2021年07月16日
融资专家：史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my
问：
我想购买一间拍卖屋，但咨询银行和申请贷款时却被拒绝。
请问银行会以什么准则评估拍卖屋融资？我应该如何做来提高融资成功的几率？
May
答：
May，要申请房贷来购买拍卖屋，条件与购买其他产业一样。
要提高贷款申请批准的几率，首先要符合所有银行房屋贷款的最低要求。一般包括：
如果不确定要申请哪一个房屋贷款，可以先筛选出最符合自身条件的贷款。避免同时申请太多贷款，会影响获批的成功率。
在申请贷款之前，要先检查自己的信贷评分，确保它至少是不错的评分。
假设您的信贷评分偏低，建议你等待3个月才再去申请贷款。同时，在3个月内还清任何欠款来改善信贷评分。
有时候，申请信用卡或者个人贷款，也有助改善自己的信贷评分。
2021年07月7日
美国最大房产网站Zillow最近对超过1200位千禧一代（在1982至2000年之间出生）和Z世代（1990年代中期至2010年出生）进行调查，发现有59%的受访者计划用疫情期间的储蓄，支付房子头期。
财联社报道，这些被称为“永租一代”的年轻人，优先事项和愿望仍是“拥有一间房”。
有83%的受访者指出，在疫情期间，他们至少通过一个领域来存钱。
美国年轻人购房热情不减，千禧一代在2020年购买房子的人数超过了其他年龄层，他们大概处于25至40岁，进入了购房的黄金时期。
同时，Z世代也开始找房，显示美国年轻人未来几年将是该国房市的主要推动力，而繁荣的房市可能不会在短期内减弱。
美国全国房地产经纪人协会最新数据显示：美国5月份现房销售中位价格创下了37.7万美元（约156.59万令吉）的历史新高，按年增长26%，是 1999年有记录以来的最大的涨幅，也是连续111个月上涨。
美国房市供需持续失衡
高盛分析员罗尼•沃克（Ronnie Walker）曾警告，美国房地产市场供需持续失衡，房价将在今明两年录得两位数涨幅，而房价5至15%的升值，会被传导至通胀。
该行的模型预计，2022年底前住房通胀按年涨幅将达到3.8%，2023年将超过4%。这意味着房价的上涨速度将远远快于2006-2007年的房地产泡沫。
美国利率在2020年创下历史新低，这令购房首付比以往更容易实现。
美联储高级官员近期警告，房地产市场的过度繁荣可能将威胁到货币稳定，相比暂停美债购买计划，美联储可能会更早地暂停住房抵押贷款支持证券(MBS)购买。
2021年07月2日
美国房地产经纪人协会最新数据显示，美国5月成屋价格中值达35.03万美元（145.44万令吉），刷新史上最高记录，更按年上涨23.6%，是自1999年有记录以来最大得涨幅。
根据《证券时报》报道，这也是自2012年3月以来，连续第111个月取得按年增长。
资料显示，在美国183个大都市中，有99%地区得房价在今年首季上涨，其中更有89%地区取得两位数增幅。
不过，由于价格疯涨，加上木材价格昂贵造成建筑商放慢交屋速度，也稍微抑制了4月至5月的销售量，经季节调整后为580万套，连续第四个月下滑。
5月的住房库存总量为120万套，按年减少了20.6%。
一些在美华人受访时也透露，现在买房得“靠抢”。
生活在德州达拉斯的周女士在去年把旧房换成了新房，由于心仪的房子数次被其他买家出高价抢去，她最终提高预算购入一套新房。同样，她原有的旧房子出售也以比她预期高得多的价格卖出。
