黄伟益
产业管理顾问

我最近在处理一宗入禀分层管理仲裁庭，关于某管理机构向其公寓原任发展商，追讨对方所拥有某个单位的案件时，面对相当棘手的问题。

尽管这个属于原任发展商的业主没有提出要求，但负责聆审案件的分层管理仲裁庭庭主，却基于管理机构未根据2013年分层管理法令之规定，从2015年6月1日（槟州则是2015年6月12日）开始，依据每个单位之面积单位（Share Unit）来计算各别业主所需缴付的管理费，导致我在最后一分钟不得不要求撤回这个案件。

若我没有主动撤回此案，或对方不让我撤回此案，仲裁庭庭主将因2013年分层管理法令的限制，不让我所代表的管理机构有权取得对方从2015年6月12日起至管理机构开始改以面积单位计算管理费的这段期间，所欠的管理费数额。

若扣除利息不算，单是这名业主在这段期间，即从2015年6月12日至2017年4月30日所拖欠的管理费、储备金，加上地税及保险费，总额为7040令吉70仙，同时期所累积的利息是4600令吉47仙；若管理机构无法取回这笔欠款，这个业主则平白省下1万1641令吉17仙。

这个原发展商业主所拥有的单位，其面积为1712平方尺，若以每方尺16仙计算，每月管理费为274令吉；从2017年5月起，这个拥有161个面积单位的产业，其管理费则以每个面积单位2令吉20仙计算，则每月须缴付管理费354令吉20仙。

当然，管理层有权在任何时候通过召开常年大会或特别大会来制订新收费率，不过，从2013年分层管理法令生效的日期算起，不管是发展商、共管机构（JMB）或管理机构（MC），一律须以面积单位来计算各别业主所缴之管理费。

管理机构须改变结算方式

我们看回2013年分层管理法令，当中针对管理层须以面积单位计算各别业主所缴付管理费之各项条文如下：

(a)第12(3)条文：针对发展商管理时期（即未成立共管机构或管理机构之前）；

(b)第25(3)条文：针对共管机构管理时期；

(c)第52(2)条文：针对发展商以管理机构名义来管理之时期；

(d)第60(3)(b)条文：针对管理机构管理时期；以及

(e)第68(2)条文：针对管理分机构（Sub-MC）管理时期

这些条文皆很清楚阐明，所有管理单位皆须以面积单位，来计算各别业主所须缴付的管理费；至于储备金，则一律是管理费之10%而定。举个例子，若每月管理费为100令吉，储备金则是10令吉，总额为110令吉。

我尝试提出不同的论点，包括指这些负责管理分层建筑的单位，即使他们因法律规定而须改以面积单位来计算各别业主所缴付之管理费，他们仍须等到下一次常年大会或特大，通过提呈新的动议来改换这个计算方式。

我亦争论只要管理层所收取的费用，在2015年6月1日（槟州是2015年6月12日）之前所召开的常年大会或特大获得通过，这个收费率不应在新的法令实施之后立即受到影响，而须改变其结算方式。

无论如何，我们所提出的这些论点，未必能获得仲裁庭庭主所认同。

为了避免影响管理层今后所要追收的管理费，我劝请所有共管机构或管理机构，立即着手改变其结算管理费的方程式，并以面积单位来重新制订各别业主所须缴付的管理费及储备金。

不能另收地税保险费

2013年分层管理法令还有另一规定，即管理层只能收取月费（Charges）及储备金（Sinking Fund），而不能另行收取地税及保险费等。

即使管理层耗5000令吉为整座楼宇购买保险，管理层绝不能将之除以200个单位，然后向每个单位收取25令吉的保费；同样的，若这个楼宇的每年地税为2000令吉，管理层绝不能直接除以200个单位，并向每名业主收取10令吉之地税。

根据法庭之前所作的诸多判例，不管是共管机构或是管理机构，若他们要收取任何费用，就须通过召开常年大会或特大来批准有关收费率；管理层无权根据他们所承担的开销，直接向每名业主收取各别的费用。

