潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

外企纷纷“看上”大马，
设立厂房生产线！

笔者在前几期的本栏中曾提及，我国工业产业2021年全年的总交易量达5595单位，比起2020年的4758单位，按年增长17.6%；交易额则录得169亿6000万令吉，比2020年的127亿6000万令吉激增32.9%。

来到今年第二季，工业产业总交易量达2006单位，相较于首季的1824单位，按季上扬10%；交易额则录得75亿9000万令吉，比起首季的51亿1000万令吉激增48.5%。

以今年两个季度表现而言，工业产业的强劲增长更是令人喜出望外。

据笔者所了解，陆陆续续会有更多的跨国企业分散投资，而大马则是潜在的投资目的地之一，接下来更是有望加速我国整体的工业产业交易额及交易量。

大马工业备受看好

不得不提的是，随着区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）、跨太平洋伙伴全面进步协定（CPTPP）和东盟-香港自由贸易协定的落实，多项关税减免机制有望加速区域市场一体化的进程，东盟各国需发挥各自的优势，以便在竞争中脱颖而出。

若进一步分析，目前全球高通胀和俄罗斯入侵乌克兰引发的战争，从而打乱国际供应链。而在危机也是商机的前提下，这也促使美国和欧洲的跨国企业转移生产基地，纷纷聚焦东盟地区设立新厂房或扩建现有的生产设施，以缓解运输成本不断上涨和物流的问题。可以肯定的是，作为本区域投资热点之一的大马备受看好可从中受惠。

中企生产线转移东南亚

与此同时，随着中美贸易战加剧，不少以欧美为主要市场的中国企业更是面临巨大打击及压力。在此背景下，以欧美为主要市场的中国企业，纷纷将生产线转移至东南亚国家，这种情况将有利于出口及策略上的需要。

重中之重的是，欧盟和美国目前对东南亚部分国家也有一些贸易优惠政策，包括在东南亚生产的很多产品出口到美国和欧洲，都享有零关税或较低关税等优惠，这对出口企业更是很大的吸引力，而我国的出口领域更有望从中分一杯羹。

全球关注中国二十大

值得一提的是，中国这两年多以来在防控冠病疫情上所采取的清零政策，导致很多中国本土和外资企业撤离中国的说法不胫而走。

随着中国人口红利的消失和劳动力成本扬升，许多企业逐步撤出中国，前往成本较低的国家或地区，而大马是其中一个热门的目的地。更甚的是，一些外企不仅是工厂撤离中国，甚至连分公司都直接撤离。

据笔者所了解，中国目前正贯彻“绿水青山就是金山银山”的生态保护理念，在经济发展过程中特别着重于对环境的保护，因此也提出了一系列措施和政策。

然而，笔者认为全球仍会聚焦在即将举行的中国二十大，究竟中国是否会全面开放，从而有望恢复昔日的经济活力，抑或是持续清零政策，而后者的持续实施，恐会加速外企工业从中国外移。

期待绿色能源税务奖掖

诚如前阵子笔者接受《南洋商报》产业专区专访时所提及，目前海外投资者除了询问在大马开设工厂、货仓和物流中心外，对于绿色能源、制造业、电子电器和食品加工业的询问度更是创新高。

不难发现，近年投资者不断加大对绿色能源的投资，投资者把新能源或再生能源作为核心投资布局，以逐步打造未来高质量发展的绿色引擎，维持企业的永续发展。

据悉，即将于10月7日提呈国会的2023财政预算案中，也会针对这一类的领域给予更多的奖掖及税务的减免，这也许更加会加速更多海外投资者进军这些领域。

毋庸置疑的是，以上种种的内外在因素，令我国在工业产业领域的交易量及交易额前景进一步看俏。

下一期，笔者将与读者们分析2023年财政预算案中有关产业领域方面的措施。

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
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中国掀撤资潮，
大马可从中受惠？

近期，笔者频频受邀到海外分享大马产业市场的前景，屈指一算迄今已经高达第366场的海外分享。每到一个国家，遵守当地防疫条规而隔离期间，就不断的思考同一个问题，即历经将近3年的2019冠状病毒病疫情洗礼，这些海外投资者仍会青睐大马产业吗？

几乎同一个时候，我国一些媒体也作出有关令吉贬值超过6%，大马房市对外资而言是否更有吸引力的报道。

撇开有关马来西亚我的第二家园（MM2H）新政策的影响不说，目前，海外投资者对大马产业的投资意愿，是否已重返疫前时期的水平？

出乎笔者意料的是，有许多海外投资者询问我有关从海外迁厂至我国，以及投资工业园区事宜。同时，大多数的咨询都来自在中国有业务或是有分公司，尤其是制造业、绿色能量、食品加工业等领域的企业和商家。

