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养儿防老 不如买房养老！

By Poh Gin,

2024年04月12日

买房养老，
靠自己才有安全感

对于孩子想买房，许多父母有能力的话也愿意“赞助”首期。 但日前就有有台湾网友在面子书问道，若年纪大了想用退休金买房，是否该直接登记在孩子名下？

网友皆认为要有好的晚年，保障自己，有房在手最实际。

对此，网友纷纷都劝说：“最好不要。”

许多网友表示，要有好的晚年，保障自己，要把以往“养儿防老”的观念，改成“买房养老”，即使是亲生儿女，也要考虑到将来可能产生的变数。

加上退休后的生活开销未知，名下有房至少经济有保障，为此网友纷纷留言：“别奢望小孩长大会养你，靠自己才有安全感”、“养房才真的防老，儿女 终究是别人的先生或妻子”、“以后小孩不养你、养不起你，房子卖了，还有钱生活”、“等老了，身边有钱，才有讲话的份”等等。

虽然买房登记在谁的名下是个人决定与自由，但多数网友都认为，用自己存款买的房，最好登记在自己名下。

因为以房养老的优点在于，即使退休金不够用将房子抵押给银行，但依旧可以保有住在房子内的权利，能在自己熟悉的屋子颐养天年。 等到屋主过世后，房子继承人可以选择偿还贷款，或是将房子将由银行拍卖，银行会再根据法拍获得的金额扣除应缴贷款，将剩下的金额分配给家属。

也有网友建议，若想要用孩子的名字登记，可以办房产信托，没有父母签字，孩子动不了，这样孩子为了房子比较不会不管年老的父母。

买房登记在谁的名下是个人自由，但多数网友都认为，用自己买的房，最好登记在自己名下。

还有网友分享自己的做法，表示除了是登记在自己名下之外，也会先准备好遗嘱，提前告知孩子财产分配的方式，并保持随时更改遗嘱的权利。

而较年轻的网友表示，这个问题恐怕要看当事人的家庭情况而定，主要视家庭成员间彼此的信任程度而定，旁人恐怕很难三言两语就准确判断。

另一个问题是，房产登记是否可能会导致亲子或下一代手足间失和？ 只要内心有一点疑虑，最好就还是登记在自己名下较妥当。

来源：东森财经

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买SPNB房屋“送”遗嘱

By Chin Ling Toh,

2024年04月6日

政府创新配套
非强制性安排

家庭月入低于5000令吉的大马人，无论是回教徒或非回教徒，只要购买国家房屋公司（SPNB）兴建的人民亲善房屋（Rumah Mesra Rakyat），即可自动获得公共信托有限公司（Amahah Raya）所安排的遗嘱，确保一旦房主发生不测，下一代可继承有关房产。

政府是通过同样隶属于财政部的上述两家公司，提供这项创新的配套。

上述遗嘱安排是涵盖在购买人民亲善房屋的房屋贷款配套中，在贷款中征收1000令吉的费用，但购屋者无需直接支付1000令吉。

安华（后排中）见证签署仪式。后排左胡山慕沙。后排右依德鲁斯哈伦。前排左起叶宜香、阿末费查、查哈努丁及阿都哈密。

不过，据国家房屋公司指出，这并非强制性的安排，购买人民亲善房屋的买家虽获得这项献议，但可以选择不接受。

有关贷款必须是由国家房屋公司提供，而人民亲善房屋售价一般最低为7万5000令吉。

上述两家公司今日签署一项策略合作协议，联手展开这项计划。首相兼财政部长拿督斯里安华在场见证了签约。

该协议由公共信托有限公司集团董事经理阿末费查和大马国家房屋公司代总执行长查哈努丁签署。一起见证的包括公共信托有限公司主席丹斯里依德鲁斯哈伦和国家房屋公司主席拿督胡山慕沙。

出席者包括公共信托商业主管叶宜香、大马国家房屋公司财政总监阿都哈密。

公共信托有限公司和大马国家房屋公司皆是官联公司，皆由财政部长机构100%持有。

依德鲁斯哈伦表示，这项计划将通过继承和遗嘱工具，向人民宣传遗产规划和财富管理的重要性，以确保继承人和受益人遗产的安全。

“事实上，它将确保在房主去世时继承人的福利得到保护。这也非常符合政府的昌明大马框架。

“100多年来，公共信托有限公司一直被授权担任马来西亚人的受托人，很高兴能参与与大马国家房屋公司的战略合作。”

胡山慕沙说，此次合作将为国家房屋公司的产品，尤其是人民亲善房屋提供附加值，该计划将确保房主未来能以低至1000令吉的代价，确保其继承人持续拥有房屋，从而使房主受益。

“国家房屋公司由首相拿督斯里安华（当时副首相兼财政部长）于1997年8月21日创立，旨在为马来西亚每个家庭提供优质和永续的经济适用房，配合国家房屋政策。

“今年，大马国家房屋公司将总共实施3500个人民亲善房屋单位。迄今，我们已在全国实施了总共6万6195套人民亲善房屋。”

