报道：陈美玲
不只发展商想获TOD开发机会
买家也希望借此提升产业价值
日常穿搭有OOTD，现在房地产也兴起TOD！
TOD源自英文Transit-oriented Development，意思是公共交通导向开发，是过去20多年我国产业界的热门话题，不只发展商想获得TOD开发机会，买家不管是投资、自住或出租，都希望利用TOD的交通便捷性，提升各种价值。
TOD是一种城市规划的框架，它以公共交通为发展核心，倡导高效及混合土地利用，融合住宅、商业、办公、休闲、医疗等多样产业元素，主张从住宅开始，在有盖走道步行400米至500米就抵达交通站点，因而广受欢迎。
我国最早的TOD项目，是于2001年投入运营的吉隆坡中环广场（KL Sentral），然而社会经过20多年变革，现在的TOD开发处于什么情况，未来发展趋势又如何？
《南洋商报》访问了雪隆、新山与槟城的房地产中介，探讨国内三个主要城市的TOD发展。
巴生谷是我国产业界的发展龙头，也是最先发展TOD，且TOD项目在全国居冠的地方，屋价更因此贵出一倍！马来西亚房地产中介师协会（MIEA）前主席曾爱珍对《南洋商报》说，雪隆目前有21项已竣工的TOD项目，另有26项即将推出。若所有TOD项目完工，光是雪隆就有多达47项TOD。
现有21项TOD，大多依在捷运（MRT）路线的站点，少部分是围绕电动火车（KTM）和轻快铁（LRT）站点而建。
尽管这个数目看似很多，不过曾爱珍说，这是不足够，产业界的未来趋势注重交通连接性，符合这特性的TOD在租赁市场大有吸引力，市场对TOD的需求依然殷切。
“发展商都想涉足TOD发展，为项目增加卖点，惟发展空间受限，皆因发展首要条件必须依站而建，车站附近需确保有足够的发展地库，才能展开具规模的TOD项目。”
她指出，正因TOD的定位符合现代人对居住环境和生活的要求，它在社会渐渐形成一种高档的象征，进而推高TOD物业价格，这是不应该，价格和价值应取得平衡。
屋价翻一番
以隆中环广场与毗邻十五碑的房价为例，《南洋商报》查阅了某产业网站的市场资料，显示过去12个月，隆中环广场售出4603个单位，中位数价格是131万4000令吉；在同个时间段，十五碑售出3136个单位，中位数价格是69万7000令吉。
这意味，同一笔款项在隆中环广场只能买下一个住宅单位，不过在咫尺之遥的十五碑，几乎可以买到2个单位，这差价的其中一个原因便是TOD与非TOD之别。
除了售价，TOD之间的租金率一样存在竞争，越靠近市中心的TOD项目，月租越高。市场资讯显示，一处位于吉隆坡金山角区的TOD项目，月租介于2890至8550令吉间；另一处位于雪州郊区，租金则介于700至2800令吉。
TOD具备四大优点
一、距离交通站点400米至500米，步行约5至7分钟即可到达。
二、综合型房地产项目，将住宅、办公楼、商业、零售产业融合一起。
三、行人连通性，营造充满活力且适宜步行的社区。
四、减少依赖私家车，降低停车位的需求。
隆中环广场成楷模
我国第一项TOD项目是吉隆坡中环广场，基于它带来的综合效益非常亮眼，为市场立下榜样，随后推出的TOD项目无不以它为目标。
仔细观察隆中环广场，此处的中央车站是国内数一数二的公共交通枢纽，齐集众多公交线路，如轻快铁（LRT）、捷运（MRT）、KTM电动火车、隆单轨火车（Monorail）、隆机场快线（ERL）、双轨电动火车（ETS）等。
除了公交，隆中环广场还有不少高楼、高档住宅、数个著名购物商场及办公楼，功能性极佳，体现了它作为“城市中的城市”的理念。
