物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

问：

想请问我在某个公寓买了两个单位，但是空置了很久，近期回去发现有人和保安串通，将我的parking lot租了出去。为了防止再次发生这种事，我就把家里没有驾的车停在两个parking lot的中间，这两个停车位都是我的。

可是管理层却锁我的轮胎，说我违例停车，他们说就算两个停车位都是我的，但是停在中间线违反了停车规则，请问真的有这回事吗？

FOONG

答：

FOONG 你好，

如何在共管楼宇内停车，需要遵守SMR2015 3rd Schedule Paragraph 27

《2015年分层管理（维护和管理）条例》第25条列共有7条附属条例，明列停车的常规。

第一疑点：管理处无权出租您的停车位，那是您的私人财产

第二疑点： 把车子停在中间确实，不符合2015年分层管理（维护和管理）条例》第25条列里的规定。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

黄伟益
产业管理顾问

要解决申请分层地契问题，
绝不是一朝一夕的事情

对于许多高楼购屋者来说，能拥有一纸分层地契，确实是梦寐以求的事情。

然而，人算不如天算，一旦发展商被法庭谕令清盘，而报穷局或清盘司又没有主动跟进分层地契申请，难道产业经理就要束手无策，把这一切都推给土地测量师吗？

事实上，土地测量师乃由发展商委任，以协助申请分层地契，但有一些楼盘却面对发展商还未委任土地测量师即宣告清盘的话，产业经理则有必要协助共管机构委员，寻找办法来解开当中的重重枷锁了！

除此之外，共管机构甚至在有必要时，还要通过委任建筑师重新绘制或提呈建筑图测予地方议会，当然也包括可能要委任律师入禀法庭来申请特定的庭令，否则单靠土地测量师，绝不可能解决这所有的问题。

了解原地主与发展商

首先，我们要了解这个楼盘的发展项目，原地主与发展商属于两家不同的公司，或是同一家公司？若这两者属于同一家公司，一旦发展商清盘，申请分层地契的责任就落在隶属联邦政府的报穷局，或是法庭所委任的私人清盘司身上。

反之，若属于两家不同的公司，一旦发展商清盘，原地主则有义务协助购屋者申请分层地契。这是因为所有分层地契都是以原地主的名义所申请，而所有分层地契发出时，皆是以原地主的名义来注册。

为什么根据一般人的认知，分层地契是由发展商所申请呢？对于原地主与发展商属于两家不同的公司，其实发展商是根据原地主所签署的Power of Attorney (POA)，即通过跟高庭所登记的授权委托书所给予的权力来申请分层地契。

原地主须授权发展商

换句话说，若没有这份授权委托书，发展商是无从申请分层地契的。按照同样原理，若发展商在面临清盘后，清盘司又没有主动跟进分层地契的申请事宜，原地主可有两个选择：其一就是以原地主名义来申请分层地契，其二则是签署新的授权委托书，委任第三方来申请分层地契。

除了将某个地段直接售予发展商来全权发展之外，某些地主跟发展商的联营合作模式，甚至包括发展商没有买断整片土地，只是一旦建竣后须把某个数目的单位交给原地主。例如某个楼盘共有200个单位，而发展商则必须在这个楼盘竣工后，把当中40个单位交回给原地主。

若这个发展项目半途停工或不幸搁置，原地主最终可能会赔了夫人又折兵，有者可能还要斥巨资来接手并完成整个工程。

当这项工程好不容易完成之后，若要这个原地主再另花一笔钱来申请分层地契，这根本是强人所难的事情。

申请不到分层地契原因多

除了面对发展商清盘所延伸的问题之外，许多楼盘申请不到分层地契的原因，包括建筑与所批准的图测不符、访客停车位数量不足、非法扩建的问题、整栋或部分建筑物未曾取得入伙准证、主地契上所注册的抵押令未移除、建筑物侵占到政府地或其他私人地段等。

若发展商当初将这个楼盘所处地段抵押予银行以取得融资，而当中又有一些购屋者是以现金来购屋，或是当初因为被发展商逼迁而获得赔偿的产业单位，若购屋者在发展商清盘之前又不曾取得发展商所发出的欠款赎回确认函（Redemption Letter），银行就会将这些单位一律拍卖以取回欠款，而原有业主最终仍须面对新业主申请庭令逼迁的窘境。

这些牵涉到银行方面的问题，或是牵扯到建筑物与所批准图测不符的情况，甚至是一些牵扯到建筑结构合法性或侵占政府地的个案，这绝对不是土地测量师能够协助处理的事项。此时，产业经理有时需要直接跟银行或相关政府部门交涉，甚至可能还要通过委任律师、建筑师或工程师来协助处理。

由于产业经理需要长期面向共管委员及所有的购屋者，共管委员会或购屋者就会要求产业经理直接介入，通过跟所有相关单位交涉来逐步解决所有的问题。所以嘛，一个好的产业经理必须对分层地契及相关法令有所掌握，一边通过协助共管理委员会管理这个楼盘，一边协助购屋者解决申请分层地契所面对的问题。

