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分析师预言 中国楼市复苏在即

2024年04月26日

从孤狼到楼市风向标
看透市场背后的故事

论及中国房地产市场时,林约翰(译音)犹如一匹孤狼。

三年前,这位瑞银分析师将中国恒大评级罕见下调至卖出,一时间震惊市场。11个月后,恒大违约,沦为楼市深度调整的典型。

如今,就在大多数分析师认为楼市尚未触底、行业死气沉沉之时,林约翰再次逆向而行,预计房地产市场将逐步复苏。

“过去三年我们持看空态度,不过鉴于政府的提振举措,我们对中国房地产行业的看法首次变得更加积极,”这位瑞银的中国内地和香港房地产研究主管在香港接受采访时表示。

瑞银分析师三年前预言恒大崩盘。(图:美联社)

据林约翰预测,住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平,21个主要城市拥有规模项目组合的开发商股票可能反弹。他上调了几家公司评级,包括1月份将龙湖集团调整至买入。

跟2021年对恒大的做法一样,林约翰将深入挖掘的数据结合自己的直觉,对中国房地产行业做出不同常规的判断。

林约翰回想起那份对恒大的简短研报时称,“那时候本能觉得有些事情不对劲。”这份只有10行的报告对后来发生的楼市风暴发出了预警。

与当年对恒大做出判断时相同,如今押注楼市复苏也需要胆量。3月份中国住宅销售继续下滑,房价仍在下跌,新建商品住宅和二手住宅销售价格同比降幅扩大。

然而事实证明,林约翰对恒大没有看走眼。他在这家叱咤风云的开发商于中国楼市扶摇直上之时,下调了恒大股票评级。当时恒大的市值约为470亿美元(约2248亿令吉),许家印也跻身亚洲富豪榜前列。

早在2017年,林约翰注意到有些数算起来不太对劲:开发商疯狂拿地建楼,杠杆率却基本保持不变。经过对数据的深入研究,发现藏在阴暗角落的表外债务是扩张的原因。

这项研究的基础工作是由瑞银的Evidence Lab完成。这个由300多人组成的全球团队专门从零开始构建独立数据集。在中国的房地产领域方面,他们的工作包括搜集20年来的房屋开工数据,并对1200家购物中心的销售情况进行了研究等不一而足。

对于跑过半马的林约翰,这是个漫长的过程,他仔细研究了自己覆盖的主要开发商约一万个住宅项目,并得出这样的结论:截至2019年6月,中国房企的负债率平均为170%,而非公布的108%。

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公寓顶层最安静?

2024年04月25日

顶楼一般都最贵
所以最好?

公寓应该要住哪一层楼,一直是极具争议性的话题,特别是针对噪音的问题。

最近就有一名对噪音敏感的买家询问,购买顶层是否就能够保证“绝对的平静”?没想到却引来两极化的热烈讨论,一方是认同顶层有绝佳的平静和私密性,另一方则认为次顶层才是更理想的选择,尤其还可避免直接暴露在自然因素下造成的麻烦,譬如漏水等。

甚至有人透露:“买房只剩下2楼和顶层,只是建商想出难卖的吧”。

5楼以上的噪音分贝会逐渐增大,直到30楼后才会降低。(网上图片)

顶层房价最贵

相关买家表示,选择顶层的首要优势,正是不必赌楼上邻居的人品,且几乎每个建案都是顶层房价最贵,他说:“大钱都砸下去了,因想追求更高的生活品质,毕竟是要住一辈子的不想要有遗憾,但顶层真的就万无一失吗?”

对此,不少人纷纷留言表示“敏感的人就买顶层吧”、“顶层要住过才知道超棒的,不必担心楼上吵”;针对顶层的缺点,也有不少人表示“顶层就是爽,漏水是小钱就能处理的事”、“隔热砖也比以前好多了,要觉得热,冷气开强点,比起噪音,这点电费实在不算什么”。

反观有另一批人,则更推荐次顶层,“其实次顶层才是最佳选择”、“傻了才买顶层,常逛房屋板就知道2楼和顶层不要碰”、“新建案还是次顶层最贵,我买顶层只因只剩顶层”。

除此之外,亦有人表示,其实从分贝数据来看,5楼以上的噪音分贝会逐渐增大,直到30楼后才会降低,因此5楼至24楼的噪音最大,其中更以11楼至22楼的分贝上升最多。

对此,你又有什么看法呢?

