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共管楼宇最新防疫SOP

By Poh Gin,

2021年10月18日

张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
FB Page: 管你楼事 https://www.facebook.com/KenTeoPropertyManagement

 

共管楼宇最新SOP出炉，
管理层和住户可要注意了！

随着官方宣布我国冠病疫情将于本月底从大流行转入地方病的阶段，加上逾90%成年人口已完成疫苗接种，政府已从上周一（11日）起让已完成疫苗接种的民众可以自由跨州，再也无需向警方申请准证。

国家安全理事会也于上月8日公布了国家复苏计划第三阶段下，分层楼宇需要严谨遵守的防疫标准作业程序（SOP）。

由于包括雪隆和柔佛等大部分州属目前都处于国家复苏计划第三阶段，本文将探讨，在国家复苏计划第三阶段下涉及共管楼宇的14项SOP，对共管楼宇管理层和住户所带来的影响。

SOP 1：一般卫生措施

在国家复苏计划第三阶段下，共管楼宇的一般卫生措施管理SOP还是没更改，楼宇进出都是得透过MySejahtera 记录，唯有低风险和与冠病患者有偶尔接触但无症状与低风险者，以及体温不超过摄氏37.5度，方可进入楼宇，并全程在共管区域佩戴面罩和保持1米的人身距离。

SOP 2：管理办公室运作

管理榜公示可正常运作，并接受业主上门处理业务，包括缴纳管理费、申请批文或交投诉信，不过管理人员不可超过80%的最高人数上限。

SOP 3：维护与维修工程管理

国家复苏计划第三阶段允许维修工程，但维修工程需按照工程部所批准的建筑业标准作业程序进行。

SOP 4：装修工程

国家复苏计划第三阶段允许个别单位的装修工程，所以在这个阶段业主可进行房子装修工程，但所委任的承包商需按照工程部所批准的建筑业标准作业程序进行。

SOP 5：搬迁事务

共管楼宇业主好消息之一，国家复苏计划第三阶段对于迁入搬出已经放行了，需要入住的共管楼宇业主与租户，请赶快向管理办公室办理手续，并提供搬运运输商的注册车辆号与驾驶员的资料，方便安保人员审核并放行。

SOP 6：邮政、快递与递送员管理

第三阶段并未修改这项SOP，快递或包裹需得送达管理处指定的位置，并遵守无接触递送服务的规定，其它细节则按照访客登记程序进行记录。

SOP 7：访客管理

国家复苏计划第三阶段并不开放访客进入共管楼宇，除了以下几项：

A） 医疗人员到访；

B） 医疗紧急事件；

C） 单位发生死亡事故；

D） 递送疫情相关的物品与基本设施

SOP 8：服务供应商管理

第三阶段已经开放了这项SOP，非基本需要的服务供应商也可回复正常营运， 这包括了房地产中介们可以为准买家和准租户安排看楼房。

SOP 9：承包商管理

第三阶段已开放针对工程承包商的这项SOP，获得委任的承包商需得按照工程部所批准的建筑业标准作业程序进行，并确保入场工作的雇员遵守疫情预防措施。还有，工程动工时段需获得管理处的批文，并按照管理处的指示进行。

SOP 10：住户管理

在共管设备或共有设施活动的住户需遵守1米的安全距离，如果使用娱乐设备或设施，也需得按照国家安全理事会所颁布的措施。还有，国家复苏计划第三阶段并未开放宴会、聚会或其它非正式群聚活动，这也包括了展示展览活动、群聚的商业活动。

SOP 11：:共管产业与设施管理

共管楼宇可以开放娱乐设备设施让业主享用了，但健身、运动与娱乐设施的使用，须符合青年及体育部的防疫标准作业程序。还有，管理处也针对泳池与健身房，设定统一时段的使用人数上限。

SOP 12：管理委员会议

在国家复苏第三阶段下，管理委员可以选择召开实体会议了。如果有第三者（供应商）出席，则需按照会场的50%人数上限为标准。 不过，国家安全理事会鼓励管理委员暂时继续举行线上管理会议。

SOP 13：共管楼宇年度会议与特别会议

与委员会议一样，国家安全理事会准许共管楼宇在国家复苏计划第三阶段举办线下年会或特别大会，并指定出席人数不可超过会场的50%人数上限 不过，国安会还是鼓励管理委员办线上楼宇年会或特别会议。办年会的标准作业程序细节，请参照官方最新颁布的版本为准。

SOP 14：商业活动、堂食与客户管理

这是针对综合发展项目的SOP，那些拥有商店或店铺的综合型共管楼宇，在国家复苏计划第三阶段已可以正常营运，但如果要提供堂食服务，则惟有已完成疫苗接种的成年人，加上进入食肆时体温不超过摄氏37.5度，方可堂食用餐。

纵观上述各项SOP，国家复苏计划第三阶段确实开放了很多，但疫情依然高居不下，笔者呼吁业主尽量与您的管理单位配合，一起携手预防冠病入侵您的家园，尽量减少群聚活动，出门在外时也要时时使用消毒液为自己消毒。

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校正MM2H助经济复苏

By Poh Gin,

2021年10月12日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

 

 

MM2H 2.0之所以引起热议，
是这个时间点公布不合时宜？

自内政部宣布暂停一年的马来西亚我的第二家园（MM2H）计划重启（以下简称MM2H 2.0）至今已有两个月，新条款出台以来，引发了市场的反弹和诸多非议。

市场普遍不认同MM2H 2.0的各项新门槛和条款；其中一些人更强烈建议政府检讨有关新门槛和条款，因为这些新门槛和条款被视为更多的是阻遏，而非欢迎外国人。

作为刺激外国人和买家在我国投资的其中一项措施，去年8月被搁置的MM2H获得重启，市场当然无任欢迎，但整体而言，新门槛和条款突然大幅度提高MM2H参与者的财务条件要求，而他们可享有的利益却相应减少，无疑令市场感到沮丧。

