苏莱曼
Rahim & Co研究总监，ICVS、MRISM、MPEPS、FBVAM

多代同堂家居再度兴起

以前在一个家庭里，孩子长大后经济独立，搬去外头居住是正常不过的事。这证明他们有能力离开父母亲的支援，去追求自己的事业。有的人甚至成家立业，经营属于自己的家庭。

然而随着时间推移，生活开销高企，工作耗时，来自现实的无情打压，使曾经分开的家庭成员重新聚集，共同生活在同一个屋檐下。

不管是要节省成本、时间，还是需要更亲密的关系，多代同堂渐渐地受人欢迎，成为一种经济实惠且适合家庭的选择。

说到经济实惠，指的是整体生活的居家开销，能让各个家庭成员分摊，包括省下小孩和老人的日常护理开销。

当家庭成员同住一起，该负的责任和各类需要可以更灵活地切换，只要稍作调整便可家庭与事业兼得，不必作出重大牺牲。

不过，单单多代同堂并不会使这一切成真，因为伴随多代同堂的问题是，居住空间是否足够？能顾及隐私吗？因此适当的空间和室内设计是创建舒适生活的关键。

这意味着，选择房子的考量，是房屋的面积大小、房间数目、空间和多功能性。

首要关注房子规模

首先要关注的是房子规模，得要适合多代同堂。你可能认为越大越好，但大房子价值不菲，还需要更多的房屋维修，例如要清理更大的空间。

一方面，你需要足够的空间让每一个人住得舒服，同时在日常维护和实用性保持在实际的范围。不只是要避免住在凌乱不堪的家里，还要确保不会浪费一寸空间。

不管纵横，距离太远的房间或空间都是不实际的，尤其是行动受限，在家中难以移动的家庭成员。

对那些喜欢跟家人近距离和方便接触的人来说，可以考虑多层房屋或规模大、拥有足够卧室的共管公寓。

从规模到卧室数量，是要好好规划未来，因为不只是考量家庭当前对使用空间的需要，还要规划5到10年后的需要。

卧室功能不只是睡觉

卧室算是一种密闭空间，功能远大于一个睡觉的地方。它是个充满隐私的地方，可以用来工作、娱乐或收纳。

当你在考虑多少间卧房才足以让全家人住，你应考虑其他类型的房间，例如育儿室、居家办公室、食品室、洗衣室和储藏室。

浴室的数量也很重要，不仅要考虑家人在高峰时段的冲凉时间，还要考虑访客。有多少间浴室是套间或独立的？

此外，家有老人与小孩，哪一间浴室要安装行动辅助工具以策安全？

选房间须家人特征

房间跟空间相关。对某些家庭来说，居家办公室被视为一种奢侈品，但对于需要居家工作的上班族来说，它却是必需品，好让他们可以独处和安心工作。

确定一个家庭需要多少房间，以及多少种类的房间是互相关联的。

住在多代同堂的屋檐下，人口特征对选择房间类型起到一定作用。

幼儿和青少年可以有分开的育儿室和书房。对年长者来说，通过庭院走进花园对他们的日常生活有益，避免长时间待在室内。

我国以多元美食闻名，拥有独立的干湿厨房使烹饪更舒适和方便，对每一顿饭都要消耗大量食物的大家庭尤为重要。

不过，现实往往是我们负担得起的家不足以满足我们所需，所以多功能成为解决之道。

多功能空间轻易切换

多功能房间或空间能轻易地切换功能，无需太大改变，可能只需要移动一件家具。如果房间各个组件经过策略性设计，具备多功能性就根本不需要任何改变。

譬如居家办公室也可以当作书房或安静的房间，放张桌子和椅子就好了。育儿室没有在用的时候，可以当做客房，只要把育儿用品收纳好。厨房兼用餐区，干厨房可以成为正式餐区的一部分，同时与湿厨房分开。

选择合适家具与设计

通过选择合适的家具和室内设计，临时房间可以融入为固定的空间。这也可以避免不同的房间沦为闲置空间。

考虑完一切，多代同堂好坏参半，对某些人合适，对另一些人却不合适。

居住经验是主观的，它取决于所居住的房屋。每一个关于设计房子的决定，都对每一个人产生影响。

享受欢乐家庭氛围的好处并不会凭空发生，尽管它在短期内可能有效。紧张和冲突可能随着时间推移而慢慢累积，导致家庭有可能再次选择分开住。

另一种多代同堂的方式，是在周末或学校假期的时候住在一起。

这意味着规划一个在短期内可舒适容纳多个家庭，同时对一两个永久居民也实用的家。

苏莱曼
Rahim & Co研究总监，ICVS、MRISM、MPEPS、FBVAM

今年3月，捷运布城干线全面开通，这是继加影干线于2017年3月开通后，距离6年捎来的消息。

布城线全程36站，加影线全程29站，意味每天有超过60个捷运站载送巴生谷的通勤者去工作、玩乐或回家。而筹备中的捷运环线（MRT Circle Line）暂定有31个车站。

