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升息打击需求 房贷申请跌不停

By Poh Gin,

2022年12月16日

明年若继续升息，
贷款申请增长或将保持低迷

国家银行今年来4度升息立竿见影，产业领域看来已首当其冲，成为利率走高的“受害者”。

国行数据显示，产业贷款申请额连续两个月下跌，于今年9月按月下滑11%后，再于10月滑落7.3%，至439亿5000万令吉。

按年比较，产业贷款申请额同样于10月按年下跌10%，终结了之前连续3个月增长的势头，显示产业需求已有所下滑。

MIDF研究在一份研究报告中指出，产业贷款申请连续两个月下行，或是由于国行于今年9月再次升息，这已对产业买家的购兴和负担能力造成负面影响。

“随着国行今年11月再度升息25个基点，而且明年可能继续升息，我们预见贷款申请增长将保持低迷。”

与此同时，产业贷款批准总额在今年9月按月下挫11%后，于10月份的跌幅明显收窄，比9月稍微下跌1%，至205亿令吉。

产业贷款批准对申请的比率稍微提高，从9月份的43.8%，于10月份走高至46.8%。

按年比较的话，10月份的贷款申请按年增幅高达11%，主因是去年10月的贷款批准对申请比率只有37.8%。

为了抵御持续扬升的通货膨胀，以及捍卫持续下滑的令吉汇率，国行今年来已四度调高隔夜政策利率，每次的调高幅度都是25个基点（0.25%）。

隔夜政策利率最近一次上调是11月3日，调高至2.75%。

不少分析员和经济学家预期，国行将在明年上半年再升息一次或两次，此举料将继续打击产业需求。

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为了房贷 连灵魂都典当了

By Poh Gin,

2022年12月10日

韩国年轻人压力有多大？

你买房最大可能只是典当家当，但是韩国的年轻人“连灵魂都拿去贷款买房了”！

加息、高利率打击购房信心，韩国房价今日持续下跌，“连灵魂都拿去贷款投资房产”的韩国年轻人，身上的债务更重了！

韩国统计厅表示，今年以金融贷款和租赁保证金购房的29岁及以下家庭的负债大幅增加，29岁及以下户主平均负债额为5014万韩元（16万9428令吉37仙），同比增长41.2%。

韩国银行界预测，到明年上半年为止，负存折利率还会继续上升。有相关人士表示，“如果利率持续上涨，至少到明年初，负存折年利率最高将超过8%。”

如今，对韩国年轻人而言，唯一值得庆幸的或许是房价没有再疯涨。不过，他们身上的债务负担有增无减。

前两年，以首尔为中心，房价曾经飙涨一段时间，让许多年轻人叫苦、现在高利率加剧借贷成本，从而打击购房需求，韩国楼市持续低迷。

韩国住宅产业研究院12月8日表示，12月份首尔公寓销售预测指数为47.2，比上月下降了4.0点。自5月末以来，首尔的公寓价格已经连续6个月呈下跌趋势，本周首尔的公寓环比上月价格下跌0.59%，自2012年5月以来的最大跌幅。

高利率环境下，韩国年轻人都在为住房而苦恼。

此外，租房市场也刮起了寒风，央行利率上调后，随着全租资金贷款利率的暴涨，想要租房的租客急剧减少，租金也出现了下跌。

另一方面，韩国央行维持加息，韩国“负存折”利率也随之水涨船高。今年以来，韩国央行已累计将基准利率上调了225个基点，导致作为负存折利率指标（基准）的6个月和1年期银行债券等市场利率暴涨。

韩国“负存折”不用支付分期还款手续费，只是比一般信用贷款多0.5个百分点左右的额外利息，因此被韩国上班族称作“个人小金库”或称为“私房钱存折”或“秘密账户”。

韩国统计厅、金融监督院和韩国央行1日发布的《2022年家庭金融福利调查》结果显示，今年韩国家庭平均负债为9170万韩元（以3月为基准），较去年增加368万韩元（4.2%）。