尽管如此大幅度收紧门槛和条件的做法，招致更多的是批评和非议，而非支持。但内政部已出面澄清，政府此举是为了吸引那些有财务能力对我国经济作出正面贡献的优质参与者，而非让外国人可轻易入境我国进行一些我们不要的活动，因此此举也能加强国家的各项安全措施。

MM2H转由移民局监管

MM2H过去是由旅游、艺术和文化部管辖，但如今已转由内政部属下的移民局负责监管。修订后的MM2H 2.0新门槛和条款，包括将参与者的每月海外收入从之前的1万令吉大幅调高至4万令吉、最低流动资产要求从35万令吉（50岁及以上的申请者）和50万令吉（50岁以下申请者）提高至150万令吉、定期存款要求从15万令吉（50岁及以上申请者）和30万令吉（50岁以下申请者）提高至100万令吉，以及每年最少逗留在大马90天。

从房地产的角度来看，吸引高价值参与者的目的，有利于以高档买家为客户目标群的发展商和房地产投资者，但考虑到当前充满挑战的经济情况，这种调整幅度是否合理？

更友善MM2H计划解房屋滞销

自2011年各产业领域总成交量达到43万零403单位的高峰以来，整体上，大马产业市场已经历了一段相当长时间的谷底。好不容易到了2019年，产业总成交量按年增长4.8%，达到32万8647单位，涉及总值1414亿令吉，当时市场无不期望2020年会持续这股复苏走势。但不幸的是，一场2019冠状病毒病疫情席卷全球，本地产业市场再度遭遇重挫，去年总交易量只有29万5968单位，涉及总值1190亿7000万令吉，写下2007年以来的新低。

限买已竣工房屋

尽管大马是对外国人拥屋条款方面较为宽松的其中一个国家，但房产或住宅领域传统上高度依赖本地购屋者，而非外国买家。但当我们着眼于解决长期悬而未决的滞销问题时，市场呼吁当局实行更友善的MM2H条款，包括允许外国人在特定期限内，在特定地区以特殊条款和修订后的价格门槛，购买这些已竣工的单位。此举可以在保护本地市场免受外国投机者炒作牟利和确保各方获得平等机会购买价格可负担的房屋。随着一些州属已调整滞销单位的售价门槛，提高资金充裕的潜在外国买家在本地产业市场的参与，某个程度上有助于减少国内滞销房产现象，尽管这并非可协助减少滞销单位的唯一因素。

参与MM2H 中韩日居前3名

若单从参与人数的角度来看，根据总审计署9月28日公布的2019第二系列审计报告，从2002年起直到2019年9月，共有4万8471名外国人获准参与MM2H。首3名分别是中国（占总数32.8%）、日本（10.6%）和孟加拉（8.9%）。但在这19年内，真正最活跃的时期是2015年至2019年9月，共有2万1292名外国人获准参与MM2H，这占了该计划开跑以来总参与人数的43.9%。若以来源国排名，前3名分别是中国（45.3%）、韩国（10.1%）和日本（7.2%）。

有宣扬大马作用

不过，同一个时期MM2H参与者在大马购买的房屋只有3398单位，涉及总值44亿1000万令吉。若和该5年内大马住宅领域合共104万单位的交易量相比，这个数目其实是微不足道。

因此，MM2H或许没有对大马整体产业市场作出显著和直接的贡献，但进一步看，其影响更集中在特定的高知名度发展地区，而这刺激了整体市场的信心和兴趣。而且，该计划的经济效益不能仅从特定的经济领域来下定论，而是需要更全面看待。有关经济效益概况各个层面，例如国际学校和教育领域、医疗保健领域、文化多元化的经济效益、饮食业，以及零售与服务业。MM2H参与者扮演的一个显著却被低估的角色，是间接或口耳相传中发挥对外宣扬大马的作用，甚至在一定程度上为潜在投资者和外国企业在大马境内设立和扩展业务提供非官方的见证。

因此，尽管各方经常援引MM2H对产业领域的贡献，呼吁当局检讨MM2H 2.0的门槛和条款，但真正的原因远远不仅于此。一般人的印象是MM2H自2002年实行以来不曾修改，但事实刚好相反，它其实曾进行一些微幅的修正，但校正幅度不如重启和修正后的版本般显著。

新条款不合时宜

MM2H 2.0之所以引起热议，各方也积极提出本身看法和建议，归根结底，是这个时间点公布不合时宜，以及在本文截稿时，其条款指南仍然不甚明确，尤其是针对MM2H现有参与者将以个案处理方式，个别评估他们是否仍符合参与资格。

就时机的问题，它确实令人感觉过于苛刻或冷漠无情，因为经历将近2年的疫情洗礼后，大马以至全球各国仍在努力稳住阵脚。那些失业或因企业倒闭而丢失饭碗，包括仍处于困境的人，仍在努力维持生计。

更甚的是，那些参与MM2H的外国人赫然发现，自己将来更新MM2H签证时，必须符合最新的更高收入与储蓄条件。尤其是那些退休人士，手上的财务资源或更为有限，难以符合最新条例。

MM2H 2.0新条款的批评者来自各方，包括现有MM2H参与者，他们当中有许多人已表明很可能将退出参与MM2H，尽管这是一个无可奈何的决定。他们也要求当局收回成命，进一步矫正MM2H 2.0的各项新门槛和条款。基于全球各国在吸引国内外投资者，以重振经济方面的竞争愈发激烈，我们希望当局能进一步校正MM2H 2.0，以协助大马经济复苏。