大马受看好

进一步分析，不难发现，目前全球高通胀和俄罗斯入侵乌克兰引发的战争，进一步打乱国际供应链。而在危机也是商机的前提下，这也促使美国和欧洲的跨国企业纷纷转移生产基地，聚焦东盟地区设立新厂房或扩建现有的生产设施，以缓解运输成本不断上涨和物流的问题。

作为本区域投资热点之一的大马则备受看好可从中受惠，但事实的确是如此吗？

与此同时，随着中美贸易战加剧，不少以欧美为主要市场的中国企业更是面临巨大打击及压力。

在此背景下，以欧美为主要市场的中国企业，纷纷将生产线转移至东南亚国家，这种情况将有利于出口及战略上的需要。

重中之重的是，欧盟和美国目前对东南亚部分国家也有一些贸易优惠政策，包括在东南亚生产的很多产品出口到美国和欧洲，都享有零关税或较低关税等优惠，这对出口企业更是有很大的吸引力。

中国中外企业看向东南亚

笔者也了解到，中国过去多年来在防控冠病疫情上所采取的清零政策，导致很多中国本土和外资企业撤离中国的消息越来越频繁。

随着中国人口红利的消失和劳动力成本上升，很多企业逐步撤出中国，前往成本更低的国家和地区，而大马是其中一个热门的目的地。更甚的是，一些外企不仅是工厂撤离中国，甚至连分公司都直接撤离。

据笔者了解，中国目前正贯彻“绿水青山就是金山银山”的生态保护理念，在经济发展过程中特别着重于对环境的保护，因此也提出了一系列措施和政策。

我国应把握机遇

在此大前提下，中国政府更是限制企业肆意排放污染物，同时遵守相关的法律法规，不然就得支付一定的费用，因此导致外资在中国建厂的成本大幅度增加。基于以上种种，更是导致中国很多的工厂生产链迁移至国外，同时首选与中国同为亚洲的东南亚地区。

近两年来，其实大马也受疫情等多方面因素影响，例如制造业、建筑业和油棕种植等行业都存在颇为严重的外劳缺口。我国经济今年第二季按年劲扬8.9%，加上经济重启步伐加快，各行各业在业务回春之际却大闹人力荒，不仅外劳难求，就连本地员工也请不到。

这是否显现我国劳动市场结构出现失衡？是否意味着我国又再次白白断送一些契机及商机，而那些想将海外生产线迁移来大马的企业，该何去何从？

下一期，笔者将与读者们探讨目前我国工业园区的整体趋势及其前景。

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
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后疫情时代来临，
你涨租了吗？

我国产业领域已迈入“后疫情时代”，特别是自今年4月1日的全面敞开国门后，发展商的推广活动相对来说也开始迎来更多的曙光。

不难发现，全国各地众多的发展商已在全国各地正磨拳擦掌，一系列的促销活动正在各大商场上演。

与此同时，随着各行各业的全面启动后，尤其是在产业领域当中，笔者也发现到一些新变化，包括自住者对智能家居的需求、室内防疫设计、完善的周边设备、康养产业的重要性、综合性的项目比疫前更受青睐等等。

值得一提的是，我国产业领域的“后疫情时代”真的来了。

店租取决于行业和地点

然而，其实还有一点更值得我们去关注的是，商用产业和店铺的租金，是否已回到疫情前的水平，抑或是再重新调涨，这也是在这一期专栏当中，笔者想与读者们探讨的。

近几个月来，国人不难感觉到基本粮食及百物通胀来势汹汹，除了建筑业以外，就连五金建材也水涨船高。

有鉴于此，国内商家开始担忧“后疫情时代”将引来涨租潮，那这些业者还能继续撑下去吗？

在行动管控令期间，当时全国商铺平均空置率攀升，为了吸引和挽留租户，业主在不得已的情况下毅然下调50%的租金。然而，封锁措施松绑后，业主也不敢贸贸然调涨租金，而只能勉强的重新调高20%至30%。

