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大马一家 齐心救国

2021年09月6日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事

 

除了迎来第64年的国庆日,
马来西亚在刚过去不久的8月也迎来了历史上
第9任首相——首相拿督斯里依斯迈沙比里,
还有他提出的 “大马一家”(Keluarga Malaysia)理念。

对于这个提倡跨种族和宗教、呼吁全民携手抗疫救国的理念,我是非常认同的。

但身为一名土生土长、跟所有人都同样热爱国家的大马子民,我更希望首相能够真正落实和贯彻这个概念,为国家经济和种族和谐作出实质的改革。

事实上,从2020年3月18日开始实施行动管控令至今,冠病疫情已经持续了将近一年半,而且至今仍没有明显缓解的迹象。

在我超过30年的房地产建筑、发展与经商生涯当中,这次疫情对国家经济所造成的冲击,是我这么多年以来见过最严重的一次。

在这段期间,我们看到各行各业都受到封锁的影响,很多中小企业都撑不下去而倒闭,导致大量员工面临减薪或裁员的窘境。

尤其是在建筑业和房地产开发业,很多人就因为工程被迫暂停而失去工作,有的甚至为了兼职送餐员而遭遇车祸和丧失性命。

疫情好转复工在望

在这些民生与经济问题之外,我们还有持续纷扰了很长一段时间的政治纷争,很多议员们的焦点都从民生议题转移到争吵上面,无法全心全力改善国内状况,还影响了外资对大马的信心,从而拖累商界的复苏。

而如今随着政局的动荡告一段落,我衷心希望由依斯迈沙比里领导的政府能够放下政治成见,落实和贯彻“大马一家”的概念,朝野齐心合力抗疫救国。

只要疫情有所好转,加上所有行业都能在新常态下复工,就能让国家经济逐步恢复元气,同时政局的稳定也能促使外资的信心回稳,鼓励他们到大马进行投资,从而进一步带动经济回升。

多元文化 丰富资源
经商环境佳易吸资

马来西亚凭借着本身具有多元文化和语言、丰富的天然资源、没有天灾的宜居环境和低成本的经商环境等许多独特优势,在吸引外资方面拥有庞大的潜力。

事实上,我国在全球竞争力排行榜上向来都是名列前茅的。

比如在瑞士洛桑管理学院(IMD)在今年6月公布的《2021年IMD全球竞争力年报》当中,大马在64个国家当中排名25位,比去年提高了两个位置。

所以,我呼吁政府在接下来要全力打造一个多元且融洽的社会,才能全面地发挥这些优势,把国家的经济发展及国际名声提升到更高的层次。

而想要达到这个目标,前提是拥有一个跨党和跨种族的成熟政治环境,然后朝野政府必须共同努力,解决各种困扰国家多年的议题和营造一个公正平等的社会。

忍痛改革新经济政策

在我看来,如今正是政府痛下决定作出改变的时候,尤其是在经济政策方面,我认为政府应该贯彻“大马一家”的理念,对新经济政策进行改革。

新经济政策在1970年推出至今已超过50年,但在改善贫富悬殊的问题上并没有取得太大的成效,反而衍生出其他的问题。

以工程合约为例,有些土著企业通过新经济政策的协助而获得了一项合约之后,往往会立即将之转包给非土著公司,以获取立即的盈利。

不分肤色联营共赢

这样一来不止违背了该政策帮助土著通过发展自己的企业和技能,在各行各业能够自给自足的目标,同时也激起了种族之间的矛盾和冲突。

对此,政府应对新经济政策进行改革,以允许非土著企业能和土著企业达成合作,以一个公平和共赢的联营方式去创造更加永续的经济发展模式。

这不正是首相依斯迈沙比里提出的“大马一家”理念吗?如果真的是一家人,为什么还要分化彼此呢?

这是我身为一名马来西亚国民的一个愿望,希望有一天我们都能够看到我国能够拥抱其多元的民族文化及特色,在政治、经济、教育和各种民生议题方面,都能实现共存共荣的愿景。

在如今经济状况充满挑战、各族关系日益激化的情形下,我非常希望首相能够果断地迈出改革的步伐。

希望政府能够摒弃种族和政治的成见,以专业的策略和规划去解决贫富悬殊等经济问题,这样才能确保我们热爱的大马可以在发展和成长的道路上大步地往前迈进。

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管委会小心侵犯住户隐私

2021年08月30日

黄伟益
产业管理顾问

在管理高楼的过程中,
有3组概念乃是所有发展商、
高楼管理委员会或产业经理,
不得不时时提醒自己不得轻易逾越的最后防线。

3组概念即产业拥有权(Proprietory Rights)、个人隐私权(Privacy Rights)及个人资料(Personal Data)可受保护的程度。若发展商或管理层没有坚守这3道防线,我们就很容易侵犯到业主在这方面的权利,进而引发许多不必要的法律诉讼,甚至有者还可能构成侵占他人产权及诽谤等案件。轻者可能只以赔偿了事,严重的话甚至可能要面对罚款或坐牢。

我们先谈谈业主对本身的产业拥有权。针对有发出分层地契的高楼,分层图测将会清楚显示,高楼的哪一个部分属于各别业主所拥有的单位(Parcels)、附属单位(Accessory Parcels)及共管产业(Common Properties)。

基本上,所有的单位乃属于个人住宅或商业单位的内部面积,这是管理层绝对不能擅自闯入的范围。至于其界线在哪里?若是属于有发出分层地契的建筑物,就可直接参考分层图测(Strata Plan);反之,若是属于没有发出分层地契者,则以各别业主与发展商所签署的买卖合约为准。

