“以旧换新”政策助力
中国房市再添新动能

为稳住房产市场，最近可见中国各大城市正在积极推动各项政策，而其中较受市场关注的就有“以旧换新”政策。

近来，从家电、3C到汽车等产品都掀起了换新浪潮，但万没想到的是就连房产也跟上了这股浪潮，自2023年起已有淄博、南京、泰安、济宁、宁波和苏州等逾30个城市都在鼓励和推进房产市场的“以旧换新”政策。

从中指院的区域统计可看出，推动“以旧换新”的城区是以二三线城市为主，且有近70%是来自东部地区。

“改善型住房”是支持重点

所谓的“以旧换新”，简单来说就是指房地产开发商或政府机构，通过收购、置换或补贴等方式鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新；借此来缩短旧房出售周期，继而激活市场的改善需求。

中指研究院的市场研究总监陈文静在接受《时代财经》采访时表示，当前改善型住房需求是政策支持的重点之一，包括以旧换新或以小换大等需求都获得了更多的政策支持。

至于如何操作，不同的城市或楼盘将会有不同的操作手法。

如何“以旧换新”？

整体来看，目前的“以旧换新”有两种情况：

（第一）代卖
即在购房者缴纳定金锁定新房之后，由中介挂牌旧房并在一定期限出售，卖出则合同生效，反之则退还定金。

举例来说，在江苏南通主城区，居民可与房地产企业签订认购意向书，并在一定期限内锁定新房房源，待中介公司售出旧房后，房款抵作新房首付；若在期限内旧房未能售出，居民可解除认购意向书并无需承担违约责任。

（第二）收购
购房者将通过补差价购得新房，再由房企或其他第三方出手收购旧房。

举例来说，郑州城市发展集团有限公司就是透过收购二手住房，促成市民通过购买改善型新建商品住房，并且也已先行在金水区和郑东新区等区域进行试点。

对于有改善型住房需求的人来说，“以旧换新”政策的推进，无疑是给他们带来了很大的利好，但比起家电、3C和汽车等产品，住房“以旧换新”的操作难度要大很多，因此还有不少人对此持有疑惑。

利率上涨生活成本高
豪宅市场出乎意料好

尽管全球各国的利率水平连续上涨，生活成本不断攀升，但豪宅市场却出乎意料地表现良好。

根据房地产顾问公司萊坊国际（Knight Frank）早前发布最新的财富报告指出，在他们追踪的100个市场中，去年有高达80个豪宅市场取得了年度增长或持平，整体的平均成长幅为3.1%；而其中要属亚洲最繁荣，豪宅价格上涨了3.8%，优于排名第二的美洲（3.6%）、欧洲、中东和非洲等地区。

针对个别市场的观察，菲律宾马尼拉的豪宅价格涨幅最凶，以26.3%超越去年排名第一的杜拜！后者今年仅以15.9%的涨幅居次，而位居第三的是中美洲的巴拿马，涨幅也有15%；反观美国纽约和英国伦敦的豪宅价格都下跌了2%。

此外，报告也指出，阳光沙滩和滑雪度假胜地的涨幅亦明显比城市地区高，前者平均上涨了4.7%和3.3%，后者则只平均上涨了2.7%。

而萊坊国际也提供了一个很有趣的参考指南，即每100万美元（约475万令吉）能够买到多少平方公尺的豪宅空间？结果显示“能买到最少”的前三名是摩纳哥、香港和新加坡，个别只能买到16、22和32平方公尺。

全球10强：2023年豪华房产价格涨幅

1.马尼拉（菲律宾）—26.3%

2.杜拜（中东）—15.9%

3.巴哈马—15.0%

4.阿尔加维（葡萄牙）—12.3%

5.开普敦（南非）—12.3%

6.雅典（希腊）—12.0%

7.伊比萨城（西班牙）—12.0%

8.孟买（印度）—10.0%

9.上海（中国）—8.6%

10.马斯蒂克岛—8.0%

资料来源：莱坊房产业顾问公司报告

100万美元能买到多少平方公尺？

摩纳哥（16平方公尺）

香港（22平方公尺）

新加坡（32平方公尺）

伦敦（33平方公尺）

日内瓦（34平方公尺）

纽约（34平方公尺）

洛杉矶（38平方公尺）

巴黎（40平方公尺）

上海（42平方公尺）

悉尼（43平方公尺）

迈阿密（60平方公尺）

东京（64平方公尺）

杜拜（91平方公尺）

马德里（96平方公尺）

孟买（103平方公尺）

资料来源：莱坊房产业顾问公司报告

专家2023年初预测 全球住宅市场表现比现在疲软

身为莱坊国际全球住宅研究部主管的姬艾弗瑞特艾伦（Kate Everett-Allen）在报告中称：“2023年初，经济学家曾预测全球住宅市场的表现将比现在更疲软。”

“股市震荡加剧，通胀逐渐失控，随着部分市场的借贷成本触及15年来高点，疫情推动的楼市繁荣恐将黯然落幕。然而，这些情况都没发生，我们看见世界各地的房价以相对更软的方式着陆。”

报告中也指出，随着财富资产组合在2023年复苏，富裕买家将目光转向了世界各地的豪华住宅不动产，“借贷成本跃涨、通膨与经济不确定性去年冲击房产市场，导致交易量下滑，却帮助支撑了豪宅的价格，同时随着股市回升，富豪也加码投资，致使价格上涨。”

而根据美国财经新闻频道CNBC预测，今年表现最火热的豪宅市场将是纽西兰的奥克兰，价格预料将涨10%，孟买预估将以5.5%涨幅排名第二，包括杜拜、马德里、悉尼和斯德哥尔摩则预计将以5%的涨幅并列第三。

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