居外IQI集团上海公司经纪人lona Wang透露，今年首季时，他花了一个多月的时间，才帮买家抢到一套美国奥斯汀的房子，而且成交价48万美元（199.3万）令吉，比原先报价的35万美元（145.32万令吉）还要高。
2021年06月14日
苏莱曼
Rahim & Co研究总监
在当前的全面封锁下，潜在购屋者再次发现自己的购屋计划受阻。经历了颠簸动荡的2020年，那些已暂时搁置购屋计划，等到经济环境好转时再付诸行动的潜在购屋者，再次面临周而复始的各种行动管控及艰辛的市场状况。
去年初爆发了2019冠状病毒病疫情后，辗转一年多，我们又回到了封城锁国的日子，而这一次是第三次了。
在当前的全面封锁下，潜在购屋者再次发现自己的购屋计划受阻。经历了颠簸动荡的2020年，那些已暂时搁置购屋计划，等到经济环境好转时再付诸行动的潜在购屋者，再次面临周而复始的各种行动管控及艰辛的市场状况。
尽管这些优惠和利好因素，可能会诱使您最终作出重大举动，但购买诸如房屋之类的高价产品（Big Ticket Item）不能出于一时冲动，无需做“功课”就可以一时兴起，贸然的作出购屋决定。此举您不仅会背负长达30年（或更长时间）的长期财务承诺，而且快速的变卖资产套现，已不再像以往那样容易。
更难预测需求
对于那些希望把即将购买的产业作为一项投资资产的买家，长期而言，关键在于有关产业投资的永续性。随着疫情的颠簸起伏不定，需求的预测可能会变得更加艰难。
如果你是基于自我升级或财务目的，希望在未来某个时候转售产业，或将发现变卖资产套现其实并不那么容易，也可能没有预期般那么有利可图。
尤其是如果你不幸的买入一个不那么容易转售的产业种类，或是有关产业坐落在非策略性的地理位置，又或是不巧遇上数以千计的新发展项目如雨后春笋般涌现，又或者是你的产业是坐落在竞争激烈且人口密集的地点，人们拥有众多的替代选择，你将更难以转售你的资产套现。
做好功课评估风险
在当前这种许多事务都岌岌可危的大环境下，人们最不想做的就是在没有事先做好充分准备或有可靠后备计划的情况下进行抵押贷款，以免万一出现不利突变，自己将陷入万劫不复之地。正如我们所见，新增确诊病例重新上升，将迫使当局采取更长久的各项行动管控措施，以切断传染链。
对于那些一直在等待合适时机，手上拥有必要资金，并已做好资金长期被捆绑心理准备的人，那么当出现合适的产品及合适的地点，并可以讨价还价时，就别再迟疑，应把握这个机遇。
对于那些打算购屋自住、提升到更好房子，以及购屋进行投资的人，肯定会遇到不错的买入良机，但无论“买家市场”有多大，先做好功课和自我风险评估仍是至关重要。
这适用于那些希望买屋供未来入住，而购买兴建中甚至未动工房屋的购屋者。
管控令致延期交屋
事先调查免购屋梦碎
正如大家于MCO 1.0和MCO 2.0期间所见，房屋建筑活动因管控令的限制而受到影响，最终导致延迟竣工，有些更不幸的全面推迟。
虽然一些发展商公开承认并宣布完工目标不可避免地会延迟，但我们极力建议潜在购屋者自行确认他们购买的房屋是否会延迟竣工。
如果不这样做，购屋者可能将因为未获得住用证，而无法如期入住有关房屋。你只需拨打一通电话及上网浏览相关资讯，就可避免你的美梦在完全出乎意料之下破灭，以及在发现你首选的房屋不再可供购买，直到另行通知为止后，被迫对自己的购屋计划作出最后一分钟的改变。
如果发展商认为目前推出新楼盘所面临的滞销风险太大，市场也暂时被扰乱，那些原订于今年推出的新项目也可能会延后面市。
发展商押后新楼盘
在当前的疫情冲击下，那些大型发展项目，涵盖多个不同发展期的发展商，也可能改弦易辙，更改全盘发展计划，调整每一期推出的项目细节。