何谓附属单位呢?通常,发展商会将停车位、各别单位的阳台(若没有被纳入各单位范围内)、广场内某个有商业价值的区块、某些可作为广告用途的梁柱等,纳入分层图测作为附属单位。

附属单位分两种

附属单位有分为两种,第一种是属于封闭式的区块,外人没有办法走进去的空间;第二种则属于没有四面围墙,就像停车位这样,外人即使路过也不会构成法律问题。当然,若您将车辆或私人货物直接放在其停车位上,还是会构成侵占他人产权的问题。

对于一些高楼的停车位,若所有的停车位没有被纳为附属单位,管理层就有权根据公平分配的原则,即通常以每个单位一个停车位的原则,将这些停车位分配给每一户人家使用。除非某些单位的面积比其他人来得大,而且业主当初也以更高购价取得这个单位,否则管理层不能分配超过一个停车位给某些业主。

我曾经处理某个案,这个高楼的所有停车位都属于共管产业,管理层针对某些没有缴付管理费的业主,禁止业主将车辆驶入停放。结果,这个业主入禀法庭起诉管理机构,最终法庭判这个业主败诉。

反过来说,若这个高楼的停车位不属于共管产业,管理层是否有权禁止欠费的业主驶入呢?当然,2015年分层管理(维修与管理)条例第3附表可授权管理层这样做,但条件是没有人可以阻止这些业主安全地返回自身的单位。

根据同样的道理,管理层绝对没有权力阻止任何没有接受冠病筛检,或是没有接受疫苗注射的业主回到自身的住家。业主在这方面所享有的产权,绝不能任由管理层通过订制附加管理条例(Additional By-Laws)来否决之。

没法律阐明
管理层易侵犯个人隐私权

谈到个人隐私权,由于没有法律阐明何谓高楼管理所须重视的个人隐私权,管理层往往会无意识地侵犯到个人的隐私权。

这包括闭路电视的装设地点及镜头摄入的角度、报案书或法庭诉讼文件内容可否对外发布,还有管理层可否记录每一个业主或住户进出高楼的时间等。

需考量公共利益

当然,管理层所做的每一个决定,亦需同时考量到公共利益。我们必须让个人隐私及公共利益相互取得平衡,而不能反过来以公共利益来否决个人隐私权的重要性。

曾经有一个案,管理委员会主席针对前任管理委员处理公款的行径报案,这位前任管理委员就通过入禀法庭兴讼,指控这位管理委员会主席诽谤。

结果,这个案件从地庭审到高庭再上诉到推事庭,这位前委员皆一路输到完,而法庭的判决理由只有一个,这个报案书乃是受法律保护的文件(Privileged Document),其内容不能视作可构成诽谤。

至于拖欠管理费的业主名单,管理层绝对有权利对外发布,这包括可发出业主全名、单位号码及所拖欠的数额。由于共管机构或管理机构不属于商业单位,其不受2010年个人资料保护法令(PDPA)所规范,当然就没有所谓违反这个法令的情况产生。

尽管如此,这不代表管理层可以毫无限制发布关于业主的所有资料,当然也不可以把业主的资料偷偷卖给房产仲介公司或个人等。

关于管理层能否套取业主的指印,包括用来鉴定业主是否有权进入其所住的高楼,这是极具争论性的问题。分层管理仲裁庭曾针对槟城时代广场管理层,安装以指纹鉴定业主身分门禁一事作出裁决,指管理层以安全为由这样做绝对合法。

不过,管理层若能考虑以二元码(Binary Code)来套取指纹,然后将这个指纹转化为1及0两种数字来储存,这肯定会消除许多业主及住户的忧虑。

欲进私人单位检查
须一周前给业主通告

2015年分层管理(维修与管理)条例第62条款提到,若管理层要进入某个私人单位展开检查工作,就必须给予对方至少7天的通告。若业主不遵守这一点,业主可被提控并面对不超过5万令吉罚款,或不超过3年监禁。

不过,其第62(3)条款有提到,若面对紧急状况并有可能构成水灾,损害到其他人的性命或财物安全,管理层则无需遵守7天通告的要求,并且可以随时破门而入。

紧急状况例外

其实,这个条文只能应用在楼层之间漏水的情况,而不是让管理层可以针对所有情况,对所有无人居住单位皆破门而入的护身符。

举个例子,某座高楼其中一个无人居住的单位,其后院(属于其私人单位范围)最近长出了一棵树,这棵树若没有即时拔除,恐怕其往下生长的树根,会影响到楼下单位甚至造成漏水。

管理层当然有权针对这个情况,发出通告要业主移掉这棵树并予以修复。不过,若业主拒绝配合,除非这棵树造成楼层之间开始有漏水的情况,否则管理层无权援引2015年分层管理(维修与管理)条例第62(3)条款,直接破门进入这个单位移除这棵树或修复漏水的情况。

在这棵树还未造成漏水的情况下,看来管理层唯一可采取的管道,就是通过入禀分层管理仲裁庭,要求仲裁庭谕令业主将这棵树移除,包括予以修复或承担所有相关费用。

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违约金和解协议的有效性

2021年08月23日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

在最近的高等法院判决Leong Keng Chiang v. Prema Bonanza Sdn Bhd (“判决”)中,吉隆坡高等法院宣判了一项影响房地产行业各个利益相关者有关约定违约金(“LAD”)和解协议以及房屋管理部批准的工程期延长的有效性。

结论

违约金诉讼或大增

作者认为尽管开发商和买家之间达成了某种和解,这项判决还是有可能会造成大量约定违约金诉讼,特别是有关房屋管理部批准延期以致的。

买家可以向法院提起诉讼以得到延期所致的额外约定违约金。

在这判决中,高等法院允许买家索取额外18个月约定违约金 (由房屋管理部批准的18个月延期所致的)

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产业泡沫悄然酝酿?