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美国豪宅刷新天价

2024年04月25日

美国Q1豪宅价格飙升

根据美国互联网房产经纪公司Redfin的数据显示,虽然美国第一季的房地产销售总量下降了4%,但豪华房地产的销售却成长了逾2%,创下了3年来的最佳年增幅,且中位数价格的豪宅更创下了122.5万美元(约585万令吉)的历史纪录。

而据《CNBC》报导,房地产专家和经纪人将这种差异归因于利率和供应,因目前30年期固定房贷高于7%,多数购屋者认为价格遥不可及;然而,因富裕的买家都在用现金抢购房屋,所以就不太容易受到高利率的影响。

因此Redfin另有数据显示,有将近一半的豪华住宅(该都市区价值最高的5%住宅)是在本季度用全现金购买的,是这至少10年来的最高比例。

而Miller Samuel房地产估价公司亦透露,全现金交易在曼哈顿也占了总销售额的68%,创下了历史新高。

全现金交易在曼哈顿也占了总销售额的68%,创下了历史新高。(网上图片)

富豪纷纷涌入买房

与此同时,大量的现金也推高了豪宅价格,Redfin的数据就显示,第一季豪宅中位数价格飙升了近9%,约为大盘涨幅的2倍。

Redfin经纪人大卫帕玛(David Palmer)更表示,有能力购买豪宅的人们现在纷纷涌入,因为他们相信价格将继续上涨;西雅图的豪华住宅中位数售价为270万美元(约1290万令吉),他们准备以更乐观和更少的忧虑来购买。

除此之外,豪宅价格创新天价,也受惠于待售房屋供应的增加,由于富有的卖家更有可能用现金购买,因此他们不像大多数房主那样担心用低利率抵押贷款进行交易。

待售豪宅数量激增

这不仅释放了高端房源,也创造了更多的库存并推动了更多的销售,正如Redfin的数据显示,第一季待售豪华住宅的数量已激增了13%,反观其他房地产市场则下降了3%。

报告还称,虽然豪宅库存仍“远低于”大流行前的水平,但第一季上线的豪宅房源数量跃升了19%。

大卫帕玛指出,正因高端住宅的价格持续上涨,所以房主认为现在就是兑现资产的好时机。

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菲克拉克新城变身“小新加坡”

2024年04月24日

打造智慧城市引领未来发展

菲律宾计划进一步开发克拉克自由港区,引进类似新加坡组屋的可负担住宅,将克拉克新城发展成当地首个智慧城市。新加坡外长维文对于新加坡能在克拉克新城的设计和发展方面发挥作用感到自豪。

维文17日访问位于克拉克自由港区的克拉克新城。这座新城占地约9450公顷,相当于半个新加坡,是一片未开发地区,这里之前是美国在菲律宾的一个军事基地。

据新加坡《海峡时报》报道,菲律宾基地转换与发展局主管宾苍说,政府希望在克拉克建造可负担的住宅,建筑风格将效仿新加坡组屋,同时把现有的民航设施发展成类似樟宜机场的全球航空枢纽。

克拉克新城构想图。

维文18日在脸书发文说,在克拉克新城作为一个绿色智慧城市的设计和开发过程中,看到新加坡的足迹而感到自豪。

菲律宾总统小马可斯今年2月曾说,希望克拉克新城能发展成菲律宾第一个智慧城市,灵感来源是新加坡基础设施和发展模式。

目前有16家新加坡企业在克拉克开展业务。截至去年,它们有超过1600名员工,投资总额达1亿3992万美元(约6亿6994万令吉)。

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地产业在AI时代突围

2024年04月24日

房地产与AI革命
黑石的巨额赌注

房地产业要如何在“人工智能(AI)”飞速发展的时代突围?

作为私募巨头的黑石集团(Blackstone)创始人兼总执行长的苏世民(Stephen A.Schwarzman)近日就在一场演讲中指出,AI风潮带来的另一个风口就是“疯狂抢地去造数据中心”。

他说:“建设人工智能数据中心的竞争异常激烈,全球各地在这里投入的资金惊人。”

而他在这方面也挺有远见,早在2021年便开始布局,斥资100亿美元(约478亿令吉)收购了房地产投资信托QTS,专门承包土地来打造和运营数据中心,再租赁给科技巨头们。

