苏莱曼
Rahim & Co研究总监

以免一失足成千古恨，
想好好才买“未来”房子。

在当前百物涨价，生活成本不断扬升之际，房屋价格也持续上涨，令人担心，未来的新生代是否有能力自行购屋。

对身为父母的人来说，这已成为一个共同的担忧，而当中许多人都想趁现在房价还算合理，而且有许多选择之际，先为孩子们买房，解决这个未来的忧虑。

然而，即使只是为你心爱的家人买房，在选择他们未来的房屋时，仍需要注意当中存在的各种陷阱，以及其他需要考量的因素。

这是因为任何错误的选择，可能会导致一个庞大的房屋贷款负担，而无人有能力接手。另一种情况则是，一间新房屋因所在地点位置不方便，而被闲置或求售无门。

生活方式或不同

每当到了做决策的时刻，时机非常关键，这是为了确保所作的决策是最佳的，而且最适合有关目的。假设负担能力不成问题，并已作出买房的决定，我们也不应忽视当前的市场情绪，因为这将决定发展商所提供的配套、折扣优惠以及可供选择的范围。

切勿仅因为一时的购买冲动，而限制自己的选择，并降低你买房的标准。否则，你过后不仅很可能会因为它不是最佳的选择而后悔，而且如果你当时再多等几个月，或对目标领域进行更多研究，你可能会找到更好的机会。

随着房地产市场竞争越来越激烈，有越来越多新设计款式的房产面市，以应对当今当前的住宿需求，时机是一个关键的因素，因为要购买的房屋很可能只会在未来几年才入住，而由于居住者将是目前的孩子们，他们长大成人后对房屋的偏好和生活方式，可能会与生活在当代的父母有所不同。

也就是说，与孩子们商量他们未来的计划，以及这将如何影响他们对房屋的选择，也是至关重要的事。

这意味着，这必须等到孩子们已足够成熟，才能大致了解他们未来的生活方向：他们是希望在一个地区住上至少5年，还是他们更期望在职场生涯初期采用自由自在的生活方式，因此需要更灵活的住房安排？

早买房可视为投资

过早买房可能会导致孩子们一旦踏入“自立门户”的阶段时，他们的住宿需求已发生变化，最终导致他们不想住在父母为他们买下的房屋，导致有关房屋空置的局面。

尽管如此，提前购买位于策略位置的优质房产，可能是一项投资，未来可出售套现潜在的收益，并将有关收益再投资于另一个房产。

地点永远是置业一大考量

无论你购买的房屋是供自住，或是投资目的，拥有坐落在策略地点的住宅仍是成功的关键。

在有关房屋是用于和家人自住的情况下，房屋所在地点适中，将使房子在通勤、周遭环境与氛围，以及一应俱全的设施和便利设施（例如学校、公共交通站及充足的商店和超市等）方面，满足他们的日常需求，成为实用的居住场所。

理想的位置还取决于未来居民的生活方式，例如职业性质、家庭规模和生活方式偏好。

对于事业心较强，并寻求城市生活方式的单身人士来说，他们较适合住在发展成熟的城镇或市中；相反地，有孩子的家庭则可能更喜欢住在交通和夜生活噪音较少的郊区。

地点优越有利套现

如果你希望在10至20年后，为了住房升级或搬到其他地区居住，而将现在居住的房子卖掉，那么如果你现在所住的房屋地点优越，将有助于转售套现。

由于目前有许多空置待售的二手房屋，滞销或未售出的新屋也为数不少，无论是发展商或屋主，目前都出售房屋时皆面临激烈的竞争，而地点优越的房屋在这方面将占有相对的竞争优势。

房屋是一种有资本增值潜能的资产，你不应因为当初买房的的目的是为了自住而非投资，而放弃其未来的获利潜能。

未必越大越好
适合自己最重要

随着科技的进步和生活方式选择的演变，“越大越好”这句老话已不再适用于每个人。就像智能手机一样，重要的不是尺寸，而是用户需要和期望的设计和规格。

在房地产领域，如果购屋者的生活方式是经常外出甚于“宅”家，那么设有4间睡房和一个大花园空间的有地房屋，不再适合这类购屋者。

更糟的是，一间面积很大的有地房屋即使只有两个人住，也仍需要保持足够的维护和清理工作，以免房屋许多未被使用的空间，遭受因缺乏打理而被忽略和腐蚀的影响。

高楼住宅单位将更适合未来的居住者居住，并更方便他们的日常通勤和生活空间需求。正如过去10年或更早以前，住宅设计已向前跨进了一大步，多功能和紧凑的生活逐渐成为新的生活方式，其中一些功能成为可共享的设施，如游乐园、洗衣房、休息室和健身设施。

