整顿财政外资落实
推动丹州房地产发展

独家报道：林蕙甄、陈美玲

提到东海岸三州，即彭亨、登嘉楼和吉兰丹的产业发展，就不能不提贯穿这三州的东海岸铁路，铁路工程带动产业各个次领域发展，加上各州推动的计划，东海岸产业市场将迎来不同程度的发展。

然而，东海岸三州产业市场也面临不同的挑战，其中，吉兰丹房地产发展一直受到市场和经济因素的影响，加上被指苛刻的土地政策、繁文缛节和官僚程序，导致外资却步。尽管如此，州内房地产依然有一定需求。

《南洋商报》走访丹州房地产及相关业界人士，深入剖析丹州产业市场走势，并整理跨国产业顾问公司的最新报告，探讨彭亨和登嘉楼产业市场今年的景气概况。

随着联邦政府采取措施整顿财政状况，以及外资的逐步落实，今年下半年或将为吉兰丹的经济带来积极影响，也可能推动房地产市场的发展。

过去一段时间里，吉兰丹的房地产市场可能经历一些波动，但这也为行业带来了新机遇和调整。吉兰丹消费者特别是在装修和建房方面，对材料和价格有着明确的需求和预期，这对当地五金建材行业带来挑战和机遇。

马来西亚房地产发展商公会丹州分会副财政拿督黄保俊指出，丹州马来人倾向于购买有地房产，认为这是更稳定的投资，因此他预计，今年内房价不会再调涨，租金方面则可能会稍微调涨。

“至于非马来人的房产市场，需求还是有的，只是若房产价格过高，就可能面对银行贷款无法获批的问题，尤其是高价房产。

黄保俊接受《南洋商报》询问时预计，丹州排屋或独立式房屋的交易量会持续看俏，至于公寓交易量则会下滑。

实际上，目前哥打峇鲁市内施工中的公寓计划屈指可数，过去许多公寓都面对销售率不佳而延期交屋的现象。

“虽说公寓出租率不错，租金也偏高，但出租对象仅限于喜欢居住公寓的外州或外国人，部分购买公寓充作民宿的业主，近几年来也开始抱怨租客减少。”

旧公寓无人问津

黄保俊提到，选择民宿的游客一般会选择新的公寓，这无形中导致旧公寓无人问津，导致买家不敢投资公寓。

他说，丹州大型屋业计划越来越少，纵使马来人对房产的需求量还是很大，但屋价却不能太高，否则会面对滞销问题。

“至于商业单位，则需视地点而定。一些停车位不足的商区，可能会面对滞销问题。另外，旧商业单位也难以出租。”

黄保俊也举例，吉兰丹中正校友会及吉兰丹黄氏公会位于华卡美再纳路的商业单位，已空置逾半年，以致他们只能降低租金招租。

允售马来保留地

在丹州土地法令管制下，除非是丹州出生的子民，否则想要在州内买地，无论是商业、住宅或工业地，都无法获得永久地契。

黄保俊指出，丹州政府最近已允许售卖马来保留地，如拥有权年限是99年可转为永久地契；而非马来人的年限地契，也可以申请回原来的年限。

他举例，持66年年限地契者，在5年或10年后，可以重新申请回66年的地契，无需在地契年限到期后才申请。

“我们是希望丹州政府允许将吉兰丹土生华人的年限地契延长至99年。在这方面，吉兰丹中华大会堂将继续与丹州政府交涉及争取，希望可为丹州华社捎来好消息。”

黄保俊也是吉兰丹中华大会堂会长，他指虽说政府允许持年限地契者可重新申请原来地契年限，无形中已是永久地契的定义，但地契持有者还是必须缴付土地拥有权转换税（Premium）。

盼丹获更多工程

吉兰丹中华总商会会长拿督叶翃瑚受访时说，希望丹州政府鼓励更多外来投资或本地商家在房地产领域投资，在这方面，州政府的审批工作应更有效率。

“一直以来，丹州在房地产工程审批工作方面都相当耗时，导致很多投资者止步，不敢前来丹州投资，尤其是大型或中大型的房地产发展。审批程序耗时，会导致发展商资金受到压力。”

他相信州政府若能改善审批方面的繁文缛节，必能刺激州内市场，毕竟吉兰丹对房地产的需求仍然存在，尽管当前市场状况不太理想。无论规模大小，房地产发展仍会带动一定程度的需求，这有助推动五金建材行业发展。

装修及建屋没停滞

叶翃瑚说，虽然丹州中大型房地产计划不多，但个人的房屋装修及兴建却不曾停止。

也是吉兰丹五金机械建材商公会理事的叶翃瑚表示，在他看来，不少州民都倾向在自己的土地上建屋，尤其是外地工作的马来人，都会把钱寄回家乡，兴建属于自己的房屋，这些都是维持州内五金生意的来源。

