谢廉义 Archives - Page 3 of 5

问诊室

拍卖屋，手尾长？

By Poh Gin,

2022年09月9日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

问：

谢先生，您好！

市场有种说法，就是买拍卖的房子手尾很长…真的如此吗？

潜在的手尾有哪些？

洁敏

答：

洁敏，您好！

无论你从那个管道购买产业都好，比如购买全新的房产、购买二手房产或购买金融机构安排的拍卖产业，都有可能会面对种种预测不到的问题和风险，尤其是第一次购买房产业者。

当你决定是否购买金融拍卖产业时，最好多留意拍卖文件的的所有条约，如注明金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税及其他费用。若金融机构不愿支付有关的拖欠费用，你应先了解有关拖欠的数额。

在购买拍卖产业前，最好先询问银行以你现有的收入还可以申请多少贷款额来购买有关产业，避免在投标过程中，投标超过银行所允许的贷款预算。

我在此欢迎你到我们专为所有对拍卖房地产业有兴趣的投资者或拍卖产业销售代理员所设置的拍卖资讯互联网www.auctionguru.com.my寻索最新的拍卖产业资讯和为你提供最佳的产业投资，购买和销售解决方案。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

问诊室

拍卖屋新投资焦点？

By Poh Gin,

2022年09月2日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

问：

谢先生，您好！

经济好像没有起色，市场也越来越多拍卖屋。

你认为拍卖屋会变成新的投资趋势吗？

Derick T.Y

答：

Derick T.Y，您好！

当经济与房产市场疲软时，一些之前过度投资房产的投机客肯定首当其冲，无可避免。

在这样恶劣的环境，拍卖房产肯定会有所增加，但是否会成为新的投资趋势，以目前的角度就难以定论，况且市场还是很不稳定，存有种种不明因素。

在各方面的状况，还需要仔细的观察。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

问诊室

拍卖屋的“市价”如何算？

By Poh Gin,

2022年08月26日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

问：

谢先生，您好！

一些拍卖网的资料会写“低过市价XX%”，真有这样好？

这所谓的“市价”是以什么作准，是之前同一个楼盘的成交易还是在市场在喊的二手价？

Weng Kuen. Lee

答：

Lee，您好！

每当产业在第一次被金融机构安排拍卖销售之前，金融机构都会根据估价师的预估价，以现有和最接近市价的价格为有关产业设定拍卖底价，这样将会保障金融机构和有关贷款者的利益。

假如该拍卖产业在首次拍卖会上，没有吸引到任何投标者，有关金融机构可能在未来的拍卖会上，把之前拍卖产业的底价调低10%。如果第二次依然没有任何投标者，金融机构会再把之前拍卖产业的底价调低10%。

一直无人问津会如何？

如果仍然未有人在第三或第四次的拍卖会投标有关拍卖产业，一些金融机构可能会为有关产业重新估价，以设定拍卖的底价，等待时机成熟，才重新拍卖该产业，惟这胥视个别金融机构的政策。

有关拍卖产业不能出售，有时可能是因为有兴趣投标者在不可预见的情况错过了有关拍卖日期或在等待下一轮底价下降时，他们才去竞标有关拍卖产业，以便能获得更多的利润。

无论你从那个管道购买产业都好，比如购买全新的房产；购买二手房产或购买金融机构安排的拍卖产业，都有可能会面对种种预测不到的问题和风险，尤其是第一次购买房产业者。

还要计算多种费用

在购买拍卖产业前，最好先询问银行以你现有的收入还可以申请多少贷款额来购买有关产业，避免在投标过程中，投标超过银行所允许的贷款预算。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

问诊室

买拍卖屋还要处理两次MOT？

By Poh Gin,

2022年08月19日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

问：

谢先生，您好！

请问“Double MOT required”是什么意思？一些拍卖的公寓单位资料，有特别注明这点。

这和出价有关系？还是会影响成交后的手续或费用？

JY DOL

答：

JY DOL，您好！

MOT是指地契转名备忘录（Memorandum Of Transfer）。

“Double MOT required” 一般出现在有关房产发展商拒绝把名直接转给拍卖买主，而只是愿意转给之前业主。

拍卖买主需要委任律师来处理MOT问题。

有关手续费用和MOT程序请向相关律师询问。

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问诊室

想买拍卖屋，怎么查前业主？

By Poh Gin,

2022年08月12日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

问：

谢先生，您好！

想了解拍卖房产文件的资料包里会有什么资料？因为很多看起来是公寓，其实是商用地契，像SOHO、SOVO、SOFO和服务式公寓之类，门牌税和地税，甚至是水电费都会更贵。

另外，我们有办法知道前业主的资料吗？

Hock Choong

答：

Hock Choong，您好！

你可以通过以下管道了解有关金融机构所安排的拍卖产业:

与邻居或管理公司闲谈，探听空置房产屋内情况。

如果你准备了解拍卖产业活动如何进行，最好是出席在酒店或拍卖行举行的拍卖活动，可以从中观察拍卖产业活动进行程序。

有一些金融拍卖的产业，可能是一些空置一段时间的房产，也有些是业主仍居住的产业。

若有意投标，通常只能在产业外面观看，无法入屋观看和检查；有时，有关房产的状况未必让人满意。

假如有关拍卖产业已经空置，不妨从窗口或其它管道，了解屋内的情况。

你也可以尝试与邻居、管理公司闲谈，以探听有关房产空置多久，上一个屋主或住客的居住背景。

如果无法观看屋内的情况，你必须做好最坏的心理准备。

另外一种情况是，有人居住在该拍卖产业，这有可能是屋主或租户。

假如他们的态度友善，有可能给予配合，当你成功标到有关拍卖房产，你可能会有现成的租户。

可申请庭令驱赶住户。

假设有关住户不友善，并抱着敌意态度，成功投标者最好通过法庭申请庭令来驱赶住户。

假如有关金融机构拍卖的产业需要大整修，而投标者又对装修不在行，不能肯定装修预算，最好是请承包商或装修商为有关拍卖产业整修估价。

须留意拍卖文件内容。

任何有关金融机构拍卖产业的交易，都以拍卖文件（Proclamation of Sales）为依据。

最好多留意拍卖文件的所有条约，如注明金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税及其他费用。若金融机构不愿支付有关的拖欠费用，你应先了解有关拖欠的数额。

