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令吉贬值 让房市更吃香?

2022年10月27日

报道:张永麒、宋秀英

令吉“跌跌不休”,
能让大马房市乐开怀吗?

近来令吉处于弱势不断贬值,有者认为,这能吸引外国人前来我国置业。

真的如此吗?

理论上,是的。如同马来西亚房地产中介协会(MIEA)主席曾爱珍受访时指出,约21.3万美元就可兑换到100万令吉,买下一间豪华公寓;但相同的美元数额,却只能兑换到30.5万新元,在新加坡根本无法买上一间豪华单位。

但实际上真能提振房市销量吗?这还不得而知。

曾爱珍指出,因为还没获得过去6个月的外国投资者置业统计数据,目前还未能得知市场走向。

GLP环球地产有限公司董事经理陈康伟也同样指出,目前还看不到外资趁着令吉贬值而涌入大马置业的迹象。

陈康伟

市场人士皆乐观

不过别灰心,在他看来,这股“风潮”即将吹起,相信接下来就会有外国买家入市;马来西亚房地产发展商会(REHDA)主席拿督童银坤也指出,会员们都对2023年抱持乐观。

除此之外,曾爱珍还认为,已经启动的大马高级签证计划(PVIP)有望激发外国人更多的兴致,不仅可以在大马投资,而且可以在这里长期居住。

MIEA主席曾爱珍

买家重返房市

无论如何,除了令吉贬值,这些市场人士皆认为,房市还存在多个因素左右未来买气,比如说,即将来临的第15届全国大选。

童银坤补充说,随着经济重新开放,之前一直推迟购房决定的潜在买家们,也陆陆续续返回房市。

“有些人可能会在举行第15届全国大选前采取观望态度。不过也有人意识到,大马历届政府都是平稳的过渡,购房者可能会利用这段时间抢先他人购买属意的房地产。”

他认为,令吉疲软无疑使我国房地产对外国买家更具吸引力,但买家是否选择购买则取决于他们正在寻找的替代品,包括会考虑其他国家的情况。

REHDA主席拿督童银坤

升息、大选 让本地人按兵不动

本地买家方面,由于如今身处不确定时期,曾爱珍认为许多潜在买家会暂时按兵不动。

“对于购买者来说,重要的是切记要根据本身需求和能力购买。”

“目前。国内房地产市场整体仍在复苏当中,虽然一些产品和地点卖得更好,但另一些则在销售和租赁方面,面临挑战。”

陈康伟也说,对本地人而言,银行升息等因素促使他们做出暂缓买房地产的决定,大家都抱持观望态度,可能要等到大选结束,新政府顺利执政后,才会恢复买气。

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可负担屋定价是政治考量?

2022年07月22日

各地区的可负担屋多少钱,
谁来决定?

政府目前正计划针对各地区,制定可负担屋的价格。但随着通货膨胀导致建筑成本高涨,这些可负担屋的定价,还现实吗?

马来西亚房地产发展商会(REHDA)主席拿督童银坤向《南洋商报》指出,不久前已经参与由房政部举行的工作坊,当中讨论了可负担屋的价位。

这项会议的参与者的专家团队,包括业界的代表、绘测师及建筑工程师等,以探讨房屋的可用性、可负担性、可及性、质量和宜居性。

“专家团队已向房政部提呈相关的分析报告,但是,最终必须取决于政府的政治意愿。”

拿督童银坤。

需考虑多方因素

他解释,如今RON97油价每公升为4.83令吉,在市场浮动机制下,RON95每公升近4.50令吉;但从政治意愿来看,若取消燃油补贴,民众需要支付高油价,也减少开车,政治而言是不受欢迎的。

为此,财政部继续维持RON95补贴机制,维持价位在每公升2.05令吉。

“因此,我觉得尽管房屋专家团队提出的建议,最终是否实施或执行,几乎是以政治意愿的实现为根本。”

让他较为担忧的是,若政府制定了可负担屋的顶价,但所提供的支持和不足,无法应付成本上涨;不过,若是没有顶价,政府也担心成本转嫁成高房价,经济压力下无人愿意买,就会导致房屋滞销。

房屋缺陷投诉,也要合理

对于政府要管制房地产和建筑业,童银坤也认为,发展商有责任确保房屋质量,若有瑕疵或缺陷,购屋者可在保修期内要求处理和索赔。

不过,他也呼吁购屋者,投诉房屋缺陷和瑕疵,也必须合理且在可接受范围。

比如说买车,如果在行驶途中碾过钉子导致爆胎,车主无法向车商索赔一条全新的轮胎;如果在保修期间,行驶时车灯无故掉落,那车商就有责任维护。

“再假设,如果政府在制定国家交通相关政策时,以德国汽车制造业的质量体系为标准,宝腾(Proton)若需要达到相关的标准,肯定不是现在的价位。”

