砂沙产业稳中向好 谨慎乐观
2023年02月24日
西马人不了解的东马
2023年产业商机如何？
报道：李治宏
对西马人而言，东马虽然同属马来西亚一分子，但总有诸多的不了解，东马产业市场的相关报道更是少之又少。
但随着近年沙巴和砂拉越争取加速落实东马两邦在建国契约下享有的自主权，有关两地的报道与日俱增，当中可带来哪些商机，更备受投资者们关注。
沙砂两地的产业市场2023年走势如何？当中蕴藏着哪些投资与置业良机？
砂拉越产业市场2023年料将持稳，尤其是去年表现最好的有地房屋和农业地段料将领跑。
沙巴产业市场今年则料将稍微改善，首要地区的有地房屋需求料保持殷切并升值；而价格较高的高楼住宅尽管供过于求，仍会有一定的需求。
产业顾问公司大马亨利行指出，砂拉越经济今年料持续增长，当地所有产业次领域的滞销单位料将稍微减少。
亨利行在一份研究报告中提到：“有意成为砂拉越经济一分子的投资者，受促考虑进军当地农业领域。俄乌战争持续，造成全球农产品供应短缺，而砂拉越辽阔又富饶的土地，令她成为农业业者，尤其是那些掌握最新科技的业者理想目的地。
“自然丰富的可再生能源和水资源供应，也令砂拉越成为可再生能源产业的温床。因此，预计2023年将有更多能源相关企业在砂拉越开展业务。砂州其他前景亮丽的领域，包括重工业与科技工业。”
在各产业次领域的前景方面，大马亨利行预估，砂拉越零售产业今年料有更好表现，商用办公楼和工业产业市场则料保持稳定，但增幅比去年有所放缓。
至于沙巴产业市场，今年展望“谨慎乐观”。
大马亨利行指出，那些坐落在策略性地点的首要产业，将继续获得良好的需求。
不过，由于预期价格或将下调，那些之前充斥投机炒风，价格被炒得过高的产业，需求料将下跌。
“商业活动回暖，将继续刺激沙巴商用产业与工业产业的需求。坐落在策略地点的有地店屋，今年的需求料将保温并升值。”
沙巴滞销房产增加
基于未来数年还有多个新发展项目将推出，沙巴滞销房产和未售出单位料将进一步增加。
截至2022年第三季，沙巴滞销房产为2645单位，或占该季度推介新房产总量9608单位的27.5%。施工中未售出的房产共4536单位，或占已推介单位总数1万1041单位的41%。
大马亨利行指出，上述数据显得偏高，因为过去5年有大量已竣工的高楼住宅涌入市场，但市场吸纳的速度很慢。
“首要地点的有地房产将继续获得稳定的需求及升值，但高楼住宅则在过去几年大量新单位投入市场后供过于求，销量或将放缓。这些高楼房产的售价大致上停滞不前。
“然而，由于就业人口增加和收入提高，价格适中和可负担的高楼住宅仍有一定的需求。这或许已对沙巴房屋价格指数带来影响，该指数已从2021年的183.3，于2022年首9个月扬升至190.3。”
新楼盘推介减少
整体而言，沙巴2023年仍会有新楼盘推介，但数目将比过去5年来得少。
“一些必须管控偏高土地持有成本的发展商别无选择，惟有尽快推出新楼盘，以取回成本和保持现金流和财务状况。为了更有效的管控成本，发展商在推出规模较大的新楼盘时，将选择分阶段的推介。”
沙巴2022年首9个月的房屋交投价量齐升，交易量和成交额分别按年激增29.9%和27.9%，涉及4473单位及17亿7000万令吉成交额。
2021年首9个月，房屋成交量和总额各为3444单位及13亿8000万令吉。
售价20万至30万令吉的房屋是沙巴购屋者最爱，录得1064单位成交量。
接着是售价10万至20万令吉的房产，共有875单位转手。
双层及三层排屋同样是沙巴人的最爱，录得1266单位成交量。共管公寓/公寓紧随在后，共有1143单位易手。
沙巴首府亚庇占了全州房屋大部分交易量，2022年首9个月共录得1542宗成交量，接着是兵南邦（799单位）及山打根（709单位）。
砂有地房屋受欢迎
正如大部分大马人一样，砂州人对有地房屋情有独钟，高达91%房屋成交量是属于有地房屋，反观高楼住宅只占区区的9%。
大马亨利行指出，因此，砂州有地房屋2023年的成交总值料将显著攀升。