尤其是“连灵魂都拿去贷款投资房地产”的年轻人债务负担剧增。

资料来源：国际金融报

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韩国房价 9年来跌最多！

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美国建商 难见前方路……

By Poh Gin,

2022年11月22日

一朝梦回次贷时机……

利率和建材成本继续攀高，吓退买家，美国房屋建商对销售展望急促转为悲观。

美国房屋建商协会（NAHB）之前发表10月研究报告，400位受访会员对目前、未来6个月和潜在买家流量的预期全下跌。

当中，对潜在买家流量展望指数，跌剩25点，对比9月的31；按年计算挫跌了61%。

调研中相关“目前销售”指数下跌9点，来到45点；“未来6个月销售”展望挫跌11点，来到39点。

重返次贷海啸时

从NAHB的数据可看到，这水平已重返次贷海啸水平，也是有记录以来，最急也最深的跌幅。

另外，该会首席经济学家Robert Dietz指出，10月份新动工单户房屋下跌，这是11年来首见。

Robert Dietz

他认为，未来数季买气会大幅消减。

销售展望指数是NAHB联同美国最大房贷银行富国银行（Wells Fargo）合力编制的房市指数（HMI）中的一部份。

和大部份指数一样，NAHB的房市指数50被定为荣枯临界点，超过50是乐观，低过50是悲观。

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国行四度升息 再涨25个基点

By Poh Gin,

2022年11月3日

下个月还房贷前，
记得检查最新月供款！

各位有房贷者，还撑得住吗？

随着美联储昨夜宣布大幅升息75个基点后，我国的国家银行（BNM）货币政策委员会今天也决议，将隔夜政策利率（OPR）上调25个基点，至2.75%。

这也是国行连续第四次升息，也意味着各位的房贷连续调涨了4次利率……

根据文告，我国的隔夜政策利率的顶限和底限，也分别提高至3.00%和2.50%。

隔夜政策利率是我国利率的基准，随着国行升息，接下来各家银行也会紧跟着调高基准利率（Base Rate，简称BR）和基准贷款利率（Base Lending Rate，简称BLR）。

国行已经连续第四次升息了。

通胀已触顶

国行指出，外围经济充满挑战，我国的主要增长动力来自于内需。如早前的预测般，通货膨胀似乎已在今年第三季到达峰值，之后将会放缓，尽管仍保持涨势。

核心通胀率目前平均处于2.7%水平，非常接近介于2.0%至3.0%的预估值。

此外，国行也说，在我国经济持续正面增长之际，货币政策委员会决定进一步调整货币政策的宽松度。

“这项调整是先发制人的举措，是为了管理过量需求推高物价的压力，同时，也是货币政策重新校准的目标一致，即平衡通胀风险与经济永续增长。”

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英国多人供不起房贷

By Poh Gin,

2022年11月1日

通胀升温、利率高涨，
这一波让英国银行好伤……

英国金融业正在面对如同90年代楼市崩盘的危机，那就是越来越多房屋贷款者还不起月供款了！

彭博新闻社报道，一项调查显示，由于日常生活成本正以40年来最快的速度增加，导致每4位房贷者中，几乎已经有1人难以承担月供。

尤其是英国购房者特别容易受到升息的冲击，因为他们一般安排两年或五年期的固定利率按揭贷款。

单是在明年，就有180万家庭需要重新安排贷款。

由9月迷你预算案所引发的市场动荡导致2年期固定抵押贷款平均利率达到大约6.5%，与2008年相当。

英国央行急剧升息，贷款者更面临成本急剧走高的惨况。

银行要为客户纾困

据了解，巴克莱、汇丰控股和劳埃德银行等都已经在做准备，包括增派员工，来处理客户难以偿贷的相关事宜。

有知情人士透露，每家银行推出的措施都不一样，有些计划为客户提供为期6个月的暂停还款，有些打算延长贷款期限以减少还款数额，但这些措施大致上只会持续一段比较短的时间。

不愿楼市崩盘重演

为了遏制不断升温的通胀，英国央行只能出手升息，让过去10多年来因低息贷款而飙升的英国房市迅速降温，贷款者更面临成本急剧走高的惨况。

银行和建筑协会如今都希望能遏制英国再次重演上世纪90年代楼市崩盘的情景。当时由于抵押贷款利率飙升，加上房价走低，房子被收回的数量激增。

专门研究银行业危机和抵押贷款债务的伦敦政治经济学院助理教授娜塔恰·波斯特尔维奈指出，银行非常了解，止赎代表市场上的房屋供应量突然增加，这将导致房价进一步下跌，也有可能引发连锁效应，更多人无能力供款，然后房价的跌幅更大。