最好先询问银行以你现有的收入还可以申请多少贷款额来购买有关拍卖产业，避免在投标过程中，投标超过银行所允许的贷款预算。

有兴趣投标者必须留意文件内容，否则请律师去了解。

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问诊室

数单位拍卖会欠许多管理费？

By Poh Gin,

2022年08月5日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

问：

谢先生，您好！

同一个公寓project，有好多个单位拍卖，很多还是未定日期的。

我很好奇，日期未定的话，那些房产经纪从那裡掌握到这些资料？

单位被拍卖，相信业主都不会再付管理费，如果同一栋有很多单位被拍卖，未来共管不就很可能出问题？

Saam Lee

答：

Saam Lee，您好！

所有被金融机构安排拍卖的房地产业都会刊登在各大报章。您可以在中文，英文或马来文报章上找到有关的产业拍卖通告，或者联络拍卖师获取房地产业拍卖的讯息。

您也可以到我们专为所有对拍卖房地产业有兴趣的投资者或拍卖产业销售代理员所设置的拍卖资讯互联网www.auctionguru.com.my，找到全马来西亚拍卖市场里最新的拍卖产业资讯。

在决定是否购买金融机构拍卖产业时，最重要的文件是拍卖通告（“Proclamation of Sale”）。

有关拍卖通告将列出有关拍卖的重要资料，包括：产业基本资料、拍卖底价及种种的购买条款如付款期限、产业开销的分配等。

无论你是前或新的业主，只要有欠管理费，都需要付管理费的。因为法律的改革，现在的管理层已经不一样了，管理层可以把拖管理费业主告上法庭。

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问诊室

买拍卖屋，务必及时缴钱！

By Yee Ni,

2022年07月29日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

问：

谢先生，您好！

如果竞投得标的话，扣除前期付的10%底价，馀款要在多久内付清？

主要是担心万一得标后，银行贷款一直批不下来，要怎办？会被罚款吗？

Snowy

答：

Snowy，您好！

一般上，根据拍卖产业的“销售规矩和条例”，在支付10%首期钱后，投标者必须在90天或不超过120天内，偿还得标价的90%余款，否则10%首期付款将会被没收。

你可以增加“订金”，并减少向银行贷款额, 但你必须在90天或不超过120天内，偿还余款。

最好在投标之前，先询问你的银行以你现有的收入还可以申请多少贷款额来购买有关拍卖产业。

不要忘了在投标之前，留意有关金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税及其他费用。若金融机构不愿支付有关的拖欠费用，你应先了解有关拖欠的数额，是否值得投标。

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问诊室

拍卖通告这标注代表少麻烦？

By Yee Ni,

2022年07月22日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

问：

谢先生，您好！

看过强调“Title Perfection done”的单位，请问这是什么意思？标这类房产比较少麻烦吗？

Sue Heng

答：

Sue Heng，您好！

Title Perfection done的单位是指有关房产，发展商已经转名给业主，和有关当局已经颁发个人土地所有权。

我只能评论无论你从那个管道购买产业都好，比如购买全新的房产；购买二手房产或购买金融机构安排的拍卖产业，都有可能会面对种种预测不到的问题和风险，尤其是第一次购买房产业者。

当你决定是否购买金融拍卖产业时，最好多留意拍卖文件的所有条约，如注明金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税及其他费用。若金融机构不愿支付有关的拖欠费用，你应先了解有关拖欠的数额。

在购买拍卖产业前，最好先询问银行以你现有的收入还可以申请多少贷款额来购买有关产业，避免在投标过程中，投标超过银行所允许的贷款预算。

我在此欢迎你到我们专为所有对拍卖房地产业有兴趣的投资者，或拍卖产业销售代理员所设置的拍卖资讯互联网 www.auctionguru.com.my ，寻索最新的拍卖产业资讯和为你提供最佳的产业投资、购买和销售解决方案。

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问诊室

“发展商直接转名”什么意思?

By Poh Gin,

2022年07月15日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

问：

谢先生，您好！

在面簿有关拍卖的专页上，看过注明“发展商同意直接转名给得标者”。

请问，这是什么意思？单位是发展商拿出来拍卖的？

Wen Jia

答：

Wen Jia，您好！

这是代表有关拍卖的房产在拍卖前，发展商还没有转名给之前的业主。

因此当发展商察觉有关房产被拍卖的时候，经律师交流后，有些发展商会同意直接转名给得标者。

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问诊室

只限现金的拍卖屋有风险吗？

By Poh Gin,

2022年07月8日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

问：

谢先生，您好！

一些只限现金买家（cash buyer）的拍卖房超级便宜，如果我有能力付现金，买这类房子会有哪些潜在风险？

如果得标，房产转名解决后，我还可以用来跟银行抵押融资吗？

TF Guan

答：

TF Guan，您好！

一些拍卖屋会注明只限现金买家（cash buyer），主要问题在于相关拍卖产业存有第三方的冻结令（caveat）。

冻结令是购买拍卖产业的问题之一。

如果存有第三方的冻结令，房产转名是会存有问题的，银行是不能接受抵押融资。

但是如果已经解决第三方的冻结令和房产转名后，符合一切融资条件，抵押融资是没有问题。