2021年09月14日
法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com
问：
张律师，您好！有一个困扰我的问题请你解答。
我父母在世时，将屋子挂在我和哥哥的名下，但15年来只有我还贷款，哥哥一分钱都没给过。
父母去世后，哥哥坚持要卖掉房子分一半的钱。
请问我有权利不给他吗？他是否能在未获得我同意的情况，把房子卖掉？
Alvin
答：
Alvin，您好！
根据马来西亚的土地法令，合法业主是根据地契上的记录。
所以，根据一般法律来说，你哥哥是有一半的权力。
但是，考虑到一直以来都是你在还贷款，你有权利要求你哥哥还你代他付余款的部分。如果他不愿意，可以考虑带上法庭。
然而， 他是不能在没经过你同意下卖了房子， 除非伪造签名。
2021年09月9日
史慧娴
iMoney总执行长
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问：
史小姐，您好！
我之前看到中国河南暴雨水灾的新闻，想起马来西亚也常常有水灾，而自己的房子还在偿还贷款中。
如果天灾把房子冲塌了，我的贷款还需要还吗？或是该如何处理呢？
美惠
答：
美惠，您好！
如果毁坏你家园的罪魁祸首是天灾，如您所说的水灾，那您第一件要做的事情，就是要检查房地产保险的受保事项。
无论如何，银行借你的钱依旧得还，因为贷款在技术上来说是一项具有法律约束力的合同。
如果你有这方面的担忧，可以尽快为屋子购买一项保险。
2021年06月19日
融资专家：史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my
问:
我申请房贷的银行延迟发放款项给发展商，而发展商向我索取延迟付款利息。
请问我能要求融资银行支付此利息？
叶先生
答：
叶先生，你好！
银行发放贷款延迟有很多原因。比如，可能是发展商的账单延迟，或者双方之间的一些文件不足。
我建议直接去询问银行，找出问题和解决方案。
2021年06月4日
当政府认为某个行业过热，就会出手降温；如果要说为房市降温的坚定和效果，大概要数中国。
中国打房多年，即使是在冠病疫情冲击下，也没有完全手软下来。
中国银行保险监督管理委员会（简称银保监会）副主席梁涛6月1日指出，中国截至4月底，地产贷款按年增长4.5%，写下8年来的新低。
他认为，中国成功遏制了房地产金融化和泡沫化的势头。
在景气又放缓，加上受疫情影响，经济前景未明的大前提下，到底中国如何做到？
依据梁涛的分析，可以总结几个面向：目标清晰、立场坚定、大小包抄。
他提到，银保监会自去年至今，配合各县市出台的房市调控措施超过130项。
该机构过去设计的一连串措施，主要围绕在强调“房住不炒”的原则，从拥有权、贷款融资着手，致力稳定地价和房价，促进房市更平稳發展，避免房价大起大落。
而且，中国打房的勇气并不只限于个人业主，就连银行放贷的监管、私企或投行推出的理财产品同样不放松，投向房地产相关的理财产品规模劲缩了36%。
他说，房地产融资规模继续下降，扭转资金过度流入的形势，这也加强了房地产开发贷款、个人按揭贷款的监管要求；如此一来，得以做到加强房地产贷款集中度管理。
促进市场健康发展
梁涛强调，接下来会联同住建部及人民银行等部门保持高压监管，促进市场健康发展。
另外，银保监会统信部副主任刘忠瑞指出，从机构来看，6家国有大型银行以及其他银行机构的房贷全下降。
但同时，该会也发现了新问题，部分地方中小银行利用大型银行房产贷款集中度压降的时期，争抢房产贷款的业务，使其房地产贷款馀额上升。
刘忠瑞表示，该会高度重视这些问题，新增房地产贷款占比偏高的银行，会实施名单制管理，督促这些银行落实调控要求，合理控制房贷增速。
2021年05月31日
拥屋计划（简称HOC）房屋贷款合约和转名手续印花税优惠，延长到年底！！