笔者早前接受国内电视台及媒体的采访时也特别强调，国内店铺租金若要回到疫前水平仍需要更多的时间，而与我们目前所面对的通胀是无法相提并论的。

更重要的是，笔者认为，店铺租金的定价很多时候取决于行业和地点，而不是每间商铺的租金都出现大涨。

零售商首当其冲

若要进一步分析的话，我们可以将它归类于一般上商铺所经营的几种行业，这也涵盖了餐饮业、服务业及零售业。

而在这些涵盖的领域当中，其实经营零售业的店铺首当其冲。

疫情冲击，国人的消费模式已转变，加上零售业的租赁空间及成本较大，因此租金方面的压力，肯定会比其他领域业者来得重。

笔者也察觉到，尽管目前已进入“后疫情时代”，这一类的零售业者最艰难的时刻还未过去，甚至有者最终因无法撑下去，而选择结业。

餐饮铺租渐回升

恰恰相反的是，国内餐饮店铺的租金却在“后疫情时代”逆流而上。

正所谓“民以食为天”，国人在过去2年因疫情的跌宕起伏而被禁止堂食，如今真正能走入餐厅享受堂食，餐饮业的生意顿时一片大好。

与此同时，处于黄金地段的商铺也较常出现租金大幅调高的现象。但整体而言，我国市面上的店铺租金仍处于逐步回升的阶段。

总的来说，店租的上调其实只是时间上的问题，至于涨幅多寡，最终还是取决于业主及租户之间的协商。

下一期将与读者们探讨“后疫情时代”的国内产业相关领域，以及其挑战和新趋势。

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潘荣德硕士
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住宅产业复苏加快，
那其他产业领域呢？

笔者在本栏上期与读者们探讨了各州住宅产业走势以及可负担房屋严重停滞的情况。

这一期我们来探讨去年商用产业、工业产业和农务产业的成交量与交易额，以及购物中心的租用率。

本栏上期有提及，去年住宅产业的交易量高占我国产业总成交量66.2%，是国内众产业次领域最为活跃的其中一个。显而易见的是，我国产业领域去年已出现非常显著的复苏迹象。

商用产业未回疫情前水平

商用产业去年表现良好。与2020年相比，2021年商用产业成交量为2万2428单位，按年增长10.7%，涉及总值为279亿4000令吉。

若更进一步分析的话，疫情前即2019年的交易量则是2万5654单位，这意味着，商用产业成交量尽管去年有所复苏，但仍未回到疫前的水平。

我国在2020年初疫情爆发后，过去2年多次实施行动管控令，令产业领域受到很大冲击，建筑工程被迫延缓，甚至导致发展商无法按时交屋。

但随着经济重启，70至80%的打工族已重返职场，其余20%继续居家作业者（大多为跨国企业），因此，商用产业的需求有望回到疫情前的高度。

工业产业交易回暖

另一边厢，工业产业去年的总交易量达5595单位，比起2020年的4758单位，按年增长17.6%；交易额则录得169亿6000万令吉，比起2020年的127亿6000万令吉，激增了32.9%。

显而易见的是，工业产业需求大幅增加，也意味着我国进出口贸易及制造业，皆从政府去年逐步放宽管控令的举措中受惠。

然而，从过去两年的工业产业交易量看来，要回到2019年的6261单位交易量，仍有一段距离。

冀更多跨国企业布局大马

据悉，目前有更多跨国企业分散投资，而大马则是潜在的投资目的地之一，这也预计将会带动工业产业领域的活动。

整体而言，工业产业市场明年料继续向好，许多企业重新检视地缘性的多元化策略，大马工业活动持续蓬勃扩张。如今随着经济重启和工业4.0的加速启动下，预料工业产业的需求会更强劲。

外劳短缺重伤农业领域

尽管商用和工业产业去年交易量和总值双双明显回升，但农业产业交易量却微降。

农业产业去年成交量为5万6730单位，总值为118亿6000万，比起2020年的6万1326单位交易量按年下滑7.5%。反观疫情前即2019年，农业产业交易量高达6万8665单位。

笔者认为，农业产业交易量过去3年逐渐下滑，除了深受疫情冲击之外，另一个原因是我国迄今无法解决劳工短缺的问题。这可归咎于我国外劳在疫情期间都被迫遣送回国，同时也被禁止再度回到我国工作。

购物中心持续放缓

购物中心的整体表现持续放缓，去年整体的租用率为76.3%，低于2020年的 77.5%。

当中，吉隆坡和雪兰莪分别录得79.8%和80.7% 的租用率，而柔佛和槟州平均租用率分别为 73.0%和70.9%。马六甲和森美兰的租用率最低，分别为63.8%和66.8%。

若进一步分析，自上次全国落实管控令后，许多企业和商家纷纷将销售模式转移至线上，因此也导致商场的租用率还无法完全恢复疫前水平。

雪隆迎许多新商场

值得一提的是，雪隆去年新增了9家购物商场，分别是位于吉隆坡的武吉加里尔柏威年、达东商场（Datum Mall）、三井购物广场Lalaport、8 Conlay、Permata Sapura Tower，以及位于布城的IOI City Mall（扩建）、莎阿南Setia City Mall（扩建）、巴生KSL Esplanade Mall和士毛月Ecohill Walk Mall。

