张惟越
佳得楼宇管理有限公司

在法律上，
业主有责任确保承包商依法行事……

公寓单位业主，请记得委任承包商时，也要监督哦！

某栋坐落在吉隆坡的公寓大楼，业主面对水喉漏水的问题。

由于发生当天是星期日，按照公寓“家规”（House Rules），公共假期与星期日皆不能施工，但管理处经常还是酌情处理影响民生的急事，如关乎水或电相关事宜，都归类为需要即刻处理。

这时候，有关业主或“水喉佬”理应通知管理处，但该“水喉佬”不但没通知业主，反而把破顺的水表也拆除了。

星期日正是管理处一般职员的假日，加上当值的保安人员疏忽，没有在维修后再检测，就让“水喉佬”离开了，也因为这样衍生了纠纷。

物业管理的其中一项责任，就是每当业主雇用的承包商完成工作后，需巡视一番，确保一切都符合规格，才能将先前支付的抵押金，退给有关的承包商。

到了星期一，管理处技术人员再巡视该水喉工程时，发现水表少了一个后，立即通知楼宇经理。

由于事态严重，我们马上联络该单位业主询问详情，结果该业主表示不知情，只是在汇报完成维修，确认有水源后，便支付了维修费，并没到水管房查看。

业主过后递上“水喉佬”的联络号码给管理处，在保安人员查问过程中，“水喉佬”试图推卸责任，表示只是跟着业主的指示完成工作。

但基于事态严重，我们指示保安人员从多个角度旁敲侧击后，知晓该“水喉佬”确实是业主雇来维修水喉，但可能因为功夫不到家，维修时把水表前的水喉也弄破了。

知道自己闯祸的“水喉佬”草草收工后，向业主索取维修费就快速离开，留下的“烂摊子”自然而然就是管理处来收拾。

在这里温馨提醒大家，该“水喉佬”擅自拆除水表的举动，已经让雇用他的业主间接犯了“盗窃罪”！

该单位业主在不知情下成了“偷水犯”，如果管理处在处理这件事时稍有不慎，而把维修保证金也退还给业主，管理处也将成为“串谋欺骗”水务局的共犯！

罪成最高罚10万监1年

虽然犯罪的是“水喉佬”，但提醒业主，在法律上来说，真正得为这件事“负责”的其实是业主，一旦被控上庭，业主将成为案件第一答辩人。

毕竟，业主身为物业的合法登记人，有责任确保他所委任的承包商根据法律行事，而这件事的所有证据都直接指向业主就是“偷水犯”。

切记，委任有职业操守的水喉工，同时给予管理处最大的配合，才能最大程度保障业主的权益。

管理处就好比是为业主把关的第三只眼，借助我们的双眼帮业主审查，才不会犯了法还不自觉。

若管理处没有察觉此事，而是由水务局发现，那犯罪的不只是单位业主，代收水费的公寓居民委员会也间接成了共犯，一旦被提控，若罪成，最高刑罚可是10万令吉和坐牢一年。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

1989年房屋发展条例多项条款已阐明，
发展商在交付空置物业时，水电供应不能少。

发展商将空置物业交付给买方时，发展商是否有义务确保物业有实际的水电供应？

在 Bandar Eco-Setia Sdn Bhd V. Tuntutan Pembeli Rumah & Ors 一案中，高等法庭认为，当发展商交付给买家空置物业时，发展商有责任确保该物业有水电供应。

案情：

1. 申请人是“Setia Eco Park Phase 16A Precinct 5”（项目）的发展商。

2. 第二和第三答辩人（买家）于2015年11月6日与发展商签订买卖合约，买家共同向发展商购买项目（物业）一栋双层半独立式房屋。

3. 2017年11月3日，发展商向买家发出通知，要把空置物业交付给买家。

4. 买家于2018年1月29日领取该物业的钥匙时，发现该物业并无实际的水电供应。

5. 买家前往第一答辩人（房屋仲裁庭）向发展商（索赔）提出了违约金索赔，原因是依据买卖合约第24（2）条文，发展商已延迟交付空置物业。

根据有关索赔：-

（a）根据买卖合约，发展商有义务（其中包括）在24个月内交付空置物业，并提供实际的水电供应； 以及

（b）从24个月期限届满之日算起，直到发展商向该物业供应水电之日，前后延迟了116天。因此，买家针对有关延迟索赔违约金。

6. 发展商基于以下理由拒绝索赔：

（a）当发展商在24个月内交付空置物业时，相关条款并未要求发展商向该物业供应实际水电；

（b）根据第21（1）条文，发展商仅承诺（其中包括）“申请将物业的内部”水电供应连接到“主要电流”（发展商承诺）。 第21（1）条文没有规定完成发展商承诺的时限。