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新加坡人 买房能力降

By Yee Ni,

2022年11月1日

新加坡的买房热潮，
真的只有外国人疯狂吗？

这两年新加坡房市备受外籍买家青睐，尤其是在疫情防控措施“解封”后，更是“如日中天”，作为如今全球少数房价仍在上涨的国家。

不过，这似乎只是外籍买家的疯狂排队，因为穆迪（Moody’s）最新的报告指出，新加坡当地的私宅买家，负担房贷的能力已经下降。

根据《联合早报》的报道，这份报告是以私宅新房贷每月还款额，占家庭平均每月可支配收入的比例，来计算和衡量负担房屋的能力。

今年8月，首次购买私宅的新加坡买家，平均要动用19.4%的家庭每月可支配收入来支付每月房贷供款。去年12月时，这个比例仅有17.3%。

穆迪分析员颜智稳解释，这是因为利率急速上涨，私宅价格在降温措施后仍持续攀升所致。虽然新加坡家庭收入改善，但仍不足以抵消利率和房价上涨的影响。

新加坡的基准利率3个月新元隔夜利率（SORA）已经从年初的接近零，攀升至约2.39%。另一个基准利率3个月新元银行同业拆息率（SIBOR）则从0.44%大涨至3.92%。市面上固定利率房贷的利率已经超过3%。

资料来源：穆迪&联合早报

未来1年会更难负担

颜智稳指出，虽然新加坡私宅的价格涨幅略有放缓，但发展商的地段供应在近年减少，长期而言还是会支撑房价稳步上升，意味着买家需要承担更高的房贷额度。

而且他预计，未来12个月当地买家负担私宅的能力，会持续恶化。

报告指出，本地私宅买家负担房屋的能力下滑，不利于新加坡资产担保债券（covered bonds）的信用评级，因为新房贷的风险增加。新加坡资产担保债券的资产中约一半是浮动利率房屋贷款，这些贷款的利率随市场利率波动。

资产担保债券是债券发行人用本身拥有的一些资产作为担保的债券，这些资产主要是房贷资产。这意味着债券持有人享有额外保障，在发行人违约时可以优先处置用于担保的资产。

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银行可先评估批贷几率吗？

By Poh Gin,

2022年10月28日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

 问：

谢先生，您好！

相中适合的拍卖屋，银行愿意先评估贷款批准的几率吗？

如果能，如何安排？

Amanda

答：

Amanda，您好！

很遗憾的是，银行也是开门做生意的，没有理由愿意先评估你获批贷款的几率。

建议最好在投标之前，先询问你熟悉的的银行，以你现有的收入还可以申请多少贷款额来购买有关拍卖产业，但这并不保证是获批的几率。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。
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升息了 房贷申请却增加

By Poh Gin,

2022年10月18日

这是赶在最后一秒的冲刺，
还是真的不在乎升息呢？

国家银行（BNM）货币政策委员会（MPC）在今年7月6日宣布，将隔夜政策利率（OPR）调高25个基点，至2.25%。随后在9月8日，再次升息25个基点至2.5%。

这也代表房贷的利率也会跟着走高，拥屋成本跟着提升。

照理来说，随着房贷月供增加，会让一些购屋者失去购兴，但第一次升息后的8月数据显示却不这么一回事。

国行数据就显示，8月房地产贷款申请反而达到534亿令吉，比7月增加了4.5%。

批准率更高

若从按年来看，8月的贷款申请大涨66.1%，主要是因为去年8月时遇上行动管控令，当时房市冷淡，鲜少人买屋，所以今年8月才有如此大幅度的按年增长。

随着申请增加，批准的贷款也自然有所提升。在今年8月，获批准的房贷总额达233亿令吉，比7月多出2.4%。要知道在7月时，批准房贷总额可比6月少了9%。

同时，批准率达到43.6%，高于去年同期的37.5%，代表更多人的房贷获批了。

MIDF投行研究分析员在一份报告中指出，整体而言，发展商们的销售可见略有回升，因此较高的房贷批准率也符合预期。

今年8月，获批准的房贷总额达233亿令吉，比7月多出2.4%。

滞销屋也“清仓中“

买气不受升息影响，滞销屋也跟着减少。

“根据国家产业资讯中心（NAPIC）发布的最新数据，国内滞销产业从2021年第二季度的3万5592个单位，减少至2022年第二季度的3万4092个单位，这归因于经济的重新开放。