这也显示市场对购物中心仍有一定的需求。尽管疫情带来诸多挑战，并导致市场的不确定性加大，但如今随着疫情消退和边境重开，也将带动购物中心的人流量，从而提高购物商场的租用率。

总的来说，随着国内疫情逐渐好转，去年渐入佳境的产业市场预料明年将出现L形复苏，并有望迈入下一个上涨周期。

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滞销可负担屋暴增，
供过于求？

在前几期的产业专栏当中，笔者一直有提及由于官方数据无法如期出炉，因此无法深入分析2021年第四季整体产业报告及走势。笔者也收到很多读者及海外投资者的咨询，也了解他们非常期待最新的产业数据分析。

无论如何，该数据终于4月1日出炉，笔者在此与全国读者深入探讨相关数据和表现。

该报告的数据显示，国内整体产业领域在2021年第四季总成交量达9万9462宗，比起上一季激增62.3%，此现象的确是令人非常鼓舞的，总算也让大家看到新曙光。

住宅产业的交易量高占整体产业总成交量66.2%，是众产业次领域当中最为活跃的一个。

整体产业总成交值则录得468亿5000万令吉，比起上季的总额激增高达30.1%。显而易见的是，我国产业领域在整体上有着非常显著的复苏迹象。

雪州住宅滞销创新高

这里主要是与读者深入分析最为关注的各州属住宅产业走势。美中不足的是，截至去年第四季，我国仍有3万6893住宅单位滞销，涉及总值227亿9000万令吉。

雪兰莪州去年第四季住宅单位滞销数量创下6095单位的新高，超越了之前一直是全国滞销最严重的柔佛州，成为全国住宅产业滞销最多的州属。

整体而言，柔佛在这季滞销住宅达6089单位，上一季的6509单位仍是有过之而不及。不得不提的是，在柔新今年4月起恢复全面互通的情况下，也许柔州住宅产业今年将取得亮眼的成绩单。

其他住宅滞销的州属，包括槟州5493单位、吉隆坡3908单位、沙巴州2933单位，以及霹雳2748单位等。

吉隆坡滞销改善

在此，笔者想强调的是，从过去几季报告观察中，吉隆坡的住宅滞销情况已大幅度改善。随着国门今年4月1日全面重开，吉隆坡的住宅产业今年有望吐气扬眉。

其实在这第四季报告的分析当中，最让笔者惊讶的是雪州滞销住宅从上一季的3376单位激增至6095单位，增幅高达80.5%。从这些种种迹象看来，我国发展商在对房市复苏之路的信心满满，与房产投资者的持续观望看似却大相径庭。

越来越多百万豪宅卖不出

另一边厢，售价介于100万令吉的滞销住宅从去年第三季的3748单位增至4653单位，增幅24.1%，而在总值方面则从79亿增至92亿2000万令吉。

同时，售价介于50万至100万令吉的住宅滞销数量最多，达1万1139单位。

无论如何，随着我国已步入后疫情时代，笔者认为，100万令吉住宅滞销情况将在今年改善，主要是海外高端人士有望再次到我国进行投资置业。

可负担屋竟占三成

笔者感到始料不及的是，去年末季的滞销住宅单位当中，售价低于30万的住宅单位竟占了31.5%。

然而，像这一类可负担房屋的严重滞销情况是前所未有，这也是笔者在过去8年来的产业评论中未曾看过的。

难以想象的是，这类房屋滞销数量从7743单位飙升至1万1610单位，涉及总值21亿8000万令吉。

供过于求？

整体上，售价低于30万的滞销住宅单位从第三季到第四季竟暴增了49.9%，情况的确是令人感到担忧，毕竟过去几年，我国政府一直主打可负担房屋政策，除了之前拥屋计划（Home Ownership Campaign，简称HOC）的10%折扣优惠（直到2021年底），还有印花税减免等种种刺激房产销售措施。

然而，如今这类售价低于30万的住宅单位严重滞销，显而易见的是，可负担房屋在我国已严重供过于求。

有鉴于此，政府应重新检讨可负担房屋政策，包括是否必要兴建更多可负担房屋，抑或是探讨新方案，以刺激可负担房屋的销量。

由于文章的字数有限，笔者无法全面解读所有新一季度的产业趋势。因此惟有在下一期与读者们继续探讨有关各州属最新服务式公寓竣工及推出，以及商用产业和工业产业的数据与分析。