至于2013年分层管理法令规定管理层只能收取月费及储备金，管理层则有必要将地税、保费等其他开销，纳入其财务预算案，然后以此结算每名业主所须缴付的月费。

当您跟发展商购屋并签署买卖合约时，有关合约将附录一份由发展商所制订的常年预算案；同样的，发展商在召开共管机构或管理机构首次大会时，或共管机构或管理机构每当要调整或提高管理费时，亦需在大会当天提呈并寻求通过常年预算案。

这份常年预算案将列出管理层在未来12个月内，所需承担的维修与管理开销，这个总额将除以整座楼宇的面积单位总数并除以12个月，以此结算每个面积单位之常月管理费。

随后，管理费再以这个平均收费率，乘以各别业主之面积单位，以此来结算每名业主所需缴付的管理费及储备金。对于那些还未有分层地契之楼宇，则可能无需以面积单位来结算各别业主须缴付之管理费及储备金。

张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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楼宇管理表面上看是硬邦邦的大楼的维修与保养工作，其实，骨子里是为街坊邻居打造舒适的居住环境，人，才是物管真正服务的对象。

由于“人”才是真正是服务对象，我们就不能忘了人是有情感的生物，而人的情感离不开六觉。

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

政府为抵御2019冠状病毒病疫情，而实行行动管控令，这段期间大家没事都得乖乖待在家里。

连带地，购屋者往日喜爱进行的到发展商销售处参观，甚至参观示范屋的行程，也暂时被迫展延了。

但，购屋者这段期间真的什么都不能做了？当然不是，答案请往下看。

不可避免金融现实

无论我们是处在一个大流行的状况，或是一个繁华的市场中，都无法逃脱金融实况。即使在经济繁荣时期，精明的买家也必须考量，有关购买将如何影响其当前和未来的财务状况，尤其是在购买高价物品如房屋时。

承诺购买可能需要数十年的还款期的采购时，准备工作永远不会太好，而实际的计划会节省您不必要的开支。

当买家要对一项很可能需在未来数十年摊还的购买举措作出承诺时，事先的准备工夫永远不会嫌多，而务实的计划会节省您不必要的开支。

在当前全球性的病毒大流行中，我们的经济和日常生活已被全面破坏，面对或审查一个人的财务实情，比以往任何时候都显得更为重要。

伴随着诸如“衰退”，“暴跌”和“封城”之类的字眼，空气中的紧张情绪，会迫使一个人因为一时冲动的购买，或是完全打消购买的念头，而这一切都基于恐慌。

对于那些已预先拟订财务计划的人，需评估其计划是否仍适用于当前的经济形势，否则就应快速的进行修改。

尽早准备减少损失

除了目前的行动管控令，主要商业领域的放缓，已迫使雇主们为了确保公司得以持续存活，而采取减薪或裁员的非常手段。若您不幸成为这一波减薪和裁员潮的“受害者”之一，那么，您各项开销的重点如今已出现了重大变化，您梦寐以求的理想家居，或需延后落实，以便在未来6个月内先解决您的各项生活开销。

对于其他还未进行恰当财务规划的人而言，现在是在行动管控期间，在您舒适住家下进行财务计划的时候。尽管您可能没有计划在不久的将来买房，但请注意在这种经济形势下，各种事情会受到怎样的影响，并先了解，一旦您正准备购买房屋时，却不巧遇上另一个颠覆性的时期，您可以事先做好什么准备。尽早做好准备，将未来可能面临的损失降到最低，并在情况恶化时做好准备。

从互联网掌握最新资讯

尽管本文截稿时，行动管控令是总共实行28天，但购屋的各项努力和研究不应就此停下。

在互联网普及化的这个年代，弹指之间可轻易获取有关房产的各类讯息。在掌握本身财务实况的当儿，您现在需要良好的信息选择，以作出明智的决定。各类房地产网站仍持续运行，供买家进行调查和比较，并可通过致电或WhatsApp手机应用程式联系房地产经纪，了解市场上的各类产业资讯。

利用您现有的居家时间，建立潜在房子的投资组合，并密切留意任何速成交易，或发展商和卖家可能会提供特定时间促销优惠的讯息。

通过善用互联网和您的个人电脑或笔记本电脑，潜在的买家仍可通过谷歌地图、论坛和社交媒体等，查看他们的理想选择。

谷歌地图将为用户提供特定地区的卫星图像，通过它们，购屋者可以了解最近几个月有关地区或城镇的状况，这或多或少有助于购屋者鉴定，有关营销图像是否反映当地的真实生活实况。重要的是，不仅要了解您所关注的房屋，还必须了解其所在的区域，以及当地的各项设施和周遭环境，是否符合您的口味，这包括潜在的通勤距离和平均流量模式。