不过NAPIC也强调，尽管滞销产业数量有所减少，但2022年第二季度的滞销产业仍居高不下，保持在3万个单位以上。

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美国抵押贷款利率 破七了！

By Poh Gin,

2022年09月30日

虽然市场预计会破七，
但没想到如此快！

美联储重拳出击激进升息，美国最受关注的30年期抵押贷款利率创了2个记录。

一，12年来首次破7；二，史上最快的上涨速度。

华尔街见闻报道，美国房市正以创纪录的速度降温，购房者望而却步，市场普遍都认为30年期抵押贷款利率迟早破7，但速度有点快，在不到两周时间就上涨了近1个百分点。

根据房贷网站Mortgage News Daily的每日调查，30年期抵押贷款平均利率触及了7.08%，是2000年12月11日以来的最高水平。

支付房贷 要薪水一半！

伴随而来的是人们的“负担不起“。

根据亚特兰大联储的数据，截至几周前，美国中产家庭要支付美国中等价位的房屋，需要花费收入的44.5%，是2006年有记录以来的最高百分比。

无奈，没有最高，只有更高。目前，这个比例已经升破了50%。也就是说，美国家庭要支付住房费用，必须花掉收入的一半，这几乎是两年前的两倍！

美国30年期抵押贷款利率12年来首次破7。

越来越少人买屋

随着利率屡破新高，加上通胀高企，让购屋者停下脚步，房屋销售量价齐跌。

美国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，美国8月成屋销售按月下跌0.4%，是连续第七个月下跌，创2020年5月以来的新低。在美国房市，成屋占总销量90%。

美国人口普查局的数据也显示，8月的新屋开工率较4月减少了13%。营建许可证也降至2020年6月以来的最低。

衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数数据显示，7月全美房价指数按年上涨15.8%，较6月18.1%的涨幅下降2.3个百分点，创该指数史上最大降速。

同时，9月份建筑商信心指数连续第九个月下降，达到2020年疫情封锁和2008年房市崩盘以来的悲观水平。

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50%公务员买不起房

By Poh Gin,

2022年09月27日

要迈向高收入国家，
却还有许多人买不起房……

在我国有162万公务员，却有约50%人依然没能力实现拥屋梦。

这项数据，出自于大马公务文员职工总会（CUEPACS）主席拿督阿德南。

他日前在马六甲出席2022-2025年CUEPACS三年一度代表大会时直言，政府在第12大马计划中设下2025年时成为高收入国家的目标，也就是家庭收入达到每月1万令吉，但以现在的最低薪金制来说，是很难达成的。

拿督阿德南

他说，由于当前最低薪金“不合时宜”，因此有半数的公务员依然无能力买屋。

尤其是身处大城市的公务员，只能承担租房；即便有些有能力，都只能买屋龄十多年的房子。

“目前我们第一份工作的最低薪金，加上固定薪酬和生活成本津贴，才接近1900令吉，但依然远低于贫穷线收入（2208令吉）。

调高最低薪金至1800令吉

阿德南也补充说，虽然政府推出了大马公务员房屋计划（PPAM），但仍有许多公务员的薪金还无法承担。

对此，该会建议政府，将最低薪金调高至1800令吉。

“调整最低薪金制非常重要，以确保公务员能实现拥屋梦，并为家人们提供交通、教育、健康和餐饮开支。”

项目烂尾 月供负担大

除了薪金问题，一些“烂尾“项目也导致部分公务员被迫每月要承担房贷和租金。

阿德南指出，这尤其发生在吉兰丹和砂拉越，一些会员投诉房贷已经批准并由公务员房屋贷款局（LPPSA）发放给发展商，但房屋却还没建成无法入住。

“但更糟糕的是，公务员每个月已经被扣薪。“

“因此，我们要求LPPSA可以提供2年的展缓期，让公务员无需同时承担房贷和租金。“