其实黑石在2020年考虑收购QTS时,AI爆发和数据中心的需求增长仍未达成共识,因此投资者并不确信投资大型的数据中心是一个明智选择,但黑石仍决定收购,直到去年Meta和微软等科技公司对数据中心的需求激增,造成数据中心短缺,黑石便稳稳地接住了AI革命带来的巨大商机。

黑石集团目前已经逐渐将QTS打造成了北美数一数二的“数据中心租赁商”,为彼此打造双赢局面。

投资回报率高

据苏世民预计,这些数据中心将能带来20%的投资回报率,且合同期可长达30年。

毕竟随着AI技术的快速发展,越来越多的数据往线上迁移,包括微软、谷歌和META等科技巨头都需要配套的数据中心来支持海量的计算和存储。

此时光靠自己去搭建数据中心已无法满足快速增长的需求了,因此租赁数据中心便成了更快捷划算的选择,尤其要建设和维护数据中心并不是简单的事。

也正因如此,黑石在美国亚利桑那州凤凰城郊区一个85英亩的数据中心还没建好便已签满租约,据悉微软就是其中一个租户。

此外,为了满足数据中心的巨大需求,黑石还通过QTS在凤凰城西北部郊区打造一个400英亩的超大型数据中心,展示了黑石押注人工智能革命的决心。

要探讨黑石对AI的豪赌是否赢了,现在还为之尚早,惟可以肯定的是,这笔收购确实让双方都获益不少。

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陈红天夫妇遭银行索债9.5亿

2024年04月24日

地产大鳄翻船!

一位曾在香港和伦敦大买豪宅和写字楼的中国富豪,如今面临银行追偿逾2亿美元(约9.54亿令吉)贷款——他和家人为这些贷款提供了个人担保。

这一迹象表明,这位商人及其房地产投资公司流动性问题加剧。

彭博报道,根据落款日期为4月17日的令状,南洋商业银行要求香港投资公司祥祺集团主席陈红天和他的妻子陈姚丽妮,偿还五笔总额7.99亿港元(约4.87亿令吉)逾期定期贷款再加违约利息。

债权人至少接管了陈红天价值14亿美元(约66.8亿令吉)的香港和伦敦物业。

根据令状,两人各自都已为上述贷款提供了个人担保,并同意独立承担支付所有担保款项的义务。这些2017年的定期贷款期限均为五年,截至3月8日尚未偿还。

根据彭博汇编的数据,受陈红天所谓的祥祺“短期流动性问题”影响,债权人至少接管了他价值14亿美元(约66.8亿令吉)的香港和伦敦物业。

其中,香港红磡一栋价值8.92亿美元(约42.5亿令吉)的商厦,以及伦敦金丝雀码头的两栋大楼,已被债权人挂牌放售。祥祺在全球收购和运作房地产资产。

在南洋商业银行提起诉讼之前,大华银行上个月也要求偿还总计8.48亿港元(约5.2亿令吉)的贷款本息以及违约利息。

陈红天及其妻、其子为这笔贷款提供类似的个人担保。这笔贷款已于3月21日到期。

祥祺集团没有回复彭博寻求置评的电子邮件,记者周一致电该公司香港办公室,也无人接听。南洋商业银行和大华银行的代表没有回复彭博的电邮询问。

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墙身内都是泡沫塑料 敢住吗?

2024年04月24日

入住数月发现严重瑕疵
开发商回应令人不满

买房最怕就是在入住后才发现一堆瑕疵,正如中国广州一名屋主花了近千万人民币(近660万令吉)买房,结果入住数个月后便发现厕所渗水、墙体发霉和天花板掉落等,最可怕是房内墙体竟然是泡沫塑料填充!

根据《广州日报》报道,广东广州市白云区的新世界云耀有不少屋主曝光房屋存在质量问题,引发居住安全的担忧。

而质量问题不只是发生在屋内,包括公共区域也不例外,有两名屋主透露,其中一栋楼的大堂天花板曾在近期内整体坍塌,庆幸没有人经过,因此没造成任何伤亡,“天花板上的水管也爆了,大堂像下雨般,到处都是水”。

墙体竟然是泡沫塑料填充。

已有5户发现“泡沫墙

其实最早发现“泡沫墙”的,是住在24楼的台姓女子,据称她是在去年11月验收房子时发现墙不对劲,用力一按才发现中间竟然是空心的泡沫,而这堵墙就在自己孩子要入住的房间内。

她难过地表示,住在自家屋内却连最基本的人身安全保障都没有,而且经了解后,她更得知目前至少有5户已验收房子的住户反映有泡沫墙的问题。

另一名陈姓男子则表示,他用拳头使劲捶了几下,墙体便出现破裂,当他揭开破损的漆面,墙体便露出整块泡沫塑料,“我伸手进去抠出大量泡沫,里面的泡沫填充竟然有近20厘米深。”

此外,此处还存在大量的漏水问题,譬如有住户称楼上邻居家的厕所漏水,将她家的天花板弄坏了,另有部分住户称找维修团队修了几次,但都没有解决厕所漏水问题。

这是豆腐渣工程吗?

