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验楼能查房屋防水性吗？

By Yee Ni,

2022年04月20日

验楼专家：胡帼麒
Home Inspection（马）私人有限公司资深验楼师
https://homeinspection.my

 

问：

胡先生，您好！

知道验楼师会帮忙看水管、马桶之类的一般漏水问题。想知道服务也会包括检查房子的防水性吗？比如像浴室和露台这种地面应该是要舖防水的地方，因为住公寓最常发生也最烦心的就是漏水问题。

还有，验楼师如何鉴定这些防水功能，发展商有没有依足买卖合约列明的做到位？

Vincent

答：

Vincent，您好！

有些房屋的露台地面是不会做防水处理的，因为不同的发展商对露台地面会有不同的设计，但是浴室的话，地面是一定会给予防水设计的。

为了以后出现漏水问题，发展商在施工的时候，再铺上瓷砖和灰泥之前，就应该进行所谓的积水测试（Water Ponding Test）了。

这是因为瓷砖和灰泥原本就不是被设计成用来做积水测试的，要是验楼师真的做这种测试一整天，将有可能会导致混凝土吸水，从而导致潮湿或霉菌问题。

这就是为什么验楼师在做简单的积水测试时，通常不会超过一个小时，就是为了避免发生这种类似的问题。

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拍卖屋突然取消……

By Poh Gin,

2022年04月15日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问：

谢先生，您好！

之间看中一间拍卖排屋，很想竞标，但突然又说那房子拍卖取消。

请问这是什么情况？

CW Ong

 

答：

CW Ong，您好！

主要原因是因为违约方已经偿还了贷款，并与金融机构方达成了和解协议，因此相关产业取消拍卖。

也或许是拍卖程序上出现问题，而导致该产业取消拍卖。

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怎么查建筑公司是否合法？

By Yee Ni,

2022年04月12日

装修专家：颜怀志
GOODWINDS室内设计私人有限公司工程董事
https://goodwinds.com.my

 

问：

问：

颜先生，您好！

之前看您说过，如果要检查建筑公司是否合法，可以通过马来西亚建筑工业发展局（CIDB）查找。

那我在CIDB的注册名单下没有看到我找的建筑公司，那是否还可信赖？是否还有其他方式帮助？

Ooi Chee Yen

答：

Ooi，您好！

除了CIDB，你可以通过大马公司委员会（SSM）查找这家建筑公司是否是在我国注册的合法公司。

如果要评估可靠性，那就不能只单靠CIDB或SSM，即便是CIDB的注册公司，也无法100%担保这是一家可信赖的公司。

那要如何评估呢？

这家公司有办公室/办事处吗？您可亲自上门查看。

您还可以查询这家公司的网站、有多少位雇员、公司资料、曾完成过的项目、如何安排工程等。

请注意，“有注册”和“可信赖”是两回事哦！

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为何有些拍卖屋, 只能现金买?

By Poh Gin,

2022年04月8日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问：

谢先生，您好！

一些拍卖屋会注明只限现金买家（cash buyer），是不是有些外人不知道的原因？ 例如什么呢？

Alan

答：

Alan，您好！

这样的情况在拍卖市场上常发生。一些拍卖屋会注明只限现金买家（cash buyer），主要问题在于相关拍卖产业存有第三方的冻结令 （caveat）。

冻结令是购买拍卖产业的问题之一。

根据金融机构拍卖产业的“销售规矩和条例”，金融机构是不会包空交屋（vacant possession）给予成功投标者。假如有关拍卖产业有冻结令或仍有业主或租户，成功标获者必须本身解除有关冻结令，或亲自和业主或租户讨论如何配合。

如果有关住客不愿合作，并抱着敌意态度，投标者最好通过法庭申请庭令驱赶住客。

假如他们的态度友善，有可能给予配合，你会有现成的租户，并准备一个新的租赁协议。如果你打算与家人自住，以人情的角度来考量，或许你可以考虑给予租客为期60天的期间来迁出有关产业。