共享概念成新主流

对于那些希望住在主要城市地区附近的人来说，高楼住宅也比较务实，因为有地房屋（如果有的话）价格可能太高。

大家应该仔细考虑，孩子喜欢住在什么类型的房屋，因为他们可能有和父母不一样的想法。就如同地点理想的房屋一样，能否找到合适的房屋类型，很大程度上取决于未来居住者在搬入时的需求和偏好。

基于共享概念和紧凑型生活成为下一件大事，梦想中的房子是什么模样，这种传统的期望可能已不合时宜，并在某种程度上对未来的新生代没有吸引力。

简而言之，虽然你是为了家人未来同住的目的，买下另一间房子，而非为了投资，但同样的考虑因素和常见陷阱仍适用。

你必须经过一番深思熟虑和仔细研究后，才作出有关买房的决定，毕竟，买下一间孩子未来不会想要的房子，而令自己和家人陷入困境，是大家都不希望发生的事。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

发展商有权决定产业的销售价，
早期买家难以要求获得过后的回扣。

近期，不难发现，发展商频频推出许多诱人的折扣，如果你是发展商在拥屋计划（HOC）或近期提供许多优惠之前早已购屋的买家（以下简称早期买家），是否觉得买“贵”了或太早入场，而错过了许多折扣？

那么，身为早期买家，是否有权向发展商索取相同的回扣呢？

(a)在Abdul Hakim Bin Mohamad & 1101 Ors v. Prima Corporation（“PR1MA”）一案中，1102名原告（“早期买家”）以特定价格从被告（“一个马来西亚人民房屋机构（PRIMA）”）购买了各自的产业，随后发现PR1MA正在向新买家出售类似的单位，并在拥屋计划下获得原价30%的回扣。

(b)早期买家集体向法庭寻求各种声明，其中包括 PR1MA 向新买家所提供的回扣是非法和无效的，或者，PR1MA也应该向早期买家提供相同的回扣。

(c)早期买家还试图阻止PR1MA在法庭下判之前，向新买家提供回扣或折扣。

法庭的判决如下：

PR1MA有权定价和折扣

议题:PR1MA是否有权决定其所售物业的价格，以及是否有权向其物业的买家提供任何折扣。

1.PR1MA有权根据其权力签订其认为合适的任何买卖协议， 这自然包括确定任何销售价格的权力，以及它打算在任何重要时间提供的任何折扣，以实现其在2012年《Perumahan Rakyat 1Malaysia 法案》下的功能。

根据该法案，PR1MA有权进行商业活动，包括出售、租赁甚至出租任何分配给它的土地。PR1MA有权决定价格，甚至可以提供它认为合适的任何折扣。

2.PR1MA至少具有决定销售价格、提供回扣和提供其认为合适的折扣的隐含权力。1948年和1967年解释法第40(1)条和第95条有相似的规定：

第 40(1)条(1)如果成文法律授予任何人做或强制执行任何行为或事情的权力，则所有此类权力应理解为也被给予合理必要的，以使该人能执行或强制执行行为或事情。

第95条(1)如果成文法律授予任何人执行或强制执行任何行为或事情的权力，则所有此类权利应理解为也被授予合理必要的，以使该人能执行或强制执行该行为或事情。

因此，同样地，PR1MA拥有根据《解释法》第45 条和第95条的隐含权力，来确定其管辖范围内的任何产业的销售价格，其中包括任何一般或任何计划下的任何折扣或任何回扣，包括现任政府推动的计划。

PR1MA没承诺不调屋价

议题:买家是否有合理期望，未来PR1MA不会向后续买家提供价格变动或折扣。

1.早期买家提出的立场是，早期买家因HOC向新买家提供的折扣或回扣，而受到不公平对待。

2.在较早购买产业后，早期买家现在发现购买类似单位的新买家，将获得原价30%的折扣。因此，他们认为PR1MA处理不当。

3.在法律原则“合理的期望”之下，首先早期买家必须证明PR1MA曾作出陈述或承诺，先前买卖的产业的价格不会改变，或会给予买家跟后续买家同等的折扣。

4.早期买家必须有一些合理的依据相信产业的价格是固定的，并且将来不会改变或给予折扣。

5.在本案中，早期买家没有合理依据，相信PR1MA之后不会改变物业价格或向后续买家提供任何折扣。没有任何证据证明，PR1MA促使早期买家产生任何形式的合理期望。

6.让我们从反方向来看这起案例。假设PR1MA随后因成本增加或汇率变化，而导致的经济和津贴影响为前提之下，而选择提高出售给后续买家的产业价格。

7.在此情况之下，早期买家是否有立场质疑后续买家所面对的物业价格上涨，并坚持PR1MA向新买家提供相同的价格？

8.即使在截然不同的情况下，给出的答案也会是一致的。当然，早期买家不会认为他们需要支付额外的款项以确保他们支付的价格与新出售产业一样。

摘录要点:

1.发展商有权决定产业的销售价格，早期买家难以要求获得和后续买家同等的回扣。

2.但是，发展商在与买家沟通时应保持谨慎，不应作出空头承诺与陈述。

例如，发展商将来不会向后续买家提供回扣。否则，如果发展商作出了该等陈述后却提供回扣给后续买家，早期买家在合理的期望之下，是有立场质疑或向发展商要求获得和后续买家同等的回扣。

丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

大马经济正要复苏之时推出新税务，
究竟能为经济带来什么益处？

马来西亚政府在2022年财政预算案中，出其不意地宣布一项名为“繁荣税”（Cukai Makmur）的一次性税务，重挫了许多企业和外资的信心。

根据政府的解释，在繁荣税下，一家公司的首1亿令吉盈利，将继续按照24%的现有公司所得税来征税，但超过1亿令吉的盈利，则必须根据33%的繁荣税来征税。

在我看来，这次的繁荣税就是“惩罚”那些盈利刚开始恢复和营业能力出色的公司，同时也进一步打击外资对我国的信心，赶走盈利超过1亿令吉的外资企业。

试想，在大马经济刚开始要复苏之时推出这样的新税务，究竟能为经济带来什么样的益处？

公司税比邻国高

要知道，相比我们邻国的公司税，马来西亚的24%公司税税率已属于偏高水平，在区域的竞争力也稍逊其他国家一筹。比如新加坡的公司税只有17%，而泰国、越南、柬埔寨和寮国都是20%，印尼则是22%。

而在带动经济、制造就业机会和技术转移等方面，外资的参与是起着至关重要的影响，而吸引外资最重要的因素之一，就是当地的公司税。

如今政府非但没有设法调低公司税，反而再对大企业征收33%税务，再加上政治不稳定、教育水平被众多邻国迎头赶上、政府部门效率低落、还有劳动力成本竞争力减少等因素，绝对会导致大马流失更多的国际竞争力。

事实上，在政府宣布推出繁荣税后，各行各业都出现反弹的声浪，连大马股市也在周一时大幅下跌，足见繁荣税是“弊大于利”的措施。

同时，根据财政部第二副部长雅马尼哈菲兹的估计，繁荣税只能为政府带来大约30亿令吉的税收。

对此，我认为政府与其为了这一点税收吓走外资，倒不如设法改善我国的经商环境，吸引外资，从而增加能征税的对象，甚至呼吁企业和人民捐款，都是可行的方法。

缺乏大型基建项目
料难提振国家经济

另一个让人失望的是，政府并未在预算案宣布推出第三捷运路线（MRT 3）等大型基础建设项目，这对于建筑业这个重要的经济领域而言，并不是一个好消息。

作为马来西亚国内生产总值的主要贡献来源之一，建筑业牵涉与带动多达140多个周边行业，包括建筑材料、运输、装修与室内设计、律师和房地产中介等等，是一个能带来庞大经济乘数效应和制造大批就业机会的行业。

然而，建筑业如今正在奋力从一年多的封锁当中恢复元气，同时还面临着建筑需求疲软、原料价格不稳定，还有建筑合约逐渐耗尽等挑战，情况可谓雪上加霜。

因此，我希望政府重视建筑业正面临的问题，并给予业者适当的援助，否则整个行业都可能失常，并衍生出更严重的问题。

满5年免产业税 15亿建可负担屋
提振房市

不过，政府撤销6年及以上产业的产业盈利税（RPGT），是一个好举措，因为这不止帮助到那些被迫卖房筹钱的卖家节省税务，也可以提振市场房地产市场的信心。

我认同政府计划拨款15亿令吉兴建人民组屋、亲民房屋和公务员房屋等可负担房屋的政策，这将为低收入阶层提供住处，并促进经济和市场的运转。

重视低收入群需求

我相信这也将鼓励发展商更加重视低收入阶层的需求，并以此为他们打造可负担价位的房屋，为低迷的房地产市场带来活力。

不过，我希望有关政府部门加速可负担房屋项目的审批，以免影响人民的居住问题，甚至经济复苏的脚步。

公务效率拖复苏后腿

如我多次强调，如果政府部门的办事效率缓慢，不止对人民和企业带来很大的不便，同时影响外资对国家的印象。

如今正值各个经济领域逐渐开放，许多企业都准备好复工和推出新项目，失业者也希望就业。

果断改革解决弊病

在此情况下，如果企业迟迟无法从政府方面获得有关准证，将导致项目延迟推出，进而无法为市场带来就业机会和促进经济运转，影响我国复苏的步伐。

另一方面，政府部门的运作效率是外资相当重视的一环。假设一家来大马投资的外资企业必须等好几年才获得准证，这如何不影响外资对我国的信心？

所以，希望政府果断改革，彻底解决这一困扰了我国多年的弊病。