他认为，目前面临的挑战是大家的消费能力不如过去般强劲。

“对商家而言，我们深知吉兰丹的消费者，特别是在装修和自建房屋方面，他们所需材料和负担得起的价格定位。因此，我们需谨慎处理今年上半年的经营。

“展望下半年，我们对未来更乐观，期望政府在这段时间内有能力整顿财务状况，以及马币可在下半年变得更稳健。”

建材涨价推高房价

吉兰丹五金机械建材商公会会长颜有志说，在吉兰丹的商业环境中，五金行业正面临市场相对缓慢和物价上涨的双重压力，尤其是铁条、洋灰及其他五金产品价格都经历上升。

“随着马币贬值，商家在从泰国或美国采购商品时面临额外的挑战，间接导致商品价格上涨。这种复合的市场情况要求商家更灵活应对，谨慎管理供应链，确保在竞争激烈的环境中依然能提供有竞争力的产品。”

他也指供应给批发商的商品，售价不宜过高，否则批发商难以出售给零售商或消费者。

他补充，随着工资及五金建材原料价格上涨，房价也相应上涨，导致购房者面临难以获得银行批准贷款的问题，发展商也面临房屋滞销的困扰。若工资和五金建材原料价格持续上涨，房价势必会紧随其后上升。

颜有志说，最近的房价微调同样导致丹州华人房产市场降温，主要是令吉贬值的负面影响，而打工族也面对通胀压力，因为工资涨幅与生活开支的增长不成正比。

大型项目推动彭房产稳中微升

大型项目推动之后，彭亨产业市场将得益于溢出效应。

所有产业次领域，即住宅、商业、零售、酒店、工业也在稳中微升。

2024年，彭亨产业市场料仅微升并保持稳定。

跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）总营运长邓志明说，有意在彭亨寻找机会的投资者可能会关注农业领域，特别是榴梿种植，旅游业也是一个充满前景的领域。

关丹国际机场作为格宾航空城的一部分，将在今年开始兴建，预期在2026年运作，届时将取代现有的苏丹阿末沙机场。

关丹国际机场、格宾工业区、关丹码头、东铁和作为通往东海岸各区主要路口的有利因素，将实现关丹为海陆空过境综合发展，成为主要的经济枢纽。

关丹皇都料掀买潮

占地超过2000英亩的关丹皇都（KotaSAS）是彭亨有史以来第一座总体规划的城镇，预料今年将在关丹掀起买潮。

这样的标志性项目往往会产生溢出效应，促使附近地区仿效，或激励发展商在其他州属开发创新项目来改善环境。

今年的住宅产业市场，尤其是可负担房屋和排屋，将会稳健增长。

去年首9个月，彭亨住宅市场的交易量与总值双双下跌，相比前年分别降15.6%和15.5%。

刺激制造业物流

国家产业资讯中心（NAPIC）的数据显示，30万令吉以下的房产占整体住宅交易量73%。

彭亨住宅产业的市场情绪显示，买家更倾向于购买10万至30万令吉范围内的排屋，主要是这个价格范围可负担。

彭亨的工业产业因东铁工程刺激了制造业和物流领域，也将提升彭亨作为大马半岛东海岸制造业和物流中心的地位。

机场与东铁料带动特建办公楼入驻率

关丹国际机场和东铁工程，料将推高彭亨特建办公楼（PBO）入驻率，这些大型项目将催生更多产业活动。

彭亨特建办公楼的净出租空间没有改变，维持在19万3365平方米。入驻率有所提高，从前年首9个月的14万2510平方米（73.7%），去年上升到14万7151平方米（76.1%）。基于特建办公楼的租金向来高于店铺办公楼，入驻率提升意味着商业信心回流。

隶属彭亨文冬的云顶高原将有多个高楼项目。而Genting View Resorts和Genting Permai是著名旅游区，料将带动酒店和零售产业。

截至去年第三季，彭亨与前年同期一样，共有44个商场，不过零售的总净出租面积微升2.4%至45万9105平方米，入驻率从70.8%上扬至74.7%。

挟持去年强劲的旅游风，加上今年2月是农历新年，4月是开斋节，一波接一波的节庆推高彭亨多个旅游景点的游客。

去年11月的媒体报道显示去年上半年，彭亨酒店的平均入驻率是全马最高，达到73%，吉隆坡以57.3%排在第二。

东铁刺激登工业

东铁工程料将提高登州工业产业的需求，刺激工业领域增长，为登州工业产业发挥更加重要的角色。

邓志明说，昌明政府所推行的多项国家级计划，如第12大马计划中期检讨、国家能源转型路线图（NETR）、2030年新工业大蓝图（NIMP 2030）和多个在2024年财政预算案之下的措施，因处于初步阶段，预计不会在今年对登州的经济产生重大影响。