应采取最低标准

他表示,轿车或房屋都属于公开市场,消费者可自由选择车款、屋款、售价和质量等,同时也会考量品牌才做出买或不买的决定。

童银坤解释,目前他不知道部长想要执行的房屋政策方向,但一般以最低标准为制定政策的标准,不是一味地过度保护购屋者,而忽略另一方,需要更全面的分析架构。

对此,他透露,REHDA将持续与房屋及地方政府部展开对话,从而协助政府更有效的政策,同时也降低吉隆坡因高成本造成房价负面影响的情况。

他强调,商会继续发挥在国家建设作用的角色,也鼓励商会会员为国民打造优质和可负担房屋。

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童银坤出任REHDA主席

2022年07月20日

接棒孙兴存,
REHDA迎新主席。

马来亚房地产发展商会(REHDA)进行理事会改选,由Bukit Kiara产业有限公司的拿督童银坤出任新主席,引领2022至2024年的理事会。

上一任主席为来自IJM的拿督孙兴存,他自2018年起担任主席。

童银坤(右)出任马来西亚房地产发展商会主席。旁为署理主席何汉生。

童银坤感谢孙兴存过去4年的贡献,以及在冠病疫情时期对于人民、会员以及行业所取得的成就。

接过主席棒子的童银坤,承诺会继续鼓励和带动会员,为国家建设优质且可负担的房屋。

REHDA拥有逾1600位会员,国内有超过80%的产业是由这些会员发展。

童银坤在上届理事会担任署理主席一职,本届理事会则由马星集团的拿督何汉生接任,后者原是上届副主席。

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REHDA: 政府可自建可负担屋!

2022年06月21日

政府自建,
更能确保房价“可负担”!

马来西亚房地产发展商会(REHDA)代主席拿督童银坤呼吁政府,自行承建可负担屋,或为发展商提供补贴,来确保房屋价格能真正“可负担”,让低收入群体受惠。

他接受《马来西亚前锋报星期刊》访问时指出,房屋及地方政府部等多方,要求屋价处于可负担价位,但并非所有人的看法都一样。

通胀高企且建材价格飙涨,发展商很难不转嫁成本,但如果房价过高,买气就会受影响。这样一来,发展商只能减少开发新项目,当市场供应变少,房价就会被推高,与政府的目标相左。

目前,为了要响应政府的对可负担屋的号召,发展行被迫采取“交叉津贴”的方式来建设项目,才能以低于成本的价格卖出。

拿督童银坤。

M40 & T20被迫买贵屋

但是这也代表,当中转嫁的成本会落到自由市场的屋价,让中高等收入群体被迫以高价买屋。

对此,他呼吁政府为发展商提供房屋补贴,不然就是政府用税收来全面承建可负担屋。

报道中也点出,今年首季一个单位的平均价格为43万3430令吉,然而在2009年,相关价格仅为20万4470令吉。

这趋势间接导致全国总值达429亿令吉的5万9642已建竣单位未售出。

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成本和房价取平衡 发展商两难

2022年06月15日

报道:许世平

房价料继续涨,
但不知会涨多久……

本地发展商正面对两难的情况,一方面有通胀和建材成本高涨的压力,正酝酿涨屋价;但一方面又需要满足市场对可负担屋的需求。

马来西亚房地产发展商会(REHDA)代主席拿督童银坤指出,目前有两种情况会影响房屋涨价,一是未来5年的通胀率对建筑材料成本的影响,二是批准推展建屋计划的酿酝期。

他解释,购地、批准建屋、施工和完工移交屋权,这是发展商开发一个项目的流程,而当中最大的不确定性,就在地方政府批准的时间。

拿督童银坤。

延批会推高成本

意思是,如果地方政府批准得慢,发展商就得在这期间面对通胀的挑战,即要以可负担屋价卖屋,又要在完工前,有足够的缓冲以抵御物价上涨。

他补充说,每年建屋工程项目的申请一直都被延批,建屋成本只能追随实时通胀率调涨。

“中央政府,房屋及地方政府部强调在推行可负担房屋计划时要求透明度及高效,可是地方政府才是真正的操盘手,却又未能与房政部协调配合。”