论坛和社交媒体也可能是二手调查和最新信息的来源，但要仔细检查此类信息是否属实，因为这类非正式的资讯分享，可能会有误导性和错误。

安排、沟通灵活变通

基于管控令只是一项短暂的措施，国人普遍期盼，一切将很快恢复正常，列出并安排必要的聚会，以开始并参与您的购屋之旅。记下您需要联系以选择房屋的代理商，并找出对双方进行交易的最佳方法。告诉有关产业经纪，您面对的各种局限及偏好，以便对方能在过程中与您会面，并让事情顺利进行。

请密切留意政府有关行动管控令的任何最新讯息，并记下您需要到发展商房产销售处参观及实地考察的日期，以标记出参观销售和区域调查所需的日期。另一个重要的事项，是了解您潜在家居所在地的健康状况，以了解您与对方订下的日子，是否仍适合进行参观或实地考察。

此外，在2019冠状病毒病肆虐，国内疫情扩大之际，每个人都步步为营，您必须灵活变通，应对任何突然发生的变化，并预先安排好其他替代的日期，以重新安排档期。在这个行动管制期间，这将对您联系的产业经纪或发展商大有帮助，并建立良好的客户关系。

勿让产业经纪进退维谷

必须留意的是，您可能不是唯一关注特定资产的买家，任何讨价还价的举动，可能只会让您失去梦想中的家。不要让产业经纪进退维谷，并要确定在您潜在家居的选项列表当中，您需要获得的保证多寡。由于今年已经缩紧腰包，您可能会不小心为几乎确定不会选择的房屋单位，支付不可退款的预订费用。

黄伟益
产业管理顾问

在2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表所推出的管理条例（By-Laws）之前，所有共管机构（MB）或管理机构（MC）皆须沿用发展商在售卖时，连同买卖合约所附录之内部管理条规（House Rules）。

由于个别发展商所制订的内部管理条规标准不一，导致管理层在管理不同楼宇时皆会面对标准不一的问题。这当然包括各别采用不同的作业程序、不同的罚款标准，以及针对同一个情况可能会给予不同的处理方案。

从2015年6月2日（槟城州则从2015年6月12日）开始，所有分层建筑的管理层皆可把发展商之前所制订（包括管理层本身所修订）的内部管理条规丢入垃圾桶；从这天开始，不管您喜欢与否，所有管理层皆须采用2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表之管理条例。

这个管理条例共有30条，涵盖管理机构的功能、如何应对拖欠管理费之业主、管理层处以罚款之权力、业主之责任及限制、移除干扰、建筑物外观之规定、储存易燃物或爆炸品、害虫控制、畜养宠物、晒衣、共管产业之管理、移除障碍物、侵占共管产业、共用家具及装置、交通工具、固体废料之处理、装修及维修工程之限制等。

总体而言，这个新的管理条例近乎概括分层管理之层层面面。由于2015年分层管理（维修与管理）条例乃通过时任城市和谐、房屋及地方政府部长，于2015年5月26日通过宪报颁布，其地位相等于一般地方性的法律，没有任何管理层有权拒绝采用这套管理条例。

根据2013年分层管理法令第70条文规定，任何在同个法令第150条文底下通过颁布条例所推出之管理条例，将对所有分层建筑或地段及共管产业有其约束作用。

不过，若管理层要通过召开常年大会或特大来增订附加管理条例，则必须给予21天的大会通告，通过提呈特别提案来增订附加管理条例；这类提案必须获得四分之三业主之有效票同意始能通过。

