苏莱曼
Rahim & Co研究总监

尽管许多人坚持认为，2021年将会是比2020年好的一个年头，但新年的起步并不顺利，因为元旦日当天，我国2019冠状病毒病新增确诊病例创单日新高。

不久之后，政府就宣布全国晋入紧急状态（直到8月1日）及从1月13日起再落实行动管控令（MCO 2.0）。

起初，MCO 2.0只是在疫情最严重的数个州属落实，但随后很快的延伸到全国（砂拉越除外），而本文截稿时，MCO 2.0 也已延长至2月18日。

MCO 2.0 的各项管制和被令停业的情况，比去年3月18日起实行的MCO 1.0 来的宽松，但人们仍感到不安和激动，因为除了短暂和必要的出门之外，大马人再次发现自己被迫“宅”在家中，一天24小时受困在四面墙之中。

然而，有了MCO 1.0的经验，多少也让国人了解可以预期些什么。对于仍在静观其变，准备伺机购置心仪家园的准购屋者而言，以下是他们可以最大程度地善用MCO的经验，并提供预防措施，以避免你在没有预先“做好功课”下，就轻易坠入“大流行独家交易”陷阱的各个技巧。

1.勿屈服于同侪压力

产业永续投资很重要

MCO期间，购屋者可能会看到有关购房机会的广告和文章，有关广告和文章可能会强调，购屋者应趁当前低利率、发展商提供各种折扣和回扣等“好康”，以及目前是买家市场等利好因素购屋。

这些“好康”可能或诱使你终于考虑大胆的采取行动，然而，房屋作为一种高价产品，根本不应单凭一时的利好因素，就可作出购买的决定。

一旦未经深思熟虑下就作出购屋的决定，你不仅将因此背负长达至少30年的财务负担，而且要转售房产套现周转也不再像往日般容易。

由于这是一项长线的投资，产业投资的永续性至关重要。

在一个冠病大流行的环境下，当许多事情已变得岌岌可危，在没有事先做好充分准备，或已拟订一份可靠的后备计划，以在一旦事情发生不利突变时派上用场的情况下，就草率的申请和获取房屋贷款，将是一个下下之策。

对于那些一直在等待良机出手，已拥有所需的资金，并已做好长期被一间房子“捆绑”心理准备的人，如果你眼前已出现一个适当的房屋，并建在合适的地点上，又以优惠价格出售，目前就是你购屋的正确时机。

2.充分善用MCO生活

鉴定必要及理想要素

长达2个月的MCO 1.0令许多人措手不及，对自己突然绝大部分时间必须乖乖待在家，只能间中出外购买必需品的情况深感震惊。尽管一些人早已适应“宅家”的日子，一些人则对被迫与至亲分隔两地，以及只能与社交圈子进行极少量的实体互动感到日子难过。在心理健康受到打击下，人们开始意识到，拥有一间自己偏爱的房屋是多么重要。

如今，MCO 2.0已落实了一个月，仍在等待签署房屋买卖合约的购屋者，可以回溯一下去年MCO 1.0被困在家的那一段日子，从中省思这次该如何应对。例如，回顾一下当MCO 1.0实行时，你面对哪些难题，而你又对周遭环境做了些什么，以协助你应对宅家的日子，并让你的住处变成更好的家园。尽管在疫前的一般情况下，你在外头和户外的日子会比在家的日子多，但重要的是有家可归，而且有家的感觉，觉得这就是你的家。

列出“是”或“否”

对于房屋设计和尺寸，不同的人会有不同的需求和喜好，并可能需要像MCO期间被迫宅家，生活起了很大改变时，才会意识到这点。基于你大部分时间都“被困”在家，所以对于那些居家作业的人来说，尤其要留意让你在当前住所感到舒适和放松的因素。你也要留意日常生活中让你感到不适和压力的因素，这包括室内装饰、空间设计、住所的整体面积和周遭环境。