去年，新推出的住宅单位按年下跌21.3%，从2019年的5万9968单位减少至4万7178单位。自2010年以来，除了2010、2011及2016年，其他年份新推出的住宅单位都是5万7000单位以上。
在这11年当中，单一年度推出单位最多的是2017年，当年新住宅单位多达7万7570。
但那些致力于根据原订计划推出新项目的发展商，则对市场前景保持乐观，只是在数次的行动管控期间暂时押后推出新楼盘。
地点仍是最重要考量
无论我们是否处于疫情当中，这句口头禅都与以往一样重要：地点、地点和地点。
这是因为在购买房屋时，无论是自住还是投资，房屋所在的地点就是一切。无论房子的设计有多好，房屋所在地是属于与其他主要商业枢纽和中心地区相连的位置，对于提供便捷的生活方式至关重要。
依据你的生活情况，直接和近距离的环境也必须与你的需求匹配。例如，你是全日工作制的单身汉，或是有孩子甚至是多代人同住一屋的一家之主。
考量方便与不便因素
基本设施、可达性、便利设施、公共交通、工作场所、教育和城市生活都在提供令人满意的生活体验方面发挥着各自的作用，在选择房屋时必须考虑这些重要因素。
你不仅应考量便利性，也应把不便因素考量在内，而这可以是一般情况或是根据你个人的喜好。不仅方便因素，还必须注意不方便因素，这可以是一般性的或特定于您的偏好。例如，有些人选择住在更繁华的地区，而其他人则可能会选择谧静的郊区。即使是投资物业，也必须考虑到相同的考虑因素，因为业主要预测租房者和租户的倾向。
在最糟糕的其中一种情况下，购屋者可能会发现自己讨厌刚购买的新房，因为他们刚发现到，其新居与商业区或主要市中心的距离有多远，而实际上他们想要的恰好相反。
疫情危机中不乏机遇
简而言之，像当前冠病疫情这样的危机时期，可能并不完全是厄运和阴霾，因为乌云中不乏机遇。
当事情似乎被拖延且永无止境时，不要失去实现梦想家园目标的希望，而你只需根据各项防疫标准作业程序采取一些额外的步骤，即可实现你的梦想。
任何准备都不是浪费
在这样一个动荡的时期，任何准备都不是浪费，提高警惕只是为了自己好。对于等待疫情过去已等了一年多的购屋者来说，如果事情正朝着你要的方向演变，请不要再等待，以免为时太晚。
对于那些认为拥屋仍是一个遥不可及且有风险的人，请改变你的想法，并探讨如何善用MCO期间可能出现的机遇。适时了解市场上新产品的最新状况，并在实现你拥屋目标和维持当前生活方式的成本之间作出一个权衡。
尽管一旦疫情结束后，这个世界路在何方，仍是我们必须谨慎以待的重大格局，但在微观层面上，我们也应尽自己的一分力量参与经济，并根据自己的财力范围，竭尽我们所能协助促进经济发展。
2021年06月10日
近期，中国央行发布了一个反洗钱法的草案修订公开征求意见的通告，当中有一点特别引起市场关注。
“拟将提供房屋销售、经纪服务的房地产开发企业，房产中介机构、贵金属交易所等非金融机构纳入反洗钱调查范围。”
先前，中国的反洗钱调查主要集中在金融机构领域，如今升级到房地产市场领域了。
根据新浪财经网，在高档楼盘中，有20%的交易是属于洗钱行为。在2019年有一份报告指出，全球房地产市场中，每年有约1.6兆美元（约6.6兆令吉）的交易是属于洗钱。
你知道，这些钱是如何洗的吗？
中小资金：直接买房
如果这笔黑钱属于中小规模，通常资金方会以个人或他人名义来买房；也有些以低于市场价格方式，变相漂白。
比如说，资金方大量购买商店、办公楼，一年后更名或者以低价卖出，比如说以200万买入，190万卖出。看着亏本，但实际上他是用5%的资金来漂白，比市面上洗黑钱25至30%的成本低许多！