7. 仲裁庭批准了索赔，并谕令发展商支付5万令吉予买家，作为延迟供应水电的损失赔偿（仲裁庭的决定）。 因此，发展商在本案中提交了司法审核申请，要求高庭撤销仲裁庭的决定。

问题：

8. 这个司法审查申请讨论的唯一实质性问题是，发展商是否有义务根据1989年房屋发展（管制及执照）条例（HDR 1989）的附表I（Schedule I） 规定的买卖协议，来确保一旦发展商根据买卖合约第24（1）条文的规定，于签署买卖合约当天算起的24个月内，将“空置物业”交给买家时，有关物业已获得实际的水电供应。

裁决：

9. 无可争议的是，根据1989年房屋发展（管制及执照）条例第11（1A）条文附表 I ，它已规定了该物业的买卖合约条款。相关条款转载如下：

●第1（f）条文“已准备好连接”是指发展商已在有关建筑物内安装电气点和水供的配件和固定装置，而且功能齐全，个别的建筑单位已设有和供应水、电、燃气管道、电信线槽。

●第21（1）条文阐明，发展商应在其房屋发展项目中，自费铺设或安排铺设所有必要的水、电和污水总管、燃气管道（如果有）和内部电信线槽和电缆，并承诺自费申请将上述物业的内部水、电、卫生和燃气供应装置（如有）连接到有关当局的水、电、污水和煤气总管（如有）。

●第26（1）条文，发展商应在以下情况下让买家获得有该物业的拥有权：（a）完工和合规证书发出后；（b）水电供应已准备好连接到上述建筑物。

10. 首先，相关条款的字面解读支持当发展商在24个月期限届满或之前交付空置物业时，发展商有义务为该物业提供水电供应。这种字面解读基于以下原因：

（1）根据第24（1）条款的规定，发展商“应”在24个月内“按照第26条款阐明的方式”，将空置的房产交付给买家。第26（1）（b）条文则规定，发展商“应”在“水电供应已准备好连接”时，让买家获得该物业的拥有权。

（2）根据第1（f）条文，“已准备好连接”是指发展商已安装了上述建筑物中的电气点和水配件和固定装置，并功能齐全，并供应可用于接入个别建筑单位。第1（f）条文中的“上述建筑物中的水配件和固定装置已由发展商安装，功能齐全，供应可用于接入个别建筑单位”，这清楚地表明，发展商有责任确保，当发展商在24个月期限届满前将空置物业交付给买方时，该物业已有实际水电供应。

结语：

相关条款的诠释保护了买家的利益，从而实现了房屋发展法令和1989年房屋发展（管制及执照）条例的目的。如果发展商在24个月内交付空置物业时不受相关条款的约束，以确保对物业提供实际的水电，这对买家不利，并违反房屋发展法令和1989年房屋发展（管制及执照）条例的目标。

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

以免一失足成千古恨，
想好好才买“未来”房子。

在当前百物涨价，生活成本不断扬升之际，房屋价格也持续上涨，令人担心，未来的新生代是否有能力自行购屋。

对身为父母的人来说，这已成为一个共同的担忧，而当中许多人都想趁现在房价还算合理，而且有许多选择之际，先为孩子们买房，解决这个未来的忧虑。

然而，即使只是为你心爱的家人买房，在选择他们未来的房屋时，仍需要注意当中存在的各种陷阱，以及其他需要考量的因素。

这是因为任何错误的选择，可能会导致一个庞大的房屋贷款负担，而无人有能力接手。另一种情况则是，一间新房屋因所在地点位置不方便，而被闲置或求售无门。

生活方式或不同

每当到了做决策的时刻，时机非常关键，这是为了确保所作的决策是最佳的，而且最适合有关目的。假设负担能力不成问题，并已作出买房的决定，我们也不应忽视当前的市场情绪，因为这将决定发展商所提供的配套、折扣优惠以及可供选择的范围。

切勿仅因为一时的购买冲动，而限制自己的选择，并降低你买房的标准。否则，你过后不仅很可能会因为它不是最佳的选择而后悔，而且如果你当时再多等几个月，或对目标领域进行更多研究，你可能会找到更好的机会。

