2021年11月5日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
我住在一栋高楼公寓内，常常必须忍受楼上邻居抽样飘来的二手烟，但更过分的是烟蒂也会掉下来我的阳台，甚至差点起火。
我生气地投诉，但楼上邻居不承认，还说可能是更高楼层的邻居造成的。请问我该怎么办？好担心家里会火灾。
小惠
答：
小惠，您好！
这是行为课题，如果规劝无效，就只能采取律法行动，但是基础上执行难度在于收集证据。
如果要有效地采取律法行动，楼宇需要提供人证与物证，这就是执行的难度了。
建议您拨出预算安装监控系统，借此监控系统收集证据，方能采取行动。
2021年11月2日
物管专家：张惟越
物业管理人
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问：
张先生，您好！
我买的新公寓但一直空置到现在没居住，而且疫情期间也限制了我的收入，请问我可以向管理层要求折扣管理费吗？
KW
答：
KW，您好！
管理费是责任分摊，管理层无权给予折扣，如果您觉得疫情期间管理开销减少了，您可以尝试通过年会去评估新管理费，这需要基础多数票表决支持通过。
2021年10月30日
物管专家：张惟越
物业管理人
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问：
张先生，您好！
我对面的邻居在屋外摆放了一个鞋柜和杂物，影响我和家人的出入。
我已经向管理层投诉，但是情况依然没有改善，对方并不当做一回事，甚至变本加厉，请问我该怎么做？
Irene
答：
Irene，您好！
走廊是共用空间，不是私人的储藏空间，可以向管理处提出投诉，并把该投诉呈报给建筑委员，让官方单位指示该业主，按照律法的规则使用共用走廊。
如果对方不接纳，管理处可以开不超过200 令吉罚款，并没收物品。
2021年08月11日
物管专家：张惟越
物业管理人
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问：
张先生，您好！
你好，我正居住的组屋居民协会突然保留了5个访客泊车位给居委主席和要员。
请问这合理吗？我们是否有权利投诉？如果可以，该如何投诉？
Kevin
答：
Kevin，您好！
根2013年分层管理法，确实授权管理机构通过年会投票的方式，进行共用设备的功能修改。
条件是，管理机构在年会前的至少30天发出会议通知书，通知业主该提案，随后在年会上获得2/3法定投票人的认同/支持票数即可。
所以，请您向管理处确认，被保留的访客停车位是否获得法定投票人的票数支持。 如果没有，那委员会涉及越权行事，请向市议会的建筑委员反应，并要求还原，如果委员不理会，请向分层管理仲裁庭征求判决。
2021年07月28日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
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问：
张先生，你好。
我的公寓每户标配2个停车位，最近我发现有停车位被屋主当作是储物室。
因为他们只有1辆车，所以就把车上的一些杂物放在另一个停车位，如小孩的脚车、滑板或是户外活动的装备等。
请问他们这么做对吗？联合管理机构（JMB）有权利要求他们清空吗？
张生
答：
张先生，你好，
把公寓的停车位当做是储物室是不被允许的，管理处有职权要求业主清空。
根据2015年分层产业管理与维修条例（SMR）第25条文的第5项，任何人都不能把设备、零件、废置物品和垃圾遗留在停车场范围。
管理机构可在不事先通知的情况下移走和处置相关物品，并且不必对此类物品的任何损坏或损失责任，同时由此所产生的费用应由相关人士承担。
2021年07月20日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，你好！
上个月公寓管理层突然封锁我家水表，原因是没有缴还水费。但事实上，我已数月没有收到任何水单，而管理层依旧要我支付重开水表的费用，请问这合理吗？
周小姐 吉隆坡
答：
周小姐，您好！
水费是水务局的职权，非管理处。因此，公寓管理层并没有被授权锁水表。
如果您的楼宇是在雪隆区，请要求管理层向水务局申请，将总水表转移去个人水表，这样以后的水费将直接支付给水务局，无需公寓管理处代收，同时单位业主将享有更廉价的水费。
根据《2004年水供服务工业法令》第85条，所有高楼住宅的联合管理机构或管理层，必须在法令生效时、即2014年2月1日后的6个月内，作出更换水表的申请，以便水供公司能展开水表的更换工作。
而且，雪州水供公司从2007年开始施行“强制更换水表”措施，勒令所有公寓和联合管理机构或管理层，提出更换水表的申请。