2021年08月9日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

在应对 2019冠状病毒病疫情对经济与市场造成的破坏性影响时,
政府提供的激励措施与财政援助,
却营造了一种被一些人推测为适合泡沫形成的环境。

彭博社的一篇文章描述了这种情况,其特点是低利率、无与伦比的财政刺激配套,以及市场对经济疫后可如一些国家般强劲复苏的预期。

尽管马来西亚可能正处于疫情爆发以来的最严峻时期,每日确诊数字屡创新高,而且传染性更强的冠病变种病毒令情况进一步恶化;但与此同时,在疫情乱局中悄然酝酿的产业泡沫,对我们国家的威胁更大。但在开始恐慌之前,我们须先自问,根据过去10年的表现和面临的问题,大马产业市场是否真的走向泡沫化。

2010年以来,我们可见到国内产业市场于2011/2012年见顶,接着6年则掉头下行。这股跌势于2018年见底,2019年初见复苏迹象时,许多人寄托2020年即使没有进一步攀升,也至少会维持这股复苏力道。当更切确的数据相继出炉时,市场上有关“屋价将会上涨”、“让我们为下一波产业好景作准备”的声浪此起彼落。

然而,当冠病疫情爆发并迅速席卷全球,各国逐个沦陷,至今仍未见尽头。当市场陷入一场危机 ,有关当前产业市场是否泡沫的恐慌再度浮现,并成为坊间讨论和流传的一个课题。

需求急降库存过剩

众所周知,气泡是一个薄薄的液体球,其中包含大量空气,并在任何接触或足以使它破裂的情况下都很脆弱。

“泡沫”一词也指脱离现实的情况,它在没有任何坚实基础支持的情况下,被人为和投机需求不断吹大,膨胀到超出其承受能力,使“泡沫”面临破裂的高风险。

在产业市场方面,“房屋泡沫”一般是指房屋价格被人为和投机需求迅速推高的一种现象,刺激经济状况进一步助长了激进的消费行为模式和过度扩张的债务收入比。

随着需求表面上的膨胀,它将达到爆发点,飞得如此之高的东西现在只能崩溃。

需求以惊人的速度下降,原本高昂的价格现在作为回应而下降,并且由于新库存已经进入以满足之前膨胀的高需求,库存出现过剩。

当我们把上述导因和因素,用来评估大马产业市场时,可见并非所有因素都印证当前情况。

在需求方面,情况从未回到2011/2012年高峰时期,并开始于2019年才开始有好转迹象。市场交易总值也在2014年后下跌。价格方面,虽然还有增长,但2017至2020年期间增长速度已放缓。

此外,一些领域也可看到巩固现象。然而,整体市场仍描绘一幅价格稳定、购屋者和买家得以获得足够的信贷、低利率和放宽产业盈利税等措施辅助。

滞销房产5年激增3倍

在供应面上,住宅领域已出现供过于求或供需失衡现象,这可从2015年起,滞销房产单位逐年增加的情况看出一般。2015年共有1万2069单位,涉及总值70亿8000万令吉(包括当局归类为商用产业的服务式公寓和SOHO单位)滞销;到了2020年,滞销房产已多达5万5300单位,涉及总值407亿9000万令吉。无论是滞销数量和总值,都是短短5年内激增了超过3倍。

今年首季,滞销单位减少至5万2907单位,涉及总值也减至396亿令吉,情况令人鼓舞。然而,到了今年底,当前仍在肆虐的冠病疫情会否令滞销产业数据重新恶化,目前仍有待时间证明。

纵观上述因素,大马产业市场正在酝酿泡沫了吗?就目前看来,答案是否定的。

市场节奏和情绪更多是在循序渐进和不确定的范围内,而不是冲动的反应和波动的走势。

这当然很大程度上可归功于金融机构,他们对监管和利率保持警惕和谨慎,以提供更永续的步伐,而不是人为的繁荣。

最近的交易活动和价格变动,被更好地描述为适度百分比变化范围内的“巩固”或“调整。

当前宽松的环境和政策迫切所需,以刺激市场走出当前的低迷状态。

低利率重振国内经济

国家银行将隔夜政策利率维持在1.75%的记录新低水平,不仅减轻购屋者的利息负担,也将刺激市场开销及重振国内经济。

拥屋计划(Home Ownership Campaign,简称HOC)祭出降低新房产交易成本的各项措施(虽然我们希望这些措施也涵盖二手房屋),加上豁免产业盈利税直到今年底,旨在刺激产业交易增长。

延缓还贷措施及雇员公积金局的各项提款计划,让国内家庭拥有更好的现金流,尤其是那些每月收入深受疫情影响者。尽管去年为期6个月的延缓还贷措施,令许多资金流入股市,加上部分国人因封国锁城措施所省下的钱(减少出门消费),是大马股市去年涨潮的部分主因,而部分流入产业市场的这类再投资资金,短期内不会造成泡沫。

同时,除了购屋者目前更为谨慎行事,国行也采取了一些监控措施,确保市场的永续发展。

目前,市场上不乏寻求趁低吸购良机的买家,尤其是市场期待我国将达致群体免疫,将有更多经济领域重新开放。

可负担屋较受欢迎

尽管未有迹象显示产业泡沫正悄然酝酿,可让大家松了一口气,但大马产业市场依然受国人普遍负担不起的课题所困,纵使近期推出市场的新楼盘价格,因发展商纷纷提供各种折扣和回扣而有所减低。