往返的人们不仅享有更广的铁路线，以公共火车为主要代步工具的通勤者因步行距离就到达火车站，也有更多住房选择。

对购屋者而言，选择适合本身的最佳车站取决于多种因素，且要符合个人需要。

人因喜好和生活方式迥然而有不同需求，就如新屋主欲寻找最适合自己的住宅，研究和考虑周全会减少将来的失望和不必要的麻烦。

始终如一的地点

说到地点，通勤者应认真思考哪一地点的火车站最贴近自己的生活需求。各个火车站各有千秋，不管是规模还是相连的购物中心或办公楼，都因地而异。

这进一步延伸到车站的外围环境。城市内的车站大部分时间都很热闹，而位于市郊或城市边缘的车站在非高峰时段则比较安静，因为这里主要用作中转站，尤其是高峰出行时段。

选择正确的地点将决定你每天通勤来往的途程，记住你日常生活中经常要去的地方，不仅是工作场所，也包括你喜欢的购物中心和休闲地区。

虽然乘坐火车能帮助你不困在交通阻塞，但若你选择的车站远离你常去的目的地，出行时间少说也超过一小时。如果要换乘不同线路才到达目的地，不仅不方便，更延长搭乘的时间。

规划好换乘直通道

巴生谷有5种不同的火车系统，即电动火车、轻快铁、单轨火车、机场直透快铁（ERL）和捷运，各个火车系统还可进一步细分不同线路。

这表示当你选择合适的车站，就必须牢记能带你到达目的地的各类线路，还有可能会面对的无数个换乘。

对某些人来说，上下不同线路换乘有多麻烦、疲惫和浪费时间，尤其在高峰时段。

在一些号称换乘点的车站，不同线路之间欠缺直通道，迫使乘客需走一段路，甚至暴露在自然环境中。在大马，走一段路可能遇上炙热兼潮湿的天气，不然就是大风大雨之下。

要体验像东京或曼谷那样优秀的公交导向发展计划（TOD），还有很长的路要走。不仅是无缝衔接的换乘，而且跟购物中心和商业枢纽相连的走道更是便利无阻。

在东京，四通八达的地下通道衔接着周边建筑物，多个出口使乘客完全在地下步行就可以从一个车站去到另一个车站。从东京站到银座站之间就有这样相接的地下通道。

在曼谷，著名的拉差帕颂区有着一座极其方便的高架走道，这座走道位于奇隆站与暹罗站之间，与曼谷高架捷运系统（BTS Skytrain）线路平行。

便利与安全投资关键

与地点相关的是各个车站的当地氛围，即该火车站的周边区域与商业活动。形形色色的活动可以是金三角武吉免登的缩影，也可以是趋向社区型的，例如市郊的旺莎玛珠和柯拉娜再也。

值得关注的是，与较旧和成熟的地区相比，新区的车站需要时间来建立当地的夜生活和周末气氛。

不同时段影响人流水平多寡，基于某些地方比较偏僻和安静，安全和保安也受当地氛围影响。

在商业活力强盛地区，在某些时段之后，乘客较不可能走过安静的小巷和通道。除非出于个人喜好，商业活力被视为不必要的噪音污染，因而选择没有夜生活及更宁静的地区。

不管人们依赖哪一种交通工具，这些因素始终相关。

对私家车车主来说，在决定适合居住的地区时，主要道路和高速公路的接近程度和可到达性起到一定作用。

方便通勤是关键

对公共火车乘客来说，车站的地点与整个铁路网络的关系将显示日常往返通勤目的地是否够方便。

并非所有火车站都有同等价值，有的因周边地区的建设、知名度和不同人口而拥有较高价值。

对大学生群体受欢迎和感兴趣的东西，可能跟白领阶级不同，包括根据该区商店和食肆种类来决定的生活成本。

不管是人口分布还是本地氛围，唯一不变的因素，是从车站到周边住宅区的步行设备是否存在。在选择投资地点时，最后一里路的便利和安全是关键，需要从个人的角度和经验来判断。

苏莱曼
Rahim & Co研究总监，ICVS、MRISM、MPEPS、FBVAM

送父母入养老院
不再是羞耻的事

在亚洲人的文化里，孩子照顾年老的父母被视为孝顺和伟大，这是要回报父母的养育之恩，在孩子成长的路上，牺牲自己提供一切所需。反之，若孩子把年老的父母送进养老院，就会遭社会指责为不孝和耻辱。出乎意料的是，今时今日把父母送入养老院不再是羞耻的事，反而是出于现实的考量，希望父母的老年生活得到完善的照顾，前提是，养老院的设计符合乐龄人士的需求，设备的品质获得提升，整体给人正面、热情和有家的感觉。