2022年首9个月，砂州房屋市场录得适中的增长，交易量和成交额分别按年增长20.6%和21%，涉及9460单位及30亿9000万令吉交易额。
和沙巴一样，售价20万至30万令吉的房产在砂州最受落，共有2124单位的房屋易手；接着是售价介于10万至20万令吉的单位，共录得2028宗交易。
售价30万至40万令吉的房屋成交量排第三，共有1584宗交易。
双层及三层排屋的交投最多，录得2559宗交易；接着是双层及三层半独立式房屋，以及单层排屋，成交量分别为1645及1595单位。
在地区方面，古晋以3928单位高居榜首，美里和诗巫分别以1747和1704单位位居第二和第三。
整体而言，砂州滞销房产稍微下跌4%，从2021年第三季的5134单位，于2022年第三季减少至4912单位。
沙商用产业交易价量齐升
沙巴商用产业交易价量齐升，去年首9个月，成交量和总值分别按年扬升26.7%和21.3%。
该期间的交易量为922单位，涉及总额5亿3680万令吉。
其中，132项交易涉及价格逾百万令吉的商用产业，接着是售价介于20万至30万令吉的商用产业，共有127项交易。
在物业类别方面，双层及双层半店铺傲视群伦，录得278项交易。接着是“店铺单位/零售单位”有269宗交易。
按地区分布，亚庇交易量最多，录得292个交易。接着是山打根和斗湖，分别有160和142项交易。
在沙巴，传统店面办公室和小型办公空间仍主导市场，反观特建办公楼（purpose-built office）因为州内大企业不多，显得无甚市场。
办公空间租金也因此停滞不前，因此这类产业的投资回酬偏低。
购物商场表现欠佳
沙巴购物商场同样表现欠佳，需求疲弱，尤其是那些管理较差的商场更是租用率偏低。
酒店市场方面，由于沙巴旅游业向来高度依赖中国游客，过去3年中国清零防疫政策导致沙巴旅游业大跌。
当然，中国今年1月8日起结束清零政策重新开放，不啻是沙巴旅游和酒店业的大好消息。今年入境沙巴的外国游客人次料将持续回暖，但复苏程度有多大、速度有多快，取决于中国游客重返沙巴的力度有多强。
大马亨利行预计，沙巴旅游业将需要另一两年时间，才能回到疫前的360万至400万游客人次水平。目前，入境游客只有约119万人次。
因此，高度依赖旅游业的沙巴酒店业，入住率也预料将耗费数年时间才有望回到疫前水平。
沙巴酒店住客率疫前处于65%以上水平，疫前爆发后于2020年下挫至24.3%，并于2021年进一步下行至12.4%，接着在大马2022年4月重开国门后，于2022年上半年局部复苏到35.4%。
砂办公市场增长放缓
大马亨利行预计，砂州商用产业及办公市场2023年预计保持稳定，但增长放缓。
砂州商用产业市场景气在疫情期间逆流而上，自2020年就呈上升走势。
2022年首9个月，砂州商用产业成交量1981单位，涉及总值9亿6321万令吉，分别按年增长26.5%和4.9%。
售价30万令吉及以下的商用物业看来是砂州买家的首选，录得944宗交易，按年激增30.5%。
其中，售价介于10万至20万令吉的可负担价位商用物业最抢手，录得400单位的交易；接着是售价20万至30万令吉的单位，共有299宗交易。
沙工业产业表现耀眼
沙巴工业产业表现耀眼，2022年首9个月成交量和总值分别激增72.4%和29.6%。
该期间的成交量为274单位，涉及总额3亿2965万令吉。
大马亨利行指出，售价100万令吉及以上的工业产业出现大量交易，共有97个单位转手。接着分别是售价30万至40万，以及20万至30万令吉的工业产业，分别录得28和27个单位的交易。
这是因为许多厂商、供应商、物流业者及展示厅纷纷物色规模庞大的工业地段或建筑物，尤其是邻近市区和港口的工业物业最受落，价格也跟着扬升。
砂半独立式厂房最受落
尽管砂州工业产业2022年首9个月出现量升价跌的走势，但大马亨利行预计，2023年展望是稳定中稍微改善。
和沙巴一样，砂州工业产业同样是售价百万令吉以上的单位最抢手。
这个价位的工业产业，去年首9个月的成交量为84单位。接着是价位介于20万至30万令吉的单位，录得65单位的交易量。