(编按：内政部长拿督斯里韩沙再努丁上周二（5日）在国会下议院代表部门总结第12大马计划时，向现有的MM2H签证持有者保证，他们只需遵守政府在新版MM2H 列出10大新条件的其中两个新条件，即申请者一年必须在大马居住至少90天以及证件收费（fi pas）从每年90令吉提高至500令吉。)

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疏忽索赔 仲裁庭无权审

By Poh Gin,

2021年10月11日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

向发展商索赔，
买家可要注意仲裁庭的权限。

案例背景

一家发展商在最近的一宗上诉庭案件：GJH Properties Sdn. Bhd. v. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & 1 Ors中上诉得直， 推翻了房屋仲裁庭的裁决。

案情摘要

1）上诉者是持有执照的房屋发展商 [“发展商”]。

2）第一答辩人是房屋发展（买家索赔仲裁庭）[“仲裁庭”]

3）第二答辩人是一名购屋者。 [“购屋者”]

4）根据2012年2月23日签署的一项房屋买卖协议 (“SPA”)，发展商同意出售，而购屋者同意以46万令吉，购买双层半独立式洋房 [“该房屋”]。

5）依据2013年10月24日的交屋通知信， 购屋者于2013年11月4日领取了该房屋的入住权，并进行翻新与扩建工程。

6）2016年9月19日， 购屋者向仲裁庭提交了表格1，原告诉状，向发展商索赔。

7）在该表格1里，购屋者以“房屋周围的土壤下沉问题 (Soil Settlement)”作出投诉， 即购屋者的双层半独立式洋房是建造在填土上（“earth filled”）， 并且没有正确地把泥土压实，而导致约6处损坏，以及损坏据说是由于发展商疏忽 （negligence），未能正确地把泥土压实，而导致墙壁和地砖龟裂、房屋侧面和后面的混凝土围栏裂开，以及房屋的柱子破裂。 购屋者索赔数额为2万5300令吉。

8）2016年11月21日， 仲裁庭官员则对购屋者的房屋进行了技术检查。 从技术检查， 房屋仲裁庭的建筑主任助理则准备了技术检查报告 (“技术检查报告”)， 其中注意如下：-

“注:- 任何草图和图表以及被提出的技术建议仅基于技术检查而已。 所有的详细设计和建筑结构则是取决于发展商的原始设计和地点协调。 任何决定则须服从仲裁庭主席。”

9）在听取购屋者的投诉后， 仲裁庭裁定发展商需支付3万2500令吉予购屋者 (“仲裁庭裁决”)， 其裁定额则超出购屋者在表格1的索赔额。

10）由于发展商对仲裁庭的裁决不满， 而申请对有关裁决进行司法审核。

11）高等法院在听取了发展商的司法审核申请后， 则减少了仲裁庭所裁决的赔偿额至2万5300令吉，即购屋者原本索赔的数额。

上述庭判决重点

12）上诉庭认同发展商的论点，高等法院法官没有考虑和理解到仲裁庭的权限仅限于SPA的明文条款所引起的诉讼，以及仲裁庭的确超出了1966年房屋法令第16N(2)项所规定权限，由于仲裁庭处理了购屋者针对发展商的疏忽索赔 （tortious claim）, 因此裁决触犯了法律上的错误，因此该裁决金额是不成立的。

13）1966年房屋法令第16N (2)项，规定了仲裁庭的权限， 内容如下:-

“(2)仲裁庭的权限，仅限于基于购屋者与发展商之间签订的买卖协议所引起的索赔。”

14）根据购屋者的表格1的诉状和技术检查报告， 购屋者的索赔基于发展商的疏忽，此类疏忽并不在SPA里的范围， 因此则超出了仲裁庭的权限。

15）购屋者所提出的索赔不是基于SPA的明文条款，而是疏忽索赔。因此，很明显的，买卖协议所引起的索赔并不包括购屋者所投诉的疏忽索赔。因此， 当法院或者仲裁庭作出超出权限的判决， 该判决则无效。

结语

16）在对发展商提出诉讼之前，买家应注意仲裁庭的权限。 向仲裁庭所提出的索赔必须是因买卖协议而引起的。仲裁庭并没有权力处理疏忽索赔的案件。

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首半年房市依然坚挺

By Poh Gin,

2021年10月4日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

产业领域上半年总成交量骄人，
显示政府祭出的各项惠民政策奏效。

踏入10月份，我国经济各领域已完全开放，预计在短期内就能跨州，更重要的是有望为我国旅游及酒店业带来新曙光。

笔者引颈长盼的国家产业资讯中心（NAPIC）发布《2021年上半年房地产市场表现报告》，日前终于出炉了。

该报告的数据显示，国内产业领域今年上半年总成交量达13万9754宗，涉及总值620亿1000万令吉，分别按年增长21%和32.1%。

值得一提的是，我国今年上半年仍处于行动管控的封锁阶段，但依然取得如此骄人的成绩，从某种意义上来说，这显示政府在疫情期间祭出的各项惠民政策和措施，例如2021年财政预算案、短期经济复苏计划、国家复苏计划、疫苗接种计划及重开经济领域，都取得了显著的成效，从而加速产业市场的复苏。

报告显示，我国各类产业滞销单位达6万5309个，总值为492亿8000万令吉。

柔房产滞销仍最严重

其中，柔佛州各类房地产滞销情况仍居全国首位，高达2万5797单位；接着是吉隆坡及雪兰莪，分别是8159单位及7766单位。

若进一步分析，其实最令人瞩目的是，我国住宅的滞销单位从今年首季的2万7468单位，于第二季增至3万1112单位，增幅13.3%。

从另一个角度分析，今年上半年，售价介于50万至100万令吉的住宅滞销最为严重，共占了整体的34.8%， 而售价超过100万令吉的房产滞销则仅占11.8%。但毋庸置疑的是，基于我国仍处于国门深锁的情况下，这一类高档住宅肯定是首当其冲的。