塑造绿色环境
曾爱珍说，几乎所有TOD的住宅都是高楼公寓，住户或租户以依赖公交通勤上班的年轻专业人士为主，老年人属少数。虽然租户有进有出，为了方便通勤，很多上班族还是会依工作地点而搬去不同的TOD，除非婚嫁生子，需要改变住房需求，否则很少搬离TOD。
TOD受青睐的原因之一，是混合型房地产项目能增添生活便利，住户步行可达零售店、杂货店、餐饮店等，不必驱车外出。
住在TOD的有车一族，出门可选搭公交，减少汽车废气和二氧化碳排放量，可进一步塑造绿色环境。
尽管TOD有众多好处，曾爱珍却对投资者和买家提出忠告，希望三思而后买。
“TOD只是房地产的一个选项，投资者或买家不应仅仅因为是TOD而购买，仍需考虑其他因素，包括价格是否合理、未来的租赁需求、与其他地点相比的优劣势，周边社区情况、发展商等。”
政府主导TOD发展
政府才是推动TOD发展的主导者！
有铁路就有车站，有车站便有TOD，意思手握铁路路线批准权的政府，是TOD背后的重要人物。
雪隆有三条捷运路线，加影线和布城线已完工并投入运营，雪隆现有的21项TOD项目，90%以上都位于这2条路线。
捷运第三条路线，即环状线（Circle Line）从今年9月2日至12月2日，在雪隆多个地点向民众展示路线资料，并聆听和收集民众意见，这是一大进展。未来，环状线站点极有可能出现更多TOD项目。
曾爱珍说，只要站点附近有足够的发展用地，都有可能成为TOD开发点。
高铁可带动各州发展
“循着这样的逻辑，隆新高铁（HSR）项目一旦获得通过，并确定车站地点，我相信站点将刺激各州发展TOD项目。”
计划中的隆新高铁路线从雪兰莪开始，穿越森美兰、马六甲和柔佛，直达新加坡，全长约350公里。若沿线车站有足够地块开发TOD项目，将把我国产业界推向另一个高度，所带出的经济溢出效应广大，是各界所引颈期盼。
柔佛
柔新捷运改变游戏规则
喻为全球首个跨国捷运的柔新捷运系统（RTS），被产业界视为游戏规则改变者。
柔新捷运系统在我国境内只有新山武吉查卡一个站点。以这里为中心，方圆500米步行之遥，已有不少私人发展商开发不同的综合项目，一旁的加冕广场有一座行人天桥连接着新山苏丹阿布峇卡大厦关税、移民及检疫中心（CIQ），因此被产业界视为重点发展地区。
此条路线全长约4公里，以武吉查卡为起点，直通新加坡兀兰北站，两站车程约5分钟，每小时单向可接载1万人次，预计2026年底通车。
MIEA柔佛分会主席车子瑾说，虽然官方至今没有宣布武吉查卡一带的综合发展是否属于TOD，不过按发展规划看，它确实是TOD。
他指出，其中一项是在武吉查卡周边地区，发展商为SKS集团，项目包括TriTower（拥2座高楼住宅、1座酒店）和Twin Tower（拥2座服务式公寓），该公司近年也收购废置的太平洋广场，翻新为喜来登酒店。
此外，大马捷运公司与香港地铁公司去年7月亦签署了解备忘录，要在武吉查卡打造南马经济中心，开发大型房地产项目。
“用户主义”引领新山租金
在TOD概念加持下，产业价值和租金双双看涨。
车子瑾说，新山的TOD住宅和商用产业的价格及租金都别看高一线；资料显示，隆武吉免登区高楼住宅，每平方尺介于1400至1600令吉，然而新山某住宅项目已卖到每平方尺1600令吉。
“在新山市中心，120万令吉只可以买到约1000平方尺的公寓单位，不过在隆武吉免登区，50多万令吉便可买到复式公寓，再往隆郊外方向，120万令吉甚至可买入双层排屋或半独立式洋房。”