基于生活成本依然偏高,就业和收入保障是一大挑战,国人仍普遍寻求价格可负担的房屋,无论是购物者或租户都是如此。

产业滞销的现象与日俱增,而人们经常诠释这是产品与价格供需失衡使然,而这对这类产品的需求产生很大影响。

尽管滞销房产看来是以高档单位为主,但其实也不乏一些价格可负担的房屋。

以去年为例,17%的已竣工未售出房屋售价低于30万令吉,另有19%是售价高过100万令吉的高档房产。中位价格房产方面,29%是售价介于30万零1至60万令吉的单位。

纵观上述,有关滞销数据显示了平衡价格、产品设计、地点,以及买家本身对有关房屋考量和看法的复杂性。

它也彰显了可负担能力的概念不仅仅是获得低价房屋,而是有关价格为买家提供了他们需要和希望的舒适度、设计、便利和位置。

负担能力最初是通过价格的视角来理解的,现在人们则是从生活方式的角度来理解,而不仅是有瓦遮头。

随着疫情的爆发,寻求可负担的房屋目标及如何维持它,已变得更为错综复杂。

尽管当局所营造的宽松环境有利于买家,以刺激市场消费和支出,但它或不会导致其他国家已经发生或正在发生的泡沫。也在大马上演。

现阶段而言,各项奖掖和措施是迫切需要的,以让已放缓的市场重燃回到辉煌时期的希望,并继续我们解决问题的旅程,以实现可负担的最终目标。

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住高楼不一定“高枕无忧”

2021年08月9日

张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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马来西亚很多人战战兢兢就业,
省吃节用存钱,
就是为了实现人生中非常重要的目标之一:
“买房升级当业主,从此有瓦遮头”。

买房也是许多人重要的一座里程碑。

但不知为何,买房却成了许多马来西亚公民人生惨痛经历的起点,如同上了人生中昂贵的一课!

有风有水风水好?对于高楼建筑可不一定哦。

马来西亚的地理位置落在炎热潮湿的赤道上,属于热带雨林国家,虽然我们免去了一年“春暖夏热秋凉冬寒”的四季交替,但却也得面对季节性的降雨量,特别是每年9月至来年1月期间东北季候风带来的大量雨水。

根据气象局的降雨量测量报告,马来西亚年均降雨量大约是2500毫米,东马婆罗洲某些地区更是超过5000毫米,如果扣除了每年旱季较少的降雨量,我国因季候风在雨季带来的降水量是超过2500 毫米。

大量的降雨量加上国家处在炎热潮湿的赤道上,我们年均的空气湿度常年更是不低于年均77%。

高楼火患易失控

另一方面,消拯局的援救要求,成了楼宇设计的难题,业主们的恶梦。

首先让我们先了解,什么是高楼火患。

火的蔓延事非常快速的,一团小火苗可以在不超过30秒的时间里,蔓延成大火,如果场地可燃物充足下,它只需要燃烧几分钟的时间,产生的浓烟即可把整间房子填满,或严重时,火焰也可吞噬整间房子,加上高楼建筑,单位与单位是一层叠一层的往上发展,火舌浓烟更是往上蔓延,高楼一旦发生火灾,很容易导致灾情失控,而赔上许多人命。

还有,虽然火很可怕,火患可致命,但消拯局对于火患后的事后评估,或对命丧火场的受害者进行的验尸报告,却证明了更多受害者是先死于火患所产生的烟雾和有毒气体。

消拯局的报告更是提出了窒息是火灾死亡的主要原因,比烧伤的比例高出3倍。 因火灾产生的有毒气体会让人迷失方向,昏昏欲睡,导致受害者吸入过量的有毒气体或浓烟后丧失了活动力,才在昏迷时活活被烧死的。

半开放式逢雨成灾

消拯局为了避免这类的高楼火患,要求楼宇建设须符合通风条款,所以高楼建筑特别是共用的地方几乎都是采用半开放的设计:

1.出了升降梯的门后一直到业主个别单位的走道或走廊;

2.楼宇每一层的用于紧急逃生用的逃生梯;

3.楼宇的停车场;

4.其它因楼宇功能的设计都得符合消拯局的建设指令进行。

建筑师为了确保楼宇准时获得住用证,故需得按照消防指令规划与设计楼宇,从律法与安全隐患的考量确实是合情合理的,只不过半开放式的楼宇设计,给了空间让可能因火患所产生的毒气与浓烟外排通路的同时,却也让楼宇门户大开,欢迎雨水来袭,进而导致高楼建筑每每暴雨成灾。

市区土地昂贵,楼宇唯有向上发展才符合经济效益,故市区楼宇越建越多,也越建越高,为了符合消拯局的建设指令“开放式通风要求”,层层叠叠的楼宇,增加了面对降雨量的总面积,导致新建楼宇频频逢雨成灾,每每雨天迅速积累的大量雨水,无法及时通过楼宇的水管渠排出,导致走廊大淹水,排水口变临时喷水口,让业主及住户十分苦恼。

政府部门不协调
购屋者遇事无处申诉

从法律的角度进行事件分析的话,楼宇是按照国家官方单位的设计指令完成建设,其实并无抵触法律。

工程承包商没错、建筑师没错,售楼的发展商也没错,这导致购屋者申述无门,无法追讨法律责任,因无人犯法。

这就是大马各个部门独立运作,缺乏共同协调后产生的难题。

改善指南免劳民伤财

笔者呼吁民选的国会议员,正视这个官方部门不协调的代价,买房是人生大事,是一生中最昂贵的消费,为了获得可遮风挡雨的安乐窝,背负几十年的房贷,咬紧牙根努力工作,穷一生的精力供房。