丹屋价指数增幅最高

另一边厢，从我国今年上半年的整体房屋价格指数看来，笔者认为，在疫情重创各行各业下，全国屋价平均指数按年只下跌1.2%，这个表现实属不易。

相反的，各州属的屋价指数当中，显而易见的是，吉隆坡的跌幅最为惊人，按年下滑了5.2%。当中原因包括了大多数的外籍人士因前阵子疫情恶化而纷纷回国，以及市中心的产业也出现了有价无市、难以出租和高空置率的窘境，甚至引发了市场的低价抛售。

其他较热门州属的屋价指数，如雪州与槟州则分别按年下跌1.6% 及1.5%。此外，笔者认为当中最令人瞩目的是柔佛、马六甲以及沙巴的屋价指数，分别按年增长2.0%、3.3%及3.2%。不得不提的是，吉兰丹却成为这次疫情期间的黑马，竟取得8.5%的屋价指数按年增长率，成为这次报告的亮点。

第12大马计划成催化剂

令人惊讶的是，目前经济低迷及疫情冲击，今年上半年各经济领域正处于停摆之际，全国仍有1万6600新住宅单位推出，当中包括了有地住宅占了9517单位，而高楼住宅则占了7,143单位。

然而，整体销售增长仍缓慢，只卖出24.7%。无可否认的是，我国发展商须在接下来的日子，在销售策略及配套上多下苦功，以吸引更多潜在买家及投资者。

另外，随着首相日前提呈的第12大马计划订下我国于2025年成为高收入及高科技国家，除了积极推动国家经济复苏，振兴各领域发展，我国产业市场也有望加速复苏，重拾昔日光辉。

如今我国即将步入后疫情时代，产业市场的复苏必然是国内外投资者翘首以盼的。笔者认为这次前所未有的疫情，或将令国内发展商出现新一轮的洗牌局面。

下一期，笔者将与全国读者们深入分析2022年财政预算案房产部分的政策解读。

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重启大基建兴百业 人人有工作

By Poh Gin,

2021年10月4日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事

 

作为国家年度发展方针的2022年财政预算案，
即将在10月29日提呈国会。

从目前的情况看来，除了抗疫、医药和公共健康领域的支出，我相信2022年预算案另一个重点拨款领域，就是推动大马经济复苏方面的投资。

对此，我希望首相拿督斯里依斯迈沙比里能在如今这个艰难时期当机立断，尽快重启所有在之前已完成规划但还未展开的基础建设项目，并果断地实行有利于推动各行各业复苏的政策。

在我看来，如今随着朝野政党签署了解备忘录后，我国政治不稳定的问题已暂时解决，可以全神贯注应付抗疫、民生课题和经济复苏这些重大事项。

事实上，从2020年3月至今，我国的经济可以说是停顿了至少18个月之久。尽管这段期间有几次解除行动管控，但这么短暂的恢复营业，对商家和企业来说也只是杯水车薪，无法对各行各业带来显著的帮助。

因此，我们可以看见很多商家和企业都没办法撑过这个难关而倒闭，就算是幸存至今的也都是元气大伤，各行各业可说是百废待兴。

蓝海政策复苏经济

在这情况下，我认为政府应在2022年财政预算案中，将大部分拨款用作启动大型的基础建设项目，以推动经济的复苏和发展，而非一直盲目地推出无法真正解决问题的援助金计划。

我认为，这次预算案的拨款当中，应该为经济发展保留至少75%的有关资金，剩余的25%才用来应付援助金等方面的开销。

这是因为，从长远和实质的经济效益来看，派发援助金的方式带来的作用并不大，而且还会在短短时间耗费大量资金。

相反的，虽然基础建设项目所带来的经济效益并不比直接派发援助金，对市场带来立竿见影的效益，但这些工程在建设期间能创造许多工作机会，惠及本地的就业市场。

而且，基建项目在兴建期间的投资，能帮助涉及180多个行业的建筑供应链重新运转，同时在落成之后能为经济和社会创造长久的价值。

所以，诸如捷运第三路线（MRT 3）、大马城和高铁等还未动工的发展项目都应在明年尽快启动，并让兴建中的吉兰丹和彭亨中枢大道（Central Spine Road）和东海岸铁路计划（ECRL）等项目继续推行，不要无故勒令停工。

善用公私机构辅助金

在房地产和建筑领域方面，我建议政府善用私人界及政府合作机构辅助基金（UKAS Facilitation Fund），以进一步促进整体经济的复苏。

在这个辅助基金底下，政府可以要求私人界的发展商和承包商在其项目中加入兴建和改善公共基础设施的条件，比如兴建高架天桥和提升排水系统等。

只要达成这些条件，发展商和承包商就可以在项目完工后，获得政府发出的辅助资金。

我认为，政府可以通过这个辅助基金来鼓励更多业者推出发展项目，刺激行业乃至国家经济的复苏，同时也能为人民带来更多良好的公共基础设施。

拥屋计划应延长

政府也应实行那些能为人民和业者带来更大效益的房地产政策，包括延长拥屋计划（HOC）和重启发展商承担利息计划（DIBS）等。

在这当中，从拥屋计划在2020年6月举办至今，我国大部分时间都是在封锁的状态，所以房屋买家、发展商、土地局官员和律师等相关单位，都无法好好地处理买房的程序，导致拥屋计划的效果大打折扣。