以下是删除冻结令的方式： –

– 通过有关冻结令持有人撤回冻结令（The caveat can be withdrawn by the caveat holder (the person who lodged the caveat)）；或

– 通过申请法庭庭令撤回冻结令（By a court order for removal of a caveat）；或

– 冻结令会在六年内失效（The caveat will lapse in a period of six years）

如果有关拍卖产业存有冻结令，最好根据你的财务状况去购买有关拍卖产业，因为你无法获得融资去购买。

冻结令房子无法贷款

请注意！金融机构是不会给予融资，如果有产业存有冻结令。销售拍卖产业其中一个主要的条例是该产业将按以原形原壮的方式出售。

请在购买金融机构拍卖产业前做足功课,，减低不必要的风险。

在决定是否购买金融机构拍卖产业时最重要的文件是拍卖通告（Proclamation of Sale），有关拍卖通告将列出有关拍卖的重要资讯。

最好同时也去土地局搜索有关拍卖产业是否存有冻结令，并且向拍卖师、律师或拍卖产业销售代理员，请问有关销售规矩和条例。

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租客拖租 怎么赶客？

By Yee Ni,

2022年04月6日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问：

张律师，您好！

请问如果租客半年多没交租金，长期失业，又没钱找新地方搬出去，屋主还可以怎么让他们马上搬出去而又不用通过法律管道花更长时间和金钱？

和租客沟通好多次，看在他失业也给几次机会拖延。后来才了解他也不够积极找工作，也可能条件差和一些精神问题，难以找到工作。他说他也没办法，叫我们做我们想采取的行动。

租约已经过期了。水单是屋主名字，电费是租客名字，他们欠电费数百令吉却还没缴交。

报警了但警察只叫我们找法庭处理。有更快和其它不用花钱的方法吗？经费有限。

然后，如果他们搬出去又没还电费，我们还能把屋子卖或租出去吗？还是要帮他们还电费（尽管是他的名字）？

如果马上割水而不经过法律程序行吗？

请问如何能够尽快让他搬出去？屋里也被他们住得很肮脏，也有太多杂物在内。

程女士

答：

程女士，您好！

正确的驱逐租户或收回房屋方法是必须经过法院批准的。

作为房东，即使租赁协议允许您收回房屋的拥有权，但您还是需要根据Specific Relief Act 1950第 7 条第 (2) 规定，获得法院的批准才能从租户那里收回对房屋的拥有权。这方法也适用于处理拖欠租金的房租。

若没有法庭文件，房东禁止更换锁具或将租户赶出去。如果这样做，房东可能会被租户起诉。 因此，你也不能切断他们的水源。

在律师的协助下，房东应该首先通知租客遵守他们违约的租赁协议中的规则（例如：支付租金）。 如果租户仍然不这样做，房东可以向租户发出驱逐通知 （eviction notice）并向法庭起诉以获得法院命令，在合法的情况下来驱赶租户。

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每个月，竟有上千拍卖屋

By Poh Gin,

2022年04月1日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问：

谢先生，您好！

景气未恢复，感觉市场上多了很多房产被银行拍卖是吗？平均来说，每个月会有多少？以哪一类房产比较多？

Cherrie

答：

Cherrie，您好！

根据我们AuctionGuru.com.my的数据分析，平均每月有大约 1500 处房产被银行拍卖。

我们的数据显示，在被银行拍卖的房产中，住宅房产占最大比例。

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可以抵押房地产贷款吗？

By Yee Ni,

2022年03月30日

史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my

 