可增订不允许删除

2013年分层管理法令有规定，管理层只可以针对下列范畴增订附加管理条例：

(a) 安全及保安措施；

(b) 针对共管产业限制其用途之详情；

(c) 畜养宠物；

(d) 停放交通工具；

(e) 楼层之地面；

(f) 垃圾控制；

(g) 个人行为；

(h) 所有业主须遵守之建筑设计及造景指南；以及

(i) 对任何业主、住户或访客违反管理条例处以不超过200令吉罚款。

除了上述范畴，管理层不可通过增订附加管理条例来推出其他限制，例如一个单位可住多少个人。尽管如此，管理层可以通过行政作业指南来限制每个单位最多可获发出多少张门禁卡。

除了通过召开大会来增订附加管理条例，管理层绝不允许删除政府统一制订的管理条例。举个例子，管理条例第14(1)条款允许业主畜养不会干扰到其他业主，或危其他业主性命安全或健康之宠物；管理层就不能将这个条款删除，进而全面禁止业主畜养宠物。

至于发展商之前跟购屋者所签订的大厦公契（Deed of Mutual Covenant），通常用来规定居住在分层建筑内可做与不可做之事宜，并以保障发展商的利益居多，这类契约将在2013年分层管理法令第149条文底下视为无效。

不过，若管理层认为发展商原订的内部管理条例或大厦公契有其可取之处，他们则须通过增订附加管理条例之程序，将当中一部分内容通过特别提案来纳入其中。

当前的管理条例肯定有其未尽善之处，这包括未触及如何管制非法民宿或爱彼迎（Airbnb）借宿之活动、对丧府之规定或安排、将某个单位转作殡仪馆或者出售棺木等，还有未授权管理层移走遭遗弃或废置的车辆或电单车、以及如何对付非法扩建或展开装修工程之业主。

这些层面的问题肯定有劳管理层，通过本身所委任的产业经理或是外聘律师，来协助研究及草拟附加管理条例的工作，再通过召开大会并提呈特别提案来弥补之。

罚款不可超过200

根据管理条例第7(1)条款，管理层可寻求常年大会或特大通过提案，对任何违反管理条例者处以罚款，而其罚款额可以通过大会作决定。

这意味着共管机构或管理机构，可以在不增订附加管理条例的情况下，只需要一般14天的大会通告，即可以通过召开大会来提呈这类提案。

不过，若管理层要把这个罚款纳入管理条例内，则必须通过增订附加管理条例的情况，包括给予21天的大会通告来提呈。

不管怎样，2013年分层管理法令有规定，任何罚款额每次皆不可超过200令吉。换句话说，若某个业主违规停车面对罚款100令吉，不管是一天或者是多天，每一次犯规则只能罚款100令吉。

若这个业主违规停车一次长达5天，直至5天后才将车辆移开，管理层不能向对方收取5天共500令吉的罚款。

张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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您是暴力行为的受害人吗？

源自街坊邻居却“挥之不散，驱之不净”的软暴力事件，是公寓租户心里的一根刺，深深的扎入了业主的心里，针针扎心，直入心房啊！

真叫人，痛彻心扉。

群聚的人类，离不开人，却绕不了人……

原来暴力行为不一定是简简单单的“拳打脚踢”，很多时候“酸言酸语”的破坏力与伤害比动手动脚来的更深。

屋檐下的软暴力正侵蚀着楼宇生活之品质。

读到这您可能会问：暴力就暴力，还分什么软软硬硬的搞不清楚？

其实，暴力行为基础上可被分类成两大类：

一、伤害肉体的“肉体暴力”：殴打、拳踢；

二、伤害精神的“精神暴力”：酸语冷眼。

任何可以让人产生恐惧，恐慌进而形成心理强制行为的动作都属于软暴力，只要该强制行为足以造成以下影响：

一、危及人身安全（财产或身心灵健康）；

二、日常作息，正常生活；

三、心理创伤；

四、或涉及违法犯罪。

还有滋扰、纠缠、哄闹、借人气聚众造势等行为，也是软暴力的一种呈现方式……问问自己您是否也中招了？

精神暴力造成心灵创伤

对了，软暴力的另一个解释就是造成精神伤害的暴力行为，简称“精神暴力”。

还有，共管楼宇里困扰着街坊邻居的“冷言冷语”或“酸言酸语”都是不容忽视的小细节。

关键在于，肉体暴力伤人肉身，而软暴力伤人的心灵。

然而对旁观者来说，可能就是某某人口里不干不净，那只不过是个人修养与道德层面有缺而已，听过了就过去了，不带任何牵挂。

但对被指责的当事人来说：这些话基本就是刀剑相对“杀人以无形的利刃，出自人口的刀”，句句深深的扎入了业主的心里，针针扎心，直入心房啊！

千万别看轻软暴力行为，它对人的内心与精神可造成极其的严重伤害，只要通过破口而出的话语，当时采用的文局，讲话的神情，不假思索的肢体语言，事后的的眼光与神态，这种情感上的煎熬，如同虐待，可锤残人脆弱的心灵。

