的业主就极度不愉快，渐渐变成对抗源头。形成屋檐下的软暴力行为，如讽刺挖苦、剥夺他人应有的权益，以及伤害人脆弱的心。

还有，对委员存有“超高标准，要求苛严”，其实也是软暴力行为！当个委员都领教过某些人对别人就采用“高标准，严要求”的苛刻条件，对自家人就双重标准。

典型的别人做不到就不尽心尽力，自己做不到您就无理取闹也是软暴力行为。

比如住户对您说：“做什么委员，这么简单的事都处理不好，猪都比你有脑袋，下台啦！”

这句话已经很直接地带有“侮辱”，它虽然不是人体的肉身攻击，但是足以造成精神压力与伤害，古语道“士可杀不可辱”，这类的侮辱比挨打更让人难以忍受。

委员不是廉价劳力

委员是服务街坊的民选代表，不是廉价劳动力。

切记，委员都是无收费的义务服务您，当您把标准设得无限高，要求也严格都苛刻难实现，对当值的委员也在一种精神折磨。

关键是，委员不一定是了解建筑学的专业人士，对于楼宇的管理、维修保养都不一定熟悉，更多时候，都是新手业主，强制地要求每一位委员达到“高标准，严要求”，其实已经脱离了委员的实际能力范围。

难道就只能这样吗？其实不是律法的设定就是为了改善共管楼宇这居住环境。

自己做不来，有职业物管人代劳啊，何苦为难自己呢？

张仰荣博士
资深房地产顾问
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从今年2月到5月，我的文章中分析了2019冠状病毒病危机将对大马产业市场有什么影响，这一期会与读者探讨，危机后大马住宅产业的租市。

今年1月，大马经济本来就要陷入衰退，加上3月的行动管控令，经济就急转直下。

从3月18日开始的管控期间，因大部分国人遵守指令呆在家，所以国家经济几乎停顿。

而从管控令开始到6月18日期间，许多生意倒闭。这也导致许多大马家庭失去收入和失业，所以料看到更多房贷违约，进而拖累更多房屋被拍卖。

经济衰退，加上冠病危机冲击，不少大马家庭或失去偿还房贷的能力，进而被银行拍卖产业，然后被驱逐。

今年和未来5年内，可能有数千或甚至是数万个大马家庭失去家园。而这些丢失家园的大马家庭可能就要租屋，因此租市内的住宅产业需求会增加。

需求增长租市环境改变

正如政府所宣布的，我国从3月18日开始的管控令，将于8月31日结束。9月1日起，大马的生活料恢复“正常”。
那么9月1日后，大马的住宅产业租市会在冠病危机后恢复正常吗？

今年和之后，大马的住宅产业市场会变成什么局面呢？

基于租屋的需求会增长，我们要做好准备，迎接租市环境的改变，这些改变包括

房屋租金料上涨

由于更多大马家庭因房屋遭到银行拍卖而被驱逐后，将需要租金更便宜的房屋，所以房屋的租金会上涨，可能就会比现在更高。

每月租金介于3000至4000令吉的高价公寓或排屋的租金可能不会有变化，甚至有可能下跌，因为原本的租户可能选择搬到更便宜的房子。

我认为，过去2年内，巴生谷内租金介于每月1000至1500令吉的公寓或排屋，将会最受新租户欢迎的住宅产业。而随着需求上涨，供应渐渐减少，这些公寓和排屋的租金有可能上涨到每月1500至2000令吉间。

