独家报道：李治宏

共享经济 远程作业
灵活先进办公空间成亮点

走过了冠病疫情高峰期，迎来了后疫情时代经济重启，疫情期间盛行的居家作业早已成过去式。

如今绝大部分打工族早已回到公司上班，小部分企业则采取数天远程作业和数天回公司实体上班的混合式工作模式。

理论上，办公空间的租用率理应早已走出疫情期间的谷底，租金也有所回升，但实情是否如此？2023年的办公市场展望如何？

国内办公空间供过于求早已不是新鲜事，尤其是大吉隆坡地区（包括吉隆坡和雪兰莪州）因不断有新的办公空间投入市场，供应过剩情况更显著。因此，追求优质办公空间，是2022年办公市场的关键主题之一。

产业顾问公司仲量联行（JLL）指出，迈入2023年，这股趋势料将持续，这是因为今年将有更多新的办公空间建竣和投入市场，加剧办公市场供应过剩的局面。

仲量联行早前预估，大吉隆坡地区今年将有约300万平方尺的新办公空间投入市场。

新办公空间通常经过精心规划，符合环境、社会与监管（ESG）最高规格，这不仅对跨国企业有吸引力，而且本地企业在这方面的需求也持续增长，以符合不断提高的社会责任标准。

事实上，办公租户对于办公空间的心态已有所改变，而过去3年的疫情是主要原因。

“灵活职场”提高绩效

办公租户如今普遍贯彻（Activity Based Workplace，简称ABW）的办公模式，而且在大马尤其是大吉隆坡地区，这股趋势正越演越烈。

仲量联行大马区域总监刘玉英指出，ABW办公模式有助于提高员工的工作绩效，越来越多的租户将它视为不可或缺的办公模式。

这意味着，依据高科技规格建造的新办公楼需求将增加。尤其是城市地区，不少租户计划或已经搬迁到精心规划与设计的新办公楼。

她接受《南洋商报》线上专访时说，ABW还考虑了办公地点，以及员工使用不同交通工具到达办公室的便利程度。一些租户甚至在搬迁办公室时，会将员工居住地点和公司的距离纳入考量。

“疫情爆发后，企业重新思考公司职场的各项策略，更有效的善用办公空间，并减少公司所需要的空间。企业租户探讨搬迁到符合现代科技需求的新颖办公空间，更有效的规划空间之余，还可以支付相对较适中的租金。

增加员工活动空间

“ABW是一种新颖的概念。在这工作模式下，公司不再纯粹是一个职场，而是除了工作以外，还为员工提供其他活动的空间。同时，ABW高度遵守ESG原则，而越来越多的公司尤其是大企业都采取ABW模式。

“企业尤其是跨国公司将继续追求符合永续概念的绿化建筑物。这意味着，一些不符合大租户要求的旧办公楼，将更难以找到客户填补空置的办公空间。

“我们预见，将有更多的旧办公楼将会进行翻新，将大楼升级到现代标准。这些决定应考虑到该办公楼的地理位置和潜在需求，因为建筑现代化不应对建筑物的未来收入产生重大影响。”

削减成本要求灵活租约

刘玉英指出，由于财务上受各种外在因素带来的压力，大吉隆坡地区办公租户在寻求削减营运成本之余，也要求更灵活的租约。

“由于大吉隆坡地区高占全马办公空间60%市场，大吉隆坡办公市场的表现，可说是全马办公市场荣衰的缩影。

“在可预见的未来，吉隆坡办公市场将继续是一个有利于租户的市场。中长期内将继续面对供应过剩的现象，而大部分办公楼的租用率都不理想，这是吉隆坡许多业主的顾虑。再加上许多分析指世界经济正陷入‘全球冷战’，在这逆风下，市场对新办公空间的需求将受打击。”

但刘玉英强调，办公市场前景不全然是一片黯淡，例如吉隆坡市郊（指谷中城、孟沙一带）和外围（指雪州八打灵再也）一些办公楼因有独特的卖点，租金逆流而上。

“隆市郊和外围办公空间租用率表现强劲，是因缺乏新办公空间，以及有部分业主处于较有利的地位，得以逐步的调高租金。”

隆市郊询问度高

另一家产业顾问公司CBRE|WTW主席符儒仁同样指出，接获很多寻求优质办公楼的外资询问，显示设备新颖的优质新办公楼需求强劲，尤其是吉隆坡市郊和外围地区。

他对本报说，撇开吉隆坡市中心一些新办公楼开价每平方尺高达7至8令吉不谈 ，八打灵再也万达镇新办公楼几乎100%出租，孟沙南城新办公楼也有很高的租用率。

产业代理公司Metro Homes执行董事薛国龙表示，在不断有新办公空间投入市场的当儿，我们应正视如何善用现有或旧办公楼的问题，因为当企业从现有办公楼搬迁到新的办公楼，就会导致原有办公楼有大量的空间空置。

他认为，其中一个做法，是把老旧办公楼改做其他用途，例如服务式公寓、酒店等。

中小企倾向短租

CBRE|WTW指出，实体办公室仍有一定的需求，尤其是灵活工作空间的需求日益提高，而较小型的企业和新创公司则会倾向于6个月至一年的短期租约。

办公空间需求主要来自企业重组和巩固、搬迁，以及租户在工业4.0及新科技浪潮下对办公空间的新需求。为吸引外资在数字经济领域、云端基础设施等方面的投资，当局实行了诸如数字投资办公室等数字转型计划，推动办公空间的长期投资前景。

