保障业主 建议城市重建三措施
2024年02月4日
丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席
发展商保证金制度
确保城市翻新计划可行
房屋与地方政府部门预计今年内将在国会提呈城市翻新法案，以期为国内的旧区收购和重建活动，制定明确的法律规范。
根据现有的法律，如果一家发展商想对收购重建一个旧区，就须获得100%的业主同意。
房屋与地方政府部有意在城市翻新法案底下推动的一大举措，就是探讨把旧区分层地契产业的同意收购门槛，设定在75%。
我认为，降低这个门槛确实是一个合时宜的做法。如果这个方案能得到实行，我相信会是我国都市发展与更新方面的一大突破，有助创造更具可持续性的城市环境。
然而，如今很多公众对此类法案和收购方式都抱持怀疑的态度，而他们的担心，无非是害怕业主会在过程中受到欺压和不公平的对待，无法为自己争取到合理的赔偿。
在这方面，我建议城市翻新法案应做到以下3点，从而确保业主与社区的权益获得保障，并给予人民信心，让这项法案得到大部分人的支持。
发展商须交保证金
第一、对有意展开收购与重建计划的发展商，制定一套要求和条件，确保该公司拥有执行该重建计划的专业能力和经验。同时规定发展商须向国家房屋局注册，方便政府审查发展商背景。
第二、在开始收购前，向有关发展商征收一笔保证金，以确保该公司拥有充足的财力，能顺利完成收购事宜。这样能避免收购案启动后，因为发展商陷入财困，导致整个项目被无限期搁置的状况。
第三、要求发展商在项目收购、规划和实施过程中，让有关业主和社区紧密参与，并确保过程的公开透明，以减少潜在的纠纷和增加社区的理解和支持。
最重要的是，在制定城市翻新的相关法规和法律时，政府须尽可能明确地规范和概括所有收购和重建的程序、条件和权利保障，确保程序的合法性和透明度。
同时，政府也应审批和监管重建项目，确保项目符合规定和按照规划和法规的要求展开。
基设老化失竞争力
马来西亚独立至今已迈入第67个年头，很多地区的建筑物及道路、排水系统基础设施都已经老化，不再满足当代城市需求，甚至不再安全或符合规定。
事实上，单是首都吉隆坡，吉隆坡市政厅就在2040年吉隆坡结构蓝图（PSKL 2040）里将139个地区列为可被重建的旧区，当中包含政府组屋、学校、商业区、工业区和公用设施等。
再加上市内的非法木屋区，这些潜在重建的地区数量其实更多。
如果我们对这些地区置之不理，任由它们不断老化，那么就会衍生出社区治安、环境污染和建筑安全等问题，使得城市失去对外竞争力，影响整体的经济发展。
拟合理土地收购门槛
但只要我国能通过城市翻新法案，制定一个合理的土地收购门槛，就能有效推动这些地区的翻新和重建，为经济、民生和商界都带来很多好处。
举例来说，对于市区车流量庞大、但公路车道不足且宽度狭窄的地方，地方政府可以通过城市翻新法案，以公平、合法及合理的方式收购沿路的地段，这样就能扩大道路和改善塞车问题。
土地产权成最大挑战
导致我国很多地区难以展开大规模翻新重建工程的一大原因，就是土地的产权问题。
以甘榜峇鲁为例，这个吉隆坡市中心硕果仅存马来村落的收购和重建计划自多年起就已展开，但时至今日仍没有取得重大进展。
这方面的主要原因之一，就是因为该地区是马来保留地，而且一个土地的产权持有人往往有很多个，再加上现有法律规定必须得到100%业主同意才能执行，因此为收购的谈判和协商过程带来极大的难度。
但只要城市翻新法案中能把收购的同意门槛降低到合理水平，就能有效解决这些问题。同时，这也有利地方政府对旧区进行地区规划（precinct planning），重新划定和发展城市的翻新区域和发展重心。
盼落实体制改革
迈入2024年，我希望团结政府和首相拿督斯里安华趁着如今拥有150个国会议员的支持时，能坚决落实体制改革、反贪议程及惠民政策。
这包括选区划分、公务员的退休金制度，还有官联公司及政府机构的高层委任制度等。
尤其是在日益臃肿的公务员体制方面，政府应制定一套透明且根据实际绩效来评估的审核制度，汰弱留强筛选公务员，以逐渐减少体系内的冗员。