但事实上,不是每位业主都可以开开心心的领钥匙入住新房。

还有,房地产这产业链,从土地交易、楼宇建设批文、建筑动土,到销售、交房,衍生了需要国家收入“税收”,其中有:

1.土地交易缴的印花税;

2.土地用途能转换时缴的转换税;

3.土地开发缴的开发税;

4.发展商开发建设的营利税;

5.消费者买房缴的林林总总的印花税;

6.发展商雇专业人士“建筑师、工程师、测量师等”的服务税等。

这些都是人民的血汗钱,国民需要更完善的楼宇开发指南,来避免这类无抵触法律章程,却劳民伤财的结果。

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完成接种 应允企业复工救市

2021年08月2日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事

 

随着马来西亚的疫苗接种计划日渐取得出色的进展,
我认为政府也应该开始重新检讨
第一和第二阶段国家复苏计划的部分标准作业程序(SOP),
让更多已接种2剂疫苗的企业或地区,
以更多的人力复工。

在我看来,目前的SOP存在着许多有待改善的地方,而且经历了长期封锁后,很多人民、商家和企业都已越来越吃不消,所以政府有必要尽快采取行动,让大马经济重新运转。

自7月12日开始,马来西亚的每日疫苗接种数量就维持在40万剂以上,这个数字更在7月22日突破了50万剂,显示出国家免疫计划开始取得越来越多的成效。

同时,大马如今已有一半的成年人口施打了第一剂疫苗,接种两剂疫苗的人士也超过20%,因此,相信在这几个月内就能达到群体免疫的目标。

在我看来,政府应该开始考虑让更多经济领域以更多人力复工,因为正如我们所见,永无止境的封锁并非一个有效的解决方法,而且无限期的封锁只会造成经济大规模停摆。

检讨60%员工上班

在经济停摆而疫情又无法有效控制的情况下继续封锁,其实就只是白白牺牲了封锁期间的经济生产力,也让很多人民和商家平白无故地蒙受损失。

而且,也应修改国家复苏计划第一和第二阶段的某些SOP,尤其是把许多行业的上班人数限制在60%的举措,就应该优先检讨。

我在上一期专栏已提过,这个只允许60%员工上班的规定,实际上会对防疫造成更大的危害,因为很多员工在轮流上班的过程中,会增加传播与感染病毒的风险。

另一方面,有的员工在没有上班期间往往会到处趴趴走,将自己暴露在社区感染群的风险当中,然后在上班的时候又将病毒带到职场。

接种后染疫风险降

所以,我建议政府应趁着如今已完成接种2剂疫苗的人数越来越多时,制定一套新的SOP,让那些所有员工已完成接种的企业以100%人力复工,而非继续沿用国家复苏计划第一和第二阶段底下60%或80%员工复工的规定。

这是因为,从各种研究结果和数据来看,虽然接种了2剂疫苗的人依然还是有机会感染病毒,但出现严重病症的风险会大幅度降低,取而代之的是一些重感冒的症状。

所以,只要在大部分人民已接种两剂疫苗、住院人数减少、新增病例数量放缓、加上人民配合严守防疫SOP的前提下,我认为政府是可以探讨让那些员工已接种了2剂疫苗的企业全面复工。

可规定员工定时检测

在检讨开放复工的SOP方面,为了进一步确保安全,我认为政府可以按照目前的情况来制定一套明确的SOP,列明员工须严格遵守的防疫措施、规定雇主定时为员工检测冠病和安排住宿、还有一旦有员工确诊后的处理方式等等。

有了这些明确的资讯之后,商家和企业就能作出相应的安排,而我也相信这将有助国家免疫计划的推行,因为想要尽早复工的雇主和员工会更积极地接种疫苗,从而让大马更早达到群体免疫。

同时,随着更多行业复工,国家的经济也会开始重新运转起来,帮助人民和商家改善财务状况,而根据目前的情况来看,这是政府当务之急必须解决的问题。

事实上,经过了这么长时间与病毒对抗之后,相信很多人都已经意识到,如今全球各地都一致出现了一种新的景象,那就是与病毒共存的新常态。

鼓励企业响应接种

纵观全球,很多疫苗接种率达到很高水平的国家都已开始逐步解封,因为这些国家都意识到,永无止境的封锁是无法根治问题的,而且只会对国家经济带来沉重的打击,并衍生出更大的民生问题。

尽管如此,我还是想要再度呼吁大马人民自律抗疫,时时提醒自己严格遵守SOP,千万不要存有侥幸的心态。

因为很多时候往往就是一个人的疏忽、固执或者毫不在意的态度,就会引发出一个牵涉数十、甚至数百人的感染群,进而拖累整个地区的居民与商家。

战胜这场疫情需要所有人的共同努力,因此,我也呼吁私人界的公司企业积极响应疫苗接种计划,为员工提供疫苗。

比如我们公司怡克伟士(EKOVEST,8877,主板建筑股)旗下的大使路淡江大道(DUKE)特许经营公司KESTURI就与联邦直辖区部合作,于7月12至14日期间于DUKE大道的泗岩沫收费站休息区设立了疫苗接种中心,为怡克伟士和DUKE员工还有吉隆坡居民提供疫苗。

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接种加速有望提振房市?