房东的市场

当更多家庭要租金更便宜的房屋，加上更多人没有能力购屋，就会更需要租房子。当需求上涨，就会推高租金。

所以，无疑今年起将会是“房东的市场”。

新的租金支付方式

今年起，料出现新的租金付款方式，比如每月直接过账。

虽然现在有更多创新的网络付款方式，但是我认为，目前大部分租客还是以旧的方式给租金，比如现金或支票。

不会贷款违约

由于经济情况不明朗，加上未来30年内无法准时偿还房贷的风险更高了，我奉劝想要购屋的人，考虑租屋这个选择，因为不用担心贷款违约，也不会影响到自己的金融信贷评级。

不买屋则不会欠房债

消费者若选择租屋而不买屋，就不会背负上银行债务，因为少了每月偿还供款的责任。更不用为了应付银行而烦恼。

更弹性面对变化

如果一个人选择租屋，就少了每月偿还贷款的责任，如果他/她的财务状况发生变化，比如失业，就可以更加弹性的面对。

相反的，如果要供屋，一旦失业就无法偿还银行贷款，有可能违约并可能会破产。

未来5年屋价续跌

如果经济不好，人们只能求存并只负担得起食物和租金，不会有多余的钱来购买产业。

未来，至少5年内，95%的大马家庭若只能想着如何生存，应付每日所需。由于负担不起，购买产业，他们想都不敢想。
当这些大马家庭没有能力购买产业，就没有需求或者需求有限。

市场内，若没有需求又出现供应过剩的窘境，产业价格就会下跌。因此，未来5年内，产业价格会持续向下。

张仰荣博士
资深房地产顾问
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今年1月，大马经济原本就已陷入衰退，接着因为2019冠状病毒病，我国实施行动管控令，经济插水。

我过去数月讨论了接下来产业价格的趋势，并预计产业价格今年内继续下跌，接下来5年也趋跌，直到2025年。

到底我们是如何掉入了这个“大马产业困境”？这一期，我们来一起回顾大马产业市场的历史。

为何人们要购买产业？赖于您的目标，基本上因为不同的产业类型和地点，大家的考量方式也不一样。

产业价格和其他商品都一样，受到经济学中供应和需求关系的影响。

当需求上涨，供应停滞，产业价格就会上涨。相反，当产业供应持续增加，需求不增时产业价格就会下滑。

让我们一同回顾大马产业市场的历史。

在60和70年代，我国产业市场的房屋贷款并不是那么容易获得。

当时大马的银行只会提供占产业买价60%的房贷金额，也有不超过70%的一些特别案例。而且那时候，房屋贷款的偿还期限一般是10年，只有少数情况可以去到15年。

所以在60和70年代，一个人若想要购买一间房子，他必须先要有相等于买价30至40%的头期款，因为银行只会贷款60%，或最多不超过70%。

由于购屋者必须准备高达30至40%的头期款，所以在60和70年代并不是很多人可以购屋，产业的买卖不多，产业增值也相应缓慢。

敦马“拥屋”时代来临

这种购屋需求低，产业增值缓慢的趋势一直持续到敦马哈迪医生在1981年7月15日当上首相。

敦马的“拥屋”时代来临，1981年起，大马的银行开始上调他们的借贷顶限，从60和70年代的60%，上调到70%，然后在90年代提高到80%，2000年代90%甚至到100%，而且几乎大部分贷款申请者都可以获得这样的贷款条件。