随着房地产市场竞争越来越激烈，有越来越多新设计款式的房产面市，以应对当今当前的住宿需求，时机是一个关键的因素，因为要购买的房屋很可能只会在未来几年才入住，而由于居住者将是目前的孩子们，他们长大成人后对房屋的偏好和生活方式，可能会与生活在当代的父母有所不同。

也就是说，与孩子们商量他们未来的计划，以及这将如何影响他们对房屋的选择，也是至关重要的事。

这意味着，这必须等到孩子们已足够成熟，才能大致了解他们未来的生活方向：他们是希望在一个地区住上至少5年，还是他们更期望在职场生涯初期采用自由自在的生活方式，因此需要更灵活的住房安排？

早买房可视为投资

过早买房可能会导致孩子们一旦踏入“自立门户”的阶段时，他们的住宿需求已发生变化，最终导致他们不想住在父母为他们买下的房屋，导致有关房屋空置的局面。

尽管如此，提前购买位于策略位置的优质房产，可能是一项投资，未来可出售套现潜在的收益，并将有关收益再投资于另一个房产。

地点永远是置业一大考量

无论你购买的房屋是供自住，或是投资目的，拥有坐落在策略地点的住宅仍是成功的关键。

在有关房屋是用于和家人自住的情况下，房屋所在地点适中，将使房子在通勤、周遭环境与氛围，以及一应俱全的设施和便利设施（例如学校、公共交通站及充足的商店和超市等）方面，满足他们的日常需求，成为实用的居住场所。

理想的位置还取决于未来居民的生活方式，例如职业性质、家庭规模和生活方式偏好。

对于事业心较强，并寻求城市生活方式的单身人士来说，他们较适合住在发展成熟的城镇或市中；相反地，有孩子的家庭则可能更喜欢住在交通和夜生活噪音较少的郊区。

地点优越有利套现

如果你希望在10至20年后，为了住房升级或搬到其他地区居住，而将现在居住的房子卖掉，那么如果你现在所住的房屋地点优越，将有助于转售套现。

由于目前有许多空置待售的二手房屋，滞销或未售出的新屋也为数不少，无论是发展商或屋主，目前都出售房屋时皆面临激烈的竞争，而地点优越的房屋在这方面将占有相对的竞争优势。

房屋是一种有资本增值潜能的资产，你不应因为当初买房的的目的是为了自住而非投资，而放弃其未来的获利潜能。

未必越大越好
适合自己最重要

随着科技的进步和生活方式选择的演变，“越大越好”这句老话已不再适用于每个人。就像智能手机一样，重要的不是尺寸，而是用户需要和期望的设计和规格。

在房地产领域，如果购屋者的生活方式是经常外出甚于“宅”家，那么设有4间睡房和一个大花园空间的有地房屋，不再适合这类购屋者。

更糟的是，一间面积很大的有地房屋即使只有两个人住，也仍需要保持足够的维护和清理工作，以免房屋许多未被使用的空间，遭受因缺乏打理而被忽略和腐蚀的影响。

高楼住宅单位将更适合未来的居住者居住，并更方便他们的日常通勤和生活空间需求。正如过去10年或更早以前，住宅设计已向前跨进了一大步，多功能和紧凑的生活逐渐成为新的生活方式，其中一些功能成为可共享的设施，如游乐园、洗衣房、休息室和健身设施。

共享概念成新主流

对于那些希望住在主要城市地区附近的人来说，高楼住宅也比较务实，因为有地房屋（如果有的话）价格可能太高。

大家应该仔细考虑，孩子喜欢住在什么类型的房屋，因为他们可能有和父母不一样的想法。就如同地点理想的房屋一样，能否找到合适的房屋类型，很大程度上取决于未来居住者在搬入时的需求和偏好。

基于共享概念和紧凑型生活成为下一件大事，梦想中的房子是什么模样，这种传统的期望可能已不合时宜，并在某种程度上对未来的新生代没有吸引力。

简而言之，虽然你是为了家人未来同住的目的，买下另一间房子，而非为了投资，但同样的考虑因素和常见陷阱仍适用。

你必须经过一番深思熟虑和仔细研究后，才作出有关买房的决定，毕竟，买下一间孩子未来不会想要的房子，而令自己和家人陷入困境，是大家都不希望发生的事。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

