“先建后售”是烂尾楼救星?
2023年04月2日
先建后售概念非新鲜事
政府20年前就已提出……
独家报道：苏韵鸰
上周剖析国内废置房屋项目（Abandoned Project，俗称烂尾楼）的实况，本期继续探讨“先建后售”（Build-Then-Sell），这个被视为烂尾楼“预防针”的房屋发展模式。
地方政府发展部长倪可敏早前透露，政府或会考虑为“先建后售”的发展商提供奖掖，并逐步朝向这个模式发展，但目前不会强求发展商“先建后售”。
事实上，先建后售的概念早已不是新鲜事，政府约20年前就已提出，但为何迟至今天仍无法落实？
尽管国人买房的需求有增无减，但我国房产市场除了面临滞销问题，还同时面对烂尾楼层出不穷的状况。
地方政府发展部副部长阿克马日前在国会指出，截至今年2月28日，国内3117项持私人房屋计划中，有436项(13.9%)归类为“严重延工项目（Sick Project）”以及145项(4.7%)则是“延工项目”。而烂尾楼项目达110项，涉及2万3563个房屋单位及1万3931名购屋者。
他预计今年将增加181个“延工项目”，导致“延工”项目达到326个，至于建筑行业人力短缺问题也将延续至明年第二季才能恢复正常。
一名不愿具名的资深发展商向《南洋商报》道出，政府有意治理烂尾楼，不能单靠“先建后售”这一招，否则治标不治本，隔靴搔痒。
这是因为，国内烂尾楼问题实际上可归咎于5大根本原因，若无法逐一彻底解决，烂尾楼事件将不断上演，而政府高喊了超过20年的“先建后售”，也将继续遥遥无期。
该名资深发展商直言，“有头发边个（谁）想做癞痢？”，要不是走投无路，相信发展商绝不会选择走到放弃项目这一步。
他坦言，就如部长倪可敏早前所说，房地产行业牵涉多达200个行业，可谓牵一发而动全身，若政府强求发展商推行先建后售模式，也应掌握烂尾楼的5大根本原因。
烂尾楼5大根本原因
1）发展商资金周转不灵
2）过度政治化的房屋政策
3）中央与州政府政策不一致
4）繁杂且低效率的申请程序
5）贪腐成风的官僚主义
应有合约保障发展商
他说，发展商都乐见政府成立私人及搁置房屋计划特工队，以密切监督搁置及病态产业项目，朝正面方向前进。
不过，政府重提先建后售措施，除了维护购屋者的权益，也应有合约约束以保障发展商，制定明确的政策目标与方向，才能打造多赢的局面，因为发展商须承担先建后售所带来的高风险、庞大的资金压力和无法预测的未知数，而国内仅有少数财力雄厚的发展商才能办得到。
该名资深发展商认为，大众对烂尾楼有一种错觉，往往会把发展商标签为头号罪人。
他坦言，发展商费尽心思和资金打造房地产项目，整个过程几乎是过五关斩六将，必定会尽最大的努力去完成项目，更不想因烂尾楼事件，导致生意遭到严重损失，甚至身败名裂，在黑名单中无法翻身。
他举例，一栋先建后售的房屋项目竣工，民众可能听信一些谣言后，一小撮人开始抵制项目，渐渐形成羊群效应，导致项目无人问津，发展商卖不出任何单位，最终无辜地落得血本无归的下场。
发展商承担所有风险
“先建后售把所有的风险推向发展商一力承担，向银行借贷开发项目，以每年5%计算，为期3年的项目就需要支付15%利息，还有林林种种的开销成本，即便房屋项目竣工，单位的售价比先售后建模式，价格抬高20%至30%。”
他表示，5大根本原因首先是发展商因资金周转不灵，惨遭银行硬性停贷；第二则是政治化的房屋政策，每个邦州有不同程度的土著保留单位的固打制，以柔佛州为例，须遵守兴建可负担房屋的条款下，如果兴建100个房屋单位就必须保留40%的单位，而土著可享有15%折扣，因此剩下60%的开放单位去支撑整个房地产项目。
假设土著单位未能如期出售，终将变成滞销单位，发展商还要向州政府额外缴付差价把单位“赎”回来。
申请程序繁杂是“硬伤”
第三则是中央与州政府政策不一致，尤其在建筑准证的审批程序，并不是中央政府说了算，一切批准权限在于州政府。