其实， “强制更换水表”，可让水费可降低一半，详见下表
2021年07月12日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
这文章是针对共管楼宇交房期限和初定管理费而写的，两个提问如下：
1）先售后建的分层楼宇，法定交房期限？
2）共管楼宇的管理费到底谁有权决定？ 特别是刚交房的新建楼宇。
收到读者的提问，1）林先生与太太于2017年3月19日年与发展商签署买卖合约，购买了某个坐落在吉隆坡的公寓单位，请问房子应该在什么时候完成建设并交房给买家？
林先生是于2020年6月15日接获领钥匙通知书，并于2020年6 月19日领取钥匙。
2）林先生与太太当时也签署了另一份文件相互契约（Deed of Mutual Covenant），契约内容里表明，管理费是每平方尺30仙 ，但领钥匙时，却被告知是每平方尺45仙，比契约阐明的数目高出50%。
根据当时签署买卖合约的内容，该房子的交房期按照1966年房屋发展法令，是属于Schedule H，即先售后建的高楼建筑，并属于分层地契楼宇，法律规定的建筑期限是不超过36个月。
逾期赔偿从付订起追算
答1：按照以上林先生与太太是于2017年2月4日年与发展商签署买卖合约，推算出来的最迟交房期乃2020年3月18日，但很不巧的，当天偏逢政府依据1988 年预防和控制传染病法（ACT342）授予的权限，颁布行动管控令（MCO）的生效日期，导致发展商无法如期交房。如果纯粹依据1966年房屋发展法令里的条款，发展商需得为逾期提供赔偿，行内称这类的赔偿为liquidate & ascending damage（LAD）。
然而，针对逾期交房的赔偿计算公式，联邦法庭今年1月的一项判决指出，2015年修订的房屋发展（控制及执照）法明文严禁发展商收取订金，既然林先生与太太于2017年1月15日支付了订金，林先生与太大所购买房子的逾期赔偿金，就不是根据买卖合约签署日期计算，而是从支付订金当天开始追算。
逾期赔偿金额是按照房价10%的价格按天计算，假设该房子的价格是50万令吉。林先生与太太最后成功领取钥匙的日期是2020年6 月19日，逾期赔偿金的推算如下：
1）按签署买卖合约的日期追算：
2020年6月19日减2017年3月19日，发展商一共迟了93天才完成交房动作，发展商需要赔偿金额如下：
50万令吉x10%x93天/365天=1万2739令吉73仙
2）按支付订金的日期追算：
2020年6月19日减2017年1月15日，发展商一共迟了156天才完成交房动作，发展商需要赔偿金额如下：
50万令吉x10%x156天/365天=2万1369令吉86仙
管控期不计入无法索偿
根据联邦法院的上述判决来计算，赔偿的金额足足多出8630令吉13仙。
然而，政府却针对2019冠状病毒病疫情，实行了2020年减少冠病疫情影响临时措施法令，其中的一条，拥屋权转让及违约金（Delivery of vacant possesion and liquidated damages）阐明，买卖合约中的拥屋权转让期限及违约期限将不计入2020年3月18日至 2020年8月31日这段期间的期限。
所以，林先生与太太无法向发展追讨逾期交房的赔偿。
买卖合约内容常留空
管理费最终由建商决定
答2：虽然当初签署的相互契约（Deed of Mutual Covenant）阐明，管理费是每平方尺30仙，但领钥匙时，却被告知是每平方尺45仙，足足多了50%，确实有一定的幅度落差。
但遗憾的是，1966年房屋发展法令并没明文规定，发展商需要在销售时设定管理费的数额。有的就是在年房屋发展法令中列表 H“Schedule H”中的第五列表“Fifth Schedule”申报表“Form of Service Charge statement”。
而且这个报表一定会出现在买卖合约里，但通常都是没填上任何数字的空表格，所以最后的管理费价位的决定权，还是在发展商手上。
合约补两句条款免责
虽然相互契约是法律文件，受到合约法的制约，但通常这份文件都免不了补上两句关键的条款：
其一，契约里的金额仅供参考；其二，发展商拥有最后的权限，来定夺最后的金额。
这两条条款无形中让最后决策权是在发展商手里，所以购屋者只能接受。
无论如何，马来西亚还有2013年分层地契管理法律令来守护购屋者的权益。
如果您认为，发展商订下的管理费金额不合理，首先您得先缴费，并领取了钥匙，才能通过2013年分层地契管理法律令来维护您的权益。领取钥匙后，您可以正式递交书信给楼宇区域的建筑物委员，寻求建筑委员介入并要求发展商解释管理费是如何裁定的？