发展商只能涨价

童银坤也点出,我国政府会提供补贴来抑制粮价上涨,但能源价格飙涨推高建材价格,会进一步推高房价。最可怕的是,通胀压力一直都在,美国5月通胀率更是40年来最高。

在他看来,建材价格是全球趋势,发展商无法操控,再这样下去,也只能在销售房子时将通胀成本算进去。这波屋价涨势似乎势在必行,但目前未能预测到底会涨多久。

吉隆坡大学(UniKL)商学院经济分析专家艾米祖哈兹米博士近日也说,预计建材价格调高将导致房价涨幅高达20%,并超出消费者的负担能力。

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REHDA反对堵购屋者嘴巴

2022年05月25日

【缺陷保修得暗中来?】下篇

只要还在保修期,
发展商就应解决缺陷问题!

马来西亚房地产发展商会(REHDA)代主席拿督童银坤,业者要求购屋者针对缺陷保修签署保密协议的做法非常少有,该会也不支持这样的行为!

他对《南洋商报》指出,只要还处于缺陷保修期(Defects Liability Period,DLP),发展商就不能拒绝修补房屋缺陷问题。

童银坤。

DLP长达24个月

对于一些发展商威胁,若不签署保密协议就不修复缺陷,童银坤指出,购屋者可向房政部告发该发展商。

“缺陷保修期是每位购房者的合约权利,即从他们拿到新房子钥匙之日算起的24个月内,屋主能够找到任何经证明,在做工与材料方面的缺陷,可要求发展商在不另收费的情况下,修补经证明的缺陷。”

“大马REHDA继续提倡发展商在我们为人民提供家园的国家建设角色中,以专业与透明的方式运作。”

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中央VS地方政府 房屋政策不一

2022年05月24日

控制房价,加速交屋
需中央和地方政府努力。

马来西亚房地产发展商会(REHDA)代主席拿督童银坤认为,若要控制房价和加速交屋给消费者,中央和地方政府有必要“统一执行”房屋政策。

他认为,房屋及地方政府部的房屋政策“强而有力”,但来到州政府及地方政府层面时,在诠释和执行政策时,又另设更多规定,比如说土著固打和土著折扣,不同州属的比例也不同。

“若要在控制房价方面,取得正面成果,我们需要长期认真地审视房屋交付的整个过程。”

童银坤。

实体看房激励销售

他出席2022年REHDA开斋节门户开放活动时说,该会提倡制定强而有力的条规,以加速交付房屋给买家。

“我们想建造好又坚固的房子,但必须更快。这是我们可以为人民,降低房价的最佳方式。”

出席者包括REHDA联邦直辖区吉隆坡分会主席陈健明、REHDA雪兰莪分会主席拿督何汉生,以及REHDA前主席拿督斯里依斯干达。

对于下半年的房市展望,童银坤认为,人们回归到实体看房的日子,相信接下来的销售会有好转。

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地点不好,可负担屋滞销

2022年03月26日

兴建可负担屋,
政府更适合!

马来西亚房地产发展商会学院(REHDA Institute)主席拿督黄忠立指出,该学院的《房屋前瞻:了解成本和可持续价格》调查显示,政府是发展社会房屋项目的最好人选。

他解释,这是因为市场上有25%的滞销屋是可负担屋,因为所处地点没有公共交通,所以中低收入群体的购买意愿也不高。

但政府旗下有负责公共交通建设的机构,比如说国家基建公司(Prasarana),拥有许多土地,可以协助政府兴建可负担屋。

该学院建议,由发展商贡献1至2%的发展总值(GDV),交由政府来兴建社会房屋。

私人界的发展商可以根据自由市场兴建房屋,一并解决房屋滞销的问题。

《房屋前瞻:了解成本和可持续价格》报告指出,由于发展商必须兴建一定数量的可负担房屋,甚至使到一些售价30万令吉或以下房屋面对滞销问题。

推介礼出席者包括大马房地产发展商会(REHDA)代主席拿督童银坤、大马房地产发展商会学院信托人拿督黄腾亮、拿督慕扎达查、程文林、REHDA雪州分会会长拿督何汉生等。

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土著固打制 应可适时释放

2022年03月26日

保留给土著的房屋,
多年卖不出应释放。

马来西亚房地产发展商会学院(REHDA Institute)主席拿督黄忠立呼吁政府,针对土著房屋固打制设定一项机制,允许发展商释放长年卖不出的土著房屋。

他出席该学院的《房屋前瞻:了解成本和可持续价格》报告推介礼时指出,政府可以保留这项政策,但应设立一个标准且透明的土著房屋释放机制,让发展商释放卖不出的房屋。

报告指出,截至2020年6月,接受调查的136家发展商中,共有6121个土著保留单位,这意味着占用 38 亿令吉的资源和 46 亿令吉的存置成本。

黄忠立指出,州属之间也设有不同的释放机制,一些发展商手上的土著保留单位已经超过5年都卖不出去。

“若发展商长时间持有无法脱售的土著房屋,矢必影响未来的购屋者。”