“申请程序繁杂和低效率也是致命的‘硬伤’，从前处理土地转换事宜耗时6至9个月就能完成，如今动辄至少拖个2年才取得批文。别忘了这段期间发展商需要支付银行的贷款利息、员工薪资等，还有各种打着发展基金的名号要求发展商‘贡献’的单位。”
不仅如此，发展商在申请建筑准证时，须经过22个部门机构的审核与批准，还有负责人实地稽查，可想而知这些都需要预算开销。
他说道，房屋及地方政府前部长丹斯里黄家定曾推介一站式中心改革计划，去处理发展商的发展计划申请。“可惜一站式却变成了‘一停式’(One Stop Center)各种审批执照的权力演变灰色地带，衍生贪污舞弊歪风。”
他反问，以上层层叠叠的开销，房屋价格可能不高吗？
或许购屋者可能不了解，但发展商要经历这一切都并非易事，因此他建议政府还未整治问题的根本前，可采取非强制性的先建后售措施，保留现有的先售后建模式。
马中烂尾楼问题不同
我们把视线拉到中国，中国近年因烂尾楼事件掀起不少风波，而中国政府为了遏制房市风险加剧，考虑出手提供资金让烂尾楼复工，但产业咨询与中介公司大马永利行执行董事陈建明则认为，中国与大马的烂尾楼问题截然不同，中国在1980年代经济改革开放，转向更自由的市场，很大程度上都处在经济发展轨道上，整体房市规模不同。
“反观大马，过去6年政治动荡，极少人关注和解决烂尾楼所衍生的问题，烂尾楼以惊人速度，反映不减反增的实况。”
政府曾立法减废置屋
另一家产业咨询与中介公司大马亨利行的总营运长邓志明解释，政府曾制定法规试图减少废置房屋项目的数量，如下：
1）强制要求所有房屋开发商在对外(向公众)售出超过4个任何房屋单元之前，都必须申请发展商许可证、销售及广告准证。
2）强制要求凡公司缴足资本(Paid-up Capital)不少于25万令吉的发展商，必须向地方政府发展部(前称房屋及地方政府部)缴付25万令吉抵押金，直到项目取得完工合格证(CCC)和住用证(CF)为止，为了确保发展商有足够资金进行开发项目。
3）强制要求发展商按照部门规定的表格，提供每半年的工程进度报告，以便地方政府部掌握工程进展。
4）强制要求发展商在银行开设“房屋发展户口”，存入购屋者所有的付款额，直到项目竣工才允许提取，更不得用于其他目的，比如购买土地。
5）把曾涉及烂尾楼项目的发展商和董事们列入黑名单
6）要求发展商必须根据房产买卖合约(S&P)，购屋者依照合约上的房价，再根据建筑工程进度渐进式付款。
邓志明说，当房屋项目失败，房屋部也在1980年代中期特别针对烂尾楼事项，成立废置房屋计划基金(TPPT)以领头羊的姿态“拯救”废置项目，后来基金会于1992年停运，如今已改由私营公司开发可负担房屋。
值得一提的是，早在2000年初期，政府也通过国家房屋有限公司(SPNB)也曾帮助一些废置项目。
直到今年，地方政府发展部长倪可敏宣布成立特别工作小组和“作战室”(War Room)监测烂尾项目，并提出振兴烂尾楼的方案。
房市供需严重不匹配
针对烂尾楼根本原因方面，陈建明给列出4个不一样的见解，分别是发展商钻漏洞、房市供需失衡、高密度社区发展及项目开发前缺乏全面的可行性研究。
他认为，过去15年房市处于失衡状态，陷入过度投机，新推出的房屋与实际需求严重不匹配。
他说，与其让发达国家相比，大马发展商开发项目的门槛较低，事实上也有发展商依赖购屋者的付款进度来“资助”开发工作，而这就是漏洞所在。
“发展商的财力拮据或实力薄弱，无法全额支出推出和销售项目，却以超出实际财务能力范围开发项目，或者未曾真正完成开发意图的发展商，这些都是导致烂尾楼主因。”
另一方面，供需失衡状况，他举例开发工业单位的规格或尺寸，不符合实际业界所需或要求，从经济角度来看，就是供需不匹配。
至于住宅领域方面，部分地区有高需求量的公寓单位，导致人满为患，交通拥堵和停车位不足，衍生随意停车，演变各种交通拥堵的梦魇。这些情况又在同一个社区，兴建新项目持续反复发生，加剧拥堵情况，却无法提出根治或有效解决方案，最终成为废置项目。