据报导称,屋主们已向有关部门反映了房屋质量问题并要求发展商进行整改,而他们的诉求很简单,即要求发展商聘请第三方机构来进行检测,“屋主们都很担心安全问题,尤其今天上午广州已经刮台风、下大雨了。”

然而,包括发展商和物业负责人都没有给予回复,而E4物业负责人近日曾在屋主群中表示,他们会对泡沫墙问题进行修复。

但屋主们显然对这样的回复十分不满,“每次都是屋主发现问题,对方仅表示忘记、施工遗漏或失误等”,并质疑发展商试图否认是工程质量问题,希望相关部门能够严查。

对此,白云区住建局工作人员表示,他们已经到现场进行过检查,经初步检查确实有发现泡沫,但相关的泡沫墙非承重结构。

至于开发商则称墙体内的塑料泡沫是施工时用的模板,本应在施工后清理,但并不影响建筑主体和结构安全,然而却导致屋主误解建筑使用泡沫塑料进行填充;此外,天花板掉落是因为消防测试操作失误,厕所渗水确实是设计问题,因此会尽快修复。

 

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别让天灾摧毁你的房顶!

2024年04月23日

【大马建筑的灾难?】下篇
原文/图片提供|官友维(建筑病理学家)、Azlan Adnan教授(地震结构工程师)
报道整理/翻译|叶诗妮   

还记得2021年12月,热带低气压29W(注1)登陆东海岸,给整个西马半岛带来3天的倾盆大雨,造成的祸害?从此,马来西亚就与“水灾”脱离不了关系……!面对着极端气候变化、极热高温、极大风灾的情况,我国建筑物的承受力会有多强?

2021年是继2014至2015年之后最严重的一次洪灾,造成至少46人死亡5人失踪,超过7万人流离失所,全国人民记忆犹新,甚至还有政治人物称之为百年一遇的水灾。

根据气象局的观察,当时短短3天的时间里就达到了一个月的降雨量。暴雨成灾,让一直以来安逸的马来西亚人民和政府都措手不及,国内外批评政府面对灾情应对迟缓,救灾不力导致严重伤亡。

龙卷风袭击社区,造成的房屋损害,而水灾也一直在困扰着我国!

除了洪水灾害,马来西亚过去10年也发生了不少陆龙卷和水龙卷事件,最近的例子就在去年的10月,龙卷风突然席卷吉打茫郭邦谷(Manggol Bongor),导致村落10户家庭的屋顶被卷走。同年11月,吉打古邦巴素9天内两度刮起陆龙卷。

实际上,重大天灾并不仅仅是近几年才发生的,但是人们总是容易好了伤口忘了疼,将这些事件都整理成列表才能意识到严重性。

有史以来最热年份

根据世界气象组织和联合国减少灾害风险办公室最新发布的《2023年气候变迁报告》,海洋热量、海平面上升以及南极冰川消融的速度都已经打破记录,2023年也是有史以来最热的年份。

热浪、洪水、干旱、野火和迅速增强的热带气旋让数百万人的生活陷入困境,经济损失高达数十亿美元。

其实这些问题可以说是预料之中,因为两年前的同一份报告就已指出,比起过去5年,天灾的几率已经增加了5倍。

马来西亚显然已经不再是以往不受天灾影响的世外桃源,马来西亚人也应该开始有居安思危的观念。

缺乏政策逢雨成灾

天然灾害频发自然与全球暖化导致的极端天气脱不关系,但需要思考的是,马来西亚为什么始终没有从过去一次又一次惨痛的经验中吸取教训?直到2021年西马半岛影响8个州属和联邦直辖区发生大规模严重水灾的时候,政府都还在被国内外训斥应对的手法缓慢且拙略。