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不供款也不愿转让 如何割名？

By Poh Gin,

2024年01月30日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问：

您好，

我和母亲在 2020年联名买了个公寓单位，但是银行贷款手续批好了后，我母亲就突然去世了，从头到现在都是自己一个人100%负担该单位的贷款。

由于我母亲生前没有遗嘱，所以名下资产都会分给父亲，我，孩子B， 和孩子C。

由于其它家庭成员没有意思要承担这单位的房贷，我就和他们建议不如把名字删掉，方便我处理房贷事项。 父亲和C还同意此建议，但是B开始不接我电话，所以我没办法处理房产转让程序，一直拖了两年。

我想问的问题是我是否可以证明我是该房子的唯一承担房贷的一方，并出示证据证明B没意愿要承担该房子的贷款，而向法庭/有关部门单方面申请把名字转换过来的程序？

谢谢您。

A

答：

A， 您好。

基本上，马来西亚法律是承认地契或合约上阐明的产业拥有者。

在某些情况下，产业拥有者并不一定是银行的贷款者，但他们的权益是受保护的。

无论B是否承担该房子的贷款，这不会影响B的权益。我建议您与家人好好进行协商，解释您想转让名字的原因。

如果情况允许的话，另外一个建议是把这间公寓卖掉，然后再购买一间属于您自己的产业。祝福您与家人能够达成协议。

谢谢。

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父亲立的两份遗嘱 哪份有效？

By Poh Gin,

2023年11月1日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问：

张律师您好,

父亲在2017年去律师楼做了一份遗嘱，内容是将产业归给我。

父亲今年去世，我在他去世一个星期后才得知有这份遗嘱的存在。母亲告诉我父亲在2017年确实做了一份遗嘱，并前去律师楼办理地契手续。

今天律师联系我，称父亲在十多年前的另一间律师楼也有一份遗嘱，内容是将产业归给我的大哥。原来，我的大哥也在那间律师楼办理了地契手续。

请问像这样的情况，产业是归谁所有？

秀丽

答：

你好，

你父亲最新的遗嘱才是生效的。

如果你的大哥有欺骗，或是错误的情况下得到了地契。 我会建议你快点做land search, 然后看看地契的最新资料。 请马上放Private Caveat。然后带上法庭索求赔赏。

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房子转让孩子 要付多少RPGT？

By Poh Gin,

2023年10月6日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问：

郑律师您好，我有两个问题想指教,

1.这间房屋实际上是根据老板的安排提供给员工，而不是购买的，因此只需要支付地税就拥有了这间房屋。如果现在将其转让给孩子并在不到一年内出售，想知道会涉及多少产业盈利税（RPGT）？

2.继承遗产的人已经达成一致，计划出售房屋给特定的买家，并已获得遗嘱执行人（LA），同时指定了一位遗产管理人。我想了解的是，遗产管理人是否有权在不考虑其他继承人意愿的情况下出售房屋？

谢谢

YY

YY 您好，

1. 第一年出售房地产的产业盈利税率是30%。

2. 根据您的问题，已经被委任了遗嘱管理人。他必须按照法律分配产业。

如果遗产继承人有意愿出售房屋，就必须向法庭申请产业出售令（Order for Sale）。在这过程中法庭会考虑继承人的意愿。

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去世亲人房产 要过户才能卖？

By Poh Gin,

2023年08月30日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问：

郑律师您好，

我的一位单身亲人去世了，他留下了一间未付清的排屋。由于他没有留下遗嘱，他的家人已向法院提出了遗产申请（LA），并计划在之后出售这间排屋。

我想请问，在出售房屋之前，是否需要进行过户手续？

另外，如果成功出售房屋，他的家人是否需要支付房产利得税？谢谢。

Figo

答：

Figo 您好！

如果遗产继承人已经达成一致的共识同意出售这间房屋，并且已经有了买家，那么在获得庭令 (LA) 并指定了一个遗产管理人 (administrator) 后，还可以申请另一个庭令 (Order For Sale)，直接将房屋卖给买家。这样就可以直接进行转让手续给那买家。如果在五年内成功出售房屋，是必须支付产业盈利税 (RPGT) 的。

另一方面，如果目前还没有买家，或者遗产继承人并不急于卖掉房屋，那么在获得庭令 (LA) 后，可以进行过户手续，将房屋转让给遗产继承人。

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家公遗留房产未供完 怎转名？

By Poh Gin,

2023年07月7日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问：

张律师您好，想请教。

我家公名下有一间屋子，他去世前已经立了遗嘱。他去世后，请了律师办理转名手续，但是律师告知房子还有贷款不能办理转名手续。现在该如何处理呢？

还是一定需要等到还完贷款才能办理转名手续？

Sfong Lim

答：

您好，Sfong Lim，

首先必须办理遗产手续，以领取遗产执行书。接下来再由遗产执行人办理产业转名手续。

由于房子贷款尚未还清，通常银行会要求将房贷还清后才能将该产业转至继承人名下。

根据银行贷款文件，除非一次过还清所有剩下的贷款、并赎回地契，不然该产业还是属于银行的。我们建议产业继承人可以重新申请房屋贷款（Refinance），到不同的银行询问重新申请房产贷款事宜，并将房屋转至继承人名下。