答：

史小姐，您好！

请问，能不能拿目前无贷款的房地产（住屋或店屋）去抵押申请贷款？

如果可以贷款，那我之后将这产业出租的话，能不能在报税时将银行利息从租金中扣除？

YS

答：

YS，您好！

技术上来说你可以这么做，不过，银行仍会用旧的房地产市值来评估你可以贷款的数额。

在报税方面，是的，如果你的房地产为你带来收入，抵押贷款的利息可扣税。

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还不起月供 屋子快被拍卖……

By Poh Gin,

2022年03月25日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问：

谢先生，您好！

做小贩的表哥生意大不如前，好景时有两间公寓收租帮补付供款，现在租客去年就搬走了。

他已欠下银行好多个月的供款，不久前收到银行通知，再不还就要把房子拿去拍卖。

我们家人希望大家出点力帮忙他度过这难关，是要付多少欠款才能保住这房子？

Elaine Yang

答：

Elaine Yang，您好！

最好寻求银行的帮助，银行将告知该物业的赎回金额，或重新安排还款金额或延长贷款期限。

如果实在没办法，你应该考虑尽快在二手市场出售房产，以获取更高的价格。

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到了完工日, 还没拿到钥匙…

By Yee Ni,

2022年03月22日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问：

张律师，您好！

想请问如果到了完工日（completion date）还没拿到钥匙算是正常吗？如果律师一直在拖，该怎么办？

第一次买屋子，感觉一直在被欺负……谢谢您！

Chow Pei Xin

答：

Chow，您好！

在大多数情况下，涉及完工日的整个过程会顺利进行，但是不能排除可能导致延迟错误的可能性。

所以您有权力去征收逾期付款利息（Late payment interest)），或则是在最后的情况下终结合同和弃权买卖合约（SPA）， 索取赔偿。

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如何确保拍卖屋没问题？

By Yee Ni,

2022年03月18日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问：

谢先生，您好！

看FB房产拍卖的专页看到，一些房产拍了很多次都卖不出；直觉，这种房子可能“有问题”，可是要如何去查证问题出在那裡？或是一般会是什么状况？

Andrew Yang

答：

Andrew，您好！

在决定是否购买金融拍卖产业时, 你可以通过以下管道了解有关金融机构所安排的拍卖产业:

与邻居或管理公司闲谈 探听空置房产屋内情况

如果你准备了解拍卖产业活动如何进行，最好是出席在酒店或拍卖行举行的拍卖活动，可以从中观察拍卖产业活动进行程序。

有一些金融拍卖的产业，可能是一些空置一段时间的房产，也有些是业主仍居住的产业。

若有意投标，通常只能在产业外面观看， 无法入屋观看和检查；有时，有关房产的状况未必让人满意。

假如有关拍卖产业已经空置，不妨从窗口或其它管道，了解屋内的情况。

你也可以尝试与邻居、管理公司闲谈，以探听有关房产空置多久，上一个屋主或住客的居住背景。

如果无法观看屋内的情况，你必须做好最坏的心理准备。

另外一种情况是，有人居住在该拍卖产业，这有可能是屋主或租户。

假如他们的态度友善，有可能给予配合，当你成功标到有关拍卖房产，你可能会有现成的租户。

可申请庭令驱赶住户

假设有关住户不友善，并抱着敌意态度，成功投标者最好通过法庭申请庭令来驱赶住户。

假如有关金融机构拍卖的产业需要大整修，而投标者又对装修不在行，不能肯定装修预算，最好是请承包商或装修商为有关拍卖产业整修估价。

须留意拍卖文件内容

任何有关金融机构拍卖产业的交易，都以拍卖文件（Proclamation of Sales）为依据。有兴趣投标者必须留意文件内容，否则请律师去了解。

因为买卖的所有条约都在拍卖文件中，如注明金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税及其他费用。

若金融机构不愿支付有关的拖欠费用，有兴趣投标者应先了解有关拖欠的数额。

操控拍卖价抵触法令

对于一些不法人士在金融机构拍卖产业会里妨碍和操控拍卖价格者，根据2009年，反贪污委员会法令第16(a)、(b)条文，在拍卖场合不论是付钱或收受金钱的一方，都有可能因此抵触有关法令。

以上刑罚可被判监禁不超过20年，及罚款受贿财物的5倍或1万令吉；视何者为高。

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