CBRE|WTW早前在一份报告中提到，在当前这个后疫情时代，企业对办公空间的要求有所提升，优先考虑的是为员工提供更灵活的工作空间，以及尽量照顾他们的私隐。

此外，企业对符合ESG要求的办公空间的需求与日俱增，更关注员工的健康福祉，而符合这类最新需求的办公空间供应有限。

在这情况下，迎合这类需求的新颖办公楼，例如TRX内的IQ Tower及艾芬总部，八打灵再也万达镇的1Powerhouse，以及白沙罗Uptown的iMazium，就纷纷录得较高的入驻率。相反的，已无法符合这些最新需求的老旧办公楼则面临被时代巨轮淘汰的风险。

高速互联网、各项符合环保特质、自然通风与光线，这些新颖办公楼具备的优势，老旧办公楼统统都没有。最终，这些老旧办公楼的命运就是被改装，改做其他用途。

隆新办公楼占60%

多座新的大型办公楼2022年上半年相继竣工，令大吉隆坡办公楼总供应量增至2亿6020万平方尺，高占全马办公空间总面积的约60%。

有关大型新办公楼，包括坐落在吉隆坡敦拉萨国际贸易中心（TRX）的艾芬银行总部大厦、武吉免登商业中心（BBCC）的The Stride，以及Kwasa Damansara的雇员公积金局新总部大厦。

刘玉英指出，过去3年，全国新增的办公空间主要来自大吉隆坡地区，其中2020年即疫情爆发的那年，更创下历来单一年度新竣工办公空间面积最多的一年，短短一年内有约200万平方尺的新办公空间完工。

反观分别只占全国办公空间5至6%的柔佛和槟城，过去3年平均每年分别只有110万至230万平方尺和5万至50万平方尺的新办公空间投入市场。

她估计，大吉隆坡地区截至2022年上半年的首要A级办公楼累积供应量达5730万平方尺，占大吉隆坡地区办公空间总供应量的37%。

去年上半年，全马办公楼租用率从2021年同期的78.5%微跌至77.7%，吉隆坡办公楼租用率也从73.8%下跌至71.6%。

雪柔槟租用率微升

不过，雪兰莪、柔佛和槟城办公楼租用率则稍微扬升，分别从68.4%增至69.4%、71.7%增至72.7%，以及85.3%增至85.9%。

刘玉英补充，大吉隆坡地区的首要A级办公楼租用率虽然同样走下坡，但表现稍好于吉隆坡整体办公楼租用率。而且，在行动管控和跨州禁令解除后，2021至2022年期间的租赁活动有所回温。

CBRE|WTW指出，吉隆坡特建办公楼（Purpose Built Office）的租金保持稳定，回报率介于5.5至6%。

槟工业园需求殷切

自2020年疫情爆发以来，槟州办公空间供应量一直维持在1170万平方尺的水平。不过，随着槟岛18楼高的Sunshine Tower即将竣工，未来一年内，槟城特建办公楼料将新增约23万平方尺的办公空间。

未来3年，则预计将有4座主要特建办公楼相继落成，合共带来额外约95万平方尺的办公空间。

这4座皆坐落在槟岛，但不在乔治市范围内的新办公楼，都靠近峇六拜工业园。他们分别是GBS by the Sea（33万平方尺）、PDC GBS建筑物（30万平方尺），以及The Light City的2座办公楼（合共32万平方尺）。

其中，同样由槟城发展机构（PDC）承建的前2座新办公楼，皆具有多媒体超级走廊地位，将迎合优质办公空间的需求，尤其是过去几年的被压抑需求（pent-up demand），而峇六拜工业园内的跨国企业在这方面的需求尤其殷切。

CBRE|WTW董事（槟城）白圣意指出，过去10年槟城新建的办公空间很少，因此租用率和租金一直保持平稳，其中特建办公楼租用率保持86%水平。其中，槟岛特建办公楼的租用率89%，威省则是77%。

莫实得大厦、IJM置地大厦和大马综合工业大厦的租用率稍微提高，新租户来自物流和科技公司。

那些高瞻远瞩的企业将继续寻求优质办公空间，这不仅保持公司的企业形象，也有助于吸引专才加入公司、留住现有的员工，毕竟员工在一个更理想的工作环境下，更能发挥职能。

另一方面，槟州政府持续推动全球商业服务（GBS），这不仅有助于吸引更多跨国企业到槟州设立共享服务据点，也协助拥有多媒体超级走廊地位的办公楼需求保持殷切。

柔新供应集中依区

CBRE|WTW董事（柔佛）卢建颖表示，柔州办公市场向来都是最没看头的一个产业次领域。

租用率一直介于65至70%，新山市区一些老旧办公楼，新办公楼则主要集中在依斯干达公主城。

截至2022年上半年，柔南的特建办公楼供应量约为540万平方尺，其中约37%仍空置。

旧办公楼租金开价介于每平方尺2令吉50仙至3令吉，新办公楼租金开价介于每平方尺3至5令吉。

今年一些办公楼租金调高，主要是新租户迁入，或一些现有租户扩充营业。

不过，由于现有租户之前签署的租约仍未到期，办公楼租用率保持稳定。

特建办公楼之间的竞争进一步加剧。在新的特建办公楼致力吸引租户入驻之际，旧的特建办公楼则努力留住租户。