毕竟，要解决申请分层地契所面对的问题，绝对不是一朝一夕的事情。你当然可以通过委任律师来处理这些问题，但是若一些楼盘面对财务问题的话，他们又要如何找律师来协助呢？若您所委任的产业经理对分层地契及相关法令有很好的掌握，并且善于从法律角度对症下药，这肯定会取得事半功倍之效。

修改图测划访客停车位

我曾处理的其中一宗个案，就是发展商将访客停车位出售予个别业主，私自牟利，导致访客停车位数量严重不足。

为了解决这个情况，我们被逼跟个别业主交涉，要求他们允许我们暂时把这些停车位划为访客停车位，同时重新修改建筑图测，并提交市政厅批准。

一旦分层地契发出后，我们就会根据当初的共识，通过跟个别早已向发展商购买停车位的业主签署租赁合约（Lease Agreement），把这些属于共管产业的所谓“访客停车位”，根据主地契所剩下的年限，把停车位永远租赁予他们。

我们同时间所面对的另一情况，就是发展商私自搭建电单车停车棚给业主使用，而这个电单位停车棚又没有在建筑图测内获批。在这种情况下，我们被逼通过召开大会并取得业主共识，允许管理把电单车停车棚暂时拆除，然后等到分层地契发出之后再搭建给他们使用。

我们还必须要知道，若发展商在清盘之前没有委任土地测量师，或是委任了土地测量师却没有把土地测量师所要收取的费用存入土地测量师局（Lembaga Juruukur Tanah），不管是报穷局或清盘司，都不会协助去筹措这笔钱。

在这种情况下，产业经理可以协助共管委员会跟银行开设特别户头，通过每个月预收一笔款项来筹措这笔经费。

一旦筹足这笔费用，再把相关费用存入土地测量师局之后，土地测量师才会展开他们的工作。否则，一切都只能慢慢等啦！

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
FB Page: 管你楼事 https://www.facebook.com/KenTeoPropertyManagement

一根小烟头酿成的火患
足以将整个单位吞噬

笔者因物管经理职务的关系，每每接手一项分层共管楼宇时，都惯性地为该楼宇进行建筑物状况评估（Building Condition Assessment Report），以了解该楼宇现在的建筑结构健康水平，却发现许多楼宇的消防系统几乎处于“瘫痪”状态。

真实个案 ：坐落在雪兰莪某栋共管楼宇的消防系统，已“瘫痪”多年。

当我们把消防系统“瘫痪”的报告如实呈报给管理委员，并申请维修预算时，得到的答复就是，都已“瘫痪”了这么多年，不要大惊小怪、小题大作，没那么“衰”（倒霉）的啦！

该楼宇其实面对多个问题：

1） 楼宇管理层因拖欠物业管理公司、升降机服务商、泳池系统服务商、水务局等款项，而同时面临这些单位的起诉；

2） 多年未进行账目审计评估；

3） 楼宇单位业主拖欠总额上百万令吉的管理费。

新任管理委员费心费力的召开年会把旧委员除名后，才接手这烂摊子。因此新任管理委员认为，还有其他更多更重要的事物要优先处理，而暂时不处理“瘫痪”的消防系统，偏偏短短几个月内非发生了多次火患，殃及多个单位。

所幸每次火患发生时都被及时发现，动用灭火器就把火势扑灭，避免火势蔓延燃烧其它的单位。

莫让火患夺命才觉悟

笔者要强调，一根小烟头酿成的火患足以将整个单位吞噬，一丝电火花能烧毁整栋楼宇，管理人口密集的共管楼宇，需更关注火患所带来的隐患。每每火患发生，从小火变成大火，只须短短的几分钟，甚至一瞬间。

而且，楼宇结构复杂、人口密集，加上易燃建筑材料的采用，导致高楼发生火灾时，火势迅速蔓延，疏散居民和救援的难度很大，一旦疏导不当，慌乱下被烟雾呛至缺氧晕眩后导致丧失逃生能力，就很容易酿成人命伤亡的悲剧。

所以，高楼建筑物的火患救援工作，一直是世界公认的消防难题。

没正确消防意识

此外，多数业主也没有正确的消防意识，有些甚至消防局的专号都不知道，家中更没有备用的灭火器，或就算有灭火器，也因不曾使用，而不了解正确的实用方式。

还有，许多共管楼宇的住户总抱着侥幸的心理，不当的在紧急逃生道停放脚踏车，或占用消防通道为自家储物空间，更是大大增加了救援与逃生的难度。

消防局的数据也显示了，对于火患后的事后评估，或对命丧火场者进行的验尸报告，证明了更多受害者是先死于火患所产生的烟雾和有毒气体。消拯局的报告更提出，窒息是火灾死亡的主要原因，比烧伤的比例高出3倍。

据报道，高达85%的死者是被浓烟熏晕，丧失行动力后，才被大火烧死。这是由于火灾产生大量有毒气体，会导致受害者在吸入过量的有毒气体或浓烟，丧失了活动和逃生能力。

所谓不怕一万、只怕万一，笔者促请管理委员平日即须密切关注楼宇的消防系统，采取预防措施维护和定期的修复消防系统，确保消防设备安好。