其实东海岸沿岸地区逢雨成灾的情况冰冻三尺,非一日之寒,政府都是等到灾害发生之后才来进行分发救援物资,而我们相信,为了避免悲剧一再重演,预防胜于治疗是千古不变的真理,制定完整的防洪计划刻不容缓。

国家永续发展研究学者伍玥莹认为,马来西亚逢雨成灾的其中一个原因是国内的发展项目都缺乏全面的政策指导和防灾规划,进而让我国多年来不断蒙受惨重的人命伤亡及财务损失。

她指出,许多大型的发展项目在设计排水系统时都只关注到自身范围的排水需求,忽略了对周边小河及小沟渠的影响,导致小流域的水文负荷过重。观察马来西亚现在的情况,除了精明隧道(Smart Tunnel)之外,许多防洪政策和基础设施项目都没有达到预期的效果。

马来西亚研究公司治理和政治研究中心(Cent-GPS)曾进行了数字模拟,结果令人担忧。Cent-GPS显示,到2050年,9个主要州属将受到水灾的影响,部分土地将低于海平面。包括:玻璃市、吉打州、槟城、霹雳州、森美兰州、登嘉楼、彭亨、吉兰丹和砂拉越。图为槟城沿海。(图片来源:https://www.therakyatpost.com/living/2019/11/06/9-msian-cities-will-be-underwater-by-2050-due-to-rising-sea-levels/ )

过度砍伐土壤下沉

过去联合国为了解决全球性的气候灾难,在《巴黎协定》中要求世界各国合作将全球暖化的幅度控制在不可超过1.5摄氏度,并且在2050年实现碳排放清零。马来西亚作为其中一员自然也难辞其咎,随即发布了一份详细的国家能源转型路线图。

无可否认,这是非常重要的举措,但是在地化的预防和准备措施也非常重要,有鉴于马来西亚过去频频发生的洪灾和龙卷风灾害事件,我国应该认真考虑即将防洪投资作为促进经济成长、提升竞争力的催化剂。

非政府组织全球环境中心一直以来都不断敦促政府停止砍伐和改造计划,好让森林和泥炭地能够吸收降雨,减少洪峰,发挥保护马来西亚城市和村庄的作用。尤其过量的洪水会导致土壤沉降,降低土壤的承载能力,造成水土流失和图崩,影响建筑物的安全。

热岛效应导致城市中心的温度比周边地区的高出许多。

制定综合防洪都市计划

想要将整个国家的排水系统打掉重建,可想而之需要很长的一段时间,期间我们能够做到的就是让新的建筑具备抵御天灾的韧性,在我国建立起更多的“韧性建筑”。

对心理学家来说,“韧性”(Resilience)指的是人在面对逆境、创伤、悲剧、威胁或重大压力源后进行适应的过程。但对于建筑师和城市规划者来说,韧性建筑,指的是能够使城市在经历自然灾害中恢复,能够吸收、适应破坏的建筑。

虽然《1984年统一建筑附例》(UBBL)第84条明确规定,应该采取适当的措施来防止潮气和湿气渗入建筑物,但对于气候变迁相关的的规范却不是强制性的。

韧性建筑概念

实际上建筑设计师在学习的过程中的其中一项培训就是为建筑设计纳入长达50年内的气候变迁考量。

但这一点没有确实体现在马来西亚的建筑设计上,是法案跟不上时代,束缚力不足,也是建筑设计师缺乏主动也缺乏前瞻性。两者都难辞其咎。

想要在马来西亚实践韧性建筑的概念,还必须要考虑到马来西亚赤道国家而且近年来越来越热的天气,冷却屋顶、控制缝、雨水收集、隔热和高性能的防水系统都必须整合到建筑设计中。

以生活中的实际例子打个比方,在上文灾害事件中被掀翻的屋顶通常都是使用锌板,但是研究发现,现有的低层建筑屋顶只要风速超过89.1m/s,锌板就会隆起;中层建筑的屋(注:2)顶就需要额外的加固机制来帮助屋顶提高抵御强风的能力。

对于带有瓦片的倾斜式屋顶,瓦片则必须按按照BS5534的标准来铺设,才能确保屋顶能够防风挡雨。在一些洪水泛滥的黑区,像传统马来房屋那样的高架地板是最合适的选择,甚至可以考虑设计可移动的防洪闸门来避免洪水淹入家中。