大型资金：和发展商合作
如果资金庞大，这些人会通过代理人创办房地产发展企业，或者直接入股发展商，或者将违法的资金通过民间借贷、委托贷款、私募、资管计划等融资方式，流入房地产领域。
今年3月，中国央行就发布了一个典型的洗钱案例，资金方通过所持有的企业或个人，和发展商签订合作合同，自然地将黑钱流入房产市场中。
之后，发展商把这笔资金以项目工程款的方式，比如说园林绿植工程、劳务合约等名义，将款项打到资金方指定的公司或个人户头，漂白这笔资金。
资料来源：新浪财经、华夏时报
2021年06月4日
买房是我们人生中最大的买卖之一，千万不要马虎！
马来西亚财务规划理事会署理总会长（MFPC）庄国辉在为《南洋商报》撰写的专栏中，就整理了好几个“贴士”，买房前拿出来看看，让自己的思路更清晰，能做出更好的决定！
1.考虑好财务负担
庄国辉指出，在买房前先了解申请房屋贷款的步骤，以及计算你接下来对贷款和各种房屋开支的承担能力。
这些财务压力包括：
2.适合的地点
首先决定要住在怎样的环境和希望有怎样的邻居，可以考虑以下因素
3.类型-有地或高楼房产
房产一般上分为高楼房产和有地房产。有地房产宅通常比较贵，尤其是靠近城市的有地房产。
高楼房产如共管以及公寓则较为负担得起。而且，有地房产升值都比高楼房产来得更快。
4.地契拥有权：永久地契或租赁地契
永久地契代表你无限期拥有这产业；租赁地契产业则只是拥有高达99年的持有权，期限到了，产业将归还政府机构，除非屋主缴付规定的费用更新该地契。
因此，永久地契的房子通常比租凭地契的来得贵。
5.发展商的信誉
现在大多数的发展商，都是采用“先售后建”的形式发展计划，购屋者最初并不能看自己所买的房子。所以，购屋者必须先了解发展商的背景，查询他们之前的发展计划是否有遵守承诺。
如果说，你买屋是为了出租，赚取更多收入，那你“下手”之前还是必须考量几个问题：
如果你无法承担分期付款或首期和之后的维修保养费，或是还未能下定决心买哪一区的屋子，抑或是预料房产市场会走软，你可以暂时选择租屋，不买屋了。
买房子毕竟是其中一项人生最大的财务决定。尤其是对于习惯自由自在的朋友，他们会很担心从为财务所困，变成金钱的奴隶。
更怕的是，一旦错买房子，可能会背债一生。所以，应该有万全准备，考虑财务和非财务的因素。
2021年04月19日
大部分人的愿望清单中，少不了“买房子”这一项。依据喜好精心布置，于良辰吉日住进自己购置的房子过上美满生活；或趁年轻时买房，也许人生中还能坐拥不止一套房，无论是自住还是做投资，想想都好激动！
然而美梦难免会因现实碎裂，不是被高屋价导致梦想幻灭，就是另有原因迟迟未出手，但在房地产低迷的此时此刻，是否会让你重燃希望呢？
据马来西亚最大房地产网站PropertyGuru在2021年上半年消费者信心调查（Consumer Sentiment Study H1 2021）中发现，尽管疫情仍未消退，但每三名大马人当中，仍有一人想要买房！
主要是政府推出的多项优惠措施，加上三大地区吉隆坡、槟城和柔佛的房价下跌，让年轻人萌生买房念头。
2021年首季PropertyGuru马来西亚房地产市场指数（MPMI）显示，2020年第四季的房地产要价指数企稳在88.60点，与去年第三季保持在同样水平，但吉隆坡屋价按季下跌1.8%，柔佛和槟城也分别下跌0.83%和0.78%，只有雪兰莪逆市上涨，按季稍微上扬0.84%。