然而，售价20万及以下的工业产业交易量反而下跌，这也许是因为疫情过后，买家和投资者转为寻求空间较大的单位。
半独立式厂房/货仓最受落，共有228交易量。
至于地区，美里以116单位交易量排名全砂首位，接着是诗巫录得102单位。
砂州产业市场2023年关注课题
1）古晋获选为第27届世界资讯科技大会（WCIT）东道主，该大会将于今年第四季举行。
2）建议在老越（Lawas）设立的新机场预计将于今年首季动工。
3）砂州今年获得7亿9571万令吉拨款，推动4个基础建设项目。
4）联邦政府已批准兴建沙巴砂拉越连接公路（SSLR）及跨婆罗洲大道（LTB）第二期工程，预计今年初动工。
5）砂拉越2023年财政预算案将拨款11亿2000万令吉扩大基建发展，尤其是乡区，以加速经济增长。
砂州产业市场2023年亮点
1）将在古晋举行的世界资讯科技大会，将成为激发创意、投资机会、商业洞察力、政策行动建议、科技体验、开发和合作伙伴人才招聘可能性的催化剂。
2）老越的新机场将改变“游戏规则”，可能会刺激砂州最北部地区的经济活动与增长。
3）砂拉越沿海公路网将于2023年持续施工，涉及更换7个渡口到主要桥梁、连接道路的建设和升级896公里中的331公里沿海路段。美里港口获选为砂州港口整体规划大蓝图的先驱项目，美里港务局将于今年首季展开该项目。
4）古晋港务局获得7000万令吉拨款购置码头起重机、3050万令吉拨款安装船舶交通管理系统（VTMS），以及5690万令吉拨款展开停车场及相关设施。
5）丹绒马尼斯港口正开发的航标 (AtoN) 系统已完成90%，预计将于今年首季启用。
6）砂拉越-沙巴连接公路和跨婆罗洲大道第二期的工程包括扩大交通网络，以及城镇地区与沿线港口、工业区与商业中心等潜在增长中心的连通性。
7）2023年砂拉越财政预算案拨款11亿2000万令吉，展开古晋内环公路的设计与建设工程、从诗巫再也到江泽清路的道路建设、诗巫Jalan Oya道路升级工程； 泗里街Jalan Pakan/Ulu Kota第三期工程、乡区桥梁改造计划，以及塞纳里港的停车场及其相关设施等。
沙巴产业市场2023年关注课题
1）内需和消费的增加，将对沙巴经济产生正面影响。
2）2022年4月1日起解除各项防疫管控后，沙巴旅游业已逐步复苏。
3）沙巴正进行和新推出的高影响力投资项目。
4）沙巴州政府从石油与天然气及棕油产品领域可以取得的税收。
沙巴产业市场2023年亮点
1）沙巴大部分企业已全面复工，私人消费已普遍恢复。许多新的中小企业（国际连锁企业和新的本地公司）也进军沙巴市场。
2）2022首9个月到访沙巴的游客总数为119万513人次，比2021年同期的13万6390人次飙升8.73倍。预计未来几年将有更多的外国游客入境沙巴，同时预计中国今年1月8日重新开放后，将有大量中国游客重返沙巴。
3）大型国际投资者/制造商以及联邦政府和国内投资者纷纷涌入投资项目，其中包括：
●沙巴进步繁荣路线图计划的旗舰项目，旨在通过国内外投资促进经济增长，例如沙巴石油与天然气工业园（SOGIP）的196亿5000万吉绿色钢铁项目；Kibing集团在亚庇兴建太阳能玻璃面板制造厂、位于古达的二氧化硅开采和加工工业园 (KKIP，发展总值20亿令吉）、韩国SK Nexilis在KKIP兴建总值42亿令吉的铜箔制造厂、总值70亿令吉的Lok Kawi Resort Town发展项目、丹容亚路生态发展项目；Linaco Resources私人有限公司在必达士总值2亿令吉的椰子加工厂，以及BorneoMed私人有限公司的综合草药种植园。
●联邦政府资助的实邦加湾货柜码头扩建计划，泛婆罗洲大道项目及乡区道路发展计划下的各个工程项目；
●在实邦加湾货柜码头兴建总值10亿令吉的Sabah Maju Jaya再生能源项目。
4）沙巴州政府2022年收入录得66亿令吉的记录新高，主要归功于沙巴是原油与棕油主要生产地，而这2大原产品的价格去年高涨。
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