而在2009年开始实行的发展商承担利息计划，是为了帮助我国房地产市场早日走出2007/2008年美国次贷危机引发的全球金融海啸冲击而推出。

从现在的情况来看，我相信政府有充足的理由去慎重考虑这个建议。

放宽50万以下房贷条件

除此之外，希望政府能呼吁银行在审批贷款申请方面因时制宜，放宽50万令吉以下可负担房屋的放贷条件。

绝大部分购买这个价位的购屋者，都是买来自住，而非作为投资或“炒房”，再加上如今很多人或多或少都因为疫情的原因而被减薪，所以，银行应对这类型买家的贷款申请酌情处理。

最后，我希望政府能以大局为重，为大马制定一个兼具永续和包容的经济政策，摒弃偏颇和不公平公正的路线，这样才能确保我国重现繁荣和美好，并迈向更高层次的发展。

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分层管理仲裁庭解高楼纠纷

By Poh Gin,

2021年09月27日

黄伟益
产业管理顾问

 

入禀仲裁庭绝对要做好万全的准备，
否则或面对以卵击石的难堪局面。

在高楼管理当中，业主和管理层、管理委员会甚至建筑总监之间，难免会有许多磨擦，甚至最终要对簿公堂。

国内最常见的公堂除了法庭、房屋仲裁庭、分层管理仲裁庭，还有针对劳资纠纷而设立的劳工法庭或工业关系法庭。

分层管理仲裁庭2015年开始审理案件以来，许多高楼管理委员会如获至宝，纷纷通过入禀仲裁庭起诉拖欠管理费的业主。由于2015年分层管理法令强制所有拖欠管理费的业主必须缴费，因此这类业主通常很难在仲裁庭取胜。

除非这些被管理层追讨所拖欠管理费的业主，能证明管理层没有按照法律的规定征收管理费，加上计算迟缴费利息的方式有误，否则管理层在追讨管理费及迟缴费利息的个案，通常都不可能败诉。

挑战管理层决定

业主通常入禀分层管理仲裁庭的个案，则包括针对楼层之间漏水的事件，针对应负责任之业主及共管机构(JMB)或管理机构(MC)入禀追究，以及管理委员会迟迟不召开常年大会之事，要求仲裁庭判管理层须在指定期限内召开大会。

其他通常由业主入禀的案件，还包括挑战管理层所做不可理喻的决定、要求撤销管理层所开的罚单、求判所召开的常年大会或特大不合法、要求撤销某管理委员当选的资格，还有就是要求重新检讨管理层所征收的管理费款额等。

收费廉宜受欢迎

另外一种比较少见的情况，就是某位管理委员被终止其管理委员的职务，而这位业主在不甘心的情况下，就会通过仲裁庭入禀来挑战管理委员会的错误程序或决定。

由于这类个案通常会向建筑总监先做投诉，在无法获得前者妥当解决的情况下，当这位被终止管理委员职务的业主入禀仲裁庭时，他通常会把建筑总监列为其一答辩人，或是传召建筑总监出庭当证人。

许多业主包括共管机构或管理机构，比较倾向于通过入禀分层管理仲裁庭来解决他们的问题，主要是因为分层管理仲裁庭的入禀费用，只是介于50至200令吉之间。相较于入禀法庭的高额费用，分层管理仲裁庭无疑是一个相对廉宜的选项。

禁律师代表出庭

不过，通过入禀分层管理仲裁庭的案件，一般上都不得交由律师代表出庭，业主本身就必须“一脚踢”来处理。至于共管机构或管理机构方面，还可交由产业经理来代表管理层出庭，难免会让业主方面备感压力。

尽管如此，分层管理仲裁庭没有阻止任何人先行取得专业人士的意见，那么业主就应该提早作好万全的准备，包括咨询律师或产业经理来取得他们专业协助，以免最终因准备不足而饮恨公堂。

若裁决严重偏差
可上诉高庭检讨

不要以为任何人在分层管理仲裁庭败诉后就自此认输，他依然可以通过在高庭上诉，寻求推翻仲裁庭所作的裁决。

首先，我们必须很清楚，高庭绝对不是分层管理仲裁庭的上诉管道。

任何人对仲裁庭所作裁决有任何不满，他可在3个月期限内通过向高庭入禀司法检讨，来尝试推翻仲裁庭的全部或其中一部分裁决。

2013的分层管理法令第121条文规定，只有当仲裁庭所作裁决出现严重偏差的情况下，我们才能通过高庭入禀司法检讨来挑战。

何谓严重偏差？其一是仲裁庭没有让双方享有公平的机会，在仲裁庭表述他们的案件或反击他们的对手；其二乃没有全面处理所有在聆讯过程所提出的课题；以及其三则是仲裁庭所颁布的书面裁决，有出现不确定性或是含糊的情况。

由于仲裁庭庭主多由资深律师来担任，他们有些时候甚至会要求诉辩双方，在聆讯后须在指定期限内提呈书面陈词，包括回应对方的书面陈词等，甚至还要你列出具体的法庭判例等，这往往就让分层管理仲裁庭变得不是一般人所能承受的平台了。

加上任何通过入禀的案件，若因为技术性问题而被庭主所驳回，若庭主没有给你机会重新入禀，你是绝对不能针对同样的个案再次入禀的。

有鉴于此，任何人若要入禀仲裁庭，绝对要做好万全的准备工作而马虎不得！

勿轻易挑战建筑总监

其实，我们亦可针对建筑总监入禀分层管理仲裁庭。我本身就曾协助业主针对芙蓉市政厅建筑总监不愿委任金源大厦业主来召开大会并成立共管机构，同时将发展商及建筑总监列为答辩人。

在这种压力之下，建筑总监最终在分层管理仲裁庭还没有做任何裁决之前，即通过委任其中一位业主召开首次大会，让金源大厦在38年后终于有了本身的共管机构。

随后，我本身亦代表共管机构针对发展商不愿把管理权交出来，而针对发展商再次入禀分层管理仲裁庭。这一次，我选择通过传召建筑总监出庭当证人，通过其证词在法庭上当众指证有关发展商所犯下的各项错误。