一旦你已鉴定了必要和理想的各个要素，就把它运用在你所选择的新居上，看看它是否符合你的生活方式即日常空间需求。尽管人们普遍认为，有地房屋是理想家居选择，但这不一定适用于所有人，有些人反而可能会觉得有地房屋为他带来不便，且不适合他们的生活方式。对于一些个别人士和较小的家庭来说，他们反而选择更为密集和有更多便利设施的居住环境，例如设有游泳池、健身房和公共休闲区的高楼住宅，而且，这类设施一般上是靠近或处于商业区内。反观有地房屋，除了一般上面积较大以外，也普遍距离市中心较远。

尽管拥有本身的私人花园区和围篱停车场，听起来很吸引人，但为了避免你的房子看起来欠缺照顾，而需进行的维修和保养费用，将是一个重要的考量因素，尤其是那些日常事务繁忙，没有时间修剪草坪或打扫家门口的人来说，更是要三思而后行。

简而言之，借鉴你去年在MCO 1.0期间的经历，对你的住所空间作出仔细思考，并对你周遭的事物最终是否造就或破坏你的理想居家环境，列出“是”或“否”。

3.该买屋，还是租屋？

须考虑其他财务负担

购屋或租屋之间的两难选择，经常困扰着那些可能尚未确定永久安定下来，或仍不确定该在何处找个栖身之所的人。尽管脱售房屋（即使是仍在供还房屋贷款）是一项可行的选择方案，而且大部分情况下，长远都是有利可图，但没有人可以保证一定可以找到理想的买方，也没人可以担保一定取得盈利，这很大程度上取决于脱售房屋时的市场情况而定。

随着资产资本价值的增长，尤其是当屋价目前正处于调整阶段，并在某些地区而非所有地区都可以看到获利增长时，购屋和卖屋之间的持有期也比人们预期的要长。

购屋者须避免犯下售价便宜，但房屋所在地点却并非策略地点，而且出入不方便的错误。

同样的，如果你准备出租房屋及物色租户，也必须避免犯下同样的错误。

对于仍可能因工作转换工作地点，或只是偏爱更逍遥自在的生活方式，而仍不愿选择永久家居的潜在购屋者，暂时租房将更为合适。

单是因为已拥有充足的资金，或舒适写意的生活概况，并不足以构成促使你马上作出购买首间房屋决定的理由。当然，若你已两者兼备，就可确保你签署了房贷合约后不会马上后悔。

当你打算同时为多笔贷款融资时，还必须考虑目前的其他财务负担。

此外，裁员或减薪等意外事故，将对您的生活状况造成更严重的影响。相比于抛售仍在供还房贷的房屋，并寻找新的住处，中止现有的租屋协议，改为寻找租金较便宜的房屋，显得容易得多。

危机中不乏机会

总而言之，在当前冠病疫情大流行的这段危机时期，未必尽是乌云笼罩。反之，所谓危机中不乏机会，乌云中藏有一些良机。如果有关条款和条件有利，并已为就业、健康或家庭状况可能在短期内出现的任何突变做好准备，那么，就应把握这样的机遇。

你不妨换个想法，除了在待办事项清单上探索新的爱好，或追看全球最大串流电视平台Netflix发布的最新影片，倒不如想想如何善用MCO这段时期的各种情况，把它化为有利于自己的机遇。

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

政府为抵御2019冠状病毒病疫情，而实行行动管控令，这段期间大家没事都得乖乖待在家里。

连带地，购屋者往日喜爱进行的到发展商销售处参观，甚至参观示范屋的行程，也暂时被迫展延了。

但，购屋者这段期间真的什么都不能做了？当然不是，答案请往下看。

不可避免金融现实

无论我们是处在一个大流行的状况，或是一个繁华的市场中，都无法逃脱金融实况。即使在经济繁荣时期，精明的买家也必须考量，有关购买将如何影响其当前和未来的财务状况，尤其是在购买高价物品如房屋时。