这优惠原本在今天（5月31日）届满，财政部刚刚宣佈，把优惠延长多半年。
意思是，未来半年买房的话，还是可以享有这项优惠；但房价必须介于30万令吉至250万令吉才能受惠。
财政部今日致函通知大马房地产发展商会（REHDA）、沙巴房地产发展商公会（SHAREDA）、砂拉越房地产发展商会（SHEDA），财长按照1949年印花税法令第80（1）条文，同意延长HOC计划底下免印花税的优惠期限至年底。
据悉，函件阐明， 购买30万令吉至250万令吉的房子，房屋贷款合约印花税全免；地契转名备忘录（Memorandum Of Transfer，简称MOT）费用，首100万令吉豁免，100万令吉以上馀额徵3%。
根据《南洋商报》获得的函件，相关优惠只限国人享有；有效期从明日起至12月31日。
全国和东马房地产發展商会每月必须在最迟10日，将HOC的登记和销售报告，提呈给财政部和地方政府。
政府去年公布的短期经济复苏计划（PENJANA），拥屋计划优惠包括购买价值不超过100万令吉的住宅，印花税全免；房价超过100万，最高250万令吉的徵3%。
据政府早前的资料，有3万4354个房屋，在2020年至2021年的拥屋计划售出，总值256亿5000万令吉，折扣总额达43亿令吉。
2021年05月27日
“让马来西亚更美好”基金会（BMF）创办人兼主席丹斯里陈志远建议，银行提供购屋者两代人还贷期，即40至60年的还款期，以便让他们可以拥有自己的房屋。
不过，此建议却被学者“打枪”，国库控股研究机构（Khazanah Research Institue）总监苏拉雅伊斯迈博士（Dr Suraya Ismail）直言这“不切实际”，无法修补房市，反而制造更多问题。
苏拉雅日前接受《The Malaysian Reserve》访问时点出，以当前房市面对的挑战状况来看，这建议并不可行。一般而言，我国的房市都是“卖了再建”模式，发展商先向买家收钱了，才开始建筑房子。
“从本质而言，让马来西亚更美好基金会建议，B40低收入群组分两代人来贷款，因为贷款时限拉长，他们反而要支付的款项还要高出至少两倍。”
陈志远先前指出，许多B40群体的首购族皆无法支付往常的头期款，建议银行和金融机构能以两代人还贷期的条件，提供100%的房贷。
本末倒置？
苏拉雅强调，这个计划以较低的成本向州政府获得土地，主要就是为了建造可负担的房屋。既然有政府来支持计划，却让我国最贫困的群体付出了更多。
而且，这个计划也要求政府提供财务担保，在她看来，这对发展商来说是个无风险的商业模式，但对买家和政府而言却是不利，因为长达60年的债务，应计利息更高。
“下一代继承的未必是房屋，而是继承了房贷”，她担忧更高的债务最终将导致继续贫穷，或甚至破产。
同时，研究也显示，面积越小的房屋，可能对住户带来巨大的情感和精神压力，而且这些小型屋子过于拥挤时，传染病的传播率会更高。
2021年05月23日
独家报道:李治宏/郑德伟
去年6月开跑，为期一年的2020/2021拥屋计划（HOC 2020/2021）将于本月31日告一段落。
截至今年2月的首9个月内，HOC 2020/2021共售出3万4354单位的产业，总值256亿5000万令吉，这个表现更胜于2019拥屋计划（HOC 2019）首9个月的1万9784单位销量。
究竟HOC 2020/2021能否成功扮演重振本地产业市场的“救世主”角色？
根据大马房地产发展商会（REHDA）的数据，截至今年2月，HOC 2020/2021最好卖的房产首推售价50万至75万令吉的单位，接着依序为30万至50万令吉，以及75万至1000万令吉的单位。（皆折扣前的价格）
助业绩更胜往年
此外，根据该会去年10月针对其121名会员展开，今年3月杪发布的一项调查结果，89%回应调查的发展商表明，在HOC2020/2021取得一定的销售业绩，其中87%更认同，HOC有效的消除它们的库存（即未售出的房屋）。