2021年08月1日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

上一期笔者探讨了有关解封无期,房产业或陷困。
最近我国的疫情仿佛掉了链子,
连续两周每日突破1万确诊人数,
同时也创下一天1万7000宗确诊病例的最高记录。

我国单日确诊病例若以人均计算,已经是亚太区国家榜首。以目前非常严峻的形势看来,我国房产领域能否在今年底走向复苏,倒是出现了很多未知数。这场抗疫的道路上已经整整18个月了,但我国的疫情不但丝毫没好转,反而每况愈下。

这一年半载内,我国房产领域经历无数的停摆、复苏及再停摆。国人因此付起了沉重的代价,许多生意人几乎耗尽了本身及生意上的储备金。在面临变种病毒及人心惶惶之际,国人更是精打细算花费,努力自保及撑下去。

不得不提的是,疫情完全打乱了发展商的计划,他们只能继续以观望的态度,也不敢贸然在这非常严峻的时刻推出新项目,甚至一些国内著名发展商也逐渐转型,的确让人感受到我国房产领域正在洗牌,除了发展商内部重组、裁员及减薪等等,大家能否坚持到疫情后的时代?

日前,财政部长东姑扎夫鲁提及我们正面临双重危机,即经济危机和卫生危机,而截至7月27日,1248万7441名大马人或38.2%人口已至少接种一剂冠病疫苗,而其中590万5926人或18.1%的人口已完成两剂疫苗。至于成年人口,53.3%已接种一剂疫苗,25.2%成年人口完成两剂疫苗。

以这样的走势看来,有望在今年10月实现所有成人人口完成接种的目标。

一旦大部分国民接种了疫苗,更多行业获准复工,国家经济也许将在本季度及第四季度获得改善。在此背景下,有关房产所牵涉的上下游领域才能浴火重生,重现曙光。

大马有望在今年10月实现所有成人人口完成接种的目标。

没健康长效机制

房产业是我国经济发展的一大支柱,反过来说,经济的发展也将毫无疑问的带动房产业。

但问题来了,正当我国饱受疫情困扰以及没有更好的房产政策下,就如笔者前几期专栏中所提及的,仅是再次实行延缓还贷6个月,以及再次延长拥屋计划(HOC)直到今年12月31日,这么多轮的调控与救市行动,到头来仍然是“头痛医头,脚痛医脚”,对笔者而言,这些并没有形成健康的长效机制,都是政府必须深思的。

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房屋仲裁庭聆审无期

2021年07月26日

黄伟益
产业管理顾问

 

迟来的正义非正义!

这句英国法谚可以用来形容我国疫情当下的司法运作,包括房屋仲裁庭及分层管理仲裁庭,更因为联邦政府6月份实行的全面封锁(FMCO),还有如今还看不到尽头的国家复苏计划(第一阶段),导致许多案件堆积如山却面对聆审无期的窘境。

迟来的正义非正义!

这句英国法谚可以用来形容我国疫情当下的司法运作,包括房屋仲裁庭及分层管理仲裁庭,更因为联邦政府6月份实行的全面封锁(FMCO),还有如今还看不到尽头的国家复苏计划(第一阶段),导致许多案件堆积如山却面对聆审无期的窘境。

在这期间入禀仲裁庭的案件,除了发展商交屋货不对板、购屋者针对缺陷责任期所提出的索偿,还有楼层之间漏水问题、管理层追讨所拖欠的管理费之外,其他亦会入禀的案件还包括共管机构或管理机构未能如期召开常年大会等。

我早前有协助芙蓉金源大厦共管机构,通过入禀分层管理仲裁庭要发展商交出管理权予共管机构,仲裁庭原订6月28日要针对此案作裁决,如今则因遥无限期的国家复苏计划,一直没有办法择定开庭判决的日期。

除了仲裁庭没有开庭、服务柜台没有人办公之外,更糟的是,许多地方政府的建筑总监部门,简直把行动管控令当作他们可以不上班的借口。尽管政府宣布公务员必须20%上班,而其余80%则居家工作,但直正的实况却是把整个部门关起来,连一个人影都没有。

建议网上聆审

结果,这样的情况往往“益了”那些不奉公守法者,让备受欺压的购屋者有苦无处申诉。他们不仅无法入禀仲裁庭,他们甚至连投诉给建筑总监的机会也被剥夺。即使是吉隆坡市政厅建筑总监部门,也一直等到7月1日才逐渐小规模恢复办公。

至于仲裁庭许多等待排期的聆审,房屋及地方政府部迄今始终没有头绪,完全放任这些案件不理。其实,若房政部能善用这个时段,重新检讨其现行的法规,进而把房屋仲裁庭或分层管理仲裁庭的聆审推上网,这肯定有助于减少更多所累积的案件。

拖慢庭令执行力度

分层管理仲裁庭另一个备受诟病的问题,就是没有在最快时间协助将仲裁庭的裁决,向法庭登记以便取得庭令之效用,进而通过法庭执行这些庭令,来对付没有遵守仲裁庭裁决者。

举例来说,若共管机构或管理机构通过入禀分层管理仲裁庭,针对某位拖欠管理费之业主取得裁决要对方缴付所拖欠的1万令吉管理费。不过,仲裁庭所给予的书面裁决,必须通过仲裁庭方面协助交予法庭登记,始能取得庭令之效用。

在这种情况下,管理层可以选择通过不同的方式来执行这些庭令,这包括冻结欠款业主的银行户头,并要求银行直接从业主的户头扣出这笔钱偿还给管理层,再不然就是通过查封及拍卖令来拍卖所有被查封的流动财产等。

不过,许多由仲裁庭所发出的裁决,往往要耗超过半年甚至一年半载的时间才能够向法庭登记。如今,随着法庭亦因各种所施行的管控令而闭门,这无形中将拖慢管理层要通过法庭执行这些庭令的力度,进而让仲裁庭最终沦为无牙老虎。