同时，政府将首购族购买50万令吉房子的产权转让协议和贷款合约豁免印花税的优惠，延长至2025年12月31日。国家银行亦把隔夜政策利率（OPR）维持在1.75%，让更多人负担得起贷款，为市场带来了更多买房机会。
拥房计划（HOC）亦即将于2021年5月末结束，推动想要趁目前市况出手的年轻买房者加紧脚步，以享有较低利率及减免印花税置产的优惠。
国家产业资讯中心（NAPIC）早前数据显示，在新住宅楼盘当中，有50.5%的价格低于30万令吉，30万1令吉至50万令吉的的新住宅楼盘则占了整体的24.7%。同时，有地房屋在新住宅楼盘中占了大多数，共有3127间单位，这有可能把柔佛、雪州和吉隆坡的滞销房屋数量推高。目前柔佛、雪州和吉隆坡的滞销房屋单位的比例，分别占全国的20.4%、15.2%和10.1%。
黄金地段屋价仍涨
虽然大市屋价趋跌，但一些黄金地段的屋价还是逆市走高。在吉隆坡方面，Ampang Hilir的房地产要价中位数上涨了10.96%，达每平方尺9756令吉。
在雪兰莪方面，Damansara Uptown也录得4.35%的增长，要价中位数达到每平方尺959令吉。雪州的双溪毛糯Sierra Mas也上扬5.56%，要价中位数报每平方尺633令吉；八打灵再也Tropicana Indah也涨14.28%，把要价中位数提高至每平方尺636令吉。
位于槟城乔治市（Georgetown）的苏格兰路（Jalan Scotland）取得12.23%增长，要价中位数来到每平方尺728令吉；区内的关仔角（Gurney Drive）也录得4.4%增长，要价中位数达每平方尺786令吉。
柔佛方面，州内的屋价写下最严重的跌幅，但州内有些地区还是交出了亮眼的表现，比如Bandar Dato Onn的房地产要价中位数就上涨了3.31%，达每平方尺340令吉；古来士乃（Senai）方面也走高7.93%，达每平方尺307令吉。
所以，你决定买房了吗？
2021年04月1日
年轻人虽然可能身无分文，但胜在有时间，若投资失败有机会重来，购屋贷款可以拉长来供。因此，买屋要趁早，而且越早越好。
但刚出来社会工作，哪来的钱？除非家里有钱或父母帮忙垫着。
无论如何，年轻是你最大的本钱，尤其是单身一人的时候，没有什么负担。加上年轻，身强力壮，可以多干点活，身兼多职，再辛苦，也要竭尽所能尽早买（供）一间屋子。
纵是早婚，孩子也小，负担不重。
及早买房，把它当作定期储蓄或个人投资；20、30年之后，屋子增值，便是一笔不小的财富。
另外，年轻就是最大的资本。若21岁买屋子，20、30年后，你也才只是41、51岁，也还年轻、还有余力升级，再换一间更大更好的屋子；或追加，再买第二或第三间屋子，累积财富。
纵使不再买房，孩子长大到要升大学的时候，屋子也快供完了，可以将屋子再抵押给银行，再融资用作孩子的升学（教育）费，或者自己的创业资本。
买房抗通胀
由于通货膨胀，百物腾涨，钱也越来越不值钱，屋子越来越贵。
想想20、30年前，一间屋子才多少钱？但如今呢？加薪永远追不上物价，屋价持续上升，已经是以前的好多倍。
买屋，拥屋自住，可以边住边等增值，既是消费也可看做是储蓄，抗通胀。
只要不是投机炒作，量力而为，任何时候都是买屋的好时机。
能买就不要租
买得起屋子，何苦还要租房子？每月缴租金，为他人供屋子呢？
租房给了就没有得拿回。跟人租屋20、30年，长年累月仔细计算一下，这笔数目可能已经可以够自已买一间屋子了。
如果每月的租金足够供屋，为何不买屋或产业？毕竟产业还是抗通胀最好的投资之一。