吉隆坡酒店业迎来投资热潮
2022年05月30日
报道：李治宏
强劲经济增长前景，
隆市酒店业掀增长动力
吉隆坡除了是我国首都，也是最大的经济贡献者和主要商业中心，许多金融、保险、房地产、科技和媒体企业总部云集。
这座大都会因为拥有许多国际知名酒店和高档购物中心，多年来已成为本区域最受最受欢迎的商务和休闲旅游目的地之一。
经过了2年冠病疫情的洗礼，以及国门重新开放和防疫全面解封，吉隆坡酒店领域今年展望如何？可为投资者带来哪些机遇？
强劲的经济增长前景、政府振兴旅游业的强有力计划，加上基本面改善和多个基建项目的全力推展，使吉隆坡酒店市场成为未来几年的主要投资目的地之一。
在全球重新回到升息周期下，投资者正寻求回报率更高的资产和市场。跨国产业顾问公司世邦魏理仕（CBRE）预计，目前处于转折点的吉隆坡酒店市场，未来几年将提供吸引人的投资回报。
随着大马和全球冠病疫苗接种率都有显著提高，以及市场对经济复苏抱持更乐观的情绪下，CBRE预期吉隆坡酒店市场今年的交投将升温，酒店投资额也将有所增加。
大马重开国门及推出各项强而有力的计划提振旅游业，吉隆坡将从中受惠良多。疫前的入境人次和旅游收入显示，一旦复苏势头强劲，旅游、酒店业和投资者都将获得庞大的商机。
CBRE建议投资者聚焦于地点适中、坐落在吉隆坡商业区和旅游业，并拥有强劲营运现金流记录的酒店。
由于当前的供应链中断，建筑成本上涨，这也将有利于现有的已完工酒店，因为它们已准备好迎接国门重开激增的需求。
交易量上升 逊于2017年
在疫情重创下，吉隆坡酒店业2020年交易数量虽有所回升，但总投资额仅2017年的五分一。
随着旅游业从2015和2016年连续两年的疲弱走势中复苏，2017年是吉隆坡酒店市场表现最好的年份之一。
2017至2019年间，吉隆坡共有11宗酒店交易，成交总额约23亿令吉。主要交易包括拥有921间客房的吉隆坡万丽酒店（交易额7.65亿）和503间客房的吉隆坡希尔顿酒店（4.97亿）。
2020年，有一些较小型的酒店和服务式公寓宣告易手。这些交易主要涉及国内投资者，这与我国在疫情爆发后采取行动管控和严格防疫措施，导致涉及外国投资者的交易非常有限。
双方预计差价缩小
酒店投资额下跌，或可归咎于买卖双方对交易价格的预期不一致。
无论如何，拥有418间客房的武吉免登皇家朱兰酒店（Royale Chulan Bukit Bintang）最近转手，显示买卖双方的交易价格预期差距开始缩小，而在当前的市况下，买卖双方可能会对交易价格抱持更务实的态度。
该酒店去年初以1.77亿令吉成交，比2019年买卖双方初步协议的原订参阅价格1.97亿令吉少了10%。
客房收入渐回升
我国去年10月11日解除跨州禁令后，国内出现“报复性旅游”和“报复性消费”，吉隆坡酒店每间可出租客房收入（Revenue Per Available Room，简称RevPAR）去年末季已出现回升走势。
2021年12月的RevPAR回升到118令吉，这是自2020年4月以来的最高水平。CBRE预计，随着更多国际连锁酒店进驻，加上施工中的多个豪华和高档酒店项目将陆续竣工和投入市场，预料吉隆坡酒店每间可出租客房收入的这股扬升走势将在未来几年持续。
回顾过去几年，吉隆坡酒店RevPAR于2016和2017年分别按年增长1%和7%。
然而，吉隆坡酒店客房供应量于2018年按年增长7%，导致整体RevPAR从2017年的251令吉降至233令吉。
尽管2019年的酒店入住率有所改善，但在不断增长的市场中，平均每日房价(ADR)仍必须保持竞争力，导致RevPAR进一步下跌至227令吉，按年跌3%。
到了2020年，冠病疫情爆发后，吉隆坡酒店业绩按年下降16%。
但2021年全年业绩下降幅度减小，显示市场出现转折点。
跨国连锁酒店进驻
随着更多的跨国连锁酒店进驻吉隆坡，加上即将投入市场的新酒店客房以豪华和高档套房为主，CBRE预计，吉隆坡酒店RevPAR将在未来几年呈上升趋势。
尽管就RevPAR而言，吉隆坡处于该范围的低端，但吉隆坡酒店业的总营业利润率(GOP)范围很健康。
吉隆坡的中档酒店仍享有40%至50%左右的强劲利润率，这与新加坡等该地区其他知名城市一致。
清真旅游业大机遇
清真旅游业的兴起，为吉隆坡酒店市场提供了另一个重大机遇。