承诺购买可能需要数十年的还款期的采购时，准备工作永远不会太好，而实际的计划会节省您不必要的开支。

当买家要对一项很可能需在未来数十年摊还的购买举措作出承诺时，事先的准备工夫永远不会嫌多，而务实的计划会节省您不必要的开支。

在当前全球性的病毒大流行中，我们的经济和日常生活已被全面破坏，面对或审查一个人的财务实情，比以往任何时候都显得更为重要。

伴随着诸如“衰退”，“暴跌”和“封城”之类的字眼，空气中的紧张情绪，会迫使一个人因为一时冲动的购买，或是完全打消购买的念头，而这一切都基于恐慌。

对于那些已预先拟订财务计划的人，需评估其计划是否仍适用于当前的经济形势，否则就应快速的进行修改。

尽早准备减少损失

除了目前的行动管控令，主要商业领域的放缓，已迫使雇主们为了确保公司得以持续存活，而采取减薪或裁员的非常手段。若您不幸成为这一波减薪和裁员潮的“受害者”之一，那么，您各项开销的重点如今已出现了重大变化，您梦寐以求的理想家居，或需延后落实，以便在未来6个月内先解决您的各项生活开销。

对于其他还未进行恰当财务规划的人而言，现在是在行动管控期间，在您舒适住家下进行财务计划的时候。尽管您可能没有计划在不久的将来买房，但请注意在这种经济形势下，各种事情会受到怎样的影响，并先了解，一旦您正准备购买房屋时，却不巧遇上另一个颠覆性的时期，您可以事先做好什么准备。尽早做好准备，将未来可能面临的损失降到最低，并在情况恶化时做好准备。

从互联网掌握最新资讯

尽管本文截稿时，行动管控令是总共实行28天，但购屋的各项努力和研究不应就此停下。

在互联网普及化的这个年代，弹指之间可轻易获取有关房产的各类讯息。在掌握本身财务实况的当儿，您现在需要良好的信息选择，以作出明智的决定。各类房地产网站仍持续运行，供买家进行调查和比较，并可通过致电或WhatsApp手机应用程式联系房地产经纪，了解市场上的各类产业资讯。

利用您现有的居家时间，建立潜在房子的投资组合，并密切留意任何速成交易，或发展商和卖家可能会提供特定时间促销优惠的讯息。

通过善用互联网和您的个人电脑或笔记本电脑，潜在的买家仍可通过谷歌地图、论坛和社交媒体等，查看他们的理想选择。

谷歌地图将为用户提供特定地区的卫星图像，通过它们，购屋者可以了解最近几个月有关地区或城镇的状况，这或多或少有助于购屋者鉴定，有关营销图像是否反映当地的真实生活实况。重要的是，不仅要了解您所关注的房屋，还必须了解其所在的区域，以及当地的各项设施和周遭环境，是否符合您的口味，这包括潜在的通勤距离和平均流量模式。

论坛和社交媒体也可能是二手调查和最新信息的来源，但要仔细检查此类信息是否属实，因为这类非正式的资讯分享，可能会有误导性和错误。

安排、沟通灵活变通

基于管控令只是一项短暂的措施，国人普遍期盼，一切将很快恢复正常，列出并安排必要的聚会，以开始并参与您的购屋之旅。记下您需要联系以选择房屋的代理商，并找出对双方进行交易的最佳方法。告诉有关产业经纪，您面对的各种局限及偏好，以便对方能在过程中与您会面，并让事情顺利进行。

请密切留意政府有关行动管控令的任何最新讯息，并记下您需要到发展商房产销售处参观及实地考察的日期，以标记出参观销售和区域调查所需的日期。另一个重要的事项，是了解您潜在家居所在地的健康状况，以了解您与对方订下的日子，是否仍适合进行参观或实地考察。

此外，在2019冠状病毒病肆虐，国内疫情扩大之际，每个人都步步为营，您必须灵活变通，应对任何突然发生的变化，并预先安排好其他替代的日期，以重新安排档期。在这个行动管制期间，这将对您联系的产业经纪或发展商大有帮助，并建立良好的客户关系。

勿让产业经纪进退维谷

必须留意的是，您可能不是唯一关注特定资产的买家，任何讨价还价的举动，可能只会让您失去梦想中的家。不要让产业经纪进退维谷，并要确定在您潜在家居的选项列表当中，您需要获得的保证多寡。由于今年已经缩紧腰包，您可能会不小心为几乎确定不会选择的房屋单位，支付不可退款的预订费用。