比较吸引投资者目光的是正在复苏的旅游业，有望在今年为登州的收入带来贡献。然而，全球不确定因素，包括地缘政治紧张、供应链受干扰和潜在的经济衰退，对登州产业市场带来巨大挑战。

为了应对这些不确定性，产业领域参与者今年应采取谨慎措施来管理他们的业务和投资。

发展商今年在推出新项目之前可能会采取“观望”态度，这种谨慎态度有利于滞销单位的统计，可以防止今年的未售单位显著增加。

因政府政策不明确，过去两年出现了外国人迁出登州的趋势。尽管政府更新马来西亚我的第二家园（MM2H）计划，是否对登州起着积极作用就只有时间能证明。

特建办公楼无新供应

登州的特建办公楼市场今年并没有新供应投入，预计将维持强劲的入驻率。登州125座特建办公楼约43万6947平方米，入驻率高达95%。

不过，一些投资者在去年显得偏向传统店屋和店铺办公楼，尤其是价格介于120万至150万令吉的。

近期，登州出现了低成本购物场所的趋势，这与其他州出现注重预算型商店相似，旨在迎合注重成本的消费者。

瓜拉登嘉楼市中心商场（KTCC Mall）去年开张，显示消费者的购物偏好转向购物中心，而非传统的百货公司或超市。

今年登州零售产业将出现正面改变，新的Mayang商场加入市场，增加登州零售空间，影响资本价值和租金水平，使零售业更加平衡，增加竞争。

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• 槟城2024年产业交易炽热

大马产业市场暖风袭来，
充满希望！

强劲的消费需求及旅游业迅速复苏，推动了零售销售的强劲增长，预计将提振产业市场。

跨国产业咨询与中介公司仲量联行指出，大马产业市场今年料将继续展现灵活性，某些产业次领域预计将持续增长。

此积极趋势料将受4大因素支持：

1.宏观经济稳定增长：预计大马市场宏观经济增长稳定。跨国公司更广泛采用“中国加一”策略将推动办公、物流和工业领域的商业活动增长，进而促进整体经济增长。

2.金融市场稳定：金融市场的表现预计将会稳定，投资者乐观情绪增强。

3.强劲的内需：强劲的内需预计将提振房地产市场，支撑各个领域的增长。

4.科技进步和措施：技术的持续发展和相关措施的实施，有望进一步提升和创新房地产行业。

3产业次领域受关注

仲量联行大马研究与咨询总监尤丽雅说，该研究观察到，过去6个季度，在有利动态和强劲复苏的推动下，投资者非常看好大马房地产市场前景。

她在该行今日发布的全球资本展望研究报告中指出，投资者主要关注点仍是增长潜力最大的3个核心产业次领域，即住宅、物流与工业及数据中心。”

3风险恐致负面影响

大马仲量联行董事经理邓文安说，虽然对未来前景保持积极，但也意识到某些风险可能会造成市场表现的负面影响。

他说，这些风险有3项，即：

1.局部冲突升级，即局部冲突的任何进一步升级都可能导致全球通胀率上升，并对全球供应链造成额外干扰。

2.中国经济增长低于预期。中国经济放缓可能对全球市场产生影响，影响包括产业领域在内的各个行业。

3.全球主要市场放缓。西欧（以德国为重点）和美国等主要全球市场增长放缓，可能直接影响大马未来的市场动态，因它们是主要制造品进口国。”

他说，鉴于以上风险，大马政府正采取积极措施，以提高国家经济的竞争力，包括对数字领域进行战略投资，并引入额外的激励措施，以吸引更多外国直接投资来马。

日前发布，针对大马市场指出，去年大马所有产业次领域都出现了积极的动态。

“尽管去年初全球经济面对逆风阻力，但所有产业次领域都进入了市场周期的增长阶段。”

10年回报率表现良好

仲量联行资本市场总执行长理查布洛森说，从10年回报率来看，产业比其他资产类别的表现持续良好。

“我们认为，虽然目前高利率环境在短期内降低了产业的吸引力，但坐落在策略地点的产业需求料将保持稳定，长远来看，它会在某些情况下呈上升趋势。”

大马产业市场趋势

●虽然企业让雇员更灵活作业，但疫情期间居家作业的员工大部分去年仍返回公司上班。

●由于主要租户群偏好优质办公空间，办公市场的净吸纳量达到了前所未有的水平。银行和金融机构在推动这趋势上发挥了重要作用。”

●因优质空间短缺、租户实施“中国加一”倡议，以及全球供应链动态变化等因素影响下，物流和工业领域租金大幅增长。

●由于需要大容量数据中心来处理大量数据和图像科技，数据中心进一步扩张，表现爆红。

●国内需求强劲及旅游业迅速复苏，零售业强劲增长，零售商纷纷扩充业务。