这时候，守法的发展商就得按照1966年房屋发展法令中列表 H“Schedule H”中的第五列表“Fifth Schedule”申报表“Form of Service Charge statement”公布管理该楼宇需要的财政预算案。 这次您将获得有一份有金额的申报表，而不是买卖合约里的空表了。
然后，业主需得再在向发展商要求公布另一份楼宇的数据报表，它就是业主的单位面积计算证书（Sijil Informasi Unit Share，简称SiFUS）。
通过2报表推算管理费
有了这两份报表后，林先生就可检验发展商是否按照2013年分层地契管理法令中的第一列表“First Schedule”有关该楼宇的份额单位的计算公式来推算缴费的管理费，是否公平合理。
这里提供推算个案来让大家参考：
假设大楼一共有300个单位，每单位面积一样，每单位都拥有一个停车位。
若第五列表“fifth schedule”预算申报表建议，第一年的开销是66万令吉，那么平均每月的开销就是5万5000令吉。这开销通过300个单位平均分担。
所以，每个单位要分担的管理费就是5万5000令吉除以300个单位，平均每单位需要分担的管理费就是183.33令吉。
为了方便计算，通常建商会向单位业主征收185令吉的月管理费；而储备金（sinking fund）是管理费的10%，即18.50令吉，因此大楼业主每月都得缴185令吉+18.5令吉= 203.50令吉。
2021年07月7日
物管专家：张惟越
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问：
你好，我的公寓垃圾槽时常爆满，由于就在底楼，一旦垃圾槽爆满，连楼上的停车场也臭气熏天，情况非常恶劣。
我去投诉了管理处，所给的答案是，因为垃圾槽每2天清空一次，所以会造成这种问题。
请问，垃圾槽是否有规定多久须清空一次？如果要求管理处每天都把垃圾槽清空，不行吗？
谢谢！
蔡先生
答：
蔡先生，你好。
感谢您的提问，对于垃圾槽时常爆满这个课题，律法没有硬性规定清空的频率，关键是不扰民为上。
如果管理处安排两天一次的清理频率，有可能是”量与预算”的问题了。 垃圾的量若不是很大，需两天才满，那每两天才清理一次，也算是合理的安排，通常两天并不会太长并导致湿垃圾败坏腐臭。
根据您的提问，感觉爆满的次数满多，建议向管理处建议提高频率，继而改善恶臭的问题。
至于恶臭味道熏天，很大可能是垃圾车把垃圾槽拖走后，清洁工并没有清理垃圾槽流下的污水，建议先让管理处安排清洁工清洗现场，这样可以达到除臭的效果，公寓也更加卫生。
最后，建议把干湿垃圾分开处理：
1） 湿垃圾 – 通常是有机物质的厨余
2） 干垃圾 – 通常是非有机物件
湿垃圾槽要每天清理，干垃圾槽的清理频率可以少些。
2021年06月12日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
您好，我居住在围篱及保安社区，发展商承诺免费5年管理费，但是如今期限届满，居民协会新成立的物业管理层指明年起每户每月必须缴付近300令吉的管理费。
我和数名邻居都觉得收费过高，并已向物管反映及要求他们列出收费明细，但对方一直敷衍推托，请问我该如何解决？
柔佛张先生
答：
张先生你好，
管理费需透过业主年会，由合格业主投票表决才可调整。
如果您觉得管理费过高，可通过文书，向管理处要求查看 5th Schedule 申报表（Form of Charge Statement），了解管理处是如何设定单位开销，继而评估管理处是否根据多数业主的需求来制定年度开销。
如果管理处不回应您的述求，那您就可引用2013年分层管理法令第31条款，单位业主的权力（Right of parcel owner）支付管理处不超过50令吉，并指示管理处提供文书，来证明管理费的金额。
2021年06月2日
物管专家：张惟越
物业管理人
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问：
张先生，您好！
你好，我公寓楼上的单位经常传来推拉物品的声响，不分昼夜，严重影响我与家人的作息。
我已经向楼上的单位反应问题，但是对方却说有关声响并非来自他家，反指是其他住户所致，请问我可以怎么做？
林小姐
答 ：
林小姐，您好！
如果可以请录下有关噪音的视频，并通知您的公寓管理处，要求管理处协调和确认噪音来源，如果是来自楼上的单位，管理处有责任发行为警告信，并要求住户检讨和避免噪音。
因根据2015年分层管理（维持及管理）条列，第三列表，第10条列的禁止滋扰，第4副条列，已经明文指示单位业主不可在其单位内做出任何会影响其它单位业主平静享有单位的权力。
如果楼上业主，还是无视管理处的警告书，管理处可对制造噪音的单位业主施加不超过200令吉 的罚款。
更严重的情况下，请管理处报警处理，并申请庭令。