他补充，发展商对房屋供需了解不够透彻，盖房前未作出全面的评估，导致买家在特定地点寻求的房产价格范围类型不匹配等问题。
确保发展商量力而行
邓志明则认为，政府应确保发展项目的个人或公司，是否有足够的财力和经验去开拓项目，同时重新检视现有的条规，以确保发展商根据最新且当前实际房市，量力而行。例如公司缴足资本，财务能力及专业知识，确保申请开发执照的发展商具备承担项目的能力和所需的资金等。
“其次则是强制发展商提呈独立市场研究报告，以证明开发项目的可行性之余，也应该提供及时和精准详尽的特定区域的各类房源供需和交易数据，让发展商在投入任何项目之前，掌握实际房市供需实况。”
他也赞成政府提供奖掖鼓励发展商推行先建后售，以减低烂尾楼的情况。
先建后售致房价上涨
尽管政府多次提供奖掖鼓励业者采取先建后售，但效果不如预期，陈建明认为，这回到政治意愿的问题。
他表示，政府需认真看待和拟订先建后售的机制，但只有强大和专注的政府才能办得到，而且关乎时间点。即使我国是发展中国家，喊了先建后售口号长达20年仍处于“还没准备好”的阶段，实际上过去20年来房市已发生变化，或许是时候重新审视这项方案。
他相信一旦实行先建后售，烂尾楼普遍性的弱点将迎刃而解，但发展商或会因此面对债务重组、微调供应链，但这些建筑业的短板，需从根本上解决。
邓志明则指大部分本地发展商对先建后售的财务规划缺乏概念。
他说，这也是发展商推行先建后售参与率低的原因之一，就算实施先建后售，也可能选择减少兴建房屋单位。
他认为，政府当前的首要任务，是确保国内有足够的房屋单位，满足人口增长和城市快速发展所带来的房市需求，而实施先建后售肯定会令房价上涨，因此在财务方面，发展商需要更高额的银行贷款支付建筑成本，其次则是房屋供应减产的现象。
“在项目竣工前，实施先建后售的发展商面对太多不确定性情况，包括房屋项目是否获得如期良好的市场反应，也体现高利润与高风险同在。”
他说，计算政府有意强制100%推行先建后售方案，以降低废置项目的风险，但以大马现阶段的发展暂时未合适宜，现任团结政府首要任务是尽可能达到人人有瓦遮头，实现居者有其屋的目标。
奖掖发展商先建后售
“我建议先建后售和现有的先售后建模式并存，同时政府也可以奖掖措施，鼓励更多发展商先建后售。”
他认为，政府应确保只有具备专业与财力稳定的发展商获得项目开发准证，政府单位持续监督项目的实际进展，一旦发现项目面对销售或工程进度欠佳等情况，也能及时察觉并马上采取必要措施。
先建后售确实能为烂尾楼项目“打预防针”，但也衍生其他后果，包括发展商只能在项目竣工后，才惊觉成品并非购屋者所喜欢，有时因为房市环境或消费者偏好的变化，尽管开发前做好独立和客观的市场研究，也会造成一定的影响。
另一个后果则是先建后售造成房价上涨的现象，因为发展商需要更高的融资成本和风险。
执法力度乃问题所在
根据1966房屋发展法令新增的18A条文，一旦发展商“拒绝执行或延迟或暂停或停止工作持续6个月或更长时间，或超过买卖协议约定的规定完成期限”，有关项目就可被视为废置项目。
抵触这项条文，发展商将面临25万至50万令吉的罚款，或不超过3年的监禁，或两者兼施。
据大马购屋者协会秘书长拿督郑金龙了解，即使烂尾楼项目持续发生，但从2015年至2022年2月，他不曾听说或法庭曝光任何涉及烂尾楼事件的发展商在上述法令下被提控。
“执法力度也是问题所在。”
他说，在搁置房屋计划问题上，协会重申推行先建后售的概念，而且这项概念也谈了20多年。
限制发展商净利率
购屋者协会依然坚持强制实施10:90的先建后售系统，以及限制发展商的净利率，也就是购屋者付10%头期，减少了购屋者不幸遇上烂尾楼的亏损幅度，直到房子建竣，才需支付90%的款项给发展商。
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