多家主要发展商接受《南洋商报》专访时，无不乐观的预估可在当前的HOC 2020/2021取得更好销售业绩，并协助公司今年整体业绩更胜往年。
怡克伟士（EKOVEST，8877，主板建筑股）董事经理丹斯里林景清指出，HOC 2020/2021首9个月销售表现更胜 HOC 2019的其中一个主因，正是冠病疫情本身。
他接受《南洋商报》书面专访时说，虽然冠病疫情重创全球经济，大马产业市场也无法幸免，但冠病疫情让购屋者更清楚的意识到，相对其他投资项目，房产其实是疫情期间较为稳定的投资选项。
马星销售目标比去年高
马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）表示，2021年是产业领域复苏的一个年头，产业市场走势料将和整体经济一致，因此该集团2021年的销售目标也比2020年来得高。
该集团总执行长拿督何汉生说，除了HOC，国家银行去年来多次下调利率协助推动市场需求，而政府近期宣布的多项措施，包括解除第三份及以上房屋贷款的70%融资顶限，以及豁免产业盈利税，都有助产业市场复苏。
购屋者寻求可负担屋
他接受《南洋商报》书面专访时说，低利率是带动马星集团在HOC 2020/2021销售业绩的其中一个主因，HOC 2020/2021本身所提供的各项特别/替代配套和奖掖，也对提振销售业绩大有帮助，因这些配套或奖掖，在经济好景时不曾有过。
“此外，我们一直都深知，购屋者一直都在寻求可负担房屋。我们推出的房产都是售价50万令吉和以下单位，迎合客户在财务方面的期许。
“同时，坐落在公共交通和便利设施（例如回教堂、办公区、医院和教育机构）地区，道路通行性良好的发展计划，深受市场欢迎，而马星集团提供的正是这类产品。”
他补充，2021年财政预算案中宣布的首购族购买售价50万令吉以下产业，豁免印花税长达5年的措施，也令马星集团受惠。
双威（SUNWAY，5211，主板贸服股）旗下产业臂膀双威产业（Sunway Property）同样表示，该公司有信心能在整个HOC 2020/2021期间实现更好的销售。
双威产业中区执行董事张绍明说，该公司2020年录得13亿令吉产业销售，超越11亿令吉目标，而今年订下更高的销售目标。
他接受本报书面访问时说：“本年度，除了借由城市生活之美的一系列符合市场需求的项目，以及HOC下的免税与激励措施，双威产业也借由额外的配套措施，让购屋者或投资者能省下相当可观的数目，以更低的价格，以及更无后顾之忧的方式买下双威高品质住宅项目。”
屋价10%折扣
他说，HOC对双威产业已完工及正在施工中的项目都有帮助，主要以售价介于60万至100万令吉的共管公寓以及服务式单位为主，因为购屋者在购买这类房产时能省下更多钱。
林景清表示，对购屋者而言，HOC非常有吸引力，因为他们不仅获得屋价10%折扣，还获得豁免缴付印花税，这意味着他们在HOC期间购屋，将省下一笔可观的开销。
这些优惠和奖掖，都在协助购屋者完成居者有其屋的梦想方面大有帮助。
一些发展商甚至在HOC 2020/2021期间祭出额外的“好康”，例如双威产业就提供签署房屋买卖合约后享有长达12个月的延长付款计划、若遭遇失业、伤残或疾病等不可预知的突发状况时可选择终止卖卖合约的自愿退场计划（Option to Exit）、以更优惠利率获得双威给予的贷款等。
豁免印花税最吸引人
HOC 2020/2021为购屋者提供的“好康”林林总总，但哪个“好康”对发展商在HOC中的销售最有帮助？
马星集团和双威产业不约而同的认为，转让与贷款协议书豁免印花税的措施，对发展商销售业绩带来的帮助最大。
何汉生说，马星集团预期，该集团于2020/2021年HOC的销售业绩，将和业界的表现并驾齐驱。
放宽房贷审批政策
金群利集团副执行董事主席拿督李典和指出，HOC对发展商最大的帮助，是协助降低购屋者的房贷审批拒绝率之余，也相应的提高房屋订单完成买卖手续的比率。