想当年，养老院建得像宿舍，只有基本设施，简单得像是给老人长期居住的中心，最多加上几名职员提供日常援助而已，而且还充满着医院病房的气氛，让人望而止步。

来到今日，大马社会出现越来越多专门为长者而设的现代化养老院，把老年退休生活升华到另一层次。这是涵盖社区配套的大型发展，包揽了长者的日常和社交活动，让他们参与其中。社区里的长者，不管是身体有障碍，还是年老多病，都能维持甚至扩大自己的社交圈。

除了提供长者第二次机会在黄金岁月独立生活，那些身处“三文治世代”的成年人，也可从中获得释放，不必被不切实际的责任压得透不过气来。“三文治世代” 是指那些上有父母、下有子女的“夹心人”。

年纪渐长，身体退化，长者能处理的事情逐渐有限，现代化养老院配有全天的专业看护服务，便是其中一项好处。在多数情况下，长者身体虚弱会引发各种并发症，及时给予正确的护理能避免健康恶化，若非如此，可能会不慎引起新的并发症。

回到现实面，发展商要如何创建能体现两全之道的养老院，既有专业职员，又有各种移动辅助设备和功能的全套住家单位。要包含以上种种要求，这里有好些例子可以参考。

全天候专业监护

在日常长者护理中，其中一个常见问题就是持续的监护。

你可能会嗤之以鼻，认为多此一举，持续监护让自己的责任更吃重，只要有专人照顾，在意外或无助的时刻施以援手就足够了。不过，持续监护对独居的长者来说，极其重要。

独居老人的孩子们可能离家工作，又或者在外成家立业，所以他们不只白天独自在家，而是长期一个人。因此全天候的照护，不会夺去长者的自由，反而是潜在紧急事故的保障。

在专业护理方面，护理范围可从简单的每日检查、营养师调配健康饮食到驻院护理人员。一些养老院提供个性化服务，住户可随个人需要和喜好选择服务，最后只需缴交所用到的服务，而非统一的配套。

那些需要每日身体援助的长者，可选择驻院的专业护理，例如护士、治疗师和熟练看护。

身为子女，虽然很想亲力亲为，却不能忽视重要的一点，就是老年人需要正确及适当的照护，避免犯下无心之失，制造更多问题。

社区的空间及设备

养老院的另一个好处是建立社区意识。院内职员可以在公共空间举办活动，或善用各项设施，让长者聚在一起互动、娱乐。比如一起呷茶、棋类比赛、宾果游戏，还有日常身体锻炼。寂寞是长者的通病，群体活动和乐龄聚会能在退休年龄创造充满活力的生活方式。就如“安哥”们在咖啡店“吹水”，“安娣”们热烈地跟进时下议题（说三道四）、交换各家（庭）情报一样，只不过养老院内的环境更安全、更有规划。

身体辅助居家功能

年纪越长，日常生活就越需要不同的辅助，除了来自人类的援助，拥有移动辅助功能的工具也是很好的选择，例如扶手栏杆、浴室内的淋浴座椅和单层住所，以避免危险的楼梯和台阶。这类设备使长者安心又独立地过日子，即使住在养老院也能自理。

除此之外，大多数养老院都有帮忙处理日常家务，例如洗衣、煮饭和打理卫生，确保长者们有舒适和卫生的生活环境，对身心健康有益。如果长者希望自己打理家务，院内也有安全的设施给他们使用。

辅助型生活还有多远的路？

就如共享工作空间（Co-working）逐渐取代传统办公室成为主流那样，辅助型生活也正经历演变，因为我国60岁以上群体正逐年增长。2010年，60岁以上群体占总人口7.9%，然而在2022年，这个年龄层已增加至总人口的11.1%，随着预期寿命延长，总数预料会持续增长。

为了迎合长者不同的需求，创建多样的选择，发展商和养老院业者不妨让长者自行选择心头所好的养老方式，例如住进简单的围篱养老园区，或者综合性的长者中心，长者的住处不一定要与冰冷的医院病房划上关系，也能享受类似的专业服务。

科技发达，各行各业百花齐放，各类选择不胜枚举，人们不再需要面对寂寞和疲惫的退休生活了。最终，各个家庭能过上自己的理想生活，也同时能对父母尽孝。期望有一天，辅助型生活普及化，让长者有机会在欢乐中度过黄金岁月。