应提控不遵守裁决者

此外,房政部亦需正视许多入禀仲裁庭的案件,即使败诉的一方最终未遵守仲载庭的裁决,却没有面对建筑总监开档调查并提控他们上庭的下场。根据2013年分层管理法令第123条文,任何人若不遵守仲裁庭的裁决,一旦被提控且罪名成立,将面对不超过25万令吉罚款、不超过3年监禁或两者兼施。

除了梳邦再也市政厅之外,我们目前还看不到国内其他地方议会的建筑总监,会针对不遵守仲裁庭裁决者将他们提控上庭。这看来也是房屋及地方政府部必须大刀阔斧并改革一番之处。

当局应下令全国各地方议会的建筑总监,须通过开档调查并提控所有不遵守仲裁庭裁决者,以敬效尤。

共管机构无法开线上大会

迄今为止,国内还有许多共管机构或管理机构,仍然面对无法通过网上召开常年大会的痛苦。

一来,有很多牵涉到法庭及技术性的问题,迄今始终无法获得建筑总监给予满意的解答,导致一些通过网上召开的虚拟大会,往往都是在管理层战战兢兢的情况下完成。

房屋及地方政府部长上月23日通过宪报颁布,4项针对建筑总监、发展商、共管机构或管理机构的豁免政令,让许多无法如期召开常年大会的管理层不会面对问题。

不过,这样的豁免政令不颁布还好,一颁布下来反而让人贻笑大方。

当中最经典的莫过于所颁布的宪报,允许从去年3月18日至2021年6月30日为止无法召开常年大会的发展商、共管机构或管理机构,能够免于面对法律问题,不过当局却规定这些常年大会最迟必须在2021年7月1日召开。

试想想,任何由发展商、共管机构或管理机构所召开的常年大会,管理层一般上要发出至少14天的通告给予所有购屋者,始能召开大会。

若这些宪报在6月23日颁布,而管理层则必须最迟在7月1日召开常年大会,在大会通告未足14天期限的情况下,这些常年大会岂不是要面对被判定不合法的下场?

这种种的一切,肯定会让更多投机分子一再滥用其在共管机构或管理机构的权位,进而作出戕害购屋者利益的各种决定。

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审视SOP不足 让更多领域复工

2021年07月5日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事

 

随着2019冠状病毒病的每日新增确诊病例,
在6月持续保持在4000宗以上水平,
政府宣布延长首阶段的全面封锁。

首阶段的全面封锁现已改称国家复苏计划第一阶段,直到符合3项条件,即每日新增病例连续7天维持在4000宗以下、加护病房床位处于中等水平,以及10%人口接种两剂疫苗,才会进入第二阶段。

在我看来,政府在国家复苏计划维持第一阶段的同时,也应该检讨现有的各项防疫标准作业程序(SOP),探讨是否有更有效和安全的方法,让更多经济领域重开。

正如很多公会、团体和机构所言,经过长时间的封锁之后,很多行业的业者都已越来越无力支撑下去,尤其是如今现金流开始出现问题的中小企业。所以,现在的当务之急,是重新审视与改善SOP的不足之处,为国内商家和人民缓解燃眉之急。

轮流上班增感染风险

举例来说,在现有的SOP,必要经济领域的商家或工厂,只能以60%的人力运作。

这项政策不仅冲击了很多业者的生意和员工的生计,也导致整个行业的供应链受到影响。

同时,因为无法让所有员工都同时开工,所以很多业者会让员工轮流上班,而这也在不知不觉中增加了感染的风险。

这是因为,不同批次上班的员工会在平时生活与上班期间接触到同事和其他的人,所以反而更危险。

而且,因为这些员工都能自由活动,有些甚至会出去做散工或者兼职来弥补收入,因此爆发感染群的影响会更加深远,波及更多人。

因此,政府应重新检讨这方面的SOP,以业者能将所有员工管控在同一工作地点的前提下,允许更多经济领域以100%人力开工。

以工厂为例,只要所有员工在经过检测、确定安全和确保所有防疫措施都已经做好之后,就可以把员工分派到各个不同的工厂,然后集中在那里居住和工作。

这样可以方便业者和卫生局严格监督这些员工的状况,也防止员工因在外活动和轮流上班而感染、传染病毒的风险。

即使不幸出现病例,也可以及时把整间工厂的员工隔离起来,避免爆发感染群将病毒传播到更多地方。

另一个政府需要解决的问题,就是改善审批的效率。

事实上,我已不仅一次强调这一点,但无可否认的是,如今在很多政府部门减少人力和在家上班的情况下,很多审批的过程都受到了影响。

我在之前就已经建议,政府部门的公务员应趁着如今许多行业没有运作的时期,尽快把之前积累的申请审批,这样就可以在经济重开后加速让各行各业恢复运作,也能避免新申请涌入而应付不来的情况。

应宣导防疫措施

在我看来,如今很多的抗疫措施和SOP都没有对症下药,导致很多人和商家都不了解严格遵守SOP的重要,所以确诊病例才会一直居高不下。

在这方面,除了加强执法和取缔不遵守SOP的人,政府也应要多多跟人民和商家宣导关于防疫措施和施打疫苗的重要性,尤其是各个重要的经济领域员工。

此外,政府和执法单位也应通过不同的管道,比如电视、社交媒体和实地走访等,向人民及商家宣导遵守SOP的重要,还有不遵守抗疫措施所招致的严重后果。

这样一来,更多人才会更积地极响应政府的措施及政策,从而加强马来西亚抗疫的成效。

国人应自律守SOP

我感到很遗憾的是,即使大马抗疫已超过一年,但很多人对待防疫SOP的态度,就像是“除非遇到警察,否则上车就不必绑安全带”的想法一样,即只要没有碰到执法单位或没人看到,就可以不必遵守SOP。