马来西亚房地产发展商会学院领导层推介“房屋前瞻:了解成本和可持续价格”报告,左起为程文林、黄腾亮、黄忠立、童银坤、慕扎达查及何汉生。

推介礼出席者包括大马房地产发展商会(REHDA)代主席拿督童银坤、大马房地产发展商会学院信托人拿督黄腾亮、拿督慕扎达查、程文林、REHDA雪州分会会长拿督何汉生等。

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要降房价? 政府先降合规成本吧

2022年03月25日

合规成本,
是发展商的痛……

马来西亚房地产发展商会学院(REHDA Institute)推出了《房屋前瞻:了解成本和可持续价格》报告,恰恰正值国内对于国人买不起房而掀起的种种争执。

这份报告指出,由于经济、市场及通货膨胀因素,土地及其他发展成本如建材、劳动力、资金成本及其他营运成本在未来几年将持续增加。

该学院提出了14项建议,认为只要落实五成的建议,即可有效降低房屋价格。

REHDA Institute主席拿督黄忠立在记者会上指出,要想让房屋价格处于可持续的水平,那就请政府控制合规成本(Compliance Cost)。

所谓的合规成本,是指一个发展商项目,需要符合各种政策、准则、指南和条规而花费的开销,涵盖了给予资本的成本,包括土地转换溢价、各种缴款、各种基建服务基金、公用事业开发费、污水处理款项,以及贡献道路基建升级等。

4大合规成本问题

这份报告中强调了4项合规成本问题,包括过度监管增加发展商成本却没有为房屋增值、“过分热心”的规划缩小了发展商可售卖的土地、交叉补贴造成价格扭曲,还有冗长的审批过程造成高昂成本,并产生不确定性。

当建筑成本占发展总值约50至60%时,合规成本的占比也高居不下。若大型发展商进行城镇发展项目,合规成本占总成本的16至25%。

而且,这个合规成本逐年增长,比20年前高出许多了。

在90年代,发展商必须拨出40%总发展面积的土地作为公共设施用途,如今则增至近60%。

“这意味着在100英亩的开发项目中,发展损失额外的20英亩可出售土地,导致剩余 40%土地作为建屋用途,促使每单位的土地成本增加。”

REHDA Institute主席拿督黄忠立。

为他人做嫁衣?

黄忠立指出,发展商现在已经把公共设施的土地比例从40%扩大到60%,包括为公用事业公司如国家能源、英达丽水等兴建基础建设,但过后却由这些公司收取费用,是不公平的做法。

在他看来,政府全权控制官联公司,是否要控制合规成本,这胥视国家领袖的政治意愿,而不是在实施新合规成本后,却期望发展商降低屋价。

他也呼吁政府,应该与发展商和非政府组织(NGO)合作,更好地了解合规成本是如何推高房价,在实施任何新的合规成本前,应该要和所有利益相关者讨论,确保所要求的费用不会影响房价。

“发展商过去多年都尽量吸纳增加的建屋成本,一旦发展商不能吸纳,将转嫁给购屋者,进而导致屋价上涨。”

希盟曾考虑降低

过去,发展商频频呼吁政府降低合规成本。希盟政府曾经表示,会考虑降低可负担屋发展项目的合规成本,但在2020年政权再次更迭时,这讨论又被推后。

黄忠立以澳洲为例,当地房屋供应有限,但需求很高,所以房价上涨;但在马来西亚不缺供应,需求稳定,而房价略有下降。

“人们不禁要问,为何与澳洲相比,我们会有负担能力的问题。我国有很多滞销的屋子是在30万令吉以下。到底造成今天这情况的真正结构性问题是什么?如果我们能够了解根本原因,那就能摆脱持续多年的困境。”

黄忠立说,大马房地产发展商会学院将提呈报告给房屋及地方政府部、各州大臣及首长、市长及地方当局,必要时会与房政部长会面,汇报有关调查结果。

推介礼出席者包括大马房地产发展商会(REHDA)代主席拿督童银坤、大马房地产发展商会学院信托人拿督黄腾亮、拿督慕扎达查、程文林、REHDA雪州分会会长拿督何汉生等。

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