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Categories问诊室

房子加妻名 算是直接拥有吗？

By Poh Gin,

2023年06月30日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问：

您好，我有一间屋子目前是我自己贷款自己供，现在我想加我老婆的名字，目的是万一我有什么不测，老婆可以直接拥有屋子，请问什么方式可行？

谢谢。

Eric Ho

答：

你好 Eric Ho，

首先你必须重新申请房屋贷款（refinance），因为银行不允许你更换屋主后继续供现有贷款。

因此，为了保护自己的利益，银行一般不会让你加名，然后强行把钱花在贷款上（即使你从同一家银行再次借到相同的金额），新的主人需要签署新的银行账户贷款文件, 才可以同时加名字。

另外一个建议就是你可以立一个遗嘱， 既简单也有效。

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Categories问诊室

放弃遗嘱份额 可随意要回？

By Chin Ling Toh,

2023年04月5日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors
taiyong@tehkimteh.com

 

问：

郑律师，您好！

我母亲在2012年有立遗嘱要将房子平分给3个儿女，但是在2016年有另外立了遗产认证书，将其中的一个份额给我。可是现在，曾经发誓放弃份额的大姐要回她的份额，我可以怎么做？

see ying

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答：

see ying，您好！

您说的2016年，您母亲另外立了遗嘱，还是申请遗产认证书？

如果是另外立了遗嘱，需要查阅遗嘱的内容，遗嘱都会注明以最新的遗嘱为准。

如果是在2016年向法庭申请遗产认证书(Grant of Probate),曾经发誓放弃份额的大姐不能随意要回她的份额，一切都必须根据法庭发出的遗产认证书分配的份额。

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Categories意见

私生子女可继承遗产吗？

By Poh Gin,

2023年02月13日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

只是传统习俗结婚
没有法律约束力

根据我国没有立遗嘱的法律，私生子或私生女，是否可继承双亲的遗产？

案情：

两起民事诉讼，诉讼（一）和诉讼（二），在高庭一并审理。

诉讼（一）是一名遗产联合管理人TY（简称）所采取的法律行动，以罢免第一上诉人匆压蔜KY（简称）遗产的另一名联合管理人，好让TY成为唯一的管理人。

两起诉讼都是在TKY去世后发生的，他生前没立遗嘱。其遗孀正是遗产联合管理人之一，中国籍的TY（两人于2005年1月18日结婚），婚后育有一名女儿TSL（简称，2009年1月2日出生）。

TKY生前与另一名没有婚姻关系的女子Lu，育有另一名女儿（简称TSY，生于2002年10月8日）。这名女儿也是此诉讼的第二上诉人。

习俗结婚没法律约束力

死者生前与TY是援引1976年法律改革（婚姻与离婚）法令注册为夫妻，而死者与Lu的关系只是根据中国习俗结婚，没有法律约束力。

这种习俗婚姻关系的存在受到挑战。TY要求法庭宣判第二上诉人为私生女，在法律上无权索取死者遗产的权益，因此有义务退还已收到的款项。

上诉人在诉讼（一）中提出反诉，要求获得TSY的教育和抚养费，以及宣判根据其利益设立的信托，她有权获得死者25%的遗产。

高庭裁定第二上诉人即TSY是私生女，因为根据1976年法律改革（婚姻与离婚）法令，其父母根据中国习俗的婚姻，并非有法律效益的婚姻，因此作为私生女，根据1958年遗产分配法令，她无权继承其生父即死者的遗产。

上诉庭维持高庭的两项裁决；因此，目前这起上诉的核心问题，是涉及私生女根据我国无遗嘱法律继承遗产的权利。

判决：

1958年遗产分配法令的目的，是规定将死者的遗产分配给还健在的配偶和遗孤。有关分配应进一步遵循该法令第6条文规定的继承顺序。

此外，1958年遗产分配法令无论是明示或暗示，都没有规定在无遗嘱的情况下，只有合法子女才可以继承死者的遗产。 相反，第6条文没有任何地方使用“子女”一词。 使用的是“子嗣”一词。

从几本词典对“子嗣”一词的定义来看，与死者有关的“子嗣”一词，显然是指血统的后代，而不取决于后代的合法性问题。

在这里，只要在分配中要求继承的人与死者之间建立了某种遗传或血统联系，继承权就会持续。

遗产分配法令第3条文中“子嗣”的定义，试图将世代血统合法地扩展到可能被适当地视为子嗣的直系亲属之外，延伸到后代或孙辈，即使这些孙辈的直系父母本身已经过世。

在第6条文中使用“子嗣”一词，而不是“子女”，意图显然是为了扩大或扩大可能继承或继承的人的类别，这与1958年遗产分配法律的目的一致。否则，”子嗣”一词将失去意义和目的。

遗产继承权取决于血缘关系的证明。

结语：

联邦法院的判决是一个标杆性的判决，在1958年遗产分配法令中裁定，即使是私生子或私生女，也有双亲遗产的继承权。

在这方面，继承权取决于血缘关系的证明，而不是孩子的合法性。

值得注意的是，联邦法院的判决，只适用于无遗嘱和非回教徒的案件。