发展商有权决定产业的销售价，
早期买家难以要求获得过后的回扣。

近期，不难发现，发展商频频推出许多诱人的折扣，如果你是发展商在拥屋计划（HOC）或近期提供许多优惠之前早已购屋的买家（以下简称早期买家），是否觉得买“贵”了或太早入场，而错过了许多折扣？

那么，身为早期买家，是否有权向发展商索取相同的回扣呢？

(a)在Abdul Hakim Bin Mohamad & 1101 Ors v. Prima Corporation（“PR1MA”）一案中，1102名原告（“早期买家”）以特定价格从被告（“一个马来西亚人民房屋机构（PRIMA）”）购买了各自的产业，随后发现PR1MA正在向新买家出售类似的单位，并在拥屋计划下获得原价30%的回扣。

(b)早期买家集体向法庭寻求各种声明，其中包括 PR1MA 向新买家所提供的回扣是非法和无效的，或者，PR1MA也应该向早期买家提供相同的回扣。

(c)早期买家还试图阻止PR1MA在法庭下判之前，向新买家提供回扣或折扣。

法庭的判决如下：

PR1MA有权定价和折扣

议题:PR1MA是否有权决定其所售物业的价格，以及是否有权向其物业的买家提供任何折扣。

1.PR1MA有权根据其权力签订其认为合适的任何买卖协议， 这自然包括确定任何销售价格的权力，以及它打算在任何重要时间提供的任何折扣，以实现其在2012年《Perumahan Rakyat 1Malaysia 法案》下的功能。

根据该法案，PR1MA有权进行商业活动，包括出售、租赁甚至出租任何分配给它的土地。PR1MA有权决定价格，甚至可以提供它认为合适的任何折扣。

2.PR1MA至少具有决定销售价格、提供回扣和提供其认为合适的折扣的隐含权力。1948年和1967年解释法第40(1)条和第95条有相似的规定：

第 40(1)条(1)如果成文法律授予任何人做或强制执行任何行为或事情的权力，则所有此类权力应理解为也被给予合理必要的，以使该人能执行或强制执行行为或事情。

第95条(1)如果成文法律授予任何人执行或强制执行任何行为或事情的权力，则所有此类权利应理解为也被授予合理必要的，以使该人能执行或强制执行该行为或事情。

因此，同样地，PR1MA拥有根据《解释法》第45 条和第95条的隐含权力，来确定其管辖范围内的任何产业的销售价格，其中包括任何一般或任何计划下的任何折扣或任何回扣，包括现任政府推动的计划。

PR1MA没承诺不调屋价

议题:买家是否有合理期望，未来PR1MA不会向后续买家提供价格变动或折扣。

1.早期买家提出的立场是，早期买家因HOC向新买家提供的折扣或回扣，而受到不公平对待。

2.在较早购买产业后，早期买家现在发现购买类似单位的新买家，将获得原价30%的折扣。因此，他们认为PR1MA处理不当。

3.在法律原则“合理的期望”之下，首先早期买家必须证明PR1MA曾作出陈述或承诺，先前买卖的产业的价格不会改变，或会给予买家跟后续买家同等的折扣。

4.早期买家必须有一些合理的依据相信产业的价格是固定的，并且将来不会改变或给予折扣。

5.在本案中，早期买家没有合理依据，相信PR1MA之后不会改变物业价格或向后续买家提供任何折扣。没有任何证据证明，PR1MA促使早期买家产生任何形式的合理期望。

6.让我们从反方向来看这起案例。假设PR1MA随后因成本增加或汇率变化，而导致的经济和津贴影响为前提之下，而选择提高出售给后续买家的产业价格。

7.在此情况之下，早期买家是否有立场质疑后续买家所面对的物业价格上涨，并坚持PR1MA向新买家提供相同的价格？

8.即使在截然不同的情况下，给出的答案也会是一致的。当然，早期买家不会认为他们需要支付额外的款项以确保他们支付的价格与新出售产业一样。

摘录要点:

1.发展商有权决定产业的销售价格，早期买家难以要求获得和后续买家同等的回扣。

2.但是，发展商在与买家沟通时应保持谨慎，不应作出空头承诺与陈述。

例如，发展商将来不会向后续买家提供回扣。否则，如果发展商作出了该等陈述后却提供回扣给后续买家，早期买家在合理的期望之下，是有立场质疑或向发展商要求获得和后续买家同等的回扣。