而且在1981到2011年长达30年的发展过程中，银行也渐渐地把贷款的偿还期限从10到15年，延长到20至25年。

到了2000年，30岁以下的贷款申请者可以获得长达30年的贷款偿还期限更成了一般标准。也就是说30岁以下的贷款申请者必须在60岁生日前还清他们的房贷。

人人都能贷款购屋

这时，我想要借用亚航的标语来一改：“现在人人都能购屋，而且人人都能贷款购屋”。

敦马的“拥屋”时代为银行带来了新的贷款实践，现在银行一般上会提供占买价高达90%的贷款金额，30年的偿还期限，以降低每月的还款。

因为银行新的实践，一夜之间，所有30岁以下的大马人都可以拥有购买属于自己房子的梦想，这是60和70年代的青年想都不敢想的。

所以在新时代，年轻的行政人员，20多30岁，即使大部分只工作了3至4年，都非常受到产业经纪和发展商的欢迎，一些甚至提供诱人优惠和礼物。

同时，宠爱孩子的家长也迅速地加入了支持孩子购屋的行列，把自己在银行甚至是在公积金的存款领出，帮他们支付10%的头期款。

所以2008年后，多闻20、30岁的年轻购屋者，也有25岁的年轻人就拥有市值100万令吉的产业，甚至有人30岁就拥有7项产业。

供不应求屋价上涨

几乎在一夜之间，产业需求，尤其是20、30岁的大马年轻人的拥屋需求暴涨，但发展商的建筑速度赶不上。

当需求超过供应，就会导致价格上涨。所以发展商就开始持续提高售价，直到购屋者无法负担的价位，决定放弃不买。

这时候，二手市场也不闲着，赶上了产业大热的趋势。产业经纪和屋主开始想要更高的价格，卖家一而再提高售价也是常见之事。

在产业经纪的意见下，卖家常常会开出一些，在我看来无法实现或是不可能的价位。而买家当然就无法接受而放弃不买。

结果现在的人都生活困难。今天，许多居住在吉隆坡和八打灵再也的家庭，其实生活水平比他们的父辈甚至是爷辈在60和70年代的时候还差。

易获贷款市场崩溃

回顾1970年代，收入达每月1万4000令吉的高收入家庭，有能力在吉隆坡白沙罗高原购买一间面积达1万平方尺的独立式洋房。

1980年代，同样的高收入家庭还是有能力在孟沙购买一间独立式洋房。到了1990年代，他们可能只买得起士布爹花园的独立式洋房。

在2012年，收入每月达1万4000令吉的高收入家庭，只有能力购买郊外岭或华联花园的双层排屋。

另外，在1970年代，收入达每月8000令吉的中等收入家庭，可在士布爹花园买到独立式洋房，但是这样的家庭到了1980年代只有能力买到郊外岭的独立式洋房，到了1990年代购屋能力更进一步降级到只能购买华联花园的排屋。

在2012年，这种中等收入家庭只能选择同样地区的中价公寓。

而收入每月只有3000令吉的低收入家庭，1970年代可以在华联花园购买排屋，1980年代只能在郊外岭买公寓，1990年代进一步降级到华联花园的公寓，2012年就只能负担斯里圣淘沙花园的中或低价组屋。

到底我们是如何陷入了这个“产业困境”，并不断追逐“产业价格不断上涨”的美好？

我认为，就像爱尔兰和西班牙，购屋者非常容易获得房屋贷款，不断刺激需求并推高产业价格，最后失控并导致产业市场崩溃。

产业困境3大主因

产业价格不断上涨导致我们陷入了“产业困境”的原因有3：

1. 银行的贷款顶限从60和70年代的60%，上调到2000年代的90%，让那一代全部20多30岁的大马年轻人实现可以拥有自己“梦想之家”的美梦。但需求忽然暴涨，供应跟不上，无疑使得产业价格像坐火箭那样一飞冲天。

2.把贷款偿还期限从10年，加长到30年，降低每月偿还款，让那一代全部20多30岁的大马年轻人可以负担自己的家，但一样导致产业价格暴涨。

3.机会主义者和很多年轻人都跳了进来，并背负了庞大的银行以及其他他们没有能力偿还的贷款。

今年1月，我国经济陷入衰退。情况可能持续5年或长达10年。

我们现在处于不明朗和危险时刻。如果你已经背负了房屋贷款而你的前途不明，尽快脱身，要在为时已晚之前，跟银行商讨新的贷款偿还表。

丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事

 