建筑外墙因为吸收过多热能而出现裂缝。

高温气候有害建筑

当建筑吸收过多的热容量,建筑物外墙就容易出现裂缝。外墙和屋顶都应该优先选择具有较高反射率的浅色,不仅能够更好的散热,还有助于避免裂纹。此外,也应该使用能够防风挡雨的门窗,才能够保护开放的露台和走道。

除了采用浅色单层膜的屋顶,我们还可以考虑使用植被屋顶(部分或完全被植被覆盖的屋顶),以最大限度的防治建筑吸收储存多余的热能。与此同时,也应该避免使用双层比例,因为双层玻璃间隙中的热容量非常高。

相较之下,反射玻璃才是最适合马来西亚建筑的建材。

标准屋顶加固系统。
外墙和屋顶都应该优先选择具有较高反射率的浅色,不仅能够更好的散热,还有助于避免裂纹。

使用抵御变化建筑材料

其实早在疫情之后,马来西亚的建筑行业就面临严重的成本上涨问题,再加上气候因素,包括热浪、酸雨、强风、热到效应的影响,建筑结构出现更多裂痕导致渗漏,也加速退化。所以建筑行业迫切寻求更坚固、更能够抵御气候变迁的建筑材料。

而结构轻骨料混凝土(注2)同时具有成本的优势以及弹性建筑的特性,或有望成为建筑行业的救星。

注1:热带低气压29W:Tropical Depression,指动力和热力共同作用的产物,热带气旋吸收热带海洋储存的热量,并将其转化为狂风暴雨和滔天巨浪。29W是2021年太平洋台风季发生的其中一个热带气旋。12月13日形成,12月17日正式被联合台风警报中心评级为“中级”。

注2:结构轻骨料混凝土(SLWAC):这款建筑材料因为成本优势,自1930年代开始在北美洲、1960年代开始在欧洲、南非和澳洲的高层建筑中被广泛使用。除了成本优势,它也能够解决建筑物的重量和耐久性问题,因为它的强度与混凝土相当好,但是重量通常轻25-35%,还具有更好的隔热性能。

 

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森林城市房产破冰 已售70%

2024年04月23日

森林城市要摆脱“鬼城”标签了吗?

有“鬼城”之称的柔佛碧桂园“森林城市(Forest City)”的发展一直都备受各界的关注。

当被媒体问及“森林城市迄今售出的房产数量”时,身为柔州房屋及地方政府委员会主席兼巫统古来区部主席拿督莫哈末嘉福尼表示:“森林城市频频被外界称为‘鬼城’,但很多人都不知道,这里已经售出了70%房产单位,包括碧桂园和周边地区也是如此。”

而他是在周六出席其选区举办的开斋节开放门户活动后,接受媒体询问时,作出的上述回应。

他还透露,过去4年间未售出的单位,均已在过去2年逐一售出,并预料将在未来的3至4年继续增加,而有关的房产销售也将有助推动周边的经济发展。

柔佛碧桂园“森林城市”脱胎换骨,70%房产售出。

州政府努力的成果

他甚至表示,这就是州政府付诸努力、致力解决滞销房产问题的成果,而且州政府也正在积极改善工作流程和行政效率,以减少繁文缛节和官僚主义,并成为柔佛州进步的催化剂。

此外,他还指出,首相拿督斯里安华也对柔州未来的发展充满期待,认为柔新经济特区及森林城市金融特区等重大项目的推进,有望让柔州成为国内最先进的州属,“我完全同意首相所发出的这项声明,因柔佛州务大臣已与新加坡和中国的投资者保持密切联系,而一切都在井然有序地进行中。”

此前有报道称,安华在上周四表示,包括柔佛-新加坡经济特区(JS-SEZ)和金融特区(SFZ)等具高影响力的项目,极有可能推动柔佛州的经济在未来的1至2年内超越其他州属。

 

 

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地震来势汹汹 抗震技术很重要

2024年04月23日

【大马建筑的灾难?】上篇
原文/图片提供|官友维(建筑病理学家)、Azlan Adnan教授(地震结构工程师)
报道整理/翻译|叶诗妮   

了解地震风险,保护自己

2024年才刚开始,国际间就发生了两次骇人听闻的大地震,一个是日本的能登半岛的7.6级地震,另一场则是台湾花莲发生7.2级大地震。

随着板块的漂移,两起地震也让部分马来西亚人担忧,我们这里会有地震吗?地震来了我们的建筑物该怎样办?