车子瑾看好新山的商用产业会从TOD中得到最大助益，主因还是一水之隔的新加坡。
结合两股力量
“新加坡面临物价和生活成本上涨，在高企的新元汇率推波助澜下，提高更多狮城人越堤新山消费的意愿，包括光顾购物商场、按摩院、洗车店等，直接带动新山的零售和服务业。”
他说，另一因素是新加坡政府鼓励人们居家办公，有为数不少的狮城人乐意到新山置业，实现在大马上班，却领取新加坡工资。
狮城有推力因素，新山有拉力因素，结合这两股力量，新山产业界将从中受惠。
发展条件有限
“RTS四周的综合发展，让新山旧区老店铺的房东意识到翻新店铺的价值，现在，许多房东积极清理老店铺，翻新再用，改为餐馆或其他用途。”
车子瑾说，目前RTS的行程规划，只来回新山和新加坡，利于前往该地通勤的人们，如果有那么一天，武吉查卡扩充路线，或融合轻快铁和巴士服务，行程规划扩大至柔东、柔西和柔北，更有利于柔佛人民。
可惜新山的轻快铁和捷运路线、站点不比吉隆坡，因此现阶段发展TOD的条件有限。
槟城
槟轻快铁将动工升新贵
槟城是我国主要城市之一，正因有交通站点就有TOD发展潜能，产业界非常期待槟城全长29公里珍珠线轻快铁项目的推进速度。
目前，珍珠线轻快铁约有22个站点，从威省槟城中环广场（Penang Sentral）开始，穿过海峡到达槟岛光大、五条路、斯里槟榔新市镇等，沿着槟岛东岸直达南部填土区硅岛。
位于威省槟城中环广场是槟城唯一的TOD项目，除了计划中的珍珠线轻快铁，这里齐集渡轮、火车、巴士和德士服务，是交通终站，也是换乘点，周围已有不少商用和住宅产业。
MIEA槟城分会主席龙仕杰对《南洋商报》说，威省槟城中环广场一带的土地，已被不同财团收购，属于私人地段，至于是否要在该地段继续开发TOD项目，则视个别财团而定。
仅3站点够地发展
龙仕杰说，业界非常期待槟岛开发TOD项目，然而从现有可知的站点来分析，并不是每一个站点都有足够土地发展TOD。据他观察，槟岛只有三个站点有足够供发展TOD，即The Light站、槟州国际会展中心（PICC）站和硅岛站。
“业界非常期待槟城有TOD项目，然而其余站点建在人口稠密处，发展空间不足。TOD开发项目在槟岛的效益显著，能推动现有产业升值至少20%。由于TOD带来许多便捷性，站点附近的住宅需求量也一并增高。”
今年3月，交通部长陆兆福宣布，内阁批准槟城轻快铁珍珠线项目的建议，联邦政府也从槟州政府手中接管项目。
直到10月15日，槟州首席部长曹观友终宣布，珍珠线轻快铁的技术问题和工程造价已进入最后讨论阶段，待签署了合约，轻快铁计划才能动工，产业界无不为之振奋。
他说，轻快铁一天不动工，就无法向业界释放确定的信息，因此十分期待所有正面推进项目的消息。
背景：逾30年历史源自美国
TOD，是以公共交通为导向的发展模式，所指的公交主要是轨道交通，如火车站、轻快铁、地铁及巴士干线，并以公交站点为中心。
这概念由美国建筑兼城市规划师彼得卡尔索普提出。为了应对日益严重的城市扩张和环境污染问题，他于1980年代末和1990年代初，提倡以公共交通为核心的开发。
TOD概念从美国开始推广，在注重可持续发展的地区得到广泛应用，后来逐渐传播到其他国家和地区。随着环保和永续发展的观念普及，TOD越来越受不同国家欢迎。
文章开头提及的OOTD穿搭，是英文“Outfit of the Day“的缩写，意思是”今日穿搭”，通常指人们当天的服装搭配，展示个人的时尚选择和风格。
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