行动管控令结束后，生活真的能够完全恢复到往昔的模样吗？

随着更多企业对员工居家办公采取更开明的态度，还有消费者更重视公共场合卫生和对外卖及网购服务的接受程度更高，市场似乎将出现显著的变化。

居家办公、按时订购外卖解决三餐、利用网购与外送平台购买生活用品，在公共场合与人保持社交距离等，预料将成为疫情之后的新常态。

尽管有些人建议远离市区等人口拥挤的地方，甚至搬迁到低密度的郊区居住，但事实上，随着社会与经济的发展，城市化与人口增长是势在必行的，而且这种做法也是不切实际的。

在发展日益成熟的雪隆地区，可供人们选择的有地房屋非常有限，而且不管是新房还是二手单位，两者的价格都并非中下收入阶层所能负担。

而且，对于很多在市区工作的中下收入阶层来说，每天早出晚归地在郊区及城市两地往返通勤的生活方式，其实相当不符合经济效益，带来的生活压力与健康影响也相当庞大。

因此，这些收入阶层的人们的最佳的选择应该是高楼住宅，尤其是那些结合居住、办公与生活三大元素的综合发展项目。

在这类三合一的房产项目当中，有住宅单位、办公空间还有满足人们各种生活需求的商场及店铺，所以在原则上而言，住户是可以在同一个地方找到所有需要的元素，没有开车出门的需要。

此外，高楼住宅的保安程度也相较严密，而且可以有效控制人流，尤其是在检查体温和注册访客方面，住户只需在大楼的厅堂等几个重要入口设置保安，就可以达到这个目的。

所以，当一些类型产业的需求受到疫情的冲击时，这类综合发展项目反而将在疫情后变得更受欢迎，而这也是发展商需要更留意的一个趋势。

建筑增绿意降室温

在此情况底下，房地产业者应该如何调整本身的策略与思维，来应付这个可说是崭新的市场环境？

我认为，发展商如今迫切需要思考的一个问题，是如何改变本身的思维和产品设计，来迎合疫情后的新需求。

其中一个需要探讨的层面，就是如何在项目内增加绿色空间，例如垂直绿化，从而提升项目的空气素质，并且降低室内温度。

垂直绿化的设计在很多国家都已经相当普及，像是美国、中国甚至邻国新加坡都已经采用。

追求更好室内生活

在人们追求更好的室内生活品质的当下，在建筑外观安装铝制建材或油漆等做法可能会逐渐受到淘汰，这不只是因为无法迎合时下需求，也是因为不永续环保。

事实上，许多企业无法撑过2019冠状病毒病的冲击，很大的原因是一直以来习以为常的浪费做法。

以房地产行业为例，有些业者会斥资数以百万令吉，为旗下项目建造奢华讲究的展销厅与示范屋，试图吸引潜在买家的目光，也顺势营造一种值得信赖的形象。

然而，这样的做法其实相当浪费，因为在项目建成交楼后，这些展销厅或示范屋往往会被拆除。

而且，在新常态底下，相信很多潜在的产业买家在短期内都不愿意前往展销厅看房，因此，发展商必须要转型适应。

建筑模型数字化
足不出户可看房

在这种情况下，发展商更应该进一步发掘建筑信息建模（BIM）的潜力，解决许多买家想要足不出户就能轻松看房的愿望。

所谓的建筑信息模型，其实是一种通过数字化科技，把建筑的虚拟三维模型建构出来的一种技术，因为它可以把项目的设计、施工、管理乃至寿命周期等信息都纳入信息库，因此呈现出来的虚拟模型跟实际成品的一致程度非常高。

用BIM把项目的虚拟模型展示给潜在买家，这样不仅能够避免不必要的浪费，也可以让买家了解到更贴近实际产品的发展概念，从而做出更明智的决策。

借助智能系统
改善公共卫生

另一个可以研究的层面，就是房产项目的公共空间与设施。在疫情发生后，电梯按钮、门把与健身房的器具等都成了传播病毒的媒介，因此，发展商有必要改善这些方面，保障人们的健康与卫生。