无奈的是，街坊举动，是我“猜”不到的不知所措，却是街坊邻居们“眼”里的无关痛痒。

要求严苛也属软暴力

软暴力行为，如果没有稳得住的人来管制约束，就像破窗理论习惯了听之任之，而“人云亦云”导致伤害升级，这样伤害的不再是当事者，而是这个小区内的和谐。

搞不好，还严肃到闹刑事纠纷、律法诉控，间接地伤害楼宇的整体形象。

侮辱比挨打难受

分层地契楼宇的维修保养工作其实不难，难的是个个业主有想法、有声音，但管理者无法做到每位都听，这能尽量挑中间线来执行。

所以免不了无法满足全部人的想法，那些自我中心思想重的业主就极度不愉快，渐渐变成对抗源头。形成屋檐下的软暴力行为，如讽刺挖苦、剥夺他人应有的权益，以及伤害人脆弱的心。

还有，对委员存有“超高标准，要求苛严”，其实也是软暴力行为！当个委员都领教过某些人对别人就采用“高标准，严要求”的苛刻条件，对自家人就双重标准。

典型的别人做不到就不尽心尽力，自己做不到您就无理取闹也是软暴力行为。

比如住户对您说：“做什么委员，这么简单的事都处理不好，猪都比你有脑袋，下台啦！”

这句话已经很直接地带有“侮辱”，它虽然不是人体的肉身攻击，但是足以造成精神压力与伤害，古语道“士可杀不可辱”，这类的侮辱比挨打更让人难以忍受。

委员不是廉价劳力

委员是服务街坊的民选代表，不是廉价劳动力。

切记，委员都是无收费的义务服务您，当您把标准设得无限高，要求也严格都苛刻难实现，对当值的委员也在一种精神折磨。

关键是，委员不一定是了解建筑学的专业人士，对于楼宇的管理、维修保养都不一定熟悉，更多时候，都是新手业主，强制地要求每一位委员达到“高标准，严要求”，其实已经脱离了委员的实际能力范围。

难道就只能这样吗？其实不是律法的设定就是为了改善共管楼宇这居住环境。

自己做不来，有职业物管人代劳啊，何苦为难自己呢？

张仰荣博士
资深房地产顾问
http://www.ecptl.com

从今年2月到5月，我的文章中分析了2019冠状病毒病危机将对大马产业市场有什么影响，这一期会与读者探讨，危机后大马住宅产业的租市。

今年1月，大马经济本来就要陷入衰退，加上3月的行动管控令，经济就急转直下。

从3月18日开始的管控期间，因大部分国人遵守指令呆在家，所以国家经济几乎停顿。

而从管控令开始到6月18日期间，许多生意倒闭。这也导致许多大马家庭失去收入和失业，所以料看到更多房贷违约，进而拖累更多房屋被拍卖。

经济衰退，加上冠病危机冲击，不少大马家庭或失去偿还房贷的能力，进而被银行拍卖产业，然后被驱逐。

今年和未来5年内，可能有数千或甚至是数万个大马家庭失去家园。而这些丢失家园的大马家庭可能就要租屋，因此租市内的住宅产业需求会增加。

需求增长租市环境改变

正如政府所宣布的，我国从3月18日开始的管控令，将于8月31日结束。9月1日起，大马的生活料恢复“正常”。
那么9月1日后，大马的住宅产业租市会在冠病危机后恢复正常吗？