无法律知识如以卵击石

不过，我会劝告任何业主若没有做好心理准备，请不要轻易通过入禀分层管理仲裁庭来针对建筑总监。毕竟，建筑总监通常乃由市长或县市议会主席来担任，其背后有强大的法律团队，若业主本身没有具备相应的法律知识，则无疑会面对以卵击石的难堪局面。

通常地，若是要通过入禀分层管理仲裁庭来针对发展商，业主或是管理层则必须要有足够的能力来应对之。或许，仲裁庭庭主通常比较倾向于同情业主或管理层，但是若业主或管理层完全没有表述或抗辩的能力，他们最终还是注定吃败仗。

在巴生谷一带，我们经常会看到新任管理委员，一旦他们上任之后就会想方设法，针对前一批管理委员在任期内所作出的各项决定，通过入禀分层管理仲裁庭来挑战对方。这通常是新任管理委员会的报复心态所趋使。

不过，这种不健康的作风往往会导致许多业主不愿挺身而出担任或被推选为管理委员，而在许多人不愿意参与的情况下，亦造就了一些投机分子往往有机会霸着管理委员的位子不下来，久而久之就形成了管理层极度“鸭霸”的现象。

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泳池缺陷 发展商要担责

By Poh Gin,

2021年09月27日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

公寓游泳池有缺陷，
谁该承担责任？

案例背景

在最近的 Dua Residency Management Corporation V. Edisi Utama Sdn Bhd & Anor 一案中，吉隆坡高等法庭命令发展商支付192万5000令吉予公寓管理机构，以修复游泳池的缺陷。

案例重点

1.原告是Dua Residency公寓的管理机构。

2.第一和第二被告是参与房地产开发的私人有限公司。

3.原告以公寓内存在着潜在缺陷 （latent defect）为由，对发展商和物业管理人提起诉讼。

4.诉状内提出公寓内现存的多种缺陷；原告的案件主要依据原告委托的顾问和检查员的报告。

5.原告声称，第一被告（发展商）未能确保公寓游泳池采用的防水系统，可以有效地防止泳池进水，进而违反其对原告的义务。

6.原告对发展商提出两项诉讼因由，即违反合约和违反法定义务。

案例裁决简要

1.法庭考虑的关键在于发展商一直持续的参与公寓的维护和管理，尽管不是单独参与。

2.很明显的另一点是，发展商所开发的公寓本身存在着缺陷，就如原告在此所投诉一般，因此不单纯是经济上的损失。

3.基于此种情况下，法官认为此处的特殊事实具有足够的接近性 (sufficient proximity)，因此认定发展商对原告负有义务以确保公寓以正确并良好的手工建造，正如买卖合约中所规定的规范和批准的计划，是公正合理的。

4.就此，发展商辩称原告的申索不合时宜（time-barred），因为早在2010 年，联合管理机构（JMB） 的管理委员会就已发现泳池和露天平台的缺陷，当时在花盆和泳池下检测到漏水， 并提交诉讼的延误，是由作为原告前身的 JMB 管理委员会造成的。

5.针对这点，原告坚持认为，泳池缺陷是于2015年查看了T-Corp Engineers 2015 年度报告后才发现的，而发展商则争论说，泳池自2010年就已经存着缺陷，而且已检测到漏水迹象。

6.法官接受原告的论点，即存在着漏水症状，但这不是造成缺陷的原因，除非当时已彻底调查，以确定原因。泳池的缺陷可能是由无数原因导致，例如由于结构混凝土出现裂缝，导致水渗入泳池底板，或由于防水系统不足或与泳池无关的其他来源，而使底板被渗透。T-Corp Engineer 2015年报告得到的结论是，泳池下方和周围的泳池甲板区域，通过混凝土板，存在着直接性渗水（direct leakage & seepage）。

7.在上述情况下，法官因此认定，泳池缺陷是原告于2015年12月通过合理的努力才发现的。由于该诉讼是于2017年10月提交，这是远在法律时效期届满之前所提出的诉讼，所以此诉讼是合时宜的。

8.此建筑合约并没阐明防水系统承包商所提供的保修期，法官认为，该高档公寓的防水运作应持续10年。 然而事实上，只在首3年左右有防水功效，因为于2010年就已发现漏水。

结论
合约须阐明保修期

1.根据法院的判决，在建筑合约并没阐明防水系统承包商所提供的保修期情况下，发展商在开发高档公寓泳池的防水事故方面须承担更大的法律义务。防水系统只在首3年见效，明显不够好，并可能会引起法律责任上的问题。

2.建议发展商在委任其防水系统承包商时，需清楚地阐明并厘清，防水系统保修的期限。

3.建议管理机构发现漏水的情况后，需尽快委托顾问和检查员，以彻底调查以确定原因，并在法律时效期内对相关人士提出诉讼。

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JMB线上年会须合法化

By Poh Gin,

2021年09月20日

张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
FB Page: 管你楼事 https://www.facebook.com/KenTeoPropertyManagement

 

进入国家复苏计划第二阶段地区，
共管楼宇只允许通过线上会议举办年会或特别大会。

随着国家安全理事会宣布，雪兰莪、吉隆坡和布城9月10日起进入国家复苏计划第二阶段，按照国安会对于共管楼宇所设定的标准作业程序（SOP），共管楼宇仍只能通过线上会议举办年会或特别大会，线下的会议目前还是不可举办。