例如电梯按钮方面，可以通过感应器识别人声或动作来操作，而不是一贯的用手指来按钮，这样就能大大减低疾病传染的风险，也让人更安心地使用。

在房产设计方面，随着人们需求的转变，发展商也要持续检讨和进行调整。

尤其在疫情后，相信许多人对于空气素质和通风程度会有更高要求，因此，未来的项目可以适当地增加窗户的覆盖面积，这样不但能够改善通风，也可以趁机采用更多自然光，达到一举两得的永续目的。

最后也是最重要的一点，就是不管企业还是个人都必须自我反思和检讨，尤其是在环境健康和永续环保方面，否则我们很可能将在下一轮的危机，付出更高昂的代价。

张仰荣博士
资深房地产顾问
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由于大马去年因2019冠状病毒病疫情而经济萎缩，许多大马人都开始问一个问题：“1997/1998亚洲金融风暴期间的经济衰退将重演吗？”

事实上，我们看到，1997/1998年发生过的事情，已开始发生。

大马人今年和未来5年内将面对的痛苦，可能会比1997/1998经济衰退时更严重。

无可避免的，2021年经济衰退的结果，将导致银行拍卖的产业增加。

风险1：银行、律师和估价师在公开拍卖中的结盟

大马报章曾报道过一篇题为“产业拍卖的黑暗面”的报道，形容拍卖过程如何被某些特定集团“骑劫”，这些集团的目的，就是要阻止真正的竞标者在拍卖的过程中与他们竞争，这些集团目的是要确保可以在拍卖中以“最低拍卖价”得手。

尽管这些集团是拍卖过程中让人不适，但还有更大的威胁，来自于银行、律师和估价师在公开拍卖中的“不甚神圣联盟”，以一个远低于“合理市场价值”的“应有价位”出售所拍卖的产业，不利于处于困境的贷款者。

若公开拍卖过程没有被上述集团“骑劫”，这种不健康的风气就可以被遏制和防止，公开拍卖的成交价将会更接近产业的合理市价，甚至更高。

面对上述集团和银行、律师与估价师三方联盟的双面夹攻，陷入困境的贷款者，若要以合理市价或甚至更高的价格拍卖产业，几率就非常小。

拍卖底价应等同市价

根据1965国家土地法令，第257 (1) (d)条文阐明，法庭所定下在产业拍卖底价，应等于该产业的市价。

而根据马来西亚估价师、评估师及产业代理局（Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents, Malaysia，简称BOVAEA），市值的定义则为：市价是一个产业，经过合理营销，所涉单位知情、谨慎且不受威迫的情况下，在估价当日所得出，买卖双方可公平交易的估价。

判决对产业市值定义

另外，国内的多个法庭判决，对产业市值的定义如下：

高庭在南洋制造公司与柔佛土地局（Nanyang Manufacturing Cov The Collector of Land Revenue, Johore）一案中，所采纳的市值定义为：

“我认为要合理评估市价，最安全的准则，是在考虑了所有的情况后，该土地或毗邻社区内类似土地的销售证据。”

此外，联邦法院1984年在黄潮鸿（译音）与鹅唛土地局（Ng Tiou Hong vs Collector of Land Revenue, Gombak）一案中的裁决如下：

“市价的评估，可以参考毗邻、本地类似土地，或是类似素质或位置土地的销售价格。”

1997年，上诉庭裁决在马银行与林宝和（译音）与其他人（“Malayan Banking Berhad vs Lim Poh Ho & Another”）案件中的裁决如下：

i) 银行有责任针对该产业销售时，取得真实的价值；

ii）一个产业的真实商务价值，不是估价师认为的价值，而是该产业在公开市场应可获得的真正价格。

要为因银行、律师和估价师三方结盟，而处于不利地位的贷款者争取应有权益，大马的执法和监管单位包括国家银行、律师公会、BOVAEA和警方，需对我国银行体系内的不当活动展开调查，并惩罚违法人士，在所有的“坏苹果”清除和惩罚后，大马银行体系的信心和信任才可以恢复。