1月1日当大家还沉浸在迎接新一年的欢乐气氛时,日本能登半岛就发生了规模7.6级大地震。能登半岛大地震造成的经济损失和人员伤亡非常惊人,但更可怕的是地壳板块活跃且频繁的运动。

日本政府进行灾后检讨工作的时候表示,能登半岛大地震之所以死伤无数、损失惨重,主要是当地建筑的抗震达标率偏低,再加上人口老龄化。

花莲建筑抗震技术

反观4月3日台湾花莲发生的7.2级大地震,震央在花莲县政府南南东方25公里的东部海域,离陆地很近,地震深度15.5公里,属于极浅层地震,全台都感受到剧烈摇晃。

这是当地自25年前的9·21地震以来,台湾规模最大的地震,但无可否认的是,台湾吸取过去20年的经验教训,不断提升建筑抗震技术打造韧性更强,能够抵御天然灾害的社区,果然就在紧要关头发挥了平日可能被忽略的功能,大大降低死伤人数和经济损失。

其中,在地震后严重倾斜的天王星大楼就备受国际媒体关注,大家都想要借鉴台湾的经验,重新审视自己的都市规划。

很可惜的是,马来西亚对于地震的理解和关注都非常低,但是最近几年频频发生的地震事件都一再提醒马来西亚的当权者和民众,不可能在板块移动的自然灾害中置身事外。

官友维

邻国强震改变地质结构

我们看数据说话。

沙巴州尤其是北部的东海岸地带自1987年以来,就发生不少于80宗的地震事件。

2022年2月,印尼苏门答腊北部发生6.2级地震时,马新两地都能感受到强烈余震。虽然相较之下,马来西亚过去确实是地震活动较少的国家,但是自2004年印尼亚齐发生9.1级超大地震后,马来西亚半岛的地震活动就不断增加。

科学家分析认为,2002年的超大地震改变了半岛的地质结构,导致各个断层的地震活动重新被点燃。造成地震的主要原因是板块异动,如果要谈论马来西亚究竟会不会有地震的风险,也同样要从板块的异动层面来探究。

地震发生的原因是两大板块之间的运动,无论是分离、挤压、平移都有可能伴随地震。 图片取自:https://sites.google.com/site/earthquakeexplorers3/tectonic-plates-and-how-they-cause-natural-disasters

1千年后再苏醒

东南亚毗邻印度-澳洲板块和欧亚板块之间的边界,也称为巽他大型逆冲区。

在休眠了大约1000年后,一段长达1600公里的断层突然滑动,导致亚齐和缅甸之间的海底隆起,发生了一场大地震和2004年的印度洋海啸。

3个月后,仅仅再往南一点,锡默卢岛和尼亚斯岛下方350公里长的断层突然滑动,也引发了另一场毁灭性地震,也掀起规模较小的海啸。

虽然马来半岛位于巽他板块相对未定的部分,却受到地震多发的苏门答腊断层和俯冲带的地震影响。

除此之外,蒂蒂汪沙山脉和克罗克山脉也有一些活动断层。

大马确有地震风险

想要更明确的知道马来西亚有没有地震风险,那一些地区属于地震的高风险区,就需要了解峰值地面加速度(PGA,指地面在地震波作用下沉声的最大加速度,反映地震对建筑物及人体的破坏程度)这个概念。

●在沙巴州,拉瑙(Ranau)、古达(Kudat)和拿笃(Lahad Datu)地区的PGA值最高,超过12%。PGA是地震期间特定台站记录的最大速度增量。

●在砂拉越,Niah的PGA值适中,为9%。其他危险地区包括美里、丰盛港和斯里阿曼。

●在马来西亚半岛,武吉丁宜的PGA值适中,为9%。其他具有中度地震风险的地区包括吉隆坡市中心、瓜拉庇劳、曼绒、天猛莪和肯逸。

处在地震带之中

实际上,我国自1973年起,吉隆坡1000公里范围就发生了超过50次6级以上的地震,沙巴亚庇1000公里范围内则发更过221次。甚至也有学者认为,我国已经不再处于环太平洋火山地震带之外,而是之中,沙巴、砂拉越甚至有可能发生高达7级的地震。

虽然并不是所有学者都认同这样的说法,但是我国过去发生地震的次数确实越来越频繁。

以颜色区分大马地震风险与PGA。

国际常见10种抗震技术

悬浮结构:

地基是建筑物的基础,当地基被挤压,地表上的建筑物就会发生灾难性的破坏。使用悬浮结构将地表建筑和地基分离开来,中间加上由轴承组成的“悬浮层”,当地震袭来时,地基发生的剧烈晃动对地表建筑造成的影响将被极大地减小。

减震器:

原理来自汽车,是一套由弹簧和液压系统组成的结构,能够将动能的一部分吸收转化成热能,从而降低动能对建筑物的撕裂效应。

阻尼器:

台北101大楼使用的抗震技术,将建筑物的摆动产生的能量传导至大圆球,大圆球由于惯性作用向相反方向摆动,保护建筑物不变形。

可更换的保险丝:

将保险丝的逻辑运用到建筑当中,将整个建筑物从头到脚用垂直的可更换钢缆“缠紧”。这些钢缆就像皮筋一样,可以将整个结构受力。当地震发生时,钢缆可以吸收相当大一部分的动能,保持建筑物的结构端正。

摇摆墙:

在核心墙上继续加装一些弹性强化装置,比如可调节的钢筋等。

地震波隐形衣:

透过特殊的物料,吸收震源发出的地震波。

形状记忆合金:

以钢铁和混凝土作为建筑材料,虽然坚固但是耐受力低,最新的建筑材料,形状记忆合金(Shape Memory Alloys)。可以比现有的建筑用钢在弹性上提30%的水平。

碳纤维加固:

用碳纤维和尼龙、聚酯、乙烯基质等化纤材质的线缆缴合在一起,捆绑在建筑物的承重结构上,比如桥梁的桥墩、建筑物的承重墙,用较低的成本实现对非抗震结构建筑物的抗震加固改造。

生物材质:

灵感源自于甲壳类动物以及蜘蛛丝,研制出一种柔韧的建筑材料。

纸板:

纸板结构非常坚固,兼具弹性,质量极轻。用这种材质结构建造的建筑,抗震性能较。

需赶上“抗震”脚步

地震的发生可能引发许多可怕的灾害,包括山体滑波、泥石流、海啸、水灾、火灾、爆炸、毒气泄漏、停水断电等等。

虽然经过地质学家多年的努力,现代科技有不少能够预测地震的方式,但没有任何一种方式能够真正的预测地震发生的确切时间,更加不可能阻止地震发生,但是我们却能够通过不同的方式尽可能的降低地震造成的人命伤亡、社区破坏以及经济损失,确保建筑物都具备抗震的能力就是最重要的举措。

马来西亚自2017年才开始落实抗震结构设计规范,来确保一些关键领域的公共建筑、基础设施能够在紧急时刻继续运作。但是住宅、房屋、学校则没有强制规定,主要取决于地方当局是否执行。不具备约束力的法案执行率自然偏低。

保人命非建筑物

多年以来,国际间积极研究各种抗震的科技原理及建筑材料,截至目前为止可以细数出高达10种的抗震技术,但需要注意的是,抗震技术最终的目的是为了保人命而不是保建筑,最重要的目的是为了让人能够在危难发生之际争取时间逃命。

10种抗震技术并非每一种都已经成熟发展,还需要更多的时间才能验证。

参考世界各国的耐震规范,主要都是主张小震不坏、中震可修、大震不倒的原则。而马来西亚在抗震技术这一块还有很多没有完成的功课,除了跟上国际间抗震技术的脚步,制定明确的抗震规范法案,还有更多的教育工作。

3大要素保社区人命

国际媒体BBC分析,台湾之所以能够在这一次的花莲地震中避免严重的后果并非侥幸,而是总结了过去20年的惨痛的经验教训确实作出了地震的防范工作。

反观马来西亚,我们对地震的认识又有多少呢?马来西亚能不能够从过去每一次的地震中掌握到大自然发出的信号,积极部署全面的抗震计划,是未来我国能不能逃过地震灾害的关键。

气候种族隔离

联合国人权专家菲利普·阿尔斯通提出了一种全新的概念,他认为随着全球暖化的问题日益严重,世界正在走向“气候种族隔离”的时代。如有的人用钱来抵御极端天气、饥饿和冲突,穷人则被遗留下来承担所有的恶果。他认为,唯一的解决方案就是政府对经济进行重大改造,积极应对气候变化。

与这样的说法不谋而合的是,联合政府当权之后就成立了一个全新的天然资源与环境永续部,但是这个部门是否能够让马来西亚如愿追上落后多年的环境规划理念与政策还是未知数。