根据2021年MasterCard-CrescentRating全球回教徒旅游指数(GMTI)，2013至2019年期间，国际回教徒游客的复合年增长率为7.5%。
到了明年，该市场预计将恢复疫前即2019年的80%。2019年有 1.6 亿人次到达。
大马在GMTI 2021排名中名列前茅，成为回教徒游客最好的回教徒友好度假胜地，其次是土耳其、沙地阿拉伯和印尼。
作为回教徒占多数的国家，大马提供充足的祈祷设施、清真食品和回教徒友好的氛围。
旅游艺术和文化部推出多项举措，包括回教旅游中心和回教徒友好型住宿认可(MFAR)，以展示大马在全球市场上占领这一快速增长且日益重要的细分市场的承诺和能力。
国内旅游需求强劲
强劲的内需，也是酒店业主要增长动力。
与许多其他市场类似，国内旅游可以在旅游业的短期复苏中发挥重要作用。
雪兰莪州和吉隆坡联邦直辖区是2019年本地游客最多的两个地区，而在2020年，前三名分别是雪州、霹雳和吉隆坡联邦直辖区。
在大马去年10月放宽旅游限制及马新两国VTL计划开跑后，大马航空旅客流动明显回升。
机场客运量飙升
根据大马机场控股有限公司（MAHB）的数据，去年12月，国内机场的总客运量自疫情爆发以来首次超过300万人次，按年飙升近300%。
其中，KLIA于去年12月的总客运量达到120万人次，按年激增293%。
为了进一步促进国内航班，马航于今年1月11日至23日期间为所有国内航班机票提供20%的折扣，此优惠有效期直到今年6月30日。
今年首季，由于奥密克戎变种病毒导致疫情大反弹，以及新加坡暂时喊停VTL，机场客运量增长或将放缓。
然而，鉴于需求反弹的速度很快，加上许多邻国重新开放边界，只要政府能确保旅行的安全，今年国内机场的客运量仍将保持繁忙。
疫期酒店供应续增
预计吉隆坡今年将增加近5000间酒店客房。
根据追踪主要酒店供应的STR AM:PM提供的数据，2011至2021年，全吉隆坡共有多达65家新酒店开业，合共提供约1万4000间客房，年均复合增长率为3.8%。
截至去年底，吉隆坡酒店客房供应包括23%的廉价酒店客房、19%为中档酒店客房、15%为中高档酒店客房、22%为高档酒店客房、12%为顶级客房和8%为豪华客房。
CBRE预计，未来3年内，超豪华和中高档酒店客房将占新客房供应总量的60%以上。
国际品牌渗透率高
吉隆坡10大酒店业者当中，有5家是全球连锁酒店集团，约占 STR AM:PM 跟踪的当前酒店存量的26%。
两个最活跃的集团是雅高集团（Accor）和洲际酒店集团(IHG)，分别拥有9间酒店（2710间客房）和7间酒店（2158间客房）。这两个品牌合计占整个市场的36%。
60%的酒店为独立经营业者，其余40%则是连锁酒店。
过去10年，连锁酒店的客房总数复合年增长率为4.5%。
游客来源多元推动增长
尽管消费力超强的中国人暂时因为国内疫情严峻迟迟无法出国旅游，令全球旅游业损失潜在的庞大旅游收益，但大马是东南亚各国当中，对中国游客依赖程度较低的国家之一。
少中国客 冲击较小
换句话说，中国游客无法出游，对大马旅游业的冲击相对最小。
这是因为大马多元化的入境旅客来源市场组合，为其旅游业的增长提供了积极的前景，因为它可以受益于更广泛的国际旅客需求池，并较少依赖单一的旅游市场。
事实上，新加坡向来是大马最大的游客来源，2015至2019年期间平均占总入境人数的46%。
尽管2020年来马的新加坡游客有所减少，但仍有150万人次，保持为大马最大游客来源国。
疫情爆发前即2019年，大马5大外国游客来源地分别是新加坡、印尼、中国、泰国和汶莱。东南亚仍是大马旅游业的最大贡献者，占2019年总入境人数的66%。
去年泰国游客居多
2019年大马总游客人数达到2610万人次，按年增长1%。
不过，2021年首9个月，泰国取代新加坡，成为最大的游客来源国，占入境大马的游客人次54%。去年首9个月，大马平均每天接待约4000名来自泰国的游客。
过去10年，中国出境旅游的发展一直是全球旅游业尤其是东南亚旅游业的驱动力之一。例如，2009至2019年期间，中国赴东盟游客的复合年增长率高达23%。
然而，随着中国对疫情管控采取“清零政策”，预计中国游客出境旅游的复苏将非常缓慢，这无疑会对许多国家的旅游业复苏造成一些干扰。