苏莱曼
Rahim & Co研究总监，ICVS、MRISM、MPEPS、FBVAM

当2022年强势回归，
2023年何去何从？

根据国家产业资讯中心（NAPIC）日前发布的2022年产业市场报告，国内产业总成交量2022年录得显著的增长，从而推动了产业市场增长，甚至超越2019年冠病疫情爆发前的水平。

尽管大环境充满挑战，大马2022年经济增长及多项关键经济指标的表现，也走上相同增长的轨道。

然而，这是否意味着，产业市场情绪已恢复疫前的常态？

去年我国产业交易总额达1790亿7000万令吉，是千禧年以来的最高纪录。去年产业交易量则为38万9107宗，是阔别2011年及2012年迎来第三高交易量，同时反映购屋者对产业活动的情绪与信心，是创造产业市场周期的驱动力之一。

2013至2017年期间，国内产业市场持续低迷，直到2018年触底，并于2019年初刚显示一些复苏的迹象，却因隔年全球爆发冠病疫情，未能迎来真正和全面的复苏。为了防疫，政府在2020至2021年期间断断续续多次实行行动管控令（MCO），导致经济活动几乎全面停顿。

随后落实的全国冠病疫苗接种计划、入境者疫苗接种、各类振兴经济复苏项目推行下，也放宽管控令，经济才逐渐恢复正常运转。

即使看似经济复苏的迹象，但地缘政治风险、挥之不去的贸易紧张局势、购屋者的负担能力、中国经济形势、通货膨胀扬升压力及生活成本上升，导致产业市场依然无法摆脱重重的挑战。在如此大环境下，产业市场的复苏只会是循序渐进，而非超越预期般的大幅度跃升。

交易量增长15至56%

向来是国内产业交易龙头的住宅产业领域，2022年取得强劲的销售增长，交易量达24万3190宗，交易额则为942亿8000万令吉，而且大部分州属的房产交易量皆录得15至56%的增长。住宅产业2022年的整体表现是2012年巅峰期（27万2669宗交易量）的第三高成交量。

在住宅产业的交易量中，高达80%属于二手房屋或转售市场，19.5%则是发展商新推出的房产。

值得一提的是，2022年新房产销量占住宅产业总成交量的比重虽低于2020年（20.2%）及2021年（21.2%），但成交额却比这两年高。

这对过去数年面对有许多房产未售出，以及开发成本持续上涨的发展商而言，是一个好兆头。

发展商放缓推新项目

另一方面，为了应对疫情和滞后的买气，发展商放缓推出新项目的脚步，专注于销售现成及兴建中的单位。

纵观去年整体产业市场有强劲的增长趋势，但，2023年能否再有这番好表现？房地产次领域是否已全面复苏？买家的情绪是否强劲及将会持续？这能否长期持续，抑或仅是市场需求被压抑长达两年后的短期强劲反弹，仅属昙花一现？

投资情绪更谨慎

总体而言，随着今年全球经济增长料持续放缓，发展商、投资者及购屋者的投资情绪将更加谨慎。

生活成本高企不下、经济持续充斥许多变数，再加上通货膨胀压力及隔夜政策利率（OPR）可能再次上调，将加剧市场的挑战。截至今年3月，国家银行已召开两次货币政策会议，保持基准利率不变。然而，即使目前的利率水平低于疫情前的3至3.25%水平，但实际上市场仍感受到升息的影响。

取消“我的首间房屋”  影响首购族购屋能力

随着“我的首间房屋计划”（SRP）于今年3月31日终止，或将对新房屋市场造成负面影响。在该计划下，首购族享有免付首期付款的福利。如今没有了这项计划，首购族的购屋能力或将受影响。

无论如何，地方政府发展部今年3月下旬宣布，政府同意继续推行房屋信贷担保计划（SJKP）融资，为没有固定收入或零工经济群体提供无需支付头期钱的房屋融资，以协助人民拥有自己的房屋。

自2011年开始推行的“我的首间房屋计划”，截至2021年共批准6万3869份房贷和融资申请，70%申请者中是月入少于4850令吉的低收入（B40）群体，显示缺乏以现金购屋能力的大部分低收入群体，非常依赖这项计划。

2019至2022年的房产总成交量中，房价低于30万令吉的房屋交易量，每年占总交易量约56至62%，凸显可负担房屋需求及相关融资计划，对首购族的重要性。

能否获取房贷融资，依然是国人热议的话题，而房市对国内家庭收入水平提高的依赖，和如何处理房屋价格高企不下困境的课题一样重要，这些因素和如何提高国人拥屋比率息息相关。

如今全球经济形势充满挑战，加上美国的银行业危机已蔓延至欧洲，以致许多人保持预先防范的模式，经济学家预测今年经济增长放缓。

虽然国内需求依然强劲，但能否转化为实际的产业交易，仍受到经济大环境不明朗的高度牵制。