他指出，只要购屋者的房贷过关，发展商才算真正销售出有关房屋，而该集团在HOC下的销售额也因此提振了约20%。
无论如何，李典和仍呼吁银行放宽严格的房贷审批政策，应伸缩性处理特定购屋者或首购族的房贷申请。
他指许多银行在疫情时刻收紧条例，以更严谨的态度来审批房贷，并以回扣后的实价来计算购屋者的房贷，此举与HOC协助更多“无壳蜗牛”完成拥屋梦想的目标背道而驰。
他建议银行应以借贷者未来的财务因素，例如未来会升职加薪、收入会提高、以及孩子完成学业及工作时可协助父母承担部分房贷等作为考量，而非硬性的根据现有收入来审批房贷。
发展商盼延长一年
随着HOC 2020/2021已证明可刺激销售和清理库存，发展商无不希望HOC将获得延长，并对提振产业市场和整体经济带来更大刺激作用。
何汉生说，基于产业领域是大马逾140个产业相关次领域的主要推手，马星集团衷心希望HOC 2020/2021获得延长。
“截至2021年2月28日，参与HOC的发展商所提供的折扣总额已高达43亿令吉。”
林景清希望HOC可以延长一年，以刺激全国的产业销量，带动大马经济复苏。
金群利集团（MATRIX，5236，主板产业股）副执行董事主席拿督李典和同样认为，疫情反复及没有好转的迹象之际，政府应考虑延长HOC为期1年，至明年中为止。
他说，此举可以帮助发展商更快的销售屋子，减少滞销或建好卖不出的问题，进而改善发展商的资金流；同时可以帮助国人以更优惠价格购屋。
事实上，大马房地产发展商会的上述调查显示，HOC继续实施，是发展商们今年的3大期许之一。
它们也希望，政府将削减发展商的各项合规成本或撤销不必要的合规成本、金融机构在审批贷款申请时较为宽松，将第三房贷顶限提高到90%，以及重启受管制的发展商利息承担计划（DIBS）。
买卖双方双赢
李典和直言，拥屋计划是一项非常好的举措，形成发展商可卖出更多房屋及购屋者可以较低成本购屋的双赢局面。
“在拥屋计划下，发展商获得政府减免各种费用，发展商会非常愿意为购屋者提供更多的回扣，有者甚至提供头期付款回扣15至18%等超值优惠。
“HOC让发展商减免更多费用，让购屋者享有更多优惠及回扣，如豁免豁免多项印花税、屋价折扣10%等，让购屋者能以更低门槛成为业主。”
祭出更多“好康”
发展商希望HOC 2020/2021获得延长之余，更希望政府将为购屋者祭出更多的“好康”，以进一步刺激产业市场。
何汉生希望，HOC可以扩大涉及的范围，把商用产业也涵盖在内，以及在HOC实行期间放宽房贷融资，因为目前金融机构的融资条规非常严格。
他说，HOC让购屋者在不必支付印花税给政府的情况下，以最便宜价格购买产业，此举也是鼓励国人实现居者有其屋梦想的最好方式。
最期盼哪些额外“好康”
– 首购族享有印花税全免优惠
– 让所有购屋者享有90%的贷款对屋价比率（Loan to Value, LTV) 房贷融资
– 在HOC期间购买的产业免征收产业盈利税（RPGT）
– 将HOC扩大到外国人在本地购置产业，以协助发展商出售高档房产
2021年05月22日
房价会随着大市与大环境的变动而起起落落。但无论房价如何，最重要不能买贵，总得找出一个合理价位才行。
尤其是若没有雄厚的资金，输不起，就要比别人更了解市场，降低买错，投资错误的风险。
要买房之前，可以花更多心思，通过各方管道，包括上网、业者、产业代理（经纪或仲介）、旁人等明查暗访，了解市场的价格走向。
当然，去寻找符合眼缘的屋子时，屋比三家，至少也可以看出一些端倪。
无论如何，有的买家为了要向银行申请较高的房贷金额，提高报价；也有卖方不想因卖价，影响整个社区房价，而报价更高。
因此，有时候，公开的成交价，不能尽信，只能当作参考。想要发掘真正的合理价，还需花费一番功夫！
想要找出真正的市场合理价位，你还是可以通过以下几个诀窍一探究竟。
