香港楼市潮流
别聊价钱，聊利息！

买不买房，香港人认为“利息走势”更重要！

超高房价的香港楼市素来备受关注，虽说近日频有新闻指因房市惨淡，政府推减辣政策和各大发展商推出诱人配套，但仿佛未有获得太大回响。

根据香港置业于11月杪至12月初进行的最新置业调查，相较于房价，有约27%的受访者认为“利息走势”最影响买房的决定。

这创下自2016年第2季有纪录以来的新高，也是继2022年第4季后，再次超越“楼价走势”登上最影响买房决定因素榜首。

上述调研共收获798份有效问卷。其他影响买房决定的因素有楼价走势25.3%、楼控措施19.9%。

据Fortune Insight报道，随着香港与美国的利息差距扩大，香港未来会否加息存在 不稳定性，因此有70.8%的市民看淡后市。

虽此，报道指，相较今年第3季度的83.4%，市民看淡后市的比例已降12.6%，反映部分市民对后市前景已转为乐观态度。

与此同时，超过70%的受访者认为接下来的房价会下降，即约26.5%认为未来12个月房价会降10%以上，25.6%认为房价会降5-10%以上，18.7%认为会降5%以内。

小小房子神奇改造

香港房屋奇迹改造，260尺2房5床位！

香港房屋短缺，装修名人黄师傅最近再创奇迹。他成功将一家6口住的260呎单位神奇改造，实现2房5床位，还提供完善家具。

黄师傅上传的影片显示，原本260尺单位简陋，收纳空间有限，屋内杂乱。屋主是一家6口，包括2个大人和4个小朋友，要求在狭小空间配置5个床位，难度极高。

经过黄师傅半年的精心改造，全屋采用家具创造空间，而非用墙进行分隔。这次改造不仅令屋主满意，也让黄师傅的名气更上一层楼，受到网民一致好评！

改造重点：

1.客厅巧用C型柜，一个用于收纳餐桌，既实现“食到饭”又不占用空间，同时为沙发腾出位置。门口另一侧的C型柜则充分利用空间摆放物品，创造更多的空间感。

2.利用电视柜巧妙隔出厕所，并在厅中设置一张床，即便有五张床、大餐桌、柜子、电视柜和沙发，空间利用得宜。客厅还设计了一张折叠床，为大女儿提供私人空间，客厅不显得过于拥挤。

3.厨房采用隐形门，节省空间，同时容纳了冰箱、微波炉，小巧而俱全。

4.厕所利用镜柜储物，实现干湿分离。墙上调整橱柜，虽小巧但功能齐备。

在这260呎小屋中，两个卧室是焦点。一间为两个小孩设计，另一间为父母和最小的孩子。黄师傅在小孩房巧妙设计了两张床，每人有独立私人空间，还有书桌和衣柜。

父母的房间也有上下铺，下层可容纳一张大床。为增加空间，甚至“拆了一面墙，床头做了柜子”。

这次设计既现代又满足所有需求，网民纷纷大赞“小小房子做得太神奇了”、“六口之家居住得舒适漂亮”、“超值的装修费用，黄师傅真厉害”、“这样的设计在200多尺的房子中难得一见”、“采光照明充足，巧夺天工”。

资料来源：gotrip

香港土地市场
掀流标风暴

香港今年土地拍卖流标数创纪录，由于行业整体下行，地块出售收入跌向低点。

据高力国际集团11月30日的报告，香港今年前11个月在公开招标中，只卖出了三分之一的地块，创出香港最高流标纪录。

该公司驻香港的估值与咨询服务主管汉娜郑（译音）表示，融资和建设成本上升，是阻碍房地产公司拿地的因素。

她说，与此同时，地产商不确定5年以后住宅价格是否会上涨足以令他们赚取到利润，这也是为何开放商当前信心不足的原因。

剩下的6幅未售地块大多是住宅用地。汉娜郑补充说，开发项目的融资利率约为8%。

现在普通住宅的建筑成本约为每平方英尺5000港元（约3125令吉），几年前这是豪宅项目的成本水平。

香港的土地供应方包括政府、港铁公司以及市区重建局。

住宅价格6年新低

土拍市场的低迷态势，令政府财政收入受到冲击。截至3月的当前财政年度，香港土地收入仅为121亿港元（约75.6亿令吉），相当于政府目标的14%。

长期以来，土地出让一直是香港得以维持低税制的一个主要收入来源。在顶峰时期，2017财年香港土地出让收入达到1650亿港元（约1031亿令吉）。

高利率令香港的房地产市场承压，住宅价格已跌至6年低点，而开发商为吸引买家纷纷在打折销售新房。

香港地产商股价今年以来一直落后于基准股指。新鸿基地产和恒基地产的股价，自年初以来都已下跌逾20%。新世界发展股价跌去了46%。

香港开发商压力重重
寻私人信贷筹资

私募信贷机构正环绕香港遭遇困难的房地产开发商，后者明年将有创纪录的234亿美元（约1095亿令吉）银行贷款到期。

潜在的资金缺口正吸引一系列参与者，这包括家族理财室、私募股权公司和资产管理机构，他们愿意在有资产抵押的情况下提供高风险、高收益的贷款。

“一些家族办公室和资产管理公司正在建立这个新的业务线，就像私募信贷基金一样，”Mayer Brown LLP在香港的房地产金融业务律师佳思敏邱（译音）说道。“他们都寻求增加私募信贷投资组合。”

香港低迷的市场环境支撑了这个机会，在融资成本飙升之际，来自写字楼和零售门面的收入却下降。

虽然香港房地产行业没有经历中国市场那么严重的情况，但是住宅销售大降，空置率飙升。并且许多开发商在两地开展业务，内地估值暴跌也产生溢出效应。

私募贷款的细节通常保密，但近期的一些交易显示了回报和需求的情况。雅居乐集团借入最多8.94亿港元（约5.58亿令吉）夹层贷款，利率为20%。今年早些时候碧桂园附属公司从投资公司Flow Capital取得了9亿港元（约5.6亿令吉）的贷款。

佳思敏邱说，她一些涉足商业地产的私募股权客户，已经转变为私募信贷机构。

更多的非银行融资，将使开发商能够在现金流枯竭之际，快速为新项目提供资金，或为贷款再融资，但更高的利率将加剧该行业的债务困境。

就连新世界发展等一些香港最大开发商，也在大力扩张后寻求削减借款。