其实我们应为自己、家人、亲戚朋友乃至于整个国家着想,响应政府在对抗疫情方面的政策与措施,负责任和自律地遵守SOP,同时避免参与任何不必要的社交活动。

身为一名负责任的大马公民,无论去到哪里都应自觉地把口罩戴上、戴好,并保持安全的人身距离和维持良好的卫生习惯,如勤洗手和消毒等。

登记接种疫苗不理想

还有,在接种疫苗方面,很遗憾的是,如今还有很多人民还未登记施打疫苗。

截至6月26日,沙巴疫苗注册人数只占人口区区31.49%,而大马半岛大部分州属的登记率也还没有达到80%。

这可能是因为网络和社交媒体上流传许多关于疫苗副作用的假消息,导致很多人对疫苗产生了恐惧和担忧。

但正如全球各地的医学专家所说,疫苗引起致命副作用的几率是微乎其微的,而且风险比染上冠病来得低。

要知道,疫苗是全世界抑制冠病疫情的关键,假设马来西亚迟迟无法达到大多数人接种的目标,这样只会让疫情毫无止境地肆虐下去,届时我们的国家和所有人民将付出更沉重的代价!

事实上,在怡克伟士的员工当中,已经有1000人接种了疫苗,而我本身也是国内最先接种阿斯利康(AZ)疫苗的接种者之一。

所以,我在此呼吁还未登记接种疫苗的人民赶快行动,因为只有我们团结一致共同抗疫,才有可能战胜这场疫情。

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疫情解封无期 拖累产业领域

2021年07月4日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

在上一期探讨有关拥屋计划再度延长,
有望刺激房产的课题。

但事与愿违,首相丹斯里慕尤丁在6月初宣布全国进入全面封锁状态,为期14天之后,情势有了很大改变。

随着2019冠状病毒病疫情加剧,我国已从6月1日的全面封锁,再到目前宣布无限期的封锁状态。

这也说明,从全面封锁第一阶段进入第二阶段的3大先决条件,即(一)单日新增确诊病例连续7天低于4000宗、(二)加护病房床位处于中等水平,以及(三)10%人口接种两剂疫苗,任何一项无法达标,那将无法进入“第二阶段”。

令人情何以堪的是,我国近期抗疫表现在53个经济体控制疫情的能力中排名倒数第三,就连早前疫情非常严重的印度,排名也在我国之上。

那接下来,我国的产业领域该何去何从呢?

首当其冲的是建筑地产领域,这些领域几乎是停滞不前,面对疫情的考验,更是苦不堪言。

建筑业及房地产业协会6相关单位联合向政府提出5项建议,促政府重新检讨封锁措施,并开放建筑和房地产领域。

当中的6个相关单位包括大马皇家测量师协会、马来西亚私人领域估价、产业管理、房产经纪及顾问协会、马来西亚产业及设施管理机构、马来西亚房地产专业代理和顾问协会、大马商业估价师协会及大马回教房地产协会,这些单位的会员不乏房产测量师、工地测量师、建筑测量师、评估师、估价师、房地产代理、房地产协调师、物业经理和咨询员等等。

向政府提出5大建议

一、进一步开放其他有关经济领域,如建筑业及房地产业;

二、开放服务领域,让金融、建筑及房地产发展持续;

三、允许与金融领域相关的服务行业复工;

四、封锁期间应暂停缴纳公积金和社险,以协助减轻雇主的经济负担。政府应善用这项机制,协助受封锁影响经济陷困的家庭;

五、重新调整疫苗接种计划,让经济活动前线的人民优先接种。

急需调整接种计划

笔者认为以上5项建议当中,当务之急最为迫切的是重新调整疫苗接种计划,甚至是全面加速,让跑在经济活动前线的人民优先接种。

目前我国的疫情仍无法压平传染曲线,即使我们已在今年6月初实行第三次的全面封锁,但似乎无法奏效,每日的确诊人数及死亡病例都一直居高不下。正当人心惶惶之际,不时传来家庭悲剧及结束生命的消息。

以某种程度上看来,我国建筑及地产业在经历过去一年来反反复复的疫情,只能求有收入来支付开销,有者更是急转人生跑道,从而逆境求生。

延缓还贷是及时雨

另一边厢,对于早期投资很多物业的投资者而言,也许近期首相宣布的复苏配套中,重启为期6个月的延缓还贷措施是一大喜讯。

正当这些物业投资者在本身的行业及业务大受疫情的影响下,捉襟见肘之余,无法按时还贷,甚至只能眼睁睁看着自己的物业被拍卖。

因此,延缓还贷的重新推出可谓是一场及时雨。但问题来了,这些拥有众多物业的借贷者,究竟可以撑几久?

更关键的问题是,那些在市场上还滞销及进行发展建设中的产业项目,谁可以来投资?

同时,发展商还要面对建筑材料高涨20%,再销售无法达标的情况下,他们该如何缴付银行贷款?

发展商的强制裁员或自愿离职计划,更是“压死骆驼的最后一根稻草”,最终导致内部营运出现危机。

因此,笔者认为,这6个月延缓还贷措施至少可让发展商及物业持有者短期内一解燃眉之急,同时也可协助他们拥有更多的现金流。

投资者继续观望

总的来说,随着我国整体上经济继续低迷,同时在无限期的全面封锁下,产业领域也持续乌云笼罩,而投资者也只能继续观望。

近日民间有人发起在门口“挂白旗”(#BenderaPutih)求援行动,显示有更多的家庭生活在水深火热之中,急需救济。因此,此时此刻谈及投资产业却略显时机不对,而国人历经一年多的疫情阴影下,惟有更谨慎地动用企业及个人的储备金,以备不时之需。