今年和之后，大马的住宅产业市场会变成什么局面呢？

基于租屋的需求会增长，我们要做好准备，迎接租市环境的改变，这些改变包括

房屋租金料上涨

由于更多大马家庭因房屋遭到银行拍卖而被驱逐后，将需要租金更便宜的房屋，所以房屋的租金会上涨，可能就会比现在更高。

每月租金介于3000至4000令吉的高价公寓或排屋的租金可能不会有变化，甚至有可能下跌，因为原本的租户可能选择搬到更便宜的房子。

我认为，过去2年内，巴生谷内租金介于每月1000至1500令吉的公寓或排屋，将会最受新租户欢迎的住宅产业。而随着需求上涨，供应渐渐减少，这些公寓和排屋的租金有可能上涨到每月1500至2000令吉间。

房东的市场

当更多家庭要租金更便宜的房屋，加上更多人没有能力购屋，就会更需要租房子。当需求上涨，就会推高租金。

所以，无疑今年起将会是“房东的市场”。

新的租金支付方式

今年起，料出现新的租金付款方式，比如每月直接过账。

虽然现在有更多创新的网络付款方式，但是我认为，目前大部分租客还是以旧的方式给租金，比如现金或支票。

不会贷款违约

由于经济情况不明朗，加上未来30年内无法准时偿还房贷的风险更高了，我奉劝想要购屋的人，考虑租屋这个选择，因为不用担心贷款违约，也不会影响到自己的金融信贷评级。

不买屋则不会欠房债

消费者若选择租屋而不买屋，就不会背负上银行债务，因为少了每月偿还供款的责任。更不用为了应付银行而烦恼。

更弹性面对变化

如果一个人选择租屋，就少了每月偿还贷款的责任，如果他/她的财务状况发生变化，比如失业，就可以更加弹性的面对。

相反的，如果要供屋，一旦失业就无法偿还银行贷款，有可能违约并可能会破产。

未来5年屋价续跌

如果经济不好，人们只能求存并只负担得起食物和租金，不会有多余的钱来购买产业。

未来，至少5年内，95%的大马家庭若只能想着如何生存，应付每日所需。由于负担不起，购买产业，他们想都不敢想。
当这些大马家庭没有能力购买产业，就没有需求或者需求有限。

市场内，若没有需求又出现供应过剩的窘境，产业价格就会下跌。因此，未来5年内，产业价格会持续向下。

张仰荣博士
资深房地产顾问
http://www.ecptl.com

今年1月，大马经济原本就已陷入衰退，接着因为2019冠状病毒病，我国实施行动管控令，经济插水。

我过去数月讨论了接下来产业价格的趋势，并预计产业价格今年内继续下跌，接下来5年也趋跌，直到2025年。

到底我们是如何掉入了这个“大马产业困境”？这一期，我们来一起回顾大马产业市场的历史。

为何人们要购买产业？赖于您的目标，基本上因为不同的产业类型和地点，大家的考量方式也不一样。

产业价格和其他商品都一样，受到经济学中供应和需求关系的影响。

当需求上涨，供应停滞，产业价格就会上涨。相反，当产业供应持续增加，需求不增时产业价格就会下滑。

让我们一同回顾大马产业市场的历史。

在60和70年代，我国产业市场的房屋贷款并不是那么容易获得。

当时大马的银行只会提供占产业买价60%的房贷金额，也有不超过70%的一些特别案例。而且那时候，房屋贷款的偿还期限一般是10年，只有少数情况可以去到15年。

所以在60和70年代，一个人若想要购买一间房子，他必须先要有相等于买价30至40%的头期款，因为银行只会贷款60%，或最多不超过70%。

由于购屋者必须准备高达30至40%的头期款，所以在60和70年代并不是很多人可以购屋，产业的买卖不多，产业增值也相应缓慢。

敦马“拥屋”时代来临

这种购屋需求低，产业增值缓慢的趋势一直持续到敦马哈迪医生在1981年7月15日当上首相。

敦马的“拥屋”时代来临，1981年起，大马的银行开始上调他们的借贷顶限，从60和70年代的60%，上调到70%，然后在90年代提高到80%，2000年代90%甚至到100%，而且几乎大部分贷款申请者都可以获得这样的贷款条件。