对于共管楼宇的居民来说，确实可解燃眉之急，因按照2013年分层管理法令：

1）发展商不可超过12个月成立联合管理机构

第17条文，第1a附条文阐明，发展商需从交钥匙给购屋者时开始计算，不超过12个月内成立联合管理机构(Joint Management Body，简称JMB)。

假如发展商没有如期成立联合管理机构，就是抵触2013年分层管理法令，并将面对罚款不超过25万令吉，或不超过3年牢狱之灾，或两者兼施。

2）JMB年会不可逾期15个月举行

第二列表，第10条例中提出联合管理机构或管理机构(Management Corporation)从上一次的年会开始计算，不可超过15个月举办年会，完成交接。

但，因高感染性冠病疫情的严峻形势，我国被迫在2020年3月18日实施行动管控令，在管控期间全国国民一律宅家，国内所有活动和群聚皆禁止进行，包括宗教、体育、社交及文化活动；除了基本服务其它聚居人群的活动统统不可办，以通过封城锁国禁止人与人的接触来避免疫情传播。

职务职权无法交接

管控令导致聚居人群的居民年会无法如期举办，委员职务职权无法交接，全国共管楼宇都卡住了，如何是好？

年会不可办，严重吗？

让数据告诉我们，这有多严重吧！

先看看，房屋及地方政府部所提供的一项城市服务组统计报告显示，全国各地分层产业发展计划在2018年杪已增至2万1222个发展项目（218万9582个分层单位）。

这意味着，2万1222个发展计划除以365天的话，平均每天要举办的年会达58场。如果主办单位基于方便业主出席，把年会集中在周六与周日，每年共有52周，这也表示，周末加起来也只有104天而已。

如果年会都选择在周末办，那每个周末平均将面对408场年会，并直接影响马来西亚870万名居住在共管楼宇的国民。

议案无期限搁置

无法如期举办年会，管理委员将面临无法完成交棒的困境，楼宇需要业主居民投票表决的议案也将面对无期限搁置，而且从2020年3月份开始计算，马来西亚已进入大约18个月的行动管控了，这意味着，全国的共管楼宇的年会的举办期限都逾期了。

如今好不容易等到了国安会宣布，今年9月10日起，雪隆和布城进入国家复苏计划第二阶段。按照国安会对于共管楼宇所设定的标准作业程序（SOP），只允许共管楼宇通过线上会议举办年会或特别大会，线下的面对面会议目前还是不可举办。

这是好事还是坏事呢？

1）从法律角度探讨线上年会合法性

国会在2013年分层管理法令设定时，并没有把疫情导致的行动管控所引起的限制纳入立法考量，促使2013年分层管理法令对于年会的要求是线下会议，业主得亲自或委任代表出席才行。

那么，国安会对于共管楼宇所设定的SOP，允许共管楼宇通过线上会议举办年会或特别大会，会否导致有关会议的合法性受到质疑？

笔者向楼宇专员（Commissioner Of Building）和几位资深律师（包括仲裁庭的主席）联系，得到的答复是，如果有业主向仲裁庭提出投诉，仲裁庭就得按照2013年分层管理法令，下判“线上年会不受法律承认”。

因为，按照马来西亚的司法制度，每一项法案都必须通过国会下议院和上议院三读才能通过。而且当初立法时，并没有授权楼宇专员修改法令的职权，因此，一旦有业主挑战线上年会的合法性，仲裁庭就得按照2013年分层管理法令，下判“线上年会不受法律承认”。

2）从日常运作角度探讨

楼宇专员给出线上年会的建议，希望线上年会可纾缓堆积了18个月并已逾期的年会。

从实用性来看，线上会议是因为疫情所衍生的需求，各大系统供应商也大大提高其可靠性与准确度，就连上市企业都采用，为何2013年分层管理法令无法接受呢？

笔者呼吁立法单位尽快放下政治利益，尽快召开国会修正2013年分层管理法令，合法化线上年会，因为共管楼宇是民生课题，它是全国870万国民的住所。

如果楼宇管理因为无法如期举办年会，累积诸多需要业主投票表决的议案，将导致楼宇日常运作间接搁置或瘫痪，所引发的不再是民生课题，而是法律纠纷了。

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领钥匙没完工证 屋主误掉陷阱

By Poh Gin,

2021年09月13日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

在经济情况恶劣及疫情肆虐的当下，
建筑业面临了巨大的挑战。

延迟交屋已变成了一种司空见惯的常态。更意想不到的是，屋主拿了钥匙，却尚未能入住。

根据Zara Aida Razali & Ors V. Sungei Lalang Development Sdn Bhd这个莎阿南高庭的案件，原告（屋主）对被告（发展商）提出延迟交房赔偿金的诉讼，因为原告认为该项目的完工合格证书（“Certificate of Completion and Compliance” （简称 “CCC”）无效，因为发展商交了钥匙给屋主，但却声称还没取得住用证。那么屋主能装修并入住吗？是否有权利向发展商索偿？

法庭的判决

(a)该SPA是在, 完工合格证书的立法被修订后而签署的。有鉴于此，至于该项目发展商需获得住用证或完工合格证书，有关当局批准项目的日期是毫无关联的。真正有关联的是买卖协议日期（在房屋法令修订后签署）。

(b)根据第23项条文， 被告有义务在24个月内，向原告交出房屋和入住权。

(c)虽然如此，屋主却在未获取地方当局批准书下进行装修，因此触犯了“统一建筑条例（Uniform Building Bylaws”）和 “街道排水和建筑法令（Street Drainage and Building Act”），并与此同时构成刑事犯罪。

(d)在法律原则，“当事人不可利用其错误以获得利益”的情况下，本案原告（屋主）无法索得赔偿。 原告的行为错误（未获取地方当局的批准书下进行装修）禁止或导致其无法向被告（发展商）索赔。