风险2：银行、清盘师和报穷发展商之间的结盟

除了上述结盟，还有一个银行、清盘师、报穷发展商与机会主义买家所组成的联盟。

它们涉嫌利用1965年公司法令中，涉及报穷公司清盘的第10部分条款（Provisions in Part X），让本身处于优势。

1965年公司法令第10部分条款目的在于防止报穷公司拥有人及董事，偏向于“特定”的债权人。然而，一些银行却对这条款视若无睹。

报穷发展商被清盘

以下让我们看看非银行债权人，在一家报穷发展商被银行清盘案例中的遭遇。

基于隐私，我姑隐其名，把它们分别化名如下：

被清盘的报穷公司：报穷发展商

项目名称：失败的山谷项目

涉及的银行：违法的银行

涉及的清盘师：不怀好意的清盘师

约500亩土地的买家：机会主义买家

报穷的发展商在雪兰莪州拥有4片土地，分别有各自地契，总面积逾700亩。

4片土地中，其中2片已发展成住宅产业，其余2片未发展。

为了发展这个失败的山谷项目 ，4片土地抵押给上述违法的银行，以获得贷款便利。这个项目约有800个住宅单位，而剩余的未发展土地面积达约500亩。

2007年，违法的银行取得高庭的庭令，要将这家报穷的发展商清盘。当时，上述不坏好意的清盘师受委为清盘师。报穷发展商所欠银行的欠款约6500万令吉。

上述未发展土地当年（2007年）的市值介于每平方尺5至10令吉，相等于总值介于1.14亿至2.28亿令吉之间。

即使土地是以1.14亿令吉的偏低价格卖出，报穷的发展商仍将有足够的钱来摊还上述银行贷款便利，并还剩下6000万令吉来完成失败的山谷项目。

因此，该银行没有必要将这家已报穷的发展商清盘。

银行将上述报穷发展商清盘的“真正目的”如下：

2008年，上述清盘师签了3项买卖合约，要把上述报穷发展商的资产，卖给机会主义买家。

第一项买卖合约是于2008年（2007年清盘后），以1700万令吉卖掉约350亩土地。

第二项买卖合约是于2008年（2007年清盘后），以700万令吉卖掉约150亩土地。

第三项买卖合约是于2008年（2007年清盘后），以100万令吉卖掉约25亩土地。

清盘师总共通过3项买卖合约，以总值2500万令吉，把总面积逾500亩的土地，卖给了幸运的买家。

报穷发展商2007年清盘后，售卖公司资产需要遵守1965年公司法令第223条文：

售卖土地须获庭令

该条文阐明：“售卖公司任何资产或股票，须在法庭展开了清盘程序之后才能进行，否则将无效。”

在之前的交易中，没有证据显示，上述清盘师在售卖未发展土地时取得高庭庭令。而且，上述清盘师以2500万令吉，把上述未发展土地卖了给机会主义者买家，等于是市值非常大的折价，情况如下：

当清盘师以比市值折价高达78至89%的价格，把上述未发展土地脱售给幸运的买家时，他们其实已抵触刑事法的财产欺诈和处置，财产的刑事侵占和失信罪。

而且，当清盘师把2500万令吉的销售所得支付给上述银行，以清还6500万令吉的贷款便利时，也不符合1965年公司法令第293条文，防止偏向“特定”债权人的规定。

卖掉了土地，报穷的发展商就没有任何资产，可以重启失败的山谷项目。

这个银行、律师和估价师三方结盟的案例，显示当局在监管和执法上及保护上述山谷项目买家上，面临重大的失败。

受到银行、律师和估价师三分结盟的受害者，可以到哪里讨回公道？

上述失败山谷项目买家的遭遇，将是其他大马人的前车之鉴，要在购买家园的路上，避免成为类似结盟的受害者。