而且在1981到2011年长达30年的发展过程中，银行也渐渐地把贷款的偿还期限从10到15年，延长到20至25年。

到了2000年，30岁以下的贷款申请者可以获得长达30年的贷款偿还期限更成了一般标准。也就是说30岁以下的贷款申请者必须在60岁生日前还清他们的房贷。

人人都能贷款购屋

这时，我想要借用亚航的标语来一改：“现在人人都能购屋，而且人人都能贷款购屋”。

敦马的“拥屋”时代为银行带来了新的贷款实践，现在银行一般上会提供占买价高达90%的贷款金额，30年的偿还期限，以降低每月的还款。

因为银行新的实践，一夜之间，所有30岁以下的大马人都可以拥有购买属于自己房子的梦想，这是60和70年代的青年想都不敢想的。

所以在新时代，年轻的行政人员，20多30岁，即使大部分只工作了3至4年，都非常受到产业经纪和发展商的欢迎，一些甚至提供诱人优惠和礼物。

同时，宠爱孩子的家长也迅速地加入了支持孩子购屋的行列，把自己在银行甚至是在公积金的存款领出，帮他们支付10%的头期款。

所以2008年后，多闻20、30岁的年轻购屋者，也有25岁的年轻人就拥有市值100万令吉的产业，甚至有人30岁就拥有7项产业。

供不应求屋价上涨

几乎在一夜之间，产业需求，尤其是20、30岁的大马年轻人的拥屋需求暴涨，但发展商的建筑速度赶不上。

当需求超过供应，就会导致价格上涨。所以发展商就开始持续提高售价，直到购屋者无法负担的价位，决定放弃不买。

这时候，二手市场也不闲着，赶上了产业大热的趋势。产业经纪和屋主开始想要更高的价格，卖家一而再提高售价也是常见之事。

在产业经纪的意见下，卖家常常会开出一些，在我看来无法实现或是不可能的价位。而买家当然就无法接受而放弃不买。

结果现在的人都生活困难。今天，许多居住在吉隆坡和八打灵再也的家庭，其实生活水平比他们的父辈甚至是爷辈在60和70年代的时候还差。

易获贷款市场崩溃

回顾1970年代，收入达每月1万4000令吉的高收入家庭，有能力在吉隆坡白沙罗高原购买一间面积达1万平方尺的独立式洋房。

1980年代，同样的高收入家庭还是有能力在孟沙购买一间独立式洋房。到了1990年代，他们可能只买得起士布爹花园的独立式洋房。

在2012年，收入每月达1万4000令吉的高收入家庭，只有能力购买郊外岭或华联花园的双层排屋。

另外，在1970年代，收入达每月8000令吉的中等收入家庭，可在士布爹花园买到独立式洋房，但是这样的家庭到了1980年代只有能力买到郊外岭的独立式洋房，到了1990年代购屋能力更进一步降级到只能购买华联花园的排屋。

在2012年，这种中等收入家庭只能选择同样地区的中价公寓。

而收入每月只有3000令吉的低收入家庭，1970年代可以在华联花园购买排屋，1980年代只能在郊外岭买公寓，1990年代进一步降级到华联花园的公寓，2012年就只能负担斯里圣淘沙花园的中或低价组屋。

到底我们是如何陷入了这个“产业困境”，并不断追逐“产业价格不断上涨”的美好？

我认为，就像爱尔兰和西班牙，购屋者非常容易获得房屋贷款，不断刺激需求并推高产业价格，最后失控并导致产业市场崩溃。

产业困境3大主因

产业价格不断上涨导致我们陷入了“产业困境”的原因有3：

1. 银行的贷款顶限从60和70年代的60%，上调到2000年代的90%，让那一代全部20多30岁的大马年轻人实现可以拥有自己“梦想之家”的美梦。但需求忽然暴涨，供应跟不上，无疑使得产业价格像坐火箭那样一飞冲天。

2.把贷款偿还期限从10年，加长到30年，降低每月偿还款，让那一代全部20多30岁的大马年轻人可以负担自己的家，但一样导致产业价格暴涨。

3.机会主义者和很多年轻人都跳了进来，并背负了庞大的银行以及其他他们没有能力偿还的贷款。

今年1月，我国经济陷入衰退。情况可能持续5年或长达10年。

我们现在处于不明朗和危险时刻。如果你已经背负了房屋贷款而你的前途不明，尽快脱身，要在为时已晚之前，跟银行商讨新的贷款偿还表。