1.八折算法
在买方的价位，打个八折或许更接近真正的市场行情。
接着再根据屋龄、社区、环境、交通、便利等，作进一步的细分，衡量是否值得买。
2.实买虚卖
在市场买卖中，买方的买价永远高于实际的成交价，而卖方的卖价，也常常被产业经纪压价。因此，在探询行情时，不妨转换角色，以卖方的口吻打探实情。
3.找产业估价师估价
确定目标之后，找一个合格的产业估价师估价，确定这个价位是你要的、可以负担的。还要初步估算一下，可以借贷的房贷额度。
4.法定拍卖价
以最近法定拍卖同一地段、同一类型的房屋拍卖价作为基准，也是底价参考。然后，再计算过去5年内，拍卖价的平均均价，大致上就能计算出一个属意的合理价位。
由于法定拍卖的拍卖底价，都经过银行、法庭的慎密计算，因此参考价值高。
再加上房市每5年一个循环周期，以此作为一个区间，再打个九折，就能计算出最贴近市场的合理价位。
行情好时，拍卖价一般是市价的80%或90%，行情不好时，则降低到70%。
5.租金回酬率
租金回酬，主要是视地点、产业类型、屋龄、交通、便利设施与市场而定。
因此，眼光独到的买方，买前会从旁观察，考察潜在产业项目、邻近地区产业、未来产业市场的出租比率与租金回酬，再审慎评估、分析、决定。
一般而言，只要租金回酬率，每年取得6%以上，比一般的银行定存还高，再加上产业增值，已是很不错的产业投资。
总之，购买产业，机会成本与风险永远并存，而第一步，就是发掘市场的合理价位；不管是自住或投资，都需以合理价位买入。
2021年05月6日
融资专家：史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my
问：
我有一家公司，最近看中一间屋子，想知道用个人名义买房和公司名义买房，在融资方面会有所不同吗？
黄先生
答：
黄先生，你好！
这个问题取决于您想要购买的产业类型。
如果以公司的名义购买住宅产业，意味着您必须要支付很大笔的头期款，因为银行只会借给公司最多60%的屋价，而不是首购族所能借到的90%。
但若是购买商务产业，情况就不同。
如果以公司名义来购买商务产业，贷款对屋价比率（LTV）可达85%。若以个人名义来贷款，贷款额只能到80%。
假如你本身已有很多的个人债务，偿债比率（DSR）很高，银行或不敢再批你的申请。
偿债比率是每月还款额占收入的比重，也是银行决定是否批准贷款的主要因素。如果用公司名义来贷款，银行就会以公司的偿债比率来评估。
不过，即便以公司名义贷款，银行还是会评估作为成本担保人的你，是否在公司倒闭后有能力偿债。
你可以咨询专业的税务和法律顾问，才决定最适合的方式。
2021年04月11日
融资专家：史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my
问：买房子最怕的，就是每月供期太高。我准备买一间屋子，但每个月要花多少钱供房，才是财务健康？
小王上
答：健康的每月分期付款赖于你个人的收入和现有的财务负担。
基本上，我们不鼓励你花超过收入的一半来偿还债务。而这些债务包括房贷以及现有的财务负担，包括各种贷款和信用卡账单。
3方式减每月还款
你可以用以下的方式来降低每月分期付款：
1)跟愿意分享产业拥有权的亲人或关系密切的朋友联合贷款；
2)拥有稳健的信贷评级银行会给予拥有良好到稳健信贷评级的申请者较低的房贷利率，因为对于银行来说，这类申请者的风险较低（也就是说他们违约或者偶尔不还房贷的机会较低）。你也可以在iMoney的网站查询iMoney的信贷评级；
3)支付更高的头期钱。如果你有多余的现金，给比较高的头期款是比较明智的，因为可以降低每月分期付款的款项，长期内也可以减少负担多储蓄。
如果你给多一点头期款，一些银行也会给较低的利率。
而且如果你的偿债比率，也就是每月用来偿还贷款的钱低于每月收入，你对银行来说是更有吸引力，因为这就是银行放贷的条件之一。