(e)基于上述论点，法庭因此宣判屋主败诉，并需支付发展商5万令吉的堂费。

上述案件的关键重点

(a)发展商只交出钥匙给屋主，不足以表示已完成交屋的责任。交屋的当儿，也必须赋予房屋入住权，否则发展商必须对屋主作出买卖协议里所指定的赔偿。

(b)对于屋主来说，这是一个令人惋惜的案件。 屋主在此案中虽被剥夺了入住房屋的权利，但同时也失去了发展商迟交房屋所应得的赔偿，因为屋主同时也触犯了“统一建筑条例（Uniform Building Bylaws）”和 “街道排水和建筑法令（Street Drainage and Building Act”）（没有在获得地方当局的批准书，擅自装修单位）。

(c)笔者建议屋主在领取钥匙的当儿，一并向发展商索取完工合格证书。如果发展商只给钥匙，但没有交出完工合格证书，发展商并没有履行买卖协议里的交屋的责任。

(d)尽管发展商触犯了买卖协议中的交屋条文，笔者建议屋主还是必须了解并遵守统一建筑条例（Uniform Building Bylaws）和街道排水和建筑法令（Street Drainage and Building Act），否则会影响未来屋主对发展商进行的索赔诉讼。在此案中，如果屋主没有触犯相关的法令，屋主很大可能是能索取到应得的赔偿。

备注：自2007年起，完工合格证书已取代了住用证。发展商在完成其工程后，需出示完工合格证书。

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MM2H新例望修正招外资

By Poh Gin,

2021年09月6日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

原先计划在这期与读者们分析我国今年第二季的最新产业数据，然而截稿至今，官方数据仍未公佈，因此惟等下期方能进行深入数据分析。这期，笔者与各位深入探讨有关马来西亚我的第二家园（MM2H）重启以及新条例的影响。

近期，我国内政部秘书长拿督旺阿末达兰宣布即将在10月份重启第二家园计划，惟将大幅度提高相关门槛，包括参与者需每月4万令吉的海外收入、存款100万令吉, 而一年后最高可提款50%用以置业、医疗服务及孩子教育等。

同时，新增条例也包括了参与者的流动资产需有至少150万令吉、签证费用从90令吉调高至500令吉，并征收5000令吉的手续费用，每个家属则征收2500令吉的手续费用。

新例苛刻如同逐客

当中更令人瞠目结舌的是，这些成功申请者被强制性规定一定要在我国一年居住至少90天以上，相对以往却没有这类要求。

但问题来了，目前全球面临大流行疫情，我国入境大门依然深锁，再加上对这空前的疫情危机仍束手无策，就以每日的病例及死亡人数看来，的确教人触目惊心，试问以目前的非常时期，这些政策更像是压垮骆驼的最后一根稻草。

5年须更新准证

无独有偶，第二家园计划还将原有的10年签证缩短为每5年更新一次，而早已在马长期居住多年的外籍人士也深受影响，也就是说如果现有的第二家园签证持有人的签证到期后，若他们还有兴趣申请延长，政府将只给予1年的宽限期解决当局设下的新条件要求。实则，此举更是让这些外籍人士有感政府在下逐客令，对我国以往实施的亲民政策以及热情的迎接外国贵宾的画面瞬间荡然无存。

以上的一些新条例的确让业者及第二家园申请者带来了很多困扰，而深受疫情影响的发展商与国际教育的业者更是苦不堪言，这难道不是让他们雪上加霜吗？不得不提的是，政府还将设定申请者的人数上限，也就是不能超过国民人口总数的1%。

实际上，第二家园计划是从2002年开始启动，而根据2019年官方数据显示，这项计划为我国带来了110亿令吉的收入，包括签证费、购买房产、汽车、定期存款和每月家庭开支。

毫无疑问的是，这的确有助于刺激及带动我国经济。

与此同时，过去累积共有5万7478名人士成功申请该计划，包括持该签证者的家人。

业者百思不得其解

然而，第二家园计划自从在去年6月份被宣布暂时冻结之际，当时更是引发国内全民热议，国外媒体也进行铺天盖地的报道。

笔者之前受邀到海外分享超过350场有关我国各领域的投资政策及解读，因此也与这些海外各大城市的代办第二家园业者以及申请者一直有保持良好的交流。

当中，他们更是对这些新条例的实施感到百思不得其解，尽管之前业者与有意来马投资的外籍人士对重启计划引颈长盼，但在疫情期间重启时设下如此高的门槛，或将让早前提出申请者重新评估及打退堂鼓。

柔苏丹看不过眼

如今这次宣布犹如平地一声雷，震惊了很多业者与海外投资者，就连柔佛苏丹陛下也认为此新条例将削弱外资入驻的吸引力，甚至或导致持有第二家园计划通行证者选择离开我国，因此谕令政府应重新审阅这些新条列。

扪心自问，当前我国疫情形势严峻复杂，加上经济面临重创、国人失业率攀升、而如今的新内阁须更多时间让外资重拾对他们的信心，因此在错的时间点祭出如此苛刻的新条例，这不就是将石头砸自己的脚吗？

或许,政府大可认为甚至是一厢情愿觉得借着这次升级版的重启计划当中，就能在短期内吸引更多高档的外籍人士到我国进行投资及消费等，从而加快我国经济复苏。

速重新注入新页章
需外资振经济

但却事与愿违，笔者则认为，政府应当尽快重新审阅这些新条例，我国迫切需要更多的外资与外籍人士到马进行投资、置业、子女教育等，一旦国际大门敞开，第二家园计划的重启将会加速经济复苏的催化剂之一，也是我国发展商期待已久的新曙光。

眼看距离第二家园重启仍有一个月的时间，内政部长拿督斯里韩沙再努丁指政府准备检讨今年10月第二家园计划向申请者列出的10大新条件，无疑是好事，但笔者更冀望当局尽快收集不同业者意见与反馈后，以更理性与宽容，稳中求进，再